Erforderliche Verwalterzustimmung bei Bruchteilsübertragung eines GbR-Wohnungseigentums

Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist.

I. Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuchs ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Hiervon ausgenommen ist u. a. die Veräußerung an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie.

Die Beteiligte zu 1, eine aus den seit dem 9. April 2010 miteinander verheirateten Beteiligten zu 2 und 3 bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb das Wohnungseigentum, und die Beteiligten zu 2 und 3 wurden als „Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts” in Abt. I des Grundbuchs eingetragen. Später hoben die Beteiligten die GbR auf und ließen das Wohnungseigentum auf sich zu je ½ auf. […]

Das Grundbuchamt hat die Vorlage einer Zustimmung des WEG-Verwalters gefordert und die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Der hiergegen gerichteten Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig. […]

2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Wird die Hebung des in einer Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisses nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgewiesen, hat das Grundbuchamt den auf eine Eintragung gerichteten Antrag der Beteiligten zurückzuweisen, § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO. So ist es hier.

a) Der Senat teilt die mit der Beschwerde erhobenen formalen Bedenken an der Zwischenverfügung vom 13. Februar 2016 nicht. Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, hat das Grundbuchamt, wenn es den Antrag nicht sofort zurückweist, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO. Dabei hat das Grundbuchamt - sämtliche - Hindernisse zu bezeichnen, die zu ihrer Beseitigung geeigneten Mittel zu nennen und eine Frist zu setzen (Zeiser, in: Hügel, GBO, 3. Aufl., § 18, Rn. 32 ff.). Diesen Anforderungen genügte die Zwischenverfügung vom 13. Februar 2016. Das Grundbuchamt hat unter Setzung einer Frist auf das Hindernis einer fehlenden Verwalterzustimmung hingewiesen und deren Vorlage in der Form des § 29 GBO erfordert. Einer weiteren Begründung bedurfte es insoweit nicht. Die an den Urkundsnotar gerichtete Zwischenverfügung war aus sich heraus verständlich und ist ausweislich seines Schriftsatzes vom 22. Februar 2016 von ihm auch verstanden worden.

b) Das in der Zwischenverfügung aufgezeigte Hindernis besteht auch.

aa) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2904b).

Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist dabei nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen „Verkauf” geknüpft (Senat, Beschluss vom 24. Mai 2012 - 1 W 121/12 - FGPrax 2012, 238). Das ist hier nicht der Fall.

bb) Der Senat hat bereits entschieden, dass es sich bei der Übertragung eines Wohnungseigentumsrechts von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen ihrer Gesellschafter um eine Veräußerung in diesem Sinn handelt. Sie erfordert neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch die - rechtsgeschäftliche - Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter, §§ 873 Abs. 1, 925 BGB (Senat, Beschluss vom 26. Mai 2014 - 1 W 55/14 - DNotZ 2014, 700, 701).

Daran ändert es nichts, wenn die Veräußerung der Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens unter den Gesellschaftern zu dienen bestimmt ist. Gehört ein Wohnungseigentumsrecht zum Gesellschaftsvermögen, ist zur Auseinandersetzung wegen Unteilbarkeit des Gegenstands dessen Veräußerung erforderlich, §§ 731 Satz 2, 753 BGB. Die Übertragung von Grundstücken - oder wie hier Wohnungseigentumsrechten - setzt wie sonst auch Auflassung und Eintragung im Grundbuch voraus (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 731, Rn. 1). Entsprechende Erklärungen haben die Beteiligten zu 2 und 3 abgegeben, und sie haben die Eintragung im Grundbuch beantragt. Nicht anders ist auch der Antrag des Notars vom 16. Dezember 2015 zu verstehen. Weder erfolgt die Aufhebung der GbR durch das Grundbuchamt noch wird dies überhaupt im Grundbuch vermerkt. Einzutragen ist - nach Beseitigung der entgegenstehenden Hindernisse - allein der Eigentumswechsel von der Beteiligten zu 1 auf die Beteiligten zu 2 und 3.

cc) Ebenfalls hat der Senat entschieden, dass eine nach dem Inhalt des Sondereigentums zustimmungsfreie Veräußerung eines Wohnungseigentums an einen Verwandten dann nicht vorliegt, wenn die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt, deren Gesellschafter sämtlich Verwandte des Veräußerers sind. Das folgt aus der Anerkennung der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Erwerbendes Rechtssubjekt ist dann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die mit ihren Gesellschaftern nicht verwandt sein kann (Senat, Beschluss vom 18. Oktober 2011 - 1 W 566-571/11 - ZWE 2012, 41; ebenso bereits OLG München, DNotZ 2007, 950, 951).

Der vorliegende Fall unterscheidet sich hiervon nur dadurch, dass die Beteiligte zu 1 nicht Erwerberin des Wohnungseigentums ist, sondern ihr Eigentum an die Beteiligten zu 2 und 3 veräußert. Letztlich gilt aber nichts anderes. Weder ist die Beteiligte zu 1 mit den Beteiligten zu 2 und 3 verwandt, noch ist sie mit ihnen verheiratet. Die nach dem Inhalt des Sondereigentums vereinbarten Ausnahmen vom Zustimmungserfordernis des Verwalters liegen nicht vor.

dd) Der Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung gebietet kein anderes Ergebnis. Durch das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen (Senat, Beschluss vom 24. Mai 2012 - 1 W 121/12 - FGPrax 2012, 238). Werden gleichzeitig für Veräußerungen an Personen in einem näher bezeichneten Näheverhältnis zum Veräußerer Lockerungen dieses Schutzes vereinbart, so ist davon auszugehen, dass der oder die Eigentümer für die geregelten Ausnahmefälle bei einer vorweggenommenen, abstrakten Prüfung ihr Interesse an dem Schutz der Gemeinschaft als nachrangig gegenüber dem Veräußerungsinteresse des ausscheidenden Mitglieds angesehen haben. Das ist in der Regel nicht der Fall, wenn die Veräußerung eines Wohnungseigentums ihren Schwerpunkt nicht in der persönlichen Beziehung zwischen Veräußerer und Erwerber hat, sondern gerade darin, das Wohnungseigentum wirtschaftlich zu verwerten (Senat, Beschluss vom 1. März 2011 - 1 W 57/11 - MDR 2011, 718, 719). Die nach der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgende Veräußerung von Gesellschaftsvermögen hat einen solchen, von den persönlichen Beziehungen der Gesellschafter unabhängigen wirtschaftlichen Schwerpunkt. Die Veräußerung dient der Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens, § 730 Abs. 1 BGB, das, sofern nach der Berichtigung gemeinschaftlicher Schulden und der Rückerstattung von Einlagen ein Überschuss verbleibt, den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung am Gewinn der Gesellschaft gebührt, § 734 BGB.

Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG und überträgt eine aus Ehegatten bestehende GbR das Wohnungseigentum auf die Ehegatten zu je ½, so ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn nach der TE eine Veräußerung an Ehegatten zustimmungsfrei ist.

Eheleute sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer einer Wohnung im Grundbuch eingetragen. Sie lösen in einer notariellen Urkunde die GbR auf und übertragen sich im Wege der Auflassung das Eigentum zu je ½. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG; Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten oder Verwandte. Das Grundbuchgericht weist den Antrag auf Eintragung der Eheleute als Eigentümer zu je ½ zurück, weil eine Zustimmung des Verwalters nicht vorgelegt wurde. Die Ehegatten halten eine Verwalterzustimmung für entbehrlich und legen Beschwerde ein.

Das KG weist die Beschwerde zurück. Zwei Fragen stellen sich:

1. Liegt überhaupt eine „Veräußerung“ vor?

2. Ist die Veräußerungszustimmung entbehrlich, weil die Ehegatten weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, nur mit einem anderen Beteiligungsverhältnis?

Nach Ansicht des KG liegt eine Veräußerung vor. Die GbR übertrage das Eigentum auf die Ehegatten, weshalb eine Auflassung i.S.d. § 925 BGB von der GbR an die Ehegatten erforderlich sei und im vorliegenden Fall auch erklärt wurde.

Es sei auch eine Verwalterzustimmung erforderlich, weil weder eine Veräußerung von einem Ehegatten an einen anderen Ehegatten noch eine Veräußerung an Verwandte vorliegt. Denn die GbR als Veräußerin sei mit den Ehegatten als Erwerber weder verheiratet noch verwandt.

Die Entscheidung mag auf den ersten Blick überraschen, weil sich durch die Auflösung der GbR nichts an den Personen ändert, die im Grundbuch eingetragen sind. Dogmatisch ist die Entscheidung aber nachvollziehbar. Denn die aus den Ehegatten bestehende GbR ist rechtlich nicht identisch mit den Ehegatten oder der aus den Ehegatten bestehenden Bruchteilsgemeinschaft; zudem sind die Ehegatten mit der GbR nicht verheiratet oder verwandt. Verheiratet sind nur die Ehegatten untereinander.