Erbbauzinserhöhung

Erbbauzinserhöhung; Grundbucheintragung; Notarkosten

1. Ist im Erbbaurechtsvertrag die schuldrechtliche Erhöhung des Erbbauzinses vereinbart und bestimmt, daß "der Erbbauzins" in das Grundbuch einzutragen ist, hat der Erbbauberechtigte die Eintragung des erhöhten Erbbauzinses zu bewilligen.

2. Zu den Kosten "aller erforderlichen Eintragungen", die nach dem Erbbaurechtsvertrag der Erbbauberechtigte zu tragen hat, gehören die Notarkosten, die durch den Antrag auf Eintragung des erhöhten Erbbauzinses entstehen.

Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstückes, an dem dem Bekl. ein Erbbaurecht bestellt ist. Der Erbbaurechtsvertrag enthält eine schuldrechtliche Klausel über die Erhöhung des Erbbauzinses. Der Bekl. wurde mit Wirkung vom 1.4.1976 verurteilt, Erhöhungsbeträge zu leisten. Mit der am 7.6.1989 erhobenen Klage erstreben die Kl. vom Bekl. die Bewilligung der Eintragung der Erhöhung in das Grundbuch. Der Bekl. bean-tragt Klagabweisung, hilfsweise die Feststellung, daß er die Eintragungskosten nicht zu tragen habe. Das LG hat den Bekl. verurteilt und die Wider-klage abgewiesen. Die Berufung des Bekl. blieb erfolglos.

Es geht vorliegend nicht um die Frage, ob eine in einem Erbbaurechtsvertrag enthaltene Erhöhungsklausel wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRVO selbst nicht eintragungsfähig ist (BGH DB 1970, 1732), oder ob eine Vormerkung auf den erhöhten Erbbauzins eingetragen werden kann (BGHZ 22, 220, 223 f.; BGH LM § 9 ErbbauRVO Nr. 3; BGHZ 61, 209, 211; OLG Düsseldorf DNotZ 1976, 539 ff.; KG Rechtspfleger 1976, 244; Ingenstau, ErbbauRVO, 6. Aufl., § 9 Rdz. 41). Es besteht kein Streit darüber, daß neben dem in bestimmter Höhe einzutragenden dinglichen Erbbauzins vertraglich schuldrechtliche Regelungen über eine Erbbauzinserhöhung, etwa über eine Anpassungsklausel, möglich sind (BGHZ 22, 220, 222 f.; BGH in DB a.a.O.; BGHZ 61, 209, 211). Die Frage ist, ob der dann ermittelte höhere Erbbauzins in das Grundbuch ein-zutragen ist. Der Bundesgerichtshof (LM § 242 B b Nr. 117) hat diese Frage nicht entschieden, sondern nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) angenommen, daß der Eigentümer Anspruch auf Eintragung eines nach Weg-fall der Geschäftsgrundlage erhöhten Erbbauzinses hat.

Grundsätzlich können die Vertragsparteien eines Erbbaurechtsvertrages nicht nur schuldrechtlich eine Erhöhung des Erbbauzinses vereinbaren, sie können sich auch nachträglich darüber einigen, daß der Erbbauzins nunmehr aufgrund der durchgeführten Erhöhung in der bestehenden Hö-he eingetragen wird, was einer Neubestellung des Erbbaurechtes gleichkommt (Ingenstau a.a.O. § 9 Rdz. 21). Eine derartige Verpflichtung, den schuldrechtlich erhöhten Erbbauzins als dingliche Belastung des Erbbaurechts einzutragen, können die Parteien bereits im Erbbaurechtsvertrag eingehen. Sie haben dies vorliegend auch getan.

§ 3 des Erbbaurechtsvertrages vom 24. Oktober 1958 enthält in Absatz 1 u.a. die folgende Bestimmung:

"Die Beteiligten sind sich darüber einig, daß bei einer etwaigen Änderung der Währung oder bei einer wesentlichen Steigerung des Bodenwertes der Eigentümer berechtigt ist, eine Neufestsetzung des Erbbauzinses zu for-dern. Sollten sich die Parteien hierüber nicht einig werden, soll die zustän-dige Behörde die Neufestsetzung vornehmen."

Absatz 3 lautet:

"Die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes, daß der Erbbauzins bei Eintritt der in § 3 genannten Voraussetzungen geändert werden kann, soll nicht mit eingetragen werden. Dieser Teil soll lediglich eine schuldrechtliche Bindung unter den Parteien herbeiführen."

In Absatz 4 heißt es im vorletzten Satz:

"Der Erbbauzins ist mit der Maßgabe in das Erbbaugrundbuch eingetragen, daß ihm im Range höchstens Hypotheken bis zu 40.000 DM ... nebst höchstens bis zu 10 % ... Zinsen vorgehen dürfen."

§ 10 lautet:

"Sämtliche Kosten und Steuern, die Vermessungskosten und die Kosten für Planung und Aufschließung, die mit diesem Vertrage und seiner Durch-führung verbunden sind, insbesondere auch die Kosten der Errichtung die-ses Vertrages und aller erforderlichen Eintragungen in den Grundbüchern des Eigentümers und des Erbbauberechtigten, sowie die Kosten aller er-forderlichen Genehmigungen trägt der Erbbauberechtigte."

Die Vereinbarung, daß die Anpassungsregelung keine dingliche, sondern nur schuldrechtliche Wirkung haben soll, beruht offenbar auf der nach § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRVO gegebenen Rechtslage. Deswegen kann nicht angenommen werden, daß die Parteien mit dieser Regelung die Eintragung der Erhöhungen ausschließen wollten.

Aus der Stellung des Absatzes 4 in § 3 des Erbbaurechtsvertrages im Ge-samtgefüge der den Erbbauzins betreffenden Vereinbarung läßt sich viel-mehr folgern, daß "der Erbbauzins" schlechthin einzutragen ist. Befände sich die Klausel über die Eintragung des Erbbauzinses vor der Anpassungsregelung, wäre dies zweifelhaft. Auf der anderen Seite fehlen An-haltspunkte dafür, daß die schuldrechtlichen Erhöhungen von der Eintragungspflicht ausgenommen werden sollten.

§ 10 des Erbbaurechtsvertrags regelt die Kostentragungspflicht des Erb-bauberechtigten nicht nur bezüglich derjenigen Kosten, die bei der Bestellung des Erbbaurechts entstehen. Die Bestimmung erwähnt ausdrücklich auch die Kosten der Durchführung des Vertrages. Zusammenfassend werden erläuternd "insbesondere auch die Kosten der Errichtung dieses Vertrages und aller erforderlichen Eintragungen in den Grundbüchern ... sowie die Kosten aller erforderlichen Genehmigungen" genannt. Die Ein-tragung des erhöhten Erbbauzinses in das Grundbuch ist, wie ausgeführt, vereinbart und deshalb auch "erforderlich".

Zur Berufungsbegründung ist in der Reihenfolge der vorgetragenen Ge-sichtspunkte noch folgendes auszuführen: Es kann nicht darauf ankommen, ob die getroffene Regelung zu einer "wirtschaftlich unnötigen Eintragung des zusätzlichen Erbbauzinses" führt. Dies hat mit Fragen der Billig-keit nach § 9 a ErbbauRVO nichts zu tun. Selbstverständlich kann eine dem § 9 a ErbbauRVO widersprechende Erhöhung, da sie unwirksam ist, auch nicht eingetragen werden. Generell ist damit über die Eintragungsfähigkeit der Erhöhung nichts gesagt.

Der Gesichtspunkt, daß die Eintragung nach § 242 BGB oder gar nach § 226 BGB scheitern müßte, ist wegen der von den Parteien getroffenen wirksamen Vereinbarungen unerheblich.

Der Einwand der Verwirkung greift schon deswegen nicht, weil nicht er-sichtlich ist, daß der Bekl. sich darauf eingerichtet habe, die mit der Eintra-gung verbundenen Kosten nicht tragen zu müssen. Der Zeitablauf von gut 10 Jahren seit der Verurteilung des Bekl. zur Zahlung eines erhöhten Erb-bauzinses bis zur Geltendmachung des Eintragungsrechtes genügt im übrigen nicht zur Verwirkung, wenn sich aus den Umständen nicht zusätzliche Anhaltspunkte dafür ergeben haben, daß die Kl. den Anspruch nicht mehr geltend machen wollten. Die Kl. waren nicht gehalten, alsbald auf der Eintragung zu bestehen, solange sie meinten, ohne sie auskommen zu können. Hiermit schonten sie auch den Bekl. Wenn sie vortragen, daß sie wegen nachteiliger Erfahrungen im Zusammenhang mit Erbbaurechten nunmehr die ihnen zustehende dingliche Absicherung beanspruchen wol-len, kann darin kein Verstoß gegen Treu und Glauben gesehen werden.

Der Anspruch der Kl. kann auch nicht verjährt sein, weil er mit Wirkung zum 1. April 1976 zuerkannt ist und die Klage am 7. Juni 1989 zugestellt wurde. Die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 195 BGB) war zu die-sem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen.

Ein Zurückbehaltungsrecht kann schon deswegen nicht geltend gemacht werden, weil die Kl. nicht verpflichtet sind, die Notarkosten vorzuschießen.