Erhaltung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand

Erhaltung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; Balkonbepflanzung

Führt die Balkonbepflanzung eines Mieters zu Beeinträchtigungen bei einem anderen Mieter (herunterfallende Blüten und sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot), kann letzterer von dem Vermieter ein Vorgehen gegen den störenden Mieter mit der Maßgabe verlangen, daß die Balkonbepflanzung derart zurückgeschnitten wird, daß diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüberragt. (Leitsatz der Redaktion)

Eine Mieterin hatte in den Blumenkästen des Balkons Knöterich gepflanzt. Dieser wucherte so, daß er über die Balkonbrüstung wuchs mit der Folge, daß auf die darunterliegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fielen. Offenbar weil die Mieter die Angelegenheit untereinander nicht zu regeln vermochten, verlangte der sich in dem vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung gehinderte Mieter vom Vermieter, daß dieser gegen den störenden Mieter vorgeht. Die Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts hatte Erfolg. Der Vermieter wurde verurteilt, der störenden Mieterin aufzugeben, die auf ihrem Balkon befindliche Bepflanzung soweit zurückzuschneiden, daß diese nicht mehr über die Brüstung ihres Balkons herüberragt.

(...) II. Die Berufung ist auch in vollem Umfang begründet, wobei sich die Entscheidungskompetenz der Kammer auf die erste Stufe des mehrstufigen Klagebegehrens beschränkt, während der Rechtsstreit im übrigen an das Amtsgericht zurückzuverweisen ist (vgl. Thomas/Putzo, Zivilprozeßordnung, § 254 ZPO Rn. 9 mit zahlreichen Nachweisen).

Die Kl. haben gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch gegen die Bekl. darauf, den Schutz ihrer Terrasse vor einem Übermaß an herabfallenden Blüten und sonstigen Pflanzenbestandteilen sowie herabfallendem Vogelkot zu gewährleisten, das durch die über die Brüstung herüberragende Bepflanzung des Balkons der Mieterin (...) mit einem Knöterich verursacht wird.

1. (...) Die Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung bezieht sich auch auf die Beseitigung von Anfangsmängeln im Sinne des § 536 b BGB und von unerheblichen Mängeln im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, denn der Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wird vom Anwendungsbereich der §§ 536 b, 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht erfaßt.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Terrasse, die zu der streitgegenständlichen Wohnung gehört, wird durch ein Übermaß an herabfallenden Blüten und sonstigen Pflanzenbestandteilen sowie herabfallendem Vogelkot beeinträchtigt, das durch die über die Brüstung herüberragende Bepflanzung des Balkons der Mieterin mit einem Knöterich verursacht wird.

a) Die Bepflanzung des Balkons der Mieterin, wie sie auf den eingereichten Lichtbildern zu erkennen ist, hält sich nicht mehr im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, soweit der von ihr aufgehängte Knöterich als buschartiges Gewächs in einem erheblichen Umfang über die Brüstung herüberragt.

aa) Grundsätzlich kann ein Mieter den Balkon, der zu seiner Wohnung gehört, unter Verwendung von Blumenkästen, Blumentöpfen und anderen Gefäßen so bepflanzen, wie es seinem persönlichen Geschmack entspricht. Dabei liegt es in der Natur der Sache, daß abgestorbene Pflanzenbestandteile bei bestimmten Windverhältnissen auf darunter liegende Balkone fallen können, was die betreffenden Mieter situationsbedingt hinnehmen müssen. Sofern sich unterhalb des Balkons eine Terrasse mit einer größeren Grundfläche befindet, müssen die Mieter dieser Wohnung verstärkt damit rechnen, daß abgestorbene Pflanzenbestandteile auf ihre Terrasse geraten.

bb) Eine andere Betrachtungsweise ist indes geboten, wenn ein Mieter seinen Balkon auf eine Art gestaltet, daß die Bepflanzung in einem erheblichen Umfang über die Brüstung herüberragt, obwohl sich unterhalb seines Balkons eine Terrasse befindet. Unter derartigen örtlichen Verhältnissen muß von dem Mieter, zu dessen Wohnung der Balkon gehört, verlangt werden, auf nachbarschaftliche Belange Rücksicht zu nehmen, denn eine Bepflanzung, die über die Brüstung herüberragt, hat zwangsläufig zur Folge, daß abgestorbene Pflanzenbestandteile nicht auf den eigenen Balkon, sondern stets auf die darunterliegende Terrasse fallen. Dem Mieter, zu dessen Wohnung der Balkon gehört, ist die architektonische Gestaltung des Gebäudes bei Vertragsabschluß bekannt, so daß ihm bei der Bepflanzung des Balkons auch von vornherein zugemutet werden kann, sich auf die örtlichen Verhältnisse einzustellen.

b) Die Bepflanzung des Balkons der Mieterin, wie sie auf den eingereichten Lichtbildern zu erkennen ist, indiziert, daß der vertragsgemäße Gebrauch der streitgegenständlichen Terrasse durch ein Übermaß an herabfallenden Blüten und sonstigen Pflanzenbestandteilen sowie herabfallendem Vogelkot beeinträchtigt wird, ohne daß es auf die konkrete Anzahl der organischen Überreste ankommen würde, die während der unterschiedlichen Jahreszeiten auf die Terrasse geraten. (...)

Wenn sich Mieter streiten (z. B. über vom Balkon herunterfallende Pflanzenteile oder Vogeldreck), muß der Vermieter auf Verlangen gegen den Störer vorgehen.

Eine Mieterin ließ den gepflanzten Knöterich derart wuchern, daß auf die darunterliegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Pflanzenteile sowie Vogelkot herabfielen. Nicht bekannt ist, ob auch beim Gießen der Pflanzen der Mieter darunter den Schirm aufspannen mußte. Offenbar konnte der gestörte Mieter nichts gegen die Blumenliebhaberin ausrichten. So verlangte er von seinem Vermieter, daß dieser rechtliche Schritte gegen die störende Mieterin einleitet. Das Amtsgericht konnte sich offenbar damit nicht anfreunden und wies die Klage ab. Damit gab sich der Terrassenmieter nicht zufrieden.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, befand, daß der Vermieter der störenden Mieterin aufzugeben habe, die auf ihrem Balkon befindliche Bepflanzung so weit zurückzuschneiden, daß diese nicht mehr über die Brüstung ihres Balkons herüberragt. Der Vermieter sei nämlich verpflichtet, die Wohnung des gestörten Mieters in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der vertragsgemäße Gebrauch der Terrasse, die zu der Wohnung gehöre, werde im Übermaß durch die herabfallenden Blüten und sonstigen Pflanzenbestandteile sowie herabfallenden Vogelkot beeinträchtigt. Die Bepflanzung des Balkons der störenden Mieterin halte sich nicht mehr im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Grundsätzlich könne zwar ein Mieter seinen Balkon, der zu seiner Wohnung gehöre, unter Verwendung von Blumenkästen, Blumentöpfen und anderen Gefäßen so bepflanzen, wie es seinem persönlichen Geschmack entspreche. Dann könne es schon einmal vorkommen, daß abgestorbene Pflanzenbestandteile bei bestimmten Windverhältnissen auch auf darunterliegende Balkone fallen könnten, was die betroffenen Mieter dann situationsbedingt hinnehmen müßten. Etwas anderes gelte allerdings dann, wenn ein Mieter seinen Balkon derart bepflanze, daß zwangsläufig immer in erheblichem Umfang etwas auf eine darunterliegende Terrasse falle. Unter derartigen örtlichen Verhältnissen müsse von dem Balkonmieter verlangt werden, auf nachbarschaftliche Belange Rücksicht zu nehmen. Ihm sei auch bei Anmietung der Wohnung die architektonische Gestaltung des Gebäudes bekannt und er könne sich bei der Bepflanzung darauf einstellen.

Bei der vorliegenden Klage handelte es sich um eine Stufenklage. Es ist allerdings aus dem Urteil nicht ersichtlich, welche weiteren Anträge der gestörte Mieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche beim Störer angekündigt hat, über die das Amtsgericht nunmehr noch befinden muß.

In den Entscheidungsgründen des Landgerichts wird klar zwischen den Rechten und Pflichten eines Mieters bei der Balkonbepflanzung Stellung genommen. Der mitgeteilte Urteilstenor könnte jedoch zu Zweifeln Anlaß geben, ob die bloße Aufforderung des Vermieters zum Rückschnitt der Bepflanzung bei einem hartnäckigen Mieter zum Erfolg führen kann. Festzuhalten ist jedenfalls, daß mietvertragliche Verpflichtungen eines Vermieters auch dazu führen können, daß dieser gegen einen anderen Mieter vorgeht, was zum Beispiel bei gravierenden Störungen wie Lärm, Tätlichkeiten und dergleichen dazu führen kann, daß der Vermieter im Interesse anderer Mieter dem Störer kündigt und notfalls auch die Räumungsklage durchficht, obwohl er selbst durch den störenden Mieter möglicherweise gar nicht beeinträchtigt wird. Ein gestörter Mieter kann natürlich auch gegen seinen Mitmieter aus unerlaubter Handlung oder wegen Besitzstörung vorgehen. Er ist aber nicht gezwungen, eine derartige Streitigkeit auszufechten und kann sich an seinen Vermieter wenden und unter Umständen sogar die Miete mindern.