Ergänzende Vertragsauslegung und Mieterhöhung nach Wohnungsvergrößerung

Ergänzende Vertragsauslegung und Mieterhöhung nach Wohnungsvergrößerung; Änderung der Wohnfläche durch Modernisierung

Wird nach Umbau- und Modernisierungsarbeiten die Wohnfläche vergrößert, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung der Mieter zur Zahlung einer entsprechend erhöhten Miete verpflichtet.

Die Kl. verlangt von den Bekl. Mietzins. Die Voreigentümer hatten den Bekl. Ende 1993 mitgeteilt, daß sie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen planten. Am 19. August 1994 schlossen die Bekl. mit den Voreigentümern, vertreten durch die von ihnen beauftragte Hausverwaltung, einen schriftlichen Vertrag über die Zwischenumsetzung während der Umbauarbeiten. Danach wurde ihnen eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt, die von der bevollmächtigten Hausverwaltung für die Zeit vom 16. August 1994 bis zum 30. Juni 1995 zu diesem Zweck angemietet wurde. Die Bekl. sollten als Gegenleistung den Bruttokaltmietzins für die bisherige Wohnung in Höhe von 457,56 DM auf das ihnen bekannte Hauskonto zahlen zuzüglich Heizkosten in Höhe von 195,02 DM. Für die geplanten Modernisierungsarbeiten (Einbau von zwei neuen Fenstern, Ausführung von Elektroinstallationsarbeiten, Anbringen eines Vollwärmeschutzes) wurde ein pauschaler Modernisierungszuschlag von monatlich 260 DM vereinbart.

Die Kl. behauptet, durch die Umbaumaßnahmen sei die Wohnung um 24,48 m2 vergrößert worden. Wegen dieser Vergrößerung der Wohnfläche von 93 m2 auf 117,48 m2 sei ab März 1998 neben dem vereinbarten Modernisierungszuschlag eine zusätzliche Anhebung der Miete um 378,46 DM monatlich begründet, außerdem sei ein angemessener Heizkostenvorschuß in Höhe von 211,46 DM und ein Betriebskostenvorschuß für die zusätzliche Fläche von 48,96 DM zu entrichten.

Für die Zeit ab dem 1. März 1998 bis zum 31. Juli 1998 hat die Kl. Anspruch auf einen monatlichen Mietzins von 1.117,90 DM. Dieser setzt sich wie folgt zusammen: alter Bruttokaltmietzins 457,56 DM, vereinbarter Modernisierungszuschlag 260 DM = 717,56 DM.

Darüber hinaus muß im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung berücksichtigt werden, daß die Wohnung durch die Umbau- und Modernisierungsarbeiten nunmehr eine Wohnfläche von 117,48 m2 statt ursprünglich 93 m2 aufweist. Die Bekl. behaupten zwar, daß bereits kurz nach Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1974 ein weiteres Zimmer auf derselben Etage hinzugemietet worden sei und deshalb durch den Umbau keine Vergrößerung der Wohnfläche eingetreten sei. Dies ist jedoch bestritten und nicht ausreichend substantiiert dargelegt (wo, wann mit wem vereinbart), um darüber Beweis erheben zu können. Die Bekl. haben auch nicht konkret dargelegt, daß die Einbeziehung des fraglichen Raumes in die Wohnung bereits bei der Festlegung des Modernisierungszuschlages berücksichtigt worden sei. Der Umsetzvertrag spricht eher dagegen, weil dort und in der Anlage A dazu keine Rede von Flächenveränderungen ist. Der Umsetzvertrag enthält insofern eine Lücke, als für den Fall der Erweiterung der Wohnfläche keine Regelung vorgesehen ist. Diese Lücke ist in erster Linie anhand der Bewertungskriterien des Umsetzvertrages und nicht anhand anderer Maßstäbe (wie Mietspiegelwerten) zu füllen. Es ist davon auszugehen, daß die Parteien einen Bruttokaltmietzins von 717,56 DM für die modernisierte Wohnung mit 93 m2 für angemessen hielten. Wenn nun die Wohnung statt dessen 117,48 m2 Wohnfläche aufweist, so stellt dies einen nicht unerheblichen Vorteil für die Mieter dar. Hätten die Parteien bei Vertragsschluß eine solche Vergrößerung der Wohnfläche geplant, so hätten sie sich redlicherweise auf einen entsprechend höheren Mietzins geeinigt. Dieser ist wie folgt zu berechnen: 717,56 DM geteilt durch 93 m2 ergibt eine durchschnittliche Bruttokaltmiete von 7,7156989 DM/m2, multipliziert mit 117,48 m2 errechnet sich eine monatliche Bruttokaltmiete von 906,44 DM. Hinzu kommt ein angemessener Vorschuß für die Heizkosten, den die Kl. unwidersprochen auf 1,80 DM je Quadratmeter und damit auf 211,46 DM beziffert hat. Auch dieser Vorschuß ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zuzubilligen. Der Anschluß der Wohnung an die Zentralheizung war vertraglich nicht vorgesehen, wenn die Parteien daran gedacht hätten, die Gasetagenheizung durch den Anschluß an die Zentralheizung zu ersetzen, dann hätten sie redlicherweise anstelle der früher direkt von den Mietern zu zahlenden Kosten für die Gasetagenheizung einen entsprechenden Heizkostenvorschuß für den Vermieter vereinbart.

Nach umfangreichen Bau- und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung war die Wohnfläche von 93 m2 auf 117,48 m2 vergrößert worden, und der Vermieter verlangte deshalb einen erhöhten Mietzins. Dies ist kein Mieterhöhungsgrund nach dem MHG.

Das Amtsgericht Schöneberg meinte aber in seinem Urteil vom 17. Februar 1999, daß im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, letztlich also nach Treu und Glauben, der Mieter verpflichtet sei, einen entsprechenden Zuschlag zu zahlen. Hier lag eine Modernisierungsvereinbarung vor, die die Bruttomiete für die bisherige Wohnfläche nach Modernisierung enthielt. Aus dieser Gesamtmiete war aufgrund der alten Wohnfläche von 93 m2 der Quadratmeterpreis zu berechnen und die sich aus der Vergrößerung der Wohnung ergebende Mieterhöhung.