Erhaltungspflicht des Pächters

Erhaltungspflicht des Pächters; Prüfpflicht des Verpächters; Teichablauf

a) Die Wiederherstellung eines zusammengebrochenen Teichablaufs unterfällt der Erhaltungspflicht des Verkäufers.

b) Der Verpächter ist ohne besonderen Anlaß nicht verpflichtet, ein unter dem Teichboden befindliches Wasserablaufrohr aus Holz auf seine Bestandssicherheit zu überprüfen.

Der Bekl. verpachtete dem Kl. einen Weiher zum Zwecke des Fischereibetriebes. Das Wasser läuft unter einem Dammweg hindurch in einen tiefer gelegenen Weiher ab, der dem Bruder des Bekl. gehört. Den Durchlaß bildet ein unter dem Teichboden befindliches, 60 x 60 cm großes Kastenrohr aus Holz. Im Januar 1989 brachen die Bretter des Rohrs zusammen mit der Folge, das 2/3 des Teichwassers abliefen. Der Kl. verlangt Ersatz der Reparaturkosten von 2.445 DM sowie eines Teils des für den Fischereibetrieb entstandenen Schadens in Höhe von 72.617,36 DM.

Das Oberlandesgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die Revision hatte insoweit Erfolg, als der Kl. mehr als Ersatz der Reparaturko-sten verlangt.

I. Das Berufungsgericht hält den Bekl. gemäß §§ 586 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB für schadensersatzpflichtig, weil der nach Ver-tragsabschluß aufgetretene Mangel auf einem Umstand beruhe, den der Bekl. zu vertreten habe. Die Ablaufanlage unterliege der Erhaltungspflicht des Bekl. als Verpächter. Dieser habe den Ablauf regelmäßig, wenn auch in größeren Abständen, kontrollieren müssen.

Dies hält der rechtlichen Prüfung nur teilweise stand.

II. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß durch den Zusammenbruch des Teichablaufs die Pachtsache mangelhaft geworden ist.

Dem Berufungsgericht ist - im Gegensatz zur Revision - auch darin zu fol-gen, daß die Beseitigung des Mangels nicht der dem Kl. obliegenden ge-wöhnlichen Ausbesserungspflicht, sondern der den Bekl. als Verpächter treffenden Erhaltungspflicht (§ 586 Abs. 1 BGB) unterfällt. Der Ablauf zählt mit zu jenen Bestandteilen der Pachtsache, zu deren Erhaltung der Ver-pächter verpflichtet ist, weil er zur vertragsgemäßen Nutzung der Teichanlage notwendig ist. Unter die Erhaltung fallen unter anderem alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Beseitigung von Mängeln erforderlich werden, um die Sache in dem zum vertragsgemäßen Ge-brauch geeigneten Zustand zu erhalten, und die über die den Pächter tref-fenden gewöhnlichen Ausbesserungsarbeiten hinausgehen. In den Verantwortungsbereich des Pächters fallen solche Maßnahmen, die als Folge des üblichen Gebrauchs des Pachtgegenstandes nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge von Zeit zu Zeit regelmäßig in kürzeren oder längeren Ab-ständen zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung seiner Gebrauchsfähigkeit erforderlich werden (Faßbender/Hölzel/Lukanow, Landpachtrecht, § 586 Rdn. 46). Hierzu zählen in erster Linie laufende Wartungs- und Pflegearbeiten, Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die wegen üblicher Witterungseinflüsse (MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl. § 586 Rdn. 1; Lange/Wulff/Lüdtke Handjery, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 BGB Rdn. 31; Faßbender/Hötzel/Lukanow a. a. O. Rdn. 47) oder häufiger und typischer Betriebsrisiken geboten sind (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. § 587 Rdn. 15). Die Abgrenzung zu den Erhaltungsaufwendungen ist fließend. Sie wird im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände im wesentlichen danach erfolgen können, ob es sich um eine notwendige Maßnahme der regelmäßigen Wartung, Pflege oder Ausbesserung zum Schutz vor natürlicher Alterung und Abnutzung bzw. um die Reparatur ei-nes Schadens handelt, der in das Betriebsrisiko des Pächters fällt.

Bei Beachtung dieser Grundsätze ist die Reparatur bzw. Wiederherstellung des Teichablaufs als eine den Bekl. treffende Erhaltungsmaßnahme einzustufen, weil sie weder der gewöhnlichen Wartung, Pflege oder Aus-besserung noch der Beseitigung eines Schadens dient, der in das Betriebsrisiko des Kl. fällt oder durch eine Verletzung der den Kl. treffenden gewöhnlichen Unterhaltungspflicht verursacht wurde. Denn daß der unter dem Teichboden befindliche Ablauf ständig hätte unterhalten werden müs sen, ist weder behauptet worden noch festgestellt. Die Situation ist inso-weit nicht anders als bei im Mauerwerk oder im Erdreich befindlichen Ent-wässerungs- und Kanalisationsleitungen, für deren Erhaltung der Verpächter ebenso zuständig ist wie für einen Rückstauschieber (vgl. zu letz-terem BGH, Urt. v. 17. März 1976, VIII ZR 274/74, WM 1976, 537).

Hat also grundsätzlich der Bekl. den funktionstüchtigen Bestand des Ab-laufs zu gewährleisten, so steht damit aber noch nicht fest, daß er deswe-gen auch zu einer regelmäßigen Kontrolle verpflichtet wäre. Der Verpächter ist zwar grundsätzlich verpflichtet, die Pachtsache zum Zwecke der Er-füllung seiner Erhaltungspflicht zu überprüfen. Diese Pflicht findet aber nach Treu und Glauben dort ihre Grenze, wo die Kontrolle einen unzumutbaren Aufwand erfordert und keine Gewähr für eine dauerhafte Funktionstauglichkeit bietet. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß der Vermieter im Regelfall nicht verpflichtet ist, eine in der Erde liegende Was-serleitung auszugraben, um sich über den Erhaltungszustand der Rohre Gewißheit zu verschaffen (Urt. v. 26. März 1957, VIII ZR 6/56, LM Nr. 3 zu § 538).

Für den hier vorliegenden Fall kann nichts anderes gelten. Auch wenn es nicht auszuschließen war, daß der aus Holz bestehende Ablauf im Laufe der Pachtzeit schadhaft werden konnte, so braucht der Bekl. ihn doch nicht zu kontrollieren, weil dies einen unverhältnismäßig großen Aufwand erfor-dert hätte. Der Bekl. hätte zwar das Rohr vom Auslauf her - notfalls unter Verwendung einer Sonde - jederzeit einer optischen Prüfung der Innenseite unterziehen können. Dies hätte aber keinen Aufschluß über den inneren Zustand des Holzes und eine - von der Außenseite - vordringende Fäul-nis gegeben. Hierzu hätte man vielmehr das Rohr freilegen müssen. Das aber erfordert ein teilweises Aufgraben des Dammes und ist dem Verpächter einer Teichanlage nicht zuzumuten. Der Bekl. durfte sich vielmehr dar auf verlassen, daß eine Schadhaftigkeit sich - durch ungewöhnlichen Wasserverlust oder Wasseraustritt an der Ablaufstelle - so früh bemerkbar macht und vom Pächter erkannt wird, daß Erhaltungsmaßnahmen noch rechtzeitig ergriffen werden können.

III. Nach alledem hat der Bekl. dem Kl. zwar die für die Wiederherstellung des Ablaufs aufgewandten Kosten unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB), nicht aber auch den entstandenen Schaden nach §§ 586 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB zu ersetzen.