Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamem Zeitmietvertrag

Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamem Zeitmietvertrag; beidseitiger Kündigungsverzicht

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, GE 2013, 1197 = NJW 2013, 2820).

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in N. In dem am 10. November 2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossenen „Zeit-Mietvertrag" ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15. November 2009 beginnt und am 31. Oktober 2012 endet.

2 Nachdem sie am 19. Juli 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten die Kl. mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom 28. Juli 2010 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung des Eigenbedarfs gaben sie an, der in K. wohnende Bruder der Kl. wolle seinen Lebensabend in N. verbringen. Die Bekl. zogen nicht aus der Wohnung aus.

3 Mit ihrer Klage, die sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine am 27. April 2012 ausgesprochene, mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kündigung stützen, nehmen die Kl. die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kl. in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.).

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass trotz der Bezeichnung „Zeit-Mietvertrag" ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis vorliege, das wegen Eigenbedarfs der Kl. wirksam gekündigt worden sei.

7 Zutreffend habe das Amtsgericht angenommen, dass eine zeitliche Befristung des Mietverhältnisses vorliegend unwirksam sei, da ein in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmter Grund nicht angegeben worden sei. Zwar sei eine Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen befristeten Kündigungsausschluss denkbar. Dies sei jedoch vom Amtsgericht mit der überzeugenden Erwägung verneint worden, dass die in § 2 Ziffer 2 des vorformulierten Mietvertrags vorgesehene Regelung eines Kündigungsverzichts nicht ausgefüllt worden sei.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung der Wohnung nicht bejaht werden.

9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlt es im Streitfall.

10 2. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, GE 2013, 1197 = NJW 2013, 2820 Rn. 12 ff. m.w.N.).

11 Dies bedeutet für den Streitfall:

12 Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15. November 2009 bis 31. Oktober 2012 in den Mietvertrag vom 10. November 2009 wird der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Diesem Parteiwillen wird die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintretende gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

13 Die Auffassung der Vorinstanzen, ein Kündigungsverzicht könne im Streitfall deshalb nicht angenommen werden, weil die Parteien die dafür vorgesehene Textstelle im vorformulierten Mietvertrag nicht ausgefüllt hätten, trifft nicht zu. Dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags nicht ausgefüllt haben, lässt keinen Rückschluss auf den Parteiwillen zu. Denn die Parteien hatten bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung (irrtümlich) für wirksam angesehen haben.

14 Der Räumungsanspruch der Kl. kann auch nicht mit der Erwägung bejaht werden, die am 28. Juli 2010 zum 31. Oktober 2010 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis jedenfalls zum Ablauf der von den Parteien gewollten Bindungsfrist (31. Oktober 2012) beendet; denn der Kündigungserklärung kann ein derartiger Wille der Kl. nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden, zumal sich der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zwischen dem 31. Oktober 2010 und 31. Oktober 2012 geändert haben kann (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, GE 1981, 621 = NJW 1981, 976 unter II 1 e aa).

III. 15 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung kann der Senat nicht treffen, weil sich das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt konsequent - nicht mit der von den Kl. im Berufungsrechtszug erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 27. April 2012 beschäftigt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die Möglichkeit, Wohnungsmietverträge auf bestimmte Zeit (Zeitmietverträge) abzuschließen, durch § 575 BGB auf wenige Fallgruppen (Eigenbedarf, Betriebsbedarf, Abriss bzw. wesentlicher Umbau) beschränkt und die Wirksamkeit solcher Verträge zusätzlich an formale Modalitäten geknüpft (u. a. muss dem Mieter der Grund für die Befristung bei Mietvertragsabschluss mitgeteilt werden). Liegen keine rechtfertigenden Gründe vor und unterbleibt die Mitteilung, wird aus dem beabsichtigten „Zeitmietvertrag" ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, das nur bei berechtigtem Interesse gekündigt werden kann. Das ist der Grundsatz. Der BGH zieht allerdings für Mietverträge, die eine unwirksame Befristung enthalten, sehr viel weitergehende Konsequenzen und nimmt eine Vertragslücke an, die zu schließen ist. Maßgebend dafür ist, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wäre ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen. In der Regel wird das ein beiderseitiger befristeter Kündigungsverzicht sein, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksamen) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. Das bestätigte der BGH jetzt erneut.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen „Zeit-Mietvertrag" ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15. November 2009 beginnt und am 31. Oktober 2012 endet. Die 2010 als neue Eigentümer der Wohnung eingetragenen Kläger erklärten mit Schreiben vom 28. Juli 2010 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2010 wegen Eigenbedarfs. Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung der Beklagten blieb erfolglos, ihre Revision hatte jedoch Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Vorliegend sei die Befristung des Mietvertrages unwirksam gewesen, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB (Eigenbedarf, Betriebsbedarf, Abriss bzw. wesentlicher Umbau) nicht vorlagen.

Infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife aber nicht die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen sei. Diese Lücke sei in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre – ein Kündigungsverzicht bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (Bestätigung der Entscheidung des BGH vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, GE 2013, 1197).

„Einfache" Zeitmietverträge – das sind solche, die keinen Grund für die Befristung enthalten – sind durch die am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform abgeschafft worden. Seitdem ist eine Befristung nur noch in Form sog. „echter" Zeitmietverträge in den engen Grenzen des § 575 BGB zulässig. „Echte" Zeitmietverträge haben zur Voraussetzung, dass der Vermieter die Räume nach Ende der vereinbarten Mietzeit

■ entweder für sich oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will,

■ abreißen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

■ die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z. B. Hauswart oder Pfleger) vermieten will.

Die drei genannten Befristungsgründe sind abschließend. Vor allem im semiprofessionellen Bereich sind diese Voraussetzungen bei Vermietern auch zwölf Jahre nach der Mietrechtsreform oft noch unbekannt.

Was auch ohne die in § 575 BGB genannten besonderen Gründe zulässig ist und (fast) zum selben Ergebnis wie der frühere „einfache" Zeitmietvertrag führt, ist ein für bestimmte Zeit vereinbarter Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Dabei ist nach der BGH-Rechtsprechung ein wechselseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss sogar formularvertraglich möglich, sofern die Frist ab Vertragsabschluss (nicht Mietbeginn) läuft und die Beendigung des Mietverhältnisses in der Frist möglich ist.