Erbbauzinserhöhung

Erbbauzinserhöhung; Wert des unbebauten Grundstückes; Maßstab für die Erhöhung des Erbbauzinses; gerichtlich festgestellter und nicht wahrer Verkehrswert als Basis für Erhöhung

Ist bei einem nicht Wohnzwecken dienenden Erbbaurecht eine Anpassung des Erbbauzinses für den Fall vereinbart, daß sich der Verkehrswert für Grundstücke gleicher Lage und Bebaubarkeit gegenüber dem zuletzt für die Berechnung des Erbbauzinses maßgebenden Verkehrswert um mehr als 10 % erhöht oder ermäßigt hat, so ist Ausgangswert nicht der wahre Verkehrswert im Anknüpfungszeitpunkt, sondern der zuletzt vereinbarte oder gerichtlich festgestellte Verkehrswert.

Die Kl. sind Eigentümer, der Bekl. Erbbauberechtigter eines Grundstücks in M. Das Erbbaurecht beruht auf einem notariellen Vertrag vom 15. Oktober 1962 nebst Nachtrag vom 30. Juni 1965. Gemäß Ziff. VI des Erbbaurechtsvertrages vom 15. Oktober 1962 gingen die damaligen Vertragspartner von einem Verkehrswert des Grundstücks von seinerzeit 600.000 DM aus und vereinbarten einen Erbbauzins von 8 %, d. h. 48.000 DM jährlich. In der auch für den Bekl. maßgeblich gewordenen Regelung heißt es weiterhin:

"Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte sind berechtigt, alljährlich und zwar erstmals zum 1. Januar 1964 zu verlangen, daß der Erbbauzins neu festgesetzt wird, sofern sich der Verkehrswert für Grundstücke gleicher Lage und Bebaubarkeit erhöht oder ermäßigt hat. Das Verlangen auf Neufestsetzung soll jedoch erst möglich sein, wenn sich der zugrunde gelegte Verkehrswert gegenüber dem zuletzt für die Berechnung des Erbbauzinses maßgebenden Verkehrswert um mehr als 10 % erhöht oder ermäßigt hat. Die Erhöhung oder Herabsetzung des Erbbauzinses errechnet sich dann jeweils mit 8 % aus dem Erhöhungs- bzw. Ermäßigungsbetrag. Eine solche Neufestsetzung tritt dann jeweils am darauffolgenden 1. Januar in Kraft. Einer Neufestsetzung des Erbbauzinses ist ein Schätzgutachten eines vereidigten Sachverständigen zugrunde zu legen. ..."

1964 wurde das Grundstück mit einem Geschäftshaus bebaut. Mit Urteil vom 19. September 1990 setzte das Landgericht den Erbbauzins ausgehend von einem Verkehrswert von 4.000.000 DM mit Wirkung vom 1. Januar 1989 auf monatlich 26.666,66 DM fest. Im Dezember 1992 verlangten die Kl. unter Beifügung eines Sachverständigengutachtens, das einen Grundstückswert von 12.200.000 DM ausweist, eine Erhöhung des Erbbauzinses auf monatlich 81.333,33 DM.

II. 1. Fehlerfrei hat das Berufungsgericht (BG) angenommen, daß für die Bestimmung des Erbbauzinses der Bodenwert des unbebauten und nicht des bebauten Grundstücks maßgeblich sei, auch wenn das Erbbaurecht für die Bebauung des Grundstücks bestellt worden sei. Die Auslegung ist möglich, übersieht keinen Streitstoff und verletzt keine Denkgesetze. Daß die Parteien den "Verkehrswert für Grundstücke gleicher Lage und Bebaubarkeit" übereinstimmend als "Verkehrswert für Grundstücke gleicher Lage und Bebauung" verstanden hätten, ist weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. [...]

Die Auslegung verletzt auch nicht deswegen die Denkgesetze, weil ein Erbbauzins in Abhängigkeit vom Grundstückswert dazu führen kann, daß er die erzielbaren Mieteinnahmen übersteigt. Denn gerade die Tatsache, daß der Erbbauberechtigte verpflichtet war, auf dem Grundstück Wohn- und Geschäftsgebäude bis spätestens 31. Dezember 1963 zu errichten und für den Erbbauzins gleichwohl nicht der Verkehrswert des bebauten Grundstücks, sondern derjenige für Grundstücke "gleicher Lage und Bebaubarkeit" maßgebend sein sollte, zeigt, daß der Erbbauzins sich nicht nach dem Ertragswert richten, das Risiko eines die erzielbaren Mieteinnahmen übersteigenden Erbbauzinses also den Erbbauberechtigten treffen sollte. Die Revision räumt denn auch ein, daß die Parteien für die Wertermittlung nicht auf die tatsächliche Bebauung abgestellt haben, um den Grundstückseigentümer davor zu schützen, daß der Erbbauberechtigte den zulässigen baulichen Nutzungsgrad nicht ausschöpft. Wenn aber die Parteien die Wertermittlung nicht auf die tatsächliche Bebauung abgestellt haben, ist die Auslegung des BG, daß der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks maßgeblich sein sollte, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Allein die Möglichkeit, die Klausel im Sinne der Revision auch dahin zu interpretieren, daß der fiktive Ertragswert bei größtmöglicher baulicher Nutzung maßgeblich sein sollte, macht die vom Tatrichter für richtig gehaltene Auslegung nicht fehlerhaft. Abgesehen davon, daß bei unbebauten Grundstücken die Orientierung des Ausgangserbbauzinses und nachfolgender Anpassungen am Bodenwert selbst bei zwischenzeitlicher Bebauung allgemein üblich ist (Senat, BGHZ 119, 220, 223; Urt. v. 3. Februar 1995, V ZR 222/93, WM 1995, 1149, 1151), beeinflußt die zulässige bauliche Nutzung auch den Wert des unbebauten Grundstücks. Dies ist von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen in seinem Gutachten berücksichtigt worden. Bei der Auslegung in Betracht zu ziehen war daher nur die Möglichkeit, den Verkehrswert des unbebauten Grundstücks nach der "Ertragsmöglichkeit" des Anwesens zu bestimmen. Hiermit hat sich das BG aber durch Bezugnahme auf das landgerichtliche Urteil auseinandergesetzt. Dies ist rechtsirrtumsfrei. Schließlich hat das BG auch nicht den revisiblen Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung verletzt. Denn das für richtig gehaltene Verständnis der Klausel ergibt einen nach dem erkennbaren Parteiwillen vertretbaren Sinngehalt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1997, KZR 43/95, WM 1998, 879, 883).

2. Zu Recht hat das BG ferner den für die Anpassung maßgeblichen Ausgangswert vom 31. Dezember 1988 nicht mit dem tatsächlich richtigen Verkehrswert von 6.100.000 DM, sondern mit dem im Urteil des Landgerichts München I vom 19. September 1990 zugrunde gelegten Wert von 4.000.000 DM angesetzt. Dies läßt sich allerdings nicht mit der Rechtskraft dieses Urteils begründen, wie das BG meint. Denn die in dem Urteil enthaltenen tatsächlichen Feststellungen nehmen an der Rechtskraft nicht teil (BGHZ 123, 137, 140). Auch die Präklusionswirkung des Urteils schließt nicht aus, daß für den hier maßgebenden Anpassungszeitraum der zuletzt für die Berechnung des Erbbauzinses maßgebende Verkehrswert anders angesetzt wird als in dem Vorurteil. Sie verhindert nur, daß die Kl. für den von ihr erfaßten (früheren) Zeitraum einen höheren Erbbauzins mit der Behauptung verfolgen können, daß der in dem Urteil für den 31. Dezember 1988 angenommene Verkehrswert unrichtig war. Welcher Ausgangswert dagegen für den hier maßgeblichen Zeitraum ab 1. Januar 1993 zugrunde zu legen ist, ist im Wege der Auslegung der von den Parteien vereinbarten Erbbauzinserhöhungsklausel zu ermitteln. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das BG sie unterlassen hat und weitere tatrichterliche Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen (BGHZ 65, 107, 112). Nach dieser Klausel soll das Verlangen auf Neufestsetzung erst möglich sein, wenn sich der zugrunde gelegte Verkehrswert gegenüber dem zuletzt für die Berechnung des Erbbauzinses "maßgebenden Verkehrswert" um mehr als 10 % erhöht oder ermäßigt hat.

Der Wortlaut dieser Regelung ist nicht eindeutig. Er läßt offen, ob der Begriff "maßgebend" normativ oder tatsächlich gemeint ist, ob Ausgangswert also der für den Anknüpfungszeitpunkt richtige Verkehrswert oder der damals der Berechnung zugrunde gelegte Verkehrswert sein soll. Da aber davon auszugehen ist, daß die Vertragsparteien eine vernünftige Regelung gewollt haben, ist die Anpassungsklausel nach ihrem Sinn und Zweck dahin auszulegen, daß Maßstab für die Wertveränderung der Verkehrswert sein soll, welcher der letzten Anpassung zugrunde gelegt worden ist. Dafür spricht, daß die Vertragsparteien schon den Anfangserbbauzins nicht nach dem tatsächlich richtigen Bodenwert, sondern nach einem vereinbarten Verkehrswert von 600.000 DM bemessen haben und keine Anhaltspunkte vorliegen, daß für nachfolgende Anpassungsverlangen ein anderer Anknüpfungswert maßgebend sein sollte als der zuletzt vereinbarte oder gerichtlich festgestellte Verkehrswert. Denn die Möglichkeit nachträglicher Erhöhungen oder Herabsetzungen des Erbbauzinses dient, sofern nichts anderes bestimmt ist, nicht dazu, den Ausgangswert oder Anpassungsmaßstab zu korrigieren (vgl. Senat, BGHZ 77, 194, 202; 90, 227, 231; 119, 220, 224; Urt. v. 24. April 1992, V ZR 52/91, WM 1992, 1321, 1323). Zudem liegt es im Interesse der Rechtssicherheit, wenn der einmal vereinbarte oder festgestellte Anknüpfungswert als Bezugspunkt für die nächste Anpassung nicht wieder zur Diskussion gestellt werden darf. Dies hat allerdings zur Folge, daß eine Wertdifferenz von tatsächlichem Verkehrswert zu einem späteren Anpassungszeitpunkt und früherem Anknüpfungswert - wie hier - von der tatsächlichen Bodenwertentwicklung abweichen kann, ein Fehler bei der früheren Verkehrswertermittlung also bei der nächsten Anpassung nicht für die Zukunft fortgeschrieben, sondern "aufgefangen" wird. Damit wird der vereinbarte Anpassungsmaßstab jedoch nicht in unzulässiger Weise korrigiert, sondern beibehalten. Denn er ist anders als in dem der Entscheidung vom 24. April 1992 (V ZR 52/91, WM 1992, 1321, 1323) zugrunde liegenden Fall nicht offen formuliert, sondern konkret als die Differenz zwischen dem letzten Anknüpfungswert und dem tatsächlichen Verkehrswert im Anpassungszeitpunkt bestimmt worden. 3. Dem BG ist auch darin zu folgen, daß auf dem zu Wohnzwecken benutzten Teil des Gebäudes § 9 a ErbbauRVO keine Anwendung findet. Dabei kann offenbleiben, ob sich dies, wie das BG meint, schon damit rechtfertigen läßt, daß die Gesamtmietfläche nicht weniger als 1.740,17 qm beträgt und hierin die auf die Hausmeisterwohnung entfallende Fläche von 70 qm enthalten ist, das Bauwerk also nur zu 4 % Wohnzwecken dient. Jedenfalls findet § 9 a Abs. 1 ErbbauRVO deswegen keine Anwendung, weil es sich um eine Hausmeisterwohnung handelt, die als solche nicht Wohnzwecken im Sinne von § 9 a Abs. 2 ErbbauRVO, sondern dazu dient, die zweckbestimmte gewerbliche Nutzung des Hauses zu ermöglichen und sicherzustellen. In diesem Fall ist aber dem Erbbauberechtigten die Nichtanwendbarkeit des § 9 a ErbbauRVO zuzumuten.

Der Bodenwert des unbebauten unbelasteten Grundstücks beläuft sich damit auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens für den Stichtag 31. Dezember 1992 auf 10.500.000 DM. Dies ergibt im Vergleich zu dem von dem LG in seinem Urteil vom 19. September 1990 zugrunde gelegten Bodenwert am 31. Dezember 1988 von 4.000.000 DM eine Wertdifferenz von 6.500.000 DM. Der Verkehrswert des Grundstücks hat sich damit seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses um mehr als 10 % erhöht. 8 % aus dem Erhöhungsbetrag ergeben 520.000 DM, d. h. einen monatlichen Betrag von 43.333,33 DM. [...]

III. Die von dem BG unterlassene Auslegung, ob Ziff. VI des Erbbaurechtsvertrages eine Schiedsgutachtenabrede enthält, kann der Senat selbst vornehmen, weil weitere tatrichterliche Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen (BGHZ 65, 107, 112). Eine am Wortlaut und Sinn sowie den Interessen der Beteiligten orientierte Auslegung ergibt, daß die Parteien des Erbbaurechtsvertrages dem Sachverständigen die Aufgabe übertragen wollten, den für die Neufestsetzung des Erbbauzinses maßgeblichen Verkehrswert des Grundstücks für die Parteien verbindlich festzustellen. Mithin handelt es sich um eine Schiedsgutachtenabrede. Obwohl das Gutachten M. die Voraussetzungen eines derartigen Schiedsgutachtens nicht erfüllt, weil die Kl. ein solches nicht ausdrücklich in Auftrag gegeben haben (vgl. MünchKomm BGB/Gottwald, 3. Aufl., § 317 Rdn. 24), ist weder die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen noch den Kl. entsprechend §§ 356, 431 ZPO eine Frist zur Einholung eines Schiedsgutachtens zu setzen (vgl. BGH, Urt. v. 8. Juni 1988, VIII ZR 105/87, WM 1988, 1500, 1503). Hat nämlich der Tatrichter - wie hier - selbst ein Sachverständigengutachten zu der auch für das Schiedsgutachten maßgeblichen Bewertungsfrage eingeholt, ist es dem Bekl. aus Gründen der Prozeßökonomie und der auch im Prozeßrecht geltenden Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt, die erhobene - Schiedsgutachteneinrede aufrechtzuerhalten. Vielmehr ist dann das gerichtlicherseits eingeholte und erläuterte Gutachten maßgebend.

In einem Erbbaurechtsvertrag war vereinbart, daß Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte eine Neufestsetzung des Erbbauzinses (§ 9 Erbbaurechtsverordnung) verlangen können, wenn sich der Verkehrswert für Grundstücke gleicher Lage und Bebaubarkeit um mehr als 10 % erhöht oder ermäßigt.

Mit Urteil vom 16. April 1999 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit einer ganzen Reihe von Fragen zu beschäftigen, die bei der Auslegung einer solchen - in Erbbaurechtsverträgen häufig auftauchenden - Klausel entstehen können.

Das Erbbaurecht war an einem zunächst unbebauten Grundstück bestellt worden. Der Erbbauberechtigte war nach dem Vertrag verpflichtet, auf dem Grundstück ein Wohn- und Geschäftsgrundstück zu errichten.

Der BGH billigte zunächst einmal die Auslegung des Oberlandesgerichts, daß maßgeblich der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks sei, weil die Klausel von "Grundstücken gleicher Lage und Bebaubarkeit" und nicht von "... gleicher Lage und Bebauung" spreche.

Im übrigen sei eine solche Bemessungsgrundlage für den Erbbauzins auch allgemein üblich, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück bebaut habe.

Für die Steigerungen des Verkehrswerts und damit für den Erhöhungsanspruch sei nicht maßgeblich der wahre Verkehrswert der Vergangenheit, sondern der letzte vereinbarte oder durch ein Gericht festgestellte Verkehrswert. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte bereits bei einer früheren Anpassung ein Gericht einen Verkehrswert von 4 Mio. DM angenommen, während in Wahrheit der Verkehrswert damals bei über 6 Mio. DM lag, woraus sich bei der aktuellen Erbbauzinserhöhung also ein geringerer Erhöhungsbetrag ergeben hätte.

Der BGH meinte, es liege im Interesse der Rechtssicherheit, an einem so festgestellten Anknüpfungswert (entweder Einigung der Parteien über einen Verkehrswert oder durch Schiedsgutachten oder Gericht festgestellt) nicht im nachhinein zu rütteln. Schließlich hielt der BGH es auch im Ergebnis für unschädlich, daß hier der Grundstückseigentümer entgegen dem Vertrag kein Schiedsgutachten eingeholt hatte: Die bloße Beauftragung eines Sachverständigen reicht nämlich nicht; es muß vielmehr ausdrücklich ein Auftrag für ein Schiedsgutachten erteilt werden. An sich wäre deshalb die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen gewesen. Da aber im Prozeß schon ein weiteres Gutachten eingeholt worden war, würde ein solches Verfahren gegen den Grundsatz der Prozeßökonomie und gegen Treu und Glauben verstoßen. In den Vorinstanzen hätte daher die Schiedsgutachteneinrede des Beklagten Erfolg haben müssen, so daß Eigentümer von mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken peinlich genau darauf achten sollten, bei entsprechenden Anpassungsklauseln ausdrücklich ein Schiedsgutachten in Auftrag zu geben, wenn die notarielle Vereinbarung über die Kosten des Gutachtens nichts aussagt (eine Regelung ist empfehlenswert), fallen im Zweifel die Kosten den Parteien je zur Hälfte zur Last (Palandt-Heinrichs, 58. Aufl., Rdnr. 8 zu § 317 BGB).