Erfüllung von unstreitigen Schönheitsreparaturen muß Mieter nachweisen

1. Hat sich der Mieter in einem Abnahmeprotokoll verpflichtet, bestimmte Schönheitsreparaturen in bestimmten Räumen durchzuführen, so muß er die Erfüllung dieser übernommenen Verpflichtung dartun und beweisen.

2. Dazu reicht es nicht aus, wenn der Mieter vorträgt, daß "die in den einzelnen Räumen gerügten Mängel entweder durch Tapezieren, Malern oder Streichen" beseitigt worden sind.

Die Berufung ist unbegründet, da der Kl. ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Schönheitsreparaturen und Entfernung der Küchenmöbel in Höhe von 3.750,19 DM aus § 326 BGB zusteht.

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie für die Beseitigung der Küchenmöbel ergibt sich aus der Einigung angesichts der "Vorabnahme" am 22. August 1996. Dieser Verpflichtung ist der Bekl. trotz Fristsetzung und Nachfristsetzung vom 3. Dezember 1996 durch die Kl. nicht hinreichend nachgekommen. Jedenfalls hat er nicht hinreichend substantiiert dargelegt, daß er die danach notwendigen Arbeiten vollständig vorgenommen hat.

Der Bekl. war angesichts der eingestandenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, substantiiert darzulegen, welche Leistungen er erbracht hat und weshalb die von der Kl. weiterhin gerügten Mängel beseitigt sind. Dies hat er zum großen Teil nicht getan, obwohl ihm bereits mit Verfügung vom 17. Februar 1998 eine entsprechende Auflage gemacht worden ist.

Erst mit Schriftsatz vom 11. Juni 1998 teilte der Bekl. mit, daß "die in den einzelnen Räumen gerügten Mängel entweder durch Tapezieren, Malern oder Streichen" beseitigt worden sind. Dieser Vortrag ist nicht ausreichend, da nicht ausgeführt wird, welche Arbeiten wo stattgefunden haben, so daß auch nicht darüber Beweis hätte erhoben werden können. Denn erst durch die Beweisaufnahme hätte sich ergeben, welche Arbeiten wo gegebenenfalls durchgeführt worden sind. Dies hätte jedoch zu einer Ausforschung geführt.

Auch aus den eingereichten Fotos ergibt sich nichts anderes. Zum einen geben die Fotos jeweils nur einen Teil der Wohnung wieder. So sind weder Bad noch Küche noch die Deckenflächen im Flur und Wohnzimmer erkennbar. Zum anderen ersetzen die Fotos auch nicht den Vortrag, welche Arbeiten durchgeführt worden sind.

Im übrigen ergibt sich auch für die hier noch streitigen Arbeiten nicht, inwieweit sie ordnungsgemäß durchgeführt worden sind.

Ob die Heizungsrohre ordnungsgemäß gestrichen wurden, ist nicht erkennbar. Die Farbwiedergabe, insbesondere eine vorliegende Vergilbung des Anstrichs kann danach nicht ausgeschlossen werden. Die faltige Tapezierung an der Türwandfläche und der Schlafnische ist durch die Bilder auch nicht widerlegt, da diese Flächen nicht abgebildet worden sind. Im übrigen sind deutliche gelbe Flecken auf der Tapete zu erkennen. Ob diese tatsächlich nur auf die Feuchtigkeit zurückzuführen sind, kann anhand der Bilder nicht festgestellt werden. Die offenbar ordnungsgemäß gestrichenen Fenster und die Terrassentür werden im Rahmen des Schadenersatzanspruchs gar nicht geltend gemacht. Das gilt ebenso für die in dem Flur befindliche Wohnungseingangstür.

Als Mieteranwalt könnte man einem Mandanten eigentlich nur raten, auf keinen Fall ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu unterzeichnen. Die Position des Vermieters wird damit nämlich entscheidend gestärkt. Der einzige Nachteil für ihn, daß nämlich andere Mängel als im Protokoll aufgeführt grundsätzlich nicht berücksichtigt werden, wird durch eine Umkehr der Beweislast mehr als aufgewogen.

In dem vom Landgericht Berlin am 16. Juni 1998 entschiedenen Fall hatte der Mieter sich zur Durchführung verschiedener Arbeiten verpflichtet und später pauschal behauptet, er sei dem nachgekommen. Das war für das Landgericht nicht ausreichend, denn in einem solchen Fall trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt hat. Der Mieter hatte jedoch lediglich wenig aussagekräftige Fotos eingereicht.