Ergänzung der Jahresabrechnung

Ergänzung der Jahresabrechnung; Eigentümerbeschluß; Sanierungsmaßnahmen; Sonderumlage; Rechnungslegung

1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung über Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, denn eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen der Jahresabrechnung.

2. Die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung besteht grundsätzlich nur auf Grund eines Eigentümerbeschlusses gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, nicht gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer.

3. Zur Auslegung eines Eigentümerbeschlusses, der bestimmte Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierung durch Sonderumlagen festlegt, sowie anordnet, daß die Mehrkosten der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen sind.

Die Ast. und die Ag. zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der Ag. zu 2 verwaltet wird. Den Ast. gehören zwei Wohnungen und eine Garage. Die Teilungserklärung (TE) bestimmt in § 3 Nr. 2 d, daß Fenster und Fensterläden der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören. Gem. § 7 Nr. 1 TE sind die Instandhaltung und Instandsetzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile mit Ausnahme des Außenanstrichs der Fenster und Türen Angelegenheit der Wohnungseigentümer. Gem. § 10 TE werden alle Betriebskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen umgelegt. In der Eigentümerversammlung vom 25.3.1997 behandelten die Wohnungseigentümer als TOP 2 die Fassaden/Balkonsanierung (Vorlage der Angebote, Finanzierung). Die Versammlungsniederschrift lautet:

Es wird beantragt, die Fassade und die Balkone in der vom Architekten vorgeschlagenen Form zu sanieren. Die Oberflächen der Balkone können von den jeweiligen Eigentümern gewählt werden (Fliesen oder Kunststoff). Die vorhandenen Trennwände an den Balkonen werden erneuert. Die noch nicht erneuerten Fensterbleche werden ersetzt. ... Die Finanzierung erfolgt in drei Sonderumlagen zu je 40.000 DM. ... Aus der Rücklage werden 40.000 DM entnommen. Abstimmungsergebnis: Der Antrag wird einstimmig angenommen.

In der Versammlung vom 13.10.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den bereits gültigen Wirtschaftsplan auch für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 zu genehmigen, ferner: "Die Mehrkosten für die Fassadensanierung über 160.000 DM hinaus werden der Rücklage entnommen." Diese Eigentümerbeschlüsse wurden nicht angefochten. Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 5.10.1998 übersandte die Ag. zu 2 die Jahres- und Heizkostenabrechnung 1997/1998 sowie eine Aufstellung über die Kosten der Fassadensanierung 1997. Danach betrugen die Sanierungskosten insgesamt 177.648,18 DM. Davon sollten 8.387,25 DM für den Austausch von Fensterblechen und die Montage von Abdeckblechen den Eigentümern einzelner Wohnungen belastet werden. In der Versammlung wurde zu TOP 4 die vorgelegte Jahresabrechnung samt Einzelabrechnung mit Mehrheit genehmigt.

Die Ast. haben beim AG beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, (1) soweit die Kosten der Balkontrennwände, des Abbaus und der Wiederanbringung von Markisen und von den Kosten des Austauschs der Fensterbleche mehr als der auf die gemeinschaftlichen (Treppenhaus-) Fenster entfallende Betrag auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wurde, (2) soweit die Sanierungskosten saldiert um die Entnahme aus der Rücklage in die Einzelabrechnung eingestellt und umgelegt wurden, sowie (3) soweit die Jahresabrechnung 1997/1998 keine Vermögensaufstellung enthielt. Weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung.

Die Ast. haben gegen die Entscheidung des AG sofortige Beschwerde eingelegt und nunmehr beantragt, (1) die Verwalterin zu verpflichten, im Zug der Jahresabrechnung 1997/1998 einen Vermögensstatus zu erstellen, der sämtliche Vermögenspositionen vollständig und richtig enthält, (2) festzustellen, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 keine verbindliche Regelung für die Verteilung der Sanierungskosten in der Jahresabrechnung enthalten, sowie (3) festzustellen, daß die Kosten der Fensterbleche von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gesondert zu tragen sind, ausgenommen die Fensterbleche an Fenstern im Gemeinschaftseigentum. Das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Das weitere Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 2. Diese Ausführungen [des LG] sind frei von Rechtsfehlern.

b) Dieser Antrag ist jedoch nicht begründet. Fehlt ein wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung, die der Verwalter gem. § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Wirtschaftsjahrs aufzustellen hat, kann jeder Wohnungseigentümer eine Ergänzung verlangen (BayObLGZ 1989, 310 [313 f.] = NJW-RR 1989, 1163; BayObLG, NJW-RR 1992, 1169). Die Ast. haben jedoch keinen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung 1997/1998 um einen Vermögensstatus, der die Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweist, denn eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen einer Jahresabrechnung.

(1) Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung sowie keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Aus der Gesamtabrechnung sind die Einzelabrechnungen abzuleiten. Eine vollständige Jahresrechnung muß ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Anfang und zu Ende des Rechnungsjahrs mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens, insbesondere der Instandhaltungsrücklage darstellen (st. Rspr. des Senats, vgl. BayObLG WuM 1994, 230 u. 498 [499]; NZM 1999, 377 L = ZMR 1999, 185, jeweils m. w. N.).

(2) Die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen, über die die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG beschließen, darf nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten. Ausnahmen hiervon wurden im Hinblick auf die Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten (BayObLG, WE 1992, 175 [176]) und bei der Instandhaltungsrücklage (BayObLG, NJW-RR 1991, 15 [16]) zugelassen. Solche Angaben sind jedoch nicht Gegenstand des von den Ast. geltend gemachten Ergänzungsanspruchs. Im Übrigen dürfen Forderungen und Verbindlichkeiten in der Jahresabrechnung ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder erst im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein, sie ist aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung (BayObLGZ 1993, 185 [190f.] = NJW-RR 1993, 1166; BayObLG, WuM 1994, 230 u. 498 [499], jeweils m. w. N.).

Die Ast. haben daher keinen Anspruch darauf, daß die von ihnen genannten anderen Forderungen (etwa für das Wirtschaftsjahr noch ausstehende Wohngelder oder zu erwartende Versicherungsleistungen) und Verbindlichkeiten (etwa offene, fällige Handwerkerrechnungen) in die Jahresabrechnung aufgenommen werden (BayObLG WuM 1994, 230 u. 498 [499]).

d) Die im Beschwerdeverfahren neu erstellten Feststellungsanträge hat das LG zu Recht als unbegründet angesehen. Die im Tenor der Beschwerdeentscheidung unterbliebene Abweisung dieser Anträge holt der Senat zur Klarstellung nach.

(1) Zutreffend hat das LG angenommen, da die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 eine Sonderregelung für die Aufteilung der Kosten der am 25.3.1997 beschlossenen Sanierungsmaßnahmen enthalten. Eigentümerbeschlüsse, die wie hier eine auch für Sondernachfolger geltende Regelung enthalten, sind "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlußfassung erörtert wurde und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713 = NZM 1999, 955 = WM 1998, 2336 [2338]; BayObLG, NJWE-MietR 1997, 13 und st. Rspr., zuletzt Senat, Beschl. v. 4.11.1999 - 2Z BR 141/99). Das LG ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Der Senat teilt die von ihm vorgenommene Auslegung. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde ist die nächstliegende Bedeutung des Eigentümerbeschlusses vom 25.3.1997 und des Ergänzungsbeschlusses vom 13.10.1997, daß sämtliche Kosten der Sanierungsmaßnahmen, deren Umfang mit dem Beschluß vom 25.3.1997 festgelegt wurde, aus den gleichzeitig beschlossenen Sonderumlagen in Höhe der insgesamt 120.000 DM und, soweit diese nicht ausreichten, aus der Instandhaltungsrücklage nicht nur vorfinanziert, sondern bezahlt werden sollen. Damit richtet sich die Aufteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, der sowohl für die Aufbringung der Sonderumlagen als auch für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage angewendet worden ist.

Das LG hat deshalb zu Recht angenommen, daß es für die Aufteilung aller Kosten der am 25.3.1997 beschlossenen Sanierungsmaßnahmen unerheblich ist, ob einzelne Maßnahmen am Sondereigentum bestimmter Wohnungseigentümer durchgeführt worden sind, ob die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums gesondert regelt und wie die Wohnungseigentümer solche Regelungen bisher ausgelegt und gehandhabt haben.

(2) Die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 sind nicht angefochten und daher bestandskräftig geworden (§ 23 Abs. 4 WEG). Sie sind nicht nichtig, wie die Ast. meinen.

aa) Ein Eigentümerbeschluß, der den in § 16 Abs. 2 WEG oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel abändert oder unter Verletzung von § 16 Abs. 3 WEG eine Sonderumlage anordnet, verstößt nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG); er berührt auch nicht den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums, der einem vereinbarungsersetzenden oder abändernden Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich ist (BGHZ 127, 99 [103 f.] = NJW 1994, 3230; BayObLGZ 1996, 256 [257] = NJWE-MietR 1997, 37; BayObLG NZM 1998, 1012 = ZMR 1998, 509 [511] u. 1999, 778 [779]; a. A. Wenzel, in: Festschr. f. Hagen, S. 231 [240 f.]).

bb) Gegenstand der Beschlußfassung war entgegen der Meinung der Ast. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2 WEG), selbst wenn im Zug der Sanierung der Fassade, die zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (Staudinger/Rapp, § 5 WEG Rdnr. 25), auch Sondereigentum in Anspruch genommen worden ist oder daran Arbeiten ausgeführt worden sind.

cc) Im Übrigen ist das LG zu Recht davon ausgegangen, daß die Fenster der Wohnanlage samt den äußeren Fensterblechen zwingend Gemeinschaftseigentum sind (Staudinger/Rapp, § 5 WEG Rdnr. 25 m. w. N.) und die in § 3 Nr. 2 d sowie § 7 Nr. 1 TE enthaltenen Regelungen allenfalls als Auferlegung der Instandhaltungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer ausgelegt oder umgedeutet werden können (vgl. Senat, Beschl. v. 21.12.1999 - 2 Z BR 115/99 m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 36). Ob dies für die bei den Sanierungsarbeiten ausgetauschten äußeren Fensterbleche zutrifft, kann offen bleiben.

Das Gleiche gilt für die Frage, inwieweit die bei der Beschreibung des Sondereigentums in der Teilungserklärung genannten Balkone Sondereigentum sein können (vgl. hierzu BayObLG WE 1994, 184 [185]; NZM 1999, 27 = ZMR 1999, 59; NZM 1999, 910 [911]; hinsichtlich nachträglich angebrachter Trennwände verneinend BayObLG, WuM 1985, 31 [32]) und nach § 7 § 1 TE von den jeweiligen Eigentümern in Stand zu halten sind. Denn für die Kosten der im Zug der Fassadensanierung vorgenommenen Erneuerung der Balkontrennwände und Fensterbleche gilt nach den Eigentümerbeschlüssen vom 25.3. und 13.10.1997 eine in der Teilungserklärung etwa enthaltene besondere Kostenregelung nicht.

Soweit einzelne Wohnungseigentümer mit Duldung der Gemeinschaft Markisen angebracht haben, die bei den Sanierungsarbeiten abmontiert und anschließend wieder befestigt worden sind, stehen der nach § 16 Abs. 3 WEG in Betracht kommenden Umlage der Montagekosten auf die jeweils betroffenen Wohnungseigentümer ebenfalls die bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 entgegen (vgl. BayObLG NJW 1981, 690 [691]; Staudinger/Bub, § 16 WEG Rdn. 265).