Erhaltung

Erhaltung; Erhaltungspflicht; AGB; Überbürdung; Instandhaltungsklausel; Mietminderung; Haftungsbeschränkung; Kardinalpflicht

1. Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt.

2. Instandhaltungsklauseln sind im Regelfall einschränkend dahingehend auszulegen, daß der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird.

3. Die Beschränkung des Mietminderungsanspruchs auf den Fall des vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verzugs des Vermieters mit der Mängelbeseitigung verstößt gegen § 9 AGBG, wenn sie sich im Einzelfall auf Mängel erstreckt, deren Vermeidung nach dem Vertragszweck unbedingt geboten ist (Kardinalpflicht).

Die Parteien streiten um die Berechtigung der beklagten Gewerberaummieterin zur Minderung des Mietzinses und deren Verpflichtung zur Instandhaltung der Mietsache. Die Bekl. berief sich letztlich mit Erfolg darauf, daß ihr Minderungsrecht nicht durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen ist.

... 4. Das Minderungsrecht der Bekl. ist nicht durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen. a) Insbesondere steht die in § 7 Nr. 2 Formularmietvertrag enthaltene Regelung, daß der Mieter alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einschließlich denen an "Dach und Fach", auf seine Kosten ausführt, einer Minderung nicht entgegen. aa) Es bestehen bereits erhebliche Bedenken an der Wirksamkeit dieser Formularklausel. Die Klausel benachteiligt dem Wortlaut nach den Mieter unangemessen, weil sie vom gesetzlichen Leitbild, daß die Erhaltung des Mietobjekts Vermietersache ist (§ 536 BGB), erheblich abweicht. Zwar ist eine derartige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durch Formularklauseln im Bereich der Gewerberaummiete in weitergehenderem Ausmaß zulässig als bei Wohnraum (vgl. Bub, in: Bub/Treier, Hdb.

d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnrn. 459 ff., III Rdnr. 1080). Sie findet ihre Grenzen aber in der vollständigen Überbürdung der Erhaltungspflichten und der damit verbundenen Freizeichnung des Vermieters, die zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter führen und ihn mit einem nicht vorauskalkulierbaren Kostenrisiko belasten würde (vgl. OLG Köln, NJW-RR 1994, 524 = ZMR 1994, 158; OLG Dresden, NJW-RR 1997, 395; Bub, in: Bub/Treier, II Rdnr. 459, III Rdnr. 1080; Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 376; Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerbl. Miet-, Pacht- u. LeasingR, 7. Aufl., Rdnr. 407). Trotz der in § 7 Nr. 4 enthaltenen Verrechnungsklausel wird hier der Mieter einem unüberschaubaren finanziellen Risiko ausgesetzt, zumal § 7 Nr. 2 keine Kostenbegrenzung enthält. Dies zeigt sich vorliegend auch daran, daß nach einem von der Bekl. eingeholten Kostenvoranschlag der Firma H. vom 13.3.1997 für die Dachreparatur ein Kostenaufwand von knapp 270.000 DM brutto erforderlich sein soll.

Wird die vorliegende Klausel nicht insgesamt wegen Verstoßes gegen §§ 24, 9 AGBG für unwirksam erachtet, so ist sie zumindest dahingehend restriktiv auszulegen, daß lediglich alle durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und Erforderlichkeit zu beheben sind. Instandhaltungsklauseln sind dahin einschränkend auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des Mietobjekts bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist (vgl. OLG Köln, NJW-RR 1994, 524). So ist lediglich etwa die Klausel, nach der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberaum für zulässig angesehen worden unter der Prämisse, daß die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 906 = WM 1987, 822 = ZMR 1987, 257; ähnl. BGHZ 98, 325 = NJW 1987, 327 = WM 1987, 154; a. A. Sternel, II Rdnr. 376). Die Undichtigkeit des Daches fällt indes nicht hierunter. Zum einen entstehen die in dem anläßlich der Ortsbesichtigung am 25.7.1994 gefertigten Bericht des Zeugen W vom 3.8.1994 festgestellten Schäden nicht innerhalb von zwei bis drei Jahren. Zum anderen ist die Dachundichtigkeit durch äußere Ursachen, also außerhalb des Mietgebrauchs entstanden. Gleiches gilt für die beiden Öfen im Tanzsaal. Die Funktionsuntüchtigkeit beruhte nach der gutachterlichen Stellungnahme des Zeugen R. vom 21.3.1994 u. a. auch darauf, daß infolge der Undichtigkeit des Daches Regenwasser auf die Kachelofen-Luftheizung tropfte.

Darüber hinaus umfaßt, ohne ausdrückliche Klarstellung, die dem Mieter auferlegte Instandsetzungspflicht nicht auch die Ersatzbeschaffung für nicht mehr reparable Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache. Eine Klausel wie die hier vorliegende bringt aus Sicht des Mieters nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck, daß dieser unter Umständen verpflichtet sein soll, eine alte, im Mietobjekt befindliche Anlage zugunsten des Vermieters durch eine neue zu ersetzen und ihm damit ggf. eine erhebliche Wertverbesserung zukommen zu lassen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1229 f.).

b) Auch § 7 Nr. 6 Formularmietvertrag, wonach dem Mieter Schadensersatz- oder Minderungsansprüche wegen Mängeln nur zustehen, wenn der Vermieter den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat oder er mit der Mängelbeseitigung vorsätzlich oder grob fahrlässig in Verzug gerät, schließt eine Minderung hier nicht aus. Ein formularmäßiger Ausschluß der Vermieterhaftung für einfache Fahrlässigkeit (zulässig nach OLG Stuttgart, NJW 1989, 2226 = WuM 1984, 187; OLG Hamburg, ZMR 1985, 236) erscheint zweifelhaft, wenn in der Instandhaltungspflicht des Vermieters eine so genannte Kardinalpflicht gesehen wird (vgl. Bub, in: Bub/Treier, III Rdnr. 1293), die allenfalls eine Haftungsfreizeichnung für vertragsuntypische und daher praktisch nicht vorhersehbare Schäden zuläßt (§ 9 AGBG). Ausgehend von § 9 Abs. 2 AGBG ist deshalb im Einzelfall darauf abzustellen, ob der Haftungsausschluß sich auch auf vertragstypische Schadensrisiken erstreckt, deren Vermeidung nach dem Vertragszweck unbedingt geboten ist (vgl. auch BGH, NJW 1993, 335 = NJW-RR 1993, 564 L = MDR 1993, 212). Daß die Dichtigkeit des Daches und die Beheizbarkeit der beiden Öfen für die Nutzbarkeit der Gaststätte unbedingt geboten erscheint, liegt auf der Hand. Durfte die Kl. die Mängelbeseitigung bis zur Grenze der groben Fahrlässigkeit sanktionslos vernachlässigen, so war aber der Vertragszweck offensichtlich in Frage gestellt.