Erfordernisse der Genehmigung eines Insichgeschäftes durch einen vollmachtlos Vertretenen

1. § 181 BGB ist bei einem Handeln als vollmachtloser Vertreter einer Vertragspartei nicht anwendbar, weil in derartigen Fällen keine Gefahr besteht, dass das Rechtsgeschäft durch die Erklärungen des für beide Vertragsparteien Handelnden unmittelbar wirksam wird, sondern hierfür ohnehin die Genehmigung der vollmachtslos vertretenen Partei nach § 177 BGB zwingend notwendig ist. Erst durch die Genehmigung dieser Vertragspartei, der dann aber auch der gesamte Vertragsinhalt vorliegt, kann das Rechtsgeschäft wirksam werden.

2. Ein Rechtsgeschäft ist bei einem Verstoß gegen § 181 BGB nicht nichtig, sondern entsprechend § 177 BGB lediglich schwebend unwirksam und damit - beidseitig - genehmigungsfähig.

3. Vertretene Vertragspartner können schwebend unwirksame Insichgeschäfte nicht nur persönlich genehmigen, sondern auch durch einen Vertreter, wobei der das schwebend unwirksame Insichgeschäft genehmigende Vertreter selbst regelmäßig nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein muss.

I. Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 26.1.2016 veräußerten die Beteiligten zu 2. bis 7. ein Grundstück an die Beteiligte zu 1. Für beide Seiten handelte Frau Dr. M., für die Beteiligte zu 1. aufgrund einer vom Vorstandsvorsitzenden der Beteiligten zu 1. für diese unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB erteilten Vollmacht vom 10.5.2010 und für die Beteiligten zu 2. bis 7. als vollmachtslose Vertreterin. Die Beteiligten zu 2. bis 7. genehmigten die Erklärungen von Frau Dr. M. formgerecht. Im Hinblick auf die Beteiligten zu 2. und 7. liegen zudem die nachlassgerichtlichen bzw. betreuungsgerichtlichen Genehmigungen vor. Der Vorstandsvorsitzende der Beteiligten zu 1. ist selbst nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Mit Zwischenverfügung vom 7.7.2016 hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe. Frau Dr. M. habe sowohl für den Erwerber als auch für die Veräußerer gehandelt. Zu den von ihr abgegebenen Erklärungen habe es daher der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bedurft. Diese könne seitens der Vollmachtgeber nur erteilt werden, wenn sie selbst von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit seien. Für den Vorstandsvorsitzenden des Beteiligten zu 1. sei dies aber nicht der Fall. Daher habe er in seiner Vollmachtserteilung vom 10.5.2010 keine Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilen können und könne dies auch nicht in einer Nachgenehmigung. Mithin seien die schuldrechtlichen und dinglichen Erklärungen in der Urkunde nicht wirksam und könnten auch nicht wirksam werden.

Es bedürfe im Ergebnis einer umfänglichen, die obigen Hinderungsgründe vermeidenden, Neubeurkundung.

Hierauf hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten eingeräumt, dass Frau Dr. M. in der Tat als Doppelvertreterin gehandelt habe, obwohl ihr dies mangels Befreiung des Vorstandes der Beteiligten zu 1. von den Beschränkungen des § 181 BGB nicht möglich gewesen sei.

Dennoch sei die Zwischenverfügung nicht richtig, denn der Vertrag sei nicht nichtig, wenn der Vertreter seine Vertretungsmacht überschreite, sondern schwebend unwirksam. Er könne also durch Genehmigung der vertretenden Personen wirksam werden.

[…]

Daraufhin hat das Amtsgericht mit weiterer Zwischenverfügung vom 30.8.2016 an seiner Zwischenverfügung vom 7.7.2016 festgehalten […].

Mit Beschluss vom 27.12.2016 hat das Amtsgericht weiter an seiner Auffassung festgehalten und der Beschwerde nicht abgeholfen. […]

Die Beschwerde ist gem. §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässig und auch in der Sache begründet.

Die vom Grundbuchamt in den angefochtenen Zwischenverfügungen aufgezeigten Eintragungshindernisse im Sinne von § 18 GBO bestehen nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bedarf es weder einer Neubeurkundung noch des Nachweises einer Befreiung des Vorstandsvorsitzenden der Beteiligten zu 1. von den Beschränkungen des § 181 BGB - entweder durch Änderung der Satzung der Beteiligten zu 1. oder durch Einzelfallbefreiung - für eine von ihm noch zu erteilende Genehmigung des beurkundeten Geschäfts.

Allerdings ist vorliegend Frau Dr. M. für beide Vertragsparteien aufgetreten und hat für beide Erklärungen abgegeben, zum einen für die Verkäufer als vollmachtslose Vertreterin und zum anderen aufgrund Vollmacht für die Käuferin, so dass die Anwendbarkeit des § 181 BGB zunächst in Betracht kommt und zu prüfen ist.

Dabei kann hier dahinstehen, ob § 181 BGB auch bei einem Handeln als vollmachtsloser Vertreter für die eine Partei anwendbar ist (zum Streitstand vgl. etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3559 a, Fußnote 30; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 90). Durchgreifende Zweifel daran, ob diese umstrittene Frage bejaht werden kann, hegt der Senat schon deshalb, weil in derartigen Fällen keine Gefahr besteht, dass das Rechtsgeschäft durch die Erklärungen des für beide Vertragsparteien Handelnden unmittelbar wirksam wird, sondern hierfür ohnehin die Genehmigung der vollmachtslos vertretenen Partei nach § 177 BGB zwingend notwendig ist. Erst durch die Genehmigung dieser Vertragspartei, der dann aber auch der gesamte Vertragsinhalt vorliegt, kann das Rechtsgeschäft wirksam werden (vgl. insoweit etwa Schneeweiß, MittBayNot 2001, 341 m.w.N.).

Unterstellt, man hielte die Vorschrift des § 181 BGB auch in derartigen Fällen für anwendbar, bestehen die vom Amtsgericht reklamierten Eintragungshindernisse dennoch nicht.

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass ein Rechtsgeschäft bei einem Verstoß gegen § 181 BGB nicht nichtig, sondern entsprechend § 177 BGB lediglich schwebend unwirksam und damit - beidseitig - genehmigungsfähig ist (vgl. nur Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 181 Rn. 15 m.w.N.). Hier liegen entsprechende Genehmigungen der Beteiligten zu 2. bis 7. bereits vor. Die nachträglichen Genehmigungen der vollmachtlos Vertretenen umfassen nicht nur das Handeln ohne Vertretungsmacht, sondern - soweit § 181 BGB anwendbar ist - auch die Gestattung eines Insichgeschäftes, da die Genehmigung das vorgenommene Geschäft erfasst, wie es abgeschlossen ist (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O. Rn. 3559 b; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 5.1.2012, 3 W 99/11, MittBayNot 2012, 377).

Darüber hinaus ist allgemein anerkannt, dass die vertretenen Vertragspartner schwebend unwirksame Insichgeschäfte nicht nur persönlich genehmigen können, sondern auch durch einen Vertreter (vgl. OLG Zweibrücken, aaO. mwN.; Demharter, aaO.).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts muss der das schwebend unwirksame Insichgeschäft genehmigende Vertreter selbst regelmäßig nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sein. Dies entspricht - soweit ersichtlich - der vorherrschenden Auffassung in der jüngeren Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Zweibrücken, aaO. mit zustimmender Anmerkung von Auktor; Demharter, aaO.; Schöner/Stöber, aaO. Rn. 3559 a; Dr. Tebben, DNotZ 2005, 173), der sich der Senat unter Bezugnahme auf die Begründung der Entscheidung des OLG Zweibrücken (aaO.) anschließt. Soweit dies im Einzelfall anders sein mag, wenn sich die Genehmigung selbst im konkreten Fall als Insichgeschäft darstellt, liegt eine derartige Fallgestaltung hier nicht vor.

Mithin fehlt es vorliegend allenfalls noch an der Genehmigung der Beteiligten zu 1., die auch deren Vorstandsvorsitzender ohne Weiteres formgerecht erteilen kann. Die Vorlage einer solchen schlichten Genehmigungserklärung hat das Grundbuchamt aber mit den angefochtenen Zwischenverfügungen nicht verlangt; die Beteiligte zu 1. hat die kurzfristige Vorlage der Genehmigung auf entsprechenden Hinweis - insoweit erfolglos - angeboten.