Erbbauzins-Reallast

Erbbauzins-Reallast; Gleitklausel

Seit der Änderung von § 9 Abs. 2 ErbbauVO durch das Sachenrechtsänderungsgesetz kann eine echte, automatisch wirkende Gleitklausel zum Inhalt einer Erbbauzins-Reallast gemacht werden.

I. Der Beteiligte zu 1 bestellte zu notarieller Urkunde vom 12.12.1994 an ihm gehörendem Grundbesitz für die Beteiligte zu 2 ein Erbbaurecht. In der notariellen Urkunde ist der Erbbauzins geregelt, er beträgt derzeit jährlich 10.368 DM. Als "Inhalt des Erbbauzinses" ist weiter folgendes vereinbart:

"Ändert sich künftig der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen im Bundesgebiet im Vergleich zu dem gleichen Index des Monats Dezember 1994 (Grundlage für die erste Anpassung), so ändert sich im gleichen Verhältnis nach unten oder oben die Höhe des jährlichen Erbbauzinses. Die Angleichung erfolgt alle fünf Jahre. ..."

Das Grundbuchamt hat die Anträge, Erbbaurecht, Erbbauzins und andere mit der Bestellung zusammenhängende Rechte in das Grundbuch einzutragen, mit Zwischenverfügung vom 12.7.1995 beanstandet. So wie vereinbart könne der Erbbauzins nicht eingetragen werden; nach der gesetzlichen Neuregelung genüge zwar, daß dessen Höhe bestimmbar sei, eine betragsmäßige Festlegung für die Zukunft sei nicht mehr erforderlich; Inhalt des Erbbauzinses könne auch eine Verpflichtung zur Anpassung an geänderte Verhältnisse sein; eine automatische Anpassung der Erbbauzins-Reallast wie bewilligt könne aber nicht zum Inhalt des Rechts gemacht werden.

Das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel der Beteiligten, dem Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen haben, hat das Landgericht mit Beschluß vom 6.5.1996 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die vereinbarte Wertsicherungsklausel könne nicht eingetragen werden. Die Eintragungsfähigkeit folge nicht aus § 9 Abs. 2 ErbbauVO. Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO in der bis zum 30.9.1994 gültigen Fassung habe der dingliche Erbbauzins nach Zeit und Höhe für die ganze Dauer des Erbbaurechts im voraus bestimmt sein müssen. Nach der Neufassung des Gesetzes könne es so sein. Aus dem Vergleich der alten und der neuen Regelung sei zu schließen, daß die entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Reallast nicht mehr zwingend durch das Erfordernis der Bestimmtheit eingeschränkt sei. Die Eintragung eines nur bestimmbaren, wertgesicherten Erbbauzinses müsse nunmehr wie allgemein bei Reallasten als zulässig angesehen werden. Damit könne eine dingliche Wertsicherung zum Inhalt der Erbbauzins-Reallast gemacht werden.

Daß dies wie sonst bei Reallasten in der Form einer automatischen Anpassung des Erbbauzinses ohne weitere Erklärungen der Vertragsteile und Zustimmung der übrigen Beteiligten möglich sei, könne dem Gesetz aber nicht entnommen werden. Dies entspreche nicht dem Wortlaut der Neuregelung, die von einer "Verpflichtung zur Anpassung" spreche. Gegen die Möglichkeit, die automatische Anpassung der Erbbauzins-Reallast zu vereinbaren und einzutragen, spreche auch die vom Gesetzgeber für erforderlich erachtete Zustimmung der Gläubiger anderer Rechte, deren Werthaltigkeit dadurch geschützt werden solle. Die gleich- und nachrangig Berechtigten seien schutzbedürftig, weil die Anpassung am Rang der Erbbauzins-Reallast teilnehme, die gleich- und vorrangig Berechtigten, weil die Anpassung am übrigen Rechtsinhalt der Reallast teilnehme.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Als "Inhalt des Erbbauzinses" soll hier eine Klausel eingetragen werden, die bei Eintritt der näher bestimmten Voraussetzungen automatisch und ohne weitere Eintragung zu einer Verringerung oder Erhöhung des jährlichen Erbbauzinses führt. Die Klausel unterscheidet sich damit von derjenigen, die in dem Senatsbeschluß vom 21.5.1996 (2 Z BR 50/96 = BayObLGZ 1996, 114) vereinbart war: Dort hatten sich Eigentümer und Erbbauberechtigter zu einer Anpassung des Erbbauzinses unter gewissen Voraussetzungen verpflichtet; der Senat hatte an dieser, der Formulierung des § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO in der seit dem 1.10.1994 gültigen Fassung entsprechenden Klausel nichts auszusetzen und brauchte die Frage, ob nach Eintragung dieser Anpassungsvereinbarung eine künftige Erhöhung des Erbbauzinses automatisch, also ohne neue Einigung und weitere Eintragung, eintrete, nicht zu entscheiden. Es heißt in dem Beschluß weiter, der Senat neige zu der Annahme, "daß dann, wenn wie hier keine echte Gleitklausel als Inhalt der Reallast eingetragen werden solle, eine künftige Erhöhung des Erbbauzinses eine Einigung und weitere Eintragung voraussetzt".

b) Hier soll eine solche echte Gleitklausel eingetragen werden. Dem steht kein rechtliches Hindernis entgegen.

(1) Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO finden auf den Erbbauzins die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung. Der Inhalt einer Reallast besteht nach § 1105 Abs. 1 BGB darin, daß an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Es ist in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannt, daß diese Leistungen nach Umfang und Höhe nicht von vornherein für die ganze Dauer der Reallast fest bestimmt sein müssen, daß dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz vielmehr auch dann Genüge getan ist, wenn Umfang und Höhe der Leistungen aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind (vgl. BGH WPM 1989, 956/957; NJW 1995, 2780/2781; BayObLGZ 1993, 228/231; OLG Celle DNotZ 1977, 548/549; OLG Hamm OLGZ 1988, 261/262 f.; Palandt/Bassenge BGB 55. Aufl. § 1105 Rn. 6). Die Erhöhung kann zusätzlich vom Verlangen des Gläubigers abhängig gemacht werden (BGHZ 111, 324/326 f.), was aber am Wesen als automatischer Gleitklausel nichts ändert. Wenn der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung (und in BGHZ 130, 342/345 f. = NJW 1995, 2780/2781) als Voraussetzung der Bestimmbarkeit zusätzlich fordert, daß auch der höchstmögliche Umfang der Belastung für einen Dritten erkennbar sein muß, so ist dies nicht so zu verstehen, daß ähnlich wie bei einer Zinsgleitklausel (vgl. BGHZ 35, 22/24) die zu irgendeinem späteren Zeitpunkt höchstmögliche Belastung mit einem bestimmten Betrag angegeben werden muß; denn sonst wären die meisten bei einer Reallast eingetragenen Wertsicherungsklauseln unwirksam. Die Angabe des absoluten Höchstbetrages der Belastung ist vielmehr ebenso wie das Verlangen des Gläubigers ein möglicher, aber nicht notwendiger Inhalt einer Reallast.

(2) Diese Grundsätze gelten entgegen der Ansicht des Landgerichts seit dem 1.10.1994 auch für den Inhalt einer Erbbauzins-Reallast. Früher stand § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO in der bis zum 30.9.1994 geltenden Fassung beim Erbbauzins der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel mit automatischer Veränderung im Wege; eine solche Vereinbarung wäre nichtig gewesen. Mit dieser Bestimmung sollte die Beleihbarkeit des Erbbaurechts mit nachrangigen Hypotheken und Grundschulden gefördert werden (vgl. BGHZ 22, 220/222; Palandt/Bassenge 53. Aufl. § 9 ErbbauVO Rn. 4; Ingenstau Erbbaurecht 7. Aufl. § 9 Rn. 20). § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO a. F. wurde durch Art. 2 § 1 des Gesetzes zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen vom 21.9.1994 (SachenRÄndG, BGBl. I S. 2457 ff.) aufgehoben. § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO in der seit dem 1.10.1994 geltenden Fassung (Art. 3 SachenRÄndG) bestimmt nunmehr, daß der Erbbauzins nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im voraus bestimmt werden kann. Nach § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO n. F. kann auch eine "Verpflichtung zu seiner Anpassung" an veränderte Verhältnisse zum Inhalt des Erbbauzinses und damit der Reallast gemacht werden. Diese Bestimmung wird unterschiedlich ausgelegt. Sie wurde auf Vorschlag des Bundesrats in die Erbbaurechtsverordnung aufgenommen. Nach dessen Stellungnahme (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 192 ff.) sollte damit unter Hinweis auf die Rechtsprechung zur Reallast im allgemeinen (BGHZ 111, 324/326; OLG Celle DNotZ 1977, 548/549) abweichend von § 9 Abs. 2 Satz 1 a. F. eine Anpassung der Erbbauzinsreallast an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse ermöglicht werden. Die Bestimmung mache die heute übliche Wertsicherung durch schuldrechtliche Vereinbarung über die Anpassung und die Sicherung dieses Anspruchs durch eine Vormerkung entbehrlich; die Änderung führe dazu, daß die Anpassung unmittelbar gegenüber dem jeweiligen Erbbauberechtigten durchzusetzen sei. Vor allem unter Berufung auf diese Gesetzesmaterialien (vgl. auch BT-Drucks. 12/7425 S. 84) wird im Schrifttum die Meinung vertreten, daß eine Anpassungsvereinbarung gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO n. F. unmittelbar zur Veränderung (Erhöhung oder Herabsetzung) der Erbbauzins-Reallast führe, wenn sich die Bezugsgrößen entsprechend verändert hätten (von Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts 2. Aufl. Rn. 6.79; Eichel MittRhNotK 1995, 193/194; von Oefele DNotZ 1995, 643/650 f.; Wilke DNotZ 1995, 654/661 und 663). Die andere, mehr am Wortlaut orientierte Auslegung, der auch der Senat in seinem Beschluß vom 21.5.1996 zuneigt, sieht hingegen in der neuen Bestimmung nur die Rechtsgrundlage für eine dingliche Anpassungsverpflichtung, die zwar die rangwahrende Vormerkung überflüssig macht, aber nicht zur automatischen Änderung des Erbbauzinses führe; diese bedürfe vielmehr einer neuerlichen Einigung und Eintragung in das Grundbuch (Senatsbeschluß vom 21.5.1996; Palandt/Bassenge § 9 ErbbauVO Rn. 9 und 10; Klawikowski Rpfleger 1995, 145; H. und Ch. Mohrbutter ZIP 1995, 806/807 f.; Eickmann Sachenrechtsbereinigung § 9 ErbbauVO Rn. 7; wohl auch Vossius SachenRBerG § 52 Rn. 29). Diese Eintragung nimmt dann am Rang der ursprünglichen Erbbauzins Reallast teil.

(3) Der Senat braucht die Frage, wie § 9 Abs. 2 Satz 2 Erbbau VO auszulegen ist, auch jetzt nicht zu entscheiden. Denn weder aus dieser Bestimmung - wenn sie im Sinne einer Anpassungsverpflichtung ausgelegt wird - noch aus § 9 Abs. 2 Satz 1 Erbbau VO, der in eine Kannvorschrift abgeändert worden ist, läßt sich ein Verbot herleiten, eine echte, automatisch wirkende Wertsicherungsklausel zum Inhalt der Erbbauzins-Reallast zu machen; auch dies ist in dem wiederholt zitierten Senatsbeschluß vom 21.5.1996 bereits angedeutet (ebenso Palandt/Bassenge § 9 ErbbauVO Rn. 4 - anders noch die 54. Aufl. -; Klawikowski aaO. S. 145; H. und Ch. Mohrbutter aaO. S. 809 f.; a. A. wohl Eickmann aaO.). Die systematische Auslegung der jetzt geltenden Bestimmungen, § 9 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO und § 1105 Abs. 1 BGB, sowie der Vergleich der neuen mit der alten Regelung lassen entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht den Schluß zu, daß § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO n. F. die automatische Gleitklausel bei der Erbbauzins-Reallast ausschließt, zumal zwischen dem Wortlaut der Bestimmung und den in den Gesetzesmaterialien niedergelegten Motiven der Neuregelung Widersprüche bestehen.

Sachlich besteht ein Unterschied zwischen einer automatischen Wertsicherungsklausel und einer Anpassungsverpflichtung; beide dienen den Interessen von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem in unterschiedlicher Weise. Die Anpassungsverpflichtung hat zur Folge, daß jede Erhöhung oder Minderung des Erbbauzinses neu in das Grundbuch eingetragen werden muß, um dingliche Wirkung zu entfalten; andererseits wird dadurch das Ausmaß der Belastung nach Eintragung der Anpassung für Dritte, insbesondere für nachrangige Berechtigte, deutlicher. Außerdem wird wegen der Mitwirkungspflicht des Erbbauberechtigten sogleich abschließend zwischen den Beteiligten und mit Wirkung für Dritte geklärt, ob und in welchem Umfang eine Veränderung eingetreten ist.

(4) Die Berufung des Landgerichts auf § 9 Abs. 2 Satz 3 ErbbauVO, der für die Anpassungsvereinbarung die Zustimmung der Inhaber dinglicher Rechte am Erbbaurecht vorschreibt, führt zu keinem anderen Ergebnis. Wenn entsprechend dem Wortlaut des § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO eine Anpassungsverpflichtung als Inhalt der Erbbauzins-Reallast eingetragen wird, ist die Zustimmung gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 ErbbauVO dazu, und nicht zur späteren Änderung des Erbbauzinses erforderlich (so die fast einhellige Meinung, nunmehr auch Palandt/Bassenge § 9 ErbbauVO Rn. 11 im Gegensatz zur 54. Aufl.; a. A. wohl nur Klawikowski aaO. S. 146). Die Zustimmung bewirkt, daß die später eingetragenen Erbbauzinserhöhungen den Rang des Stammrechts teilen. Würde man die Zustimmung erst für die Vereinbarung und Eintragung der Erbbauzinserhöhung selbst verlangen, würde die Anpassungsverpflichtung den Interessen des Grundstückseigentümers nicht mehr gerecht. Denn mangels Zustimmung etwa eines Grundschuldgläubigers, dessen Recht nach der Eintragung der Anpassungsverpflichtung eingetragen worden ist, würde die Erhöhung nur den schlechteren Rang haben. Das Zustimmungserfordernis des § 9 Abs. 2 Satz 3 ErbbauVO gilt im Unterschied zu dem des § 9 Abs. 3 Satz 2 ErbbauVo auch nur für die gleich- und nachrangigen Berechtigten (Vossius § 52 Rn. 30; Wilke DNotZ 1995, 654/661 f.). Die Bestimmung wird praktisch nur dann eingreifen, wenn die Anpassungsverpflichtung nachträglich zum Inhalt der Erbbauzins-Reallast gemacht werden soll, in der Zwischenzeit aber weitere dingliche Rechte am Erbbaurecht eingetragen worden sind.

Bei einer echten Gleitklausel gilt nichts anderes; wird sie nachträglich zum Inhalt der Erbbauzins Reallast gemacht, ergibt sich das Erfordernis der Zustimmung dinglich Berechtigter am Erbbaurecht aus der entsprechenden Anwendung von § 876 Satz 1, § 877 BGB (vgl. Palandt/Bassenge § 877 Rn. 6 m.w.N.).

c) Der beanstandeten Eintragung steht somit das von den Vorinstanzen angenommene Hindernis nicht im Wege. Die Anpassung ist auch nach Zeit und Wertmaßstab - der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen - eindeutig bestimmbar. Daß die automatische Erhöhung ohne ein entsprechendes Verlangen des Gläubigers eintritt, steht der Eintragung der Gleitklausel gleichfalls nicht entgegen. Nach BGHZ 111, 324 ff. kann, muß dies aber nicht zum Bestandteil der Wertsicherungsklausel gemacht werden. Für die Erbbauzins-Reallast, deren Inhalt sich nach § 1105 Abs. 1 BGB bestimmt, kann entgegen einer vereinzelt vertretenen (Limmer in Czub/Schmid Räntsch/Frenz SachenRBerG § 46 Rn. 11, zitiert nach Wilke DNotZ 1995, 661 Fn. 20), anscheinend auch von den Beteiligten übernommenen Meinung nichts anderes gelten. Aus § 9 Abs. 2 Satz 2 ErbbauVO n. F. ergibt sich dazu nichts.

Nach § 9 der Erbbaurechtsverordnung war Voraussetzung der Eintragung im Grundbuch, daß der Erbbauzins der Höhe nach bestimmt war. Nach der gesetzlichen Änderung durch das SachRÄndG reicht es aus, daß der Erbbauzins "bestimmbar" ist.

Mit Beschluß vom 18. Juli 1996 stellte das BayObLG fest, daß hierunter auch eine echte Gleitklausel fällt, die also nicht ein Recht der Parteien auf Anpassung an Veränderungen etwa des Lebenshaltungskostenindexes begründet, sondern die automatisch wirkt. Solche echten Gleitklauseln bedürfen allerdings der Genehmigung durch die Bundesbank nach § 3 Währungsgesetz.