Erforschung des Sachverhalts durch den Notar, Abfassung hinreichend bestimmter Urkunden

Bezieht sich der Erwerb einer Doppelhaushälfte auf Realeigentum, das aus der bisherigen Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gesondert ist, ist ein bloßer Hinweis in der Urkunde auf eine Verpflichtung zur Realteilung nicht hinreichend bestimmt. Der Kaufvertrag ist nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

Ein Notar (Antragsteller; ASt) nimmt den Käufer als Antragsgegner (Ag) im Kostenverfahren beim Landgericht auf Zahlung einer Kostenrechnung in Anspruch. Dem liegt ein Kaufvertrag über eine Doppelhaushälfte zugrunde. Sie bildete eine Wohnungseigentumseinheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein auswärtiger Notar hatte eine Verkleinerung der WEG beurkundet nebst Realteilung des Grundstücks, wobei zwei Doppelhaushälften in Form gesondertem Eigentums als realgeteiltes Eigentum entstehen sollten. Dies war noch nicht erfolgt. Der Eigentümer verkaufte die Doppelhaushälfte. Er verpflichtete sich laut Urkunde gegenüber dem Käufer, die Realteilung durchzuführen und sämtliche damit zusammenhängenden Kosten zu übernehmen. Der Verwalter der WEG verweigerte die erforderliche Zustimmung, nachdem nicht alle Eigentümer der Realteilung zugestimmt hatten. Der Verkäufer verklagte den Käufer auf Rückgabe der Doppelhaushälfte. Es wurde ein Vergleich geschlossen, wonach der Käufer das Wohnungseigentum erwirbt und ein Preisnachlass erfolgt. Seine die Notarkosten übersteigenden Anwaltskosten rechnete der Ag (Käufer) gegen die Notargebühren auf.

Die Notarkostenberechnungen sind aufzuheben, weil der vom Antragsgegner erhobene Einwand der Aufrechnung mit einem Amtshaftungsanspruch (§ 19 Abs. 1 BNotO) durchgreift. Zugleich ist auf seinen Antrag der Notar gemäß § 90 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zu verpflichten, die bereits empfangenen Notarkosten zurückzuzahlen.

Der Kostenanspruch ist nach § 389 BGB durch Aufrechnung mit einem Amtshaftungsanspruch erloschen. Die vom Antragsgegner erklärte Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch gegen den Notar aus Amtshaftung (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO) ist im Verfahren nach § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig.

Der Notar hat gegen seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG verstoßen, indem er in § 13 des Kaufvertrages die Verpflichtung des Verkäufers zur Realteilung ohne nähere Bestimmung ihres Inhalts aufnahm.

Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei sollen Irrtümer und Zweifel vermieden werden (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Bei Kaufverträgen ist daher insbesondere der Kaufgegenstand genau zu bezeichnen (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2003 - III ZR 62/03, NJW 2004, 69, juris Rn. 17).

Diesen Anforderungen genügt der notarielle Kaufvertrag vom 17. Mai 2014 nicht. Zwar ist das verkaufte Wohnungseigentum in § 1 des Kaufvertrages hinreichend bestimmt worden. Die weitere Verpflichtung des Verkäufers zur Realteilung in § 13 Satz 1 des Kaufvertrages ist dagegen mit der bloßen Formulierung „die Realteilung durchzuführen“ unbestimmt geblieben. Mit dieser Formulierung blieb bereits unklar, ob der Verkäufer lediglich eine Tätigkeit oder einen Erfolg schuldete, also für die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einstehen wollte. Vor allem blieb unklar, wie die Realteilung ausgeführt werden sollte und welche Größe und Lage das zur gekauften Doppelhaushälfte gehörende Grundstück erhalten sollte.

Ein Ausnahmefall, in dem geringere Anforderungen an die Beurkundungsdichte gelten, liegt nicht vor. Zunächst kann die Ausnahme eindeutiger Feststellbarkeit der verkauften Flächen nicht angenommen werden. Haben sich die Parteien bei Vertragsabschluss mit einem geringeren Bestimmtheitsgrad zufrieden gegeben und die verbindliche Festlegung der Durchführung des Vertrags oder einem Dritten überlassen, ist das Verpflichtungsgeschäft auch ohne eine solche maßstabsgerechte Darstellung wirksam. Wenn eindeutig feststellbar ist, welche Fläche verkauft werden soll, können die Parteien auch davon absehen, die Vorgaben, anhand derer die Teilfläche bei der Durchführung später exakt festgelegt werden soll, in den Vertrag aufzunehmen (BGH, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, juris Rn. 18).

Dass im Sinne dieses Ausnahmefalles Art und Umfang der Realteilung eindeutig feststellbar waren, kann vorliegend nicht angenommen werden. Der Urkundenentwurf zur Teilung von Grundstücken zwecks Verkleinerung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nebst Eigentumsveränderungen und Dienstbarkeitsbestellungen nebst Lageplan als Anlage belegt, dass die zukünftigen Grundstücksgrenzen in keiner Weise auf der Hand lagen. […]

Dass ohne diese Regelung und ohne Bezugnahme auf diesen Lageplan die Teilflächen der Realteilung eindeutig feststellbar waren, ist weder vom Notar geltend gemacht noch ersichtlich.

Auch ein übereinstimmender Parteiwille führt nicht zur Herabsetzung der Beurkundungsanforderungen. Nachdem sowohl Verkäufer als auch Käufer über den vorstehend zitierten Urkundenentwurf verfügten, liegt es nahe, dass die Verpflichtung zur Realteilung in dem Sinne dieses Urkundenentwurfs ausgelegt werden sollte. Zu solchen Überlegungen darf es aber der Notar nicht erst kommen lassen, wenn ihm eine eindeutige Bezeichnung unschwer möglich ist. Das gilt selbst dann, wenn die Vertragspartner über eine bestimmte Auslegung des Vertragstextes einig sind. Den Vertragswortlaut entsprechend dem Willen der Beteiligten so eindeutig wie möglich zu fassen, ist Aufgabe des beurkundenden Notars (BGH, Urteil vom 8. November 2001 - IX ZR 398/99 -, Rn. 8; BGH, Urteil vom 16. Oktober 2003 - III ZR 62/03, NJW 2004, 69, juris Rn. 17). Dieser Aufgabe ist der Notar nicht gerecht geworden. Er hätte hierzu nämlich zur nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG gebotenen Aufklärung des Willens die Beteiligten fragen müssen, ob die Realteilung im Sinne der Urkundenentwürfe im Kaufvertrag bestimmter gefasst werden könnte. […]

Der Notar hat dem Antragsgegner den von ihm in dem Vorprozess aufgewendeten Prozesskosten als aus der Amtspflichtverletzung entstandener Schaden zu ersetzen. […]

Der Verstoß gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG war ursächlich für den Entschluss des Verkäufers, gestützt auf Nichtigkeit des Kaufvertrages den Antragsgegner auf Herausgabe der Eigen­tumswohnung vor dem Landgericht Neuruppin in Anspruch zu nehmen. Die weitere Ursache in Form der Verweigerung der Verwalterzustimmung schließt die Mitursächlichkeit des Verstoßes gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG für die vom Verkäufer erhobene Klage nicht aus; Mitursächlichkeit reicht für die Schadenszurechnung.

Der Entschluss des Verkäufers, u. a. Formnichtigkeit des Kaufvertrages gerichtlich geltend zu machen, ist eine adäquate und damit zuzurechnende Folge des Verstoßes gegen die Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, diese Formnichtigkeit zu verhindern. Dies gilt vorliegend um so mehr, als der Einwand der Formnichtigkeit des Kaufvertrages vom 17. Mai 2014 rechtlich uneingeschränkt zutraf. Der Verstoß gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG führte zur Formnichtigkeit der Regelung in § 13 Abs. 1 Satz 1 des Kaufvertrages betreffend die Verpflichtung zur Realteilung gemäß § 125 Satz 1 BGB i.V.m. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Wirksamkeit des nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtigen Kaufvertrags erfordert neben der inhaltlichen Bestimmtheit des Vereinbarten auch, dass die Parteien dem Vereinbarten in der Urkunde Ausdruck gegeben haben und damit eine Nichtigkeit wegen Formmangels ausscheidet. Beide Voraussetzungen müssen nebeneinander vorliegen, um von einem wirksamen Rechtsgeschäft ausgehen zu können (BGH, Urteil vom 19. April 2002 - V ZR 90/01 -, BGHZ 150, 334-343 = NJW 2002, 2247, juris Rn. 19).

Die Formnichtigkeit der Regelung in § 13 Abs. 1 Satz 1 des Kaufvertrages führte nach § 139 BGB auch zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages. Eine Teilnichtigkeit nur der Verpflichtung zur Realteilung kann nicht angenommen werden. Die Verpflichtung zur Realteilung stand nicht isoliert neben den kaufvertraglichen Regelungen, sondern war untrennbar mit ihnen, vor allem mit der Regelung eines einheitlichen Kaufpreises, verbunden. Denn ohne die Verpflichtung zur Realteilung hätten die Parteien den Kaufvertrag jedenfalls mit einem anderen Inhalt, nämlich mit einem geringeren Kaufpreis geschlossen, wie auch der gerichtliche Vergleich vom 21. November 2016 - 1 O 368/15 - zeigt, in dem gegen Wegfall der Verpflichtung zur Realteilung der Kaufpreis verringert wurde.

Auch der Entschluss des Antragsgegners, sich gegen diese aussichtslose Klage zu verteidigen, ist der Amtspflichtverletzung nach § 287 Abs. 1 ZPO zuzurechnen. Eine Ersatzpflicht des Notars für Aufwendungen des Geschädigten, die auf dessen eigenem Willensentschluss beruhen, kommt auch dann in Betracht, wenn diese durch das haftungsbegründende Ereignis „herausgefordert“ worden sind und eine nicht ungewöhnliche Reaktion hierauf darstellen (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2003 - III ZR 62/03, NJW 2004, 69, Rn. 19). So liegt es hier, weil der Antragsgegner, gestützt auf eine notarielle Beurkundung und damit ersichtlich nachvollziehbar, deren Wirksamkeit geltend gemacht hat. Ausweislich der Anwaltskostenrechnung vom 16. Februar 2016 sind ihm dafür Aufwendungen nach einem Gegenstandswert von 195.000 € in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr (KV Nr. 2300) und einer um 0,65 angerechneten 1,3 Verfahrensgebühr (KV Nr. 3100 RVG) nebst Auslagen, zusammen 4.718,77 € brutto entstanden. Bedenken gegen die Anwaltskostenrechnung sind weder geltend gemacht noch ersichtlich.

Die im gerichtlichen Vergleich erzielte Kaufpreisminderung hinsichtlich der Anwaltskosten stellt keinen Vorteilsausgleich dar. Hat die Amtspflichtverletzung dem davon Betroffenen auch Vorteile gebracht, so sind diese im Rahmen der Differenzrechnung schadensmindernd zu berücksichtigen, wenn Vor- und Nachteile bei wertender Betrachtung gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden sind (BGH, Beschluss vom 30. April 2003 - III ZR 365/02, NJW-RR 2003, 1497, juris Rn. 3). Derartige Vorteile können nicht festgestellt werden. Die Kaufpreisminderung wurde zum Ausgleich des Nachteils vereinbart, der im Entfallen der Verpflichtung zur Realteilung liegt. Ein darüber hinausgehender Vorteil ist nicht ersichtlich und vom Notar, den insoweit die Darlegungs- und Feststellungslast trifft (BGH, Beschluss vom 30. April 2003 - III ZR 365/02, NJW-RR 2003, 1497, juris Rn. 3), nicht dargetan.

Der Schadensersatzanspruch des Antragsgegners ist nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung ist bei einer bloß fahrlässigen Amtspflichtverletzung des Notars ein Schadensersatzanspruch des Geschädigten ausgeschlossen, wenn er auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Daran fehlt es. Insbesondere eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen seinen Prozessbevollmächtigten hat der Antragsgegner nicht. Ein um Beratung ersuchter Rechtsanwalt hat dem Auftraggeber den relativ sichersten und gefahrlosesten Weg vorzuschlagen und ihn über mögliche Risiken aufzuklären, damit der Mandant zu einer sachgerechten Entscheidung in der Lage ist. Zweifel und Bedenken, zu denen die Sachlage Anlass gibt, muss der Anwalt darlegen und mit seinem Mandanten erörtern (BGH, st. Rspr., u. a. Urteil vom 3. Juli 2008 - III ZR 189/07, NJW-RR 2008, 1506, juris Rn. 14).

Nach diesem Maßstab durfte der Prozessbevollmächtigte dem Antragsgegner raten, sich gegen die Klage des Verkäufers zu verteidigen, weil erstens die geltend gemachte Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht auf der Hand lag, zweitens die Streifverkündung gegenüber dem Notar sicherstellte, dass dieser im Falle eines Unterliegens des Antragsgegners die Formnichtigkeit nicht mehr in Abrede stellen durfte, sondern ihn aus Amtshaftung schadlos stellen musste, und weil drittens die Verteidigung die Möglichkeit bot, sich mit dem Verkäufer gütlich zu einigen, wie es hier auch gelungen ist.

Mit Blick auf die Aufhebung der beiden Notarkostenberechnungen hat der Notar dem Antragsgegner die bereits empfangenen Notarkosten von … zu erstatten (§ 90 Abs. 1 Satz 1 GNotKG), worüber auf Antrag des Antragsgegners im Verfahren nach § 127 Abs. 1 GNotKG zu entscheiden ist (§ 90 Abs. 2 Satz 1 GNotKG).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Realteilung einzelner Gebäude verkleinert werden. Hierzu müssen alle Eigentümer zustimmen. Solange dies nicht geschehen ist, müsste der Inhalt einer Verpflichtung zur Durchführung der Realteilung durch den Verkäufer im notariellen Kaufvertrag genau beschrieben sein. Bezieht sich der Erwerb einer Doppelhaushälfte auf Realeigentum, das aus der bisherigen WEG noch nicht gesondert ist, ist ein bloßer Hinweis in der Urkunde auf eine Verpflichtung zur Realteilung nicht hinreichend bestimmt. Der Kaufvertrag ist nichtig, was zur Aufrechnung gegen die Notarkosten durch entstandene Anwalts- und Gerichtskosten führt.

Ein auswärtiger Notar beurkundet die Verkleinerung einer WEG unter Realteilung zweier Flächen, auf denen ein Doppelhaus steht. Die Sonderung ist noch nicht vollzogen, weil nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Die Doppelhaushälfte wird jedoch schon als Realeigentum verkauft. Der Notar nimmt die Verpflichtung des Verkäufers auf, die Realteilung auf eigene Kosten durchführen zu lassen.

Als der Verwalter die erforderliche Zustimmung verweigert, klagt der Verkäufer gegen den Käufer auf Rückgabe der schon übergebenen Doppelhaushälfte. Vor dem Landgericht Neuruppin wird ein Vergleich geschlossen, wonach der Käufer das Wohnungseigentum gegen einen Preisnachlass übernimmt.

Gegen die Notargebühren des Berliner Notars, der den Kaufvertrag beurkundet hatte, rechnet der Käufer mit den Anwaltskosten auf. Der Notar leitet ein Verfahren nach § 127 Abs. 1 Satz 2 GNotKG ein. Auf die Abrechnung des Antragsgegners wird die notarielle Kostenberechnung aufgehoben und der Notar zur Rückzahlung verpflichtet.

Die für die Notarkosten zuständige Kammer des LG Berlin folgt dem LG Neuruppin darin, dass der Kaufvertrag nichtig gewesen sei. Die Verpflichtung des Verkäufers zur Realteilung sei nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Der Inhalt der Verpflichtung sei nicht genau geregelt. Außerdem seien der Urkunde die Grundstücksgrenzen nicht zu entnehmen. Dies führe gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.

Da der Notar gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG verpflichtet ist, jegliche Formnichtigkeit zu verhindern, habe er eine Amtspflichtverletzung begangen. Er hafte somit für Anwaltskosten, die dem Käufer im Prozess beim Landgericht Neuruppin entstanden seien.

Die Kosten seien ihm auch zuzurechnen, da sie adäquat auf der Amtspflichtverletzung beruhten. Der Käufer durfte sich gegen die Rückgabeverpflichtung wegen Minderung des Kaufvertrags verteidigen und einen entsprechenden Vergleichsabschluss für angemessen halten. Mit den die Notarkosten übersteigenden Anwaltsgebühren konnte der Käufer aufrechnen, so dass der Notar die Gebühren zurückzuzahlen habe.

Nach § 127 GNotKG prüft das zuständige Landgericht beim Sitz des Notars auf Antrag dessen Kostenrechnung. Das Verfahren kann vom Kostenschuldner oder, wenn der Kostenschuldner dem Notar gegenüber die Kostenberechnung beanstandet, vom Notar selbst eingeleitet werden. Anwaltszwang besteht nicht. Das Verfahren wird nur über die Berechtigung der notariellen Gebühren entschieden. Sind sie bereits bezahlt, wird der Notar ggf. zur Rückzahlung verpflichtet. Weitere, über die Gebühren hinausgehende Schadensersatzansprüche des Beteiligten müssten im Klageweg verfolgt werden.

Die Entscheidung ist zutreffend. Der Notar muss den Willen der Parteien genauestens erforschen und in Worte fassen. Die Hürde für die inhaltliche Bestimmbarkeit wird von der Rechtsprechung zu Recht hoch angesetzt.

Axel Sawal, Rechtsanwalt & Notar