Erbbauzinserhöhungsvereinbarung

Erbbauzinserhöhungsvereinbarung; Anpassungsklausel; Lebenshaltungskostenindex

a) Soll sich vereinbarungsgemäß der Erbbauzins erhöhen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse derart nachhaltig ändern, daß der bisherige Erbbauzins dem Eigentümer nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist, so genügt dafür jedenfalls eine Änderung um mehr als 20 % (hier bezogen auf den vom Tatrichter gewählten Maßstab der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen).

b) Ist vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, so ist auch die Entwicklung in dem zum Zeitpunkt der Erhöhung schon abgelaufenen Teil eines Kalenderjahres einzubeziehen.

c) Bei einem nicht Wohnzwecken dienenden Erbbaurecht darf an die Prüfung, ob seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses die vereinbarte Anpassungsvoraussetzung einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse erneut eingetreten ist, nicht ein Maßstab angelegt werden, der überhöhte frühere Anpassungen ausgleicht.

d) Der in der Fachpresse (u. a. in der Neuen Juristischen Wochenschrift) veröffentlichte statistische monatliche Indexstand der Lebenshaltungskosten ist offenkundig im Sinne des § 291 ZPO.

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 22. August 1962 bestellten der Kl. und seine inzwischen verstorbene, von ihm beerbte Mutter zugunsten der bekl. Stadt ein Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren. Der vereinbarte Erbbauzins betrug jährlich 3.600 DM = 0,76 DM/m2. Er ist in das Erbbaugrundbuch eingetragen worden. Auf dem Erbbau-grundstück hat die Bekl. eine Schule errichtet.

Der Vertrag enthält folgende Klausel: "Sollten sich die wirtschaftlichen oder die währungsrechtlichen Verhältnisse dergestalt nachhaltig ändern, daß einer Partei der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, so sind die Vertragsschließenden gegenseitig verpflichtet, auf Antrag einer Partei den Erbbauzins den veränderten Verhältnissen in angemessener Weise anzupassen. Bei der dann zu erfolgenden Festsetzung des Erbbauzinses ist davon auszugehen, daß eine angemessene Verzinsung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks für die Eigentümer gewährleistet ist."

Der Erbbauzins ist mehrfach einvernehmlich erhöht worden, zuletzt ab 1. Januar 1982 auf jährlich 2,04 DM je Quadratmeter. Der Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer weiteren Erhöhung des Erbbauzinses ab 1. Januar 1990, nach dem Berufungsantrag ab 1. Oktober 1990, auf jähr-lich 2,65 DM/m2 zuzustimmen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Kl. führte zur Aufhebung und Zu-rückverweisung.

I. Der mit der Klage verfolgte Antrag auf Verurteilung der Bekl., einer Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 2,65 DM/m2 ab 1. Oktober 1990 zuzustimmen, bedarf der Auslegung. Er ist dahin zu ver stehen, daß der Kl. in dem beanspruchten Umfang der Erhöhung des ding-lichen Erbbauzinses (§ 9 Abs.1 ErbbauVO) von der Bekl. die sachenrechtlich nötige Erklärung der dinglichen Einigung (§ 873 BGB) und zugleich die gemäß § 19 GBO erforderliche Bewilligung der Eintragung in das Erbbau grundbuch verlangt. Aus einer Anpassungsklausel ergibt sich zwar nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Erbbauzinserhöhung (BGHZ 22, 220; 81, 135, 144), er richtet sich jedoch auf Erhöhung des vereinbarten dinglichen Erbbauzinses, so daß der aus der Klausel verpflichtete Erbbauberechtigte der Eintragung einer entsprechend höheren Erbbauzinsreallast zustimmen muß (BGHZ 96, 371, 379), hier allerdings nur an bereiter Rangstelle, weil der Erhöhungsanspruch nicht in dem Rang der bisherigen Reallast durch eine Vormerkung gesichert ist. In Anbetracht der ohnehin gebotenen Zurückverweisung der Sache hat der Kl. die Möglichkeit zur Klarstellung des Antrages.

II. Das Berufungsgericht hält die in dem Erbbaurechtsvertrag vom 22. Au-gust 1962 vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses nicht für erfüllt. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht.

1. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Auslegung der Anpassungsklausel dahin, daß für die Beurteilung der Frage, ob sich seit der letzten Erbbauzinserhöhung am 1. Januar 1982 die wirtschaftlichen Verhältnisse nachhaltig geändert haben, auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mittleren Einkommens und der Bruttolöhne der Industriearbeiter sowie der Angestellten in Industrie und Handel abzustellen ist. Bei der auf dieser Grundlage ermittelten durchschnittlichen Indexsteigerung um 24,82 % hat das Berufungsgericht jedoch nur den Zeitraum bis zum 31. Dezember 1989 berücksichtigt, nicht auch die weitere Entwicklung bis zum 1. Oktober 1990, also dem Zeitpunkt, von dem ab Anpassung verlangt wird. Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß "zweckmäßigerweise" auf Jahresindizes, nicht auf Monatsindizes, zu-rückzugreifen sei und daß so auch der Bundesgerichtshof verfahre, ist un zutreffend.

Für Verträge ohne Anpassungsklausel hat der Senat entschieden, daß bei einem wegen grundlegender Äquivalenzstörung dem Eigentümer zuzubilligenden Anspruch auf Erbbauzinserhöhung die Monatsindizes heranzuziehen sind, damit auch die Entwicklung in dem zum Zeitpunkt der Anpas-sung schon verstrichenen Teil eines Kalenderjahres einbezogen werden kann (BGHZ 97, 171, 176/177). Bei einem Vertrag mit Anpassungsklausel, wie hier, ist das eine Frage der Auslegung (BGHZ 87, 198, 201). Unter die-sem Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht die Klausel indes nicht aus-gelegt. Daher ist das Revisionsgericht, weil tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen, zur Auslegung befugt (BGHZ 65, 107, 112; 109, 19, 22). Interessengerecht ist die Auslegung, daß auch der Zeitraum vom 1. Januar bis 1. Oktober 1990 zu berücksichtigen ist, da die Klausel die Anpassungsvoraussetzung nicht auf den vollen Ablauf eines Kalenderjahres begrenzt und mithin eine Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse auch für den Teil des Jahres erfaßt, der im Zeitpunkt der Erhöhung des Erbbauzinses bereits abgelaufen ist.

Der Standpunkt der Revisionserwiderung, daß die ausbedungene Anpassungsvoraussetzung im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gegeben sein müsse, ist nur insofern richtig, als der Anspruch nicht rückwirkend für einen Zeitpunkt geltend gemacht werden darf, zu dem die vertragliche Vor aussetzung der Anpassung noch nicht vorlag (BGB-RGRK/Räfle, 12. Aufl., ErbbauVO § 9 Rdn. 65 i. V. m. Rdn. 53). Hier geht es aber gerade darum, ob die mit Wirkung ab 1. Oktober 1990 verlangte Erhöhung des Erbbauzinses zu dieser Zeit oder wenigstens - dann mit entsprechend späterer Wir-kung - im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz (10. Januar 1991) von der vereinbarten Voraussetzung gedeckt war. Da die statistische monatliche Indexentwicklung der Lebenshaltungskosten - nicht auch der Einkommen - regelmäßig in der Fachpresse veröffentlicht wird (z. B. in der Neuen Juristischen Wochenschrift), ist der sich daraus er-gebende Stand im Sinne des § 291 ZPO offenkundig (Senatsurt. v. 4. Mai 1990, V ZR 21/89, NJW 1990, 2620, 2621). Daher hätte das Berufungsgericht die Monatswerte feststellen können. Hiernach aber haben sich, wie die Revision zutreffend aufzeigt, für den maßgebenden Zeitraum vom 1. Januar 1982 bis 1. Oktober 1990 die wirtschaftlichen Verhältnisse je-denfalls um mehr als 25 % verändert. Auszuschließen ist nicht, daß dem Berufungsgericht eine Änderung dieses Umfanges genügt hätte, wenn es das Erfordernis der Einbeziehung der Monatswerte erkannt hätte. Schon aus diesem Grunde kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.

2. Auch in weiteren Punkten hält das Berufungsurteil den Revisionsrügen nicht stand.

Anpassungsvoraussetzung ist hier, daß dem Kl. infolge einer nachhaltig eingetretenen Änderung der wirtschaftlichen oder währungsrechtlichen Verhältnisse der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann. Daraus entnimmt das Berufungsgericht, diese Voraussetzung sei "zumindest annäherungsweise" mit derjenigen vergleichbar, die der Senat (BGHZ 77, 194, 198 f.; 90, 227; 94, 257) bei Verträgen ohne Anpassungsklausel als erforderlich für eine Erhöhung des Erbbauzinses ansieht, so daß eine Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse im Umfang von 24,82 % nicht ausreiche. Ein solcher Vergleich liefe darauf hinaus, daß sich der Kl. nicht besser stünde, als wenn der Vertrag keine Anpassungsklausel enthielte. Der vom Senat an die Berücksichtigung einer Äquivalenzstörung angelegte Maßstab eines Anstiegs der Le benshaltungskosten um mehr als 150 % beruht darauf, daß bis zu dieser Schwelle dem Grundstückseigentümer gerade mangels einer vertraglichen Anpassungsregelung das Risiko eines durch Geldwertverfall eintretenden Ungleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung zumutbar ist. Haben aber die Parteien eine wertsichernde Vereinbarung getroffen, so muß deren Auslegung diesem der Erhaltung des Realwerts des Erb-bauzinses dienenden Zweck Rechnung tragen. Demgemäß hat der Bundesgerichtshof bei ähnlich wie hier nur allgemein umschriebenen Klauseln (so etwa im Falle der Anknüpfung an eine "erhebliche" oder "wesentliche" Veränderung) für ein Anpassungsverlangen als ausreichend erachtet, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse auf der Grundlage des jeweils vom Tatrichter angewendeten Bezugsmaßstabes in einer Größenordnung von über 14 % verändert haben (Urt. v. 4. März 1964, VIII ZR 214/62, WM 1964, 491, 492; Senatsurt. v. 6. Oktober 1967, V ZR 141/64, WM 1967, 1248, 1249). Das Berufungsgericht läßt zwar offen, wo es die dem Kl. zu-mutbare Grenze ziehen will; sie ist aber, damit die Klausel ihre Funktion in-teressengerecht erfüllen kann, jedenfalls bei einem Wertverlust des Erbbauzinses um mehr als 20 % überschritten. Eine noch weitergehende Grenzziehung ist unzumutbar, weil dann der Eigentümer eine sich stetig entwickelnde Werteinbuße womöglich auf viele Jahre hinaus hinnehmen müßte, was einer Umverteilung des Entwertungsrisikos gleichkäme.

Verfehlt ist die Ansicht des Berufungsgerichts, die Auslegung der Klausel müsse auch berücksichtigen, daß sich der ursprüngliche Erbbauzins von 0,76 DM/qm durch wiederholte Erhöhungen schon fast verdreifacht habe. Die vereinbarte Voraussetzung der Anpassung muß im Zeitraum seit der letzten Erhöhung eingetreten sein. Ob das der Fall ist, kann mithin nicht von dem Ausmaß früherer Erhöhungen abhängen. Selbst wenn diese nicht der Anpassungsklausel entsprochen haben sollte, darf nicht die einvernehmlich vorgenommene Erhöhung vom Gericht korrigiert werden, indem es an die Klausel einen Maßstab anlegt, der überhöhte frühere Anpassungen ausgleicht. Anders wäre es nur im Anwendungsbereich des § 9 a Erb-bauVO, weil danach das durch eine Anpassungsklausel begründete Aus-maß der Erhöhung regelmäßig nicht über die seit Vertragsabschluß ein-getretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnise hinausgehen darf. Diese Vorschrift betrifft jedoch nur Wohnzwecken dienende Erbbaurechte. Sie erfaßt also nicht den nach dem Inhalt des Erbbaurechts zulässigen Zweck der Nutzung des Bauwerks als Schule.

3. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Tatrichterlicher Prüfung bedarf nun die Frage des Umfanges der Anpassung. Dabei wird zu beachten sein, daß der Erbbauzins vereinbarungsgemäß in einer Höhe festzusetzen ist, die eine angemessene Verzinsung des Erbbaugrundstücks gewährleistet. Es kommt somit darauf an, ob und in welchem Maß der Wert des Grundstücks im Zeitraum vom 1. Januar 1982 bis zum 1. Oktober 1990 gestiegen ist (vgl. Senatsurt. v. 26. Februar 1988, V ZR 155/86, WM 1988, 720, 721/722). Sollte die Wertsteigerung geringer sein als die sich aus dem Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Einkommen nach dem Mittelwert beider Komponenten ergebende Änderung, so könnte sich danach der Umfang der Erhöhung des Erbbauzinses estimmen.

In seiner Entscheidung vom 24. April 1992 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, wann ein Grundstückseigentümer, der ein Erbbaurecht für einen Bau eines Nicht-Wohngebäudes bestellt hatte, eine Erhöhung des Erbbauzinses verlangen kann, sofern eine Anpassungsklausel vereinbart worden war.

In dem betreffenden Fall hatten die Parteien vereinbart, daß sich dann, wenn sich die wirtschaftlichen oder währungsrechtlichen Verhältnisse dergestalt nachhaltig ändern, daß einer Partei der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, für beide Parteien die Verpflichtung ergäbe, auf Antrag einer Partei den Erbbauzins den veränderten Verhältnissen in angemessener Weise anzupassen. Bei der dann zu erfolgenden Festsetzung müsse eine angemessene Verzinsung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks für den Eigentümer gewährleistet sein.

Mehrere Male war einvernehmlich eine Erbbauzinserhöhung vereinbart worden. Aber schließlich kam es doch zum Streit.

Das Berufungsgericht hatte - weil ja kein konkreter Index vereinbart worden war - den Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit mittlerem Einkommen und den Index der Bruttolöhne der Industriearbeiter sowie der Angestellten in Industrie und Handel zugrunde gelegt. Dabei ermittelte es eine Indexsteigerung seit der letzten Erbbauzinsanpassung um 24,82 %. Das Berufungsgericht stellte allerdings dabei nicht auf die Monatsindizes, sondern auf die Jahresindizes ab. Und es legte auch nicht die Entwicklung des Indizes bis zu dem Zeitpunkt zugrunde, von dem an mehr bezahlt werden sollte, sondern auf das Ende des vorhergehenden Jahres.

In der Steigerung von knapp 25 % sah das Berufungsgericht noch keine Änderung der wirtschaftlichen oder währungsrechtlichen Verhältnisse, die eine Erhöhung des Erbbauzinses gebot.

Diese Auffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht.

Er meinte: Die vertragliche Anpassungsklausel gebe jedenfalls dann schon ein Recht, die Anpassung des Erbbauzinses zu verlangen, wenn eine Änderung des zugrunde gelegten Maßstabes (Index) von mehr als 20 % eingetreten sei. Dabei sei nicht nur die auf ein gesamtes Kalenderjahr bezogene Indexsteigerung zu betrachten, sondern auch die einzelnen Monate der bis zur Erhöhung bereits abgelaufenen Teile eines Kalenderjahres einzubeziehen. Die in der Fachpresse veröffentlichten statistischen monatlichen Indexstände der Lebenshaltungskosten seien dabei als offenkundig im Sinne des § 291 ZPO zu werten.

Schließlich, und das ist auch bedeutsam, spiele es für eine möglichst aktuelle Anpassung des Erbbauzinses keine Rolle, daß unter Umständen in früheren Phasen des Vertrages Erhöhungen vereinbart worden seien, die über das gebotene Maß hinausgegangen seien. Dies gelte jedenfalls bei Erbbaurechten, die nicht Wohnzwecken dienten.

Achtung: Der Fall ist nicht zu vergleichen mit jenen, in denen Erbbaurechtsverträge überhaupt keine Anpassungsklauseln enthalten. Wenn bei solchen Verträgen die Erhöhung des Erbbauzinses vom Grundstückseigentümer verlangt wird, wird das Verlangen regelmäßig unter dem Gesichtspunkt geprüft, ob eine sog. Äquivalenzstörung vorliegt. Eine Äquivalenzstörung liegt nämlich nach der Rechtsprechung des BGH nur bei einem Anstieg der Lebenshaltungskosten von mehr als 150 % vor ("Opfergrenze").

Es ist deshalb von großer Bedeutung, daß bei Erbbaurechtsbestellungen Anpassungsklauseln (Wertsicherungsklauseln) eingebaut werden, weil die Anpassung des Erbbauzinses wesentlich einfacher und schneller vonstatten geht als bei Verträgen ohne eine solche Anpassungsklausel.