Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben als Begründung der Kündigung

Das allgemeine öffentliche Interesse an der Durchführung eines Bauvorhabens, das die Errichtung eines Mehrzweckgebäudes mit Parkplätzen, Geschäftsräumen und Wohnungen zum Gegenstand hat, begründet kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 564 b Abs. 1 BGB).

Die Kl. hat an die Beklagte zu 1) eine Wohnung in G. vermietet. Von der Bekl. zu 1) ist ein Teil der Wohnung an die Bekl. zu 2) und 3) untervermietet worden. Die Kl. beabsichtigt, das Haus abzureißen. Über das Grundstuck soll die Zufahrt zum Parkraum eines auf den Nachbargrundstücken in Bau befindlichen Mehrzweckgebäudes mit Parkplätzen, Geschäftsräumen und 79 Wohnungen angelegt werden. Dementsprechend beschloß die Stadtverordnetenversammlung der Kl. einen Bebauungsplan. Nach Erteilung der Zustimmung zu einer Teilbaugenehmigung für das Mehrzweckgebäude durch den zuständigen Regierungspräsidenten kündigte die Kl. gegenüber der Bekl. zu 1) das Mietverhältnis zum 29. Februar 1980. Am 12. Februar 1980 genehmigte der Regierungspräsident den Bebauungsplan. Die Genehmigung wurde von der Kl. am 10. März 1980 veröffentlicht. Eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude lag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht vor. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. von den Beklagten die Räumung und die Herausgabe der Wohnung. Vom Amtsgericht ist die Klage abgewiesen worden. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht gemäß Art. Ill Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBI. I 657) dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vor gelegt 1. Stellt das öffentliche Interesse an der Durchführung eines Bauvorhabens ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar? 2. ...

3. ...

Der Rechtsentscheid ist bezüglich der ersten Frage zulässig. Diese betrifft eine Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft. Sie hat grundsätzliche Bedeutung: auch ist sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden (Art. Ill Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG i. d. F. des Gesetzes vom 5. Juni 1980). Zwar hat das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Beschluß AR 83/80 vom 21. November 1980 ausgesprochen, eine Gemeinde, die ein Mietverhältnis über Wohnraum kündige, könne sich zur Begründung ihres berechtigten Interesses im Sinne des § 564 b Abs. 1 und 2 BGB darauf berufen, daß sie den Wohnraum zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Aufgaben benötige. Dieser Satz ist jedoch zu allgemein gehalten, um als bindende Entscheidung einer Rechtsfrage zu gelten. Das meint offenbar das Bayerische Oberste Landesgericht selbst, wenn es ausführt, es könne dahinstehen, ob alle Interessen einer Gemeinde Berücksichtigung finden könnten, die irgendwie mit der Erfüllung ihrer Aufgabe zusammenhingen; jedenfalls seien im Rahmen des § 564 b BGB grundsätzlich auch solche Interessen als berechtigt anzusehen, die die Erfüllung öffentlichrechtlicher Aufgaben der Gemeinde nach Art. 7 und 57 BayGO zum Gegenstand hätten. Das sind im Falle des Bayerischen Obersten Landesgerichts die Bereitstellung von Räumen für den theoretischen Unterricht der Feuerwehr sowie für kulturelle und soziale Zwecke, nämlich ein Raum zum Turnen, ein Versammlungs- und Übungsraum für einen örtlichen Gesangverein und ein Raum für eine Weberschule. Bei der Vorlage an den Senat hingegen handelt es sich um die Einrichtung eines Mehrzweckgebäudes mit Parkplätzen, Geschäftsräumen und Wohnungen. Die daran geknüpfte Rechtsfrage ist, was ebenfalls noch zur Zulässigkeit des Rechtsentscheids gehört, für die Entscheidung des Rechtsstreits auch erheblich; denn von ihrer Beantwortung hängt die Wirksamkeit der Kündigung ab. Da die Frage so, wie sie vom Landgericht formuliert worden ist, nicht einheitlich beantwortet werden kann, es vielmehr darauf ankommt, um welches Bauvorhaben es sich handelt, ergänzt der Senat die Vorlagefrage dahin, daß sie sich auf das öffentliche Interesse an der Durchführung eines Bauvorhabens, wie es im konkreten Fall ansteht, bezieht. Dazu ist das Gericht des Rechtsentscheids befugt (vgl. OLG Karlsruhe, ZMR 1970, 310; BayObLG, NJW 1972, 685, 686: Schmidt Futterer, NJW 1968, 919, 922). In der Sache begründet der Senat seine Entscheidung wie folgt: Es ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, daß ein von einer Gemeinde verfolgtes öffentliches Interesse ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB darstellt (vgl. BayOLG, NJW 1972, 685, 686 zu § 556 a BGB sowie in dem bereits erwähnten Beschluß; Barthelmess, 2. WohnraumkündigungsschutzG, 1976, § 564 b, Anm. 119; Schmidt-Futterer/Blank, WohnraumschutzG, 3. Aufl., 1979, Anm. B 523; Vogel, 3Z 1975, 73, 75; s. aber auch Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 564 b, Anm. 118). Doch genügt nicht jedes öffentliche Interesse. Vielmehr muß dieses ein erhebliches Gewicht haben, daß es gegenüber dem allgemeinen Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt (vgl. BayObLG, NJW 1972, 685, 686; Barthelmess, a. a. O.; Erman/Schopp, BGB, 1. Band, 6. Aufl., 1975, § 564 b, Anm. 7; Vogel, a. a. O.; s. auch Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, Rdnr. IV 95). Das folgt daraus, daß das Gesetz in § 564 b Abs. 2 BGB drei Fallgruppen regelt, die spezielle Anwendungsfälle des Abs. 1

nd des Mietverhältnisses überwiegt (vgl. BayObLG, NJW 1972, 685, 686; Barthelmess, a. a. O.; Erman/Schopp, BGB, 1. Band, 6. Aufl., 1975, § 564 b, Anm. 7; Vogel, a. a. O.; s. auch Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, Rdnr. IV 95). Das folgt daraus, daß das Gesetz in § 564 b Abs. 2 BGB drei Fallgruppen regelt, die spezielle Anwendungsfälle des Abs. 1 dieser Vorschrift sind, wie aus der Wendung "insbesondere" hervorgeht. Mithin sind sonstige berechtigte Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nur solche, die nach Art und Schwere den Fällen des § 564 b Abs. 2 BGB entsprechen (Begründung zum Regierungsentwurf eines MietRVerbG, BT-Drucksache Vl/1549, S. 8; Emmerich/Sonnenschein, a. a. C., Anm. 104; Erman/Schopp, a. a. O.; Gelhaar in: RGRK-BGB, Band 2, Teil 2, 12. Aufl., 1978, § 564 b, Anm. 32; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 509; Sternel a. a. O.). Auf der Grundlage dieser Rechtsauffassung ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bejaht worden, wenn eine gemeindeeigene Wohnung zur Unterbringung von Obdachlosen dringend benötigt wird (BayObLG, NJW 1972, 885, 686; Barthelmess, a. a. O.; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., Anm. 118; Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 523; Vogel, a. a. O.); ebenso, wenn eine unterbelegte oder nachträglich fehlbelegte Sozialwohnung von der vermietenden Gemeinde gekündigt wird und ein konkreter Bedarf hinsichtlich der Wohnung zugunsten von nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz Berechtigten besteht (Barthelmess, a. a. O.; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O.; Vogel, a. a. O., Fußn. 17); ferner in dem oben im Rahmen der Zulässigkeit erörterten, vom Bayerischen Obersten Landesgericht entschiedenen Fall. Was die Durchführung von Bauvorhaben betrifft, so wäre ein solches öffentliches Interesse etwa gegeben, wenn das Bauvorhaben einem dringenden Bedürfnis entspräche, wie dies beispielsweise beim Bau eines Krankenhauses, das im Krankenhausbedarfsplan (§ 6 des Gesetzes zur wirtschaftlichen Sicherung der Krankenhäuser und zur Regelung der Krankenhauspflegesätze vom 29. Juni 1972, BGBI., I, S. 1009; vgl. auch etwa §§ 3 ff. BayKHG; § 4 BWKHG; §§ 1, 3 NdsKHG; § 8 NRWKHG; §§ 3 ff. HessKHG) vorgesehen ist, oder bei der Errichtung einer größeren Anzahl von Wohnungen für sozial schwache Familien (vgl. LG Köln, WM 1976,163 ff. mit zust. Anm. von Weimar; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O.) anzunehmen sein dürfte. Die Kl. hat, nach ihrem bisherigen Vortrag jedenfalls, an der Errichtung des Mehrzweckgebäudes nur ein allgemeines städtebauliches Interesse. Insbesondere ist nicht erkennbar, welche gewichtigen Vorteile der Allgemeinheit mit der Durchführung des Bauvorhabens erwachsen würden, denen gegenüber das Interesse der Mieter am Bestand des Mietverhältnisses zurücktreten müßte. Hiervon abgesehen könnte ein berechtigtes Interesse der vermietenden Gemeinde an der Beendigung des Mietverhältnisses aber auch deshalb nicht anerkannt werden, weil ihr, um das zu erreichen, andere, nämlich öffentlichrechtliche Mittel zur Verfügung stehen. Die Kl. kann nämlich die hoheitliche Aufhebung des Mietverhältnisses unter den dafür erforderlichen Voraussetzungen nach den §§ 27 StBauFG, 39 d und 9 BBauG erreichen.