Erhaltungsverordnung

Erhaltungsverordnung; Erhaltungssatzung; Einstellung von Bauarbeiten; Baueinstellungsanordnung; Baustopp

Die Behörde kann gem. § 69 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln. die Einstellung von Bauarbeiten auch dann anordnen, wenn das Vorhaben zwar keiner formellen Baugenehmigung bedarf, aber eine erforderliche Genehmigung nach § 173 BauGB aufgrund einer bestehenden Erhaltungsverordnung nicht eingeholt wird.

Die Antragsteller sind Eigentümer eines Grundstücks im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung "Kollwitzplatz-Nord" (Bezirk Berlin-Prenzlauer Berg). Sie haben in einer Wohnung des Hauses ein Bad und eine Gasheizung eingebaut. Außerdem waren weitere Bauarbeiten im Gange. Im Rahmen einer Begehung wurde ein mündlicher Baustopp ausgesprochen, wenige Tage später wurde ein Baustopp förmlich ausgesprochen und die sofortige Vollziehung angeordnet. Die Bauarbeiten wurden nicht eingestellt, das Bezirksamt ließ die betroffenen Wohnungen versiegeln. Die Antragsteller begehren im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs wiederherzustellen und die Versiegelungen aufzuheben. Das VG hielt den Antrag für zulässig, aber unbegründet.

Die Baueinstellungsverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in § 69 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln. Danach kann die Behörde die Einstellung von Bauarbeiten anordnen, wenn mit der Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Vorhabens begonnen wurde, ohne daß die Behörde zuvor eine Baugenehmigung erteilt hat. Dies gilt auch für den Fall, daß das Vorhaben keiner formellen Baugenehmigung bedarf, die Maßnahme jedoch gegen baurechtliche Vorschriften verstößt (vgl. Dürr/Korbmacher, Baurecht für Berlin 1996 Rdnr. 302). Ein solcher Verstoß liegt auch dann vor, wenn eine erforderliche Sanierungsgenehmigung für ein genehmigungsfreies Vorhaben nicht eingeholt wird (OVG Berlin, Beschluß vom 23. Dezember 1994, - OVG 2 S 29.94 - = GE 1995, S. 503). Nichts anderes kann für den Fall gelten, daß das Vorhaben zwar nicht einer Sanierungsgenehmigung, wohl aber einer Genehmigung nach § 173 BauGB aufgrund einer bestehenden Erhaltungsverordnung bedarf. Dies ist hier der Fall. Mit der Verordnung vom 9. Dezember 1997, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 18. Dezember 1997 (GVBl. S. 647), wurde für das Gebiet "Kollwitzplatz - Nord", zu dem auch das Grundstück der Antragsteller gehört, eine Erhaltungsverordnung erlassen. Bedenken dahingehend, daß das Bezirksamt Prenzlauer Berg nicht zum Erlaß einer solchen Verordnung befugt ist, bestehen im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 18 Satz 1 AGBauGB nicht. Auch gegen das rückwirkende Inkrafttreten dieser Verordnung zum 23. März 1997 greifen rechtliche Bedenken nicht durch. Da die vorangegangene, im wesentlichen gleichlautende Verordnung vom 5. März 1997 (GVBl. S.90) wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben werden mußte, konnte nach § 215 Abs. 3 Satz 2 BauGB a. F. die Neufassung rückwirkend in Kraft gesetzt werden. Diese Bestimmung ist hier anzuwenden, da die Novellierung des BauGB erst zum 1. Januar 1998 in Kraft getreten ist. Gegen den Erlaß einer Erhaltungsverordnung bestehen auch keine sonstigen Bedenken, insbesondere ist eine solche Verordnung grundsätzlich mit Art. 14 GG vereinbar (vgl. BVerfG, Beschluß vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 - = NVwZ 1987, 879; vgl. auch Urteil der Kammer vom 3. Juni 1992 - VG 19 A 248.91 -, GE 1992, 1047).

Der in den betreffenden Wohnungen durch die Antragsteller vorgenommene Einbau von Bädern und Zentralheizung löst als Änderung einer baulichen Anlage die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung aus (vgl. dazu BayObLG, Entscheidung vom 23. November 1994 - 3 ObOWi 93/94 - = BauR 1995, 368). Dem Vortrag der Antragsteller, die Arbeiten seien bereits im Sommer 1995 - und damit vor Erlaß der Erhaltungsverordnung - begonnen worden, kann bei der allein möglichen summarischen Prüfung nicht gefolgt werden. Zum einen haben die Antragsteller für ihre Behauptung keinerlei Unterlagen in Form von Auftragsvergaben, Rechnungen o. ä. vorgelegt. Zum anderen haben die Antragsteller erst im Mai 1997 einen Antrag auf Gewährung von Zuwendungen für die Modernisierung bei der lnvestitionsbank Berlin gestellt. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, daß mit den Bauarbeiten erst nach dem 23. März 1997 und damit nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung begonnen wurde.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist nicht zu beanstanden. Das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Verfügung liegt hier vor. An der sofortigen Durchsetzung einer Baueinstellungsanordnung besteht grundsätzlich ein öffentliches Interesse, so daß regelmäßig die sofortige Vollziehung angeordnet werden kann (vgl. OVG Berlin, Beschluß vom 24. November 1987 - 2 S 51/87 -, NVwZ 1988, S. 844, OVG Lüneburg, Beschluß vom 29. März 1965, BRS 16 Nr. 130). Dies trifft hier um so mehr zu, als die Antragsteller seit Mai 1997 immer wieder auf die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung hingewiesen worden sind, sich jedoch hartnäckig geweigert haben, einen solchen Antrag zu stellen und mit den Bauarbeiten ohne behördliche Genehmigung begonnen haben.

Auch gegen die Androhung, im Falle der Zuwiderhandlung die Baustelle zu versiegeln, bestehen im Hinblick auf die Regelung in § 69 Abs. 2 BauO Bln keine Bedenken.

Schließlich entspricht auch der Vollzug der Baueinstellungsverfügung durch Versiegelung der Wohnungen den gesetzlichen Erfordernissen. Nach § 69 Abs. 2 BauO Bln kann die Behörde für den Fall, daß Bauarbeiten trotz eines verfügten Baustopps weitergeführt werden, die Baustelle versiegeln. Die ist hier der Fall, nachdem die Antragsteller einen mündlichen Baustopp vom 15. und 30. Januar 1998 ignoriert haben. Als spezifisch baurechtliches Zwangsmittel unterliegt die Versiegelung nicht den Anforderungen des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes, so daß weder eine vorherige Anhörung noch eine Festsetzung erforderlich ist (vgl. Förster/Grundei/Steinhoff/Dageförde/Wilke, Bauordnung für Berlin, § 69 Rdnr. 10; Dürr/Korbmacher, a. a. O. Rdnr. 303).