Erbbauzins

Erbbauzins; Indexklausel; Eintragung der Zinsänderung

Der Umstand, dass sich der tatsächliche zu einem bestimmten Zeitpunkt geschuldete Erbbauzins bei einer vereinbarten Indexgleitklausel nicht unmittelbar aus dem Grundbuch ergeben muss (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1990 - V ZR 84/89 -, NJW 1990, 2380), steht der Eintragung eines insoweit veränderten Erbbauzinses nicht entgegen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Beteiligten schlossen am 2. Juli 2007 einen Erbbaurechtsvertrag. Darin vereinbarten sie einen Erbbauzins von jährlich 3.474 € und dessen Sicherung durch erstrangige Eintragung im Grundbuch. Nach § 3 des Vertrags soll der Erbbauzins unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung nach oben oder unten anzupassen sein, erstmals zum 1. August 2010 und danach frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Neufestsetzung. Am 24. Oktober 2008 wurde das im Beschlusseingang näher bezeichnete Erbbaugrundbuch angelegt und in Abt. II lfd. Nr. 1 ein Erbbauzins in Höhe von 3.474 € jährlich u. a. mit Wertsicherungsklausel eingetragen. Am 29. Oktober 2013 bewilligten die Beteiligten zu 2 und 3 „die Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks [...] in Höhe von 288,24 € jährlich unter gleichzeitiger Vereinigung mit der derzeit eingetragenen Erbbauzinsreallast in Höhe von 3.474 € jährlich zu einer jetzt geschuldeten Erbbauzinsreallast in Höhe von 3.762,24 € jährlich als Ausdruck der vereinbarten Wertsicherung mit dem bisher vereinbarten Inhalt (wertgesichert und zwangsversteigerungsfest).

Am 30. Oktober 2013 hat der Urkundsnotar die Eintragung entsprechend der dortigen Bewilligung beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 15. November 2013 darauf hingewiesen, der Bewilligung sei nicht zu entnehmen, ob nun in Abt. II ein neuer Erbbauzins in Höhe von 288,24 € eingetragen werden solle oder ob eine Veränderung des Rechts Abt. II lfd. Nr. 1 einzutragen sei. Im zweiten Fall wäre eine Rangrücktrittserklärung des Berechtigten Abt. II lfd. Nr. 2 [der Beteiligten zu 1] erforderlich. Zur Eintragung einer weiteren Reallast sei die Eigentümerzustimmung erforderlich. Mit Schriftsatz vom 23. Dezember 2013 hat der Urkundsnotar mitgeteilt, der Erhöhungsbetrag von 288,24 € sei weder eine neue Erbbauzinsreallast noch eine Veränderung des eingetragenen Rechts Abt. II lfd. Nr. 1, sondern lediglich Ausdruck der im Grundbuch eingetragenen Wertsicherung.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

1. Das Grundbuchamt hat einen Antrag zurückzuweisen, wenn die Hebung eines mittels Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisses innerhalb der gesetzten Frist nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO. Voraussetzung ist die Rechtmäßigkeit der Zwischenverfügung, woran es hier fehlt. Das in der Zwischenverfügung vom 15. November 2013 aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, und der beantragten Eintragung stehen keine weiteren Hindernisse entgegen.

2. Allerdings sind die Beanstandungen des Grundbuchamts im Ausgang durchaus gerechtfertigt. Die Bewilligung vom 29. Oktober 2013 ist auslegungsbedürftig, weil die Formulierung „Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast" den Schluss zulässt, ein neues („weiteres") Recht solle eingetragen werden.

a) Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Erklärungen zu achten (Senat, Beschluss vom 22. Juni 2010 - 1 W 277/10 -, FGPrax 2010, 172; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 13, Rdn. 5). Das schließt die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, NJW 1995, 1081,1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, aaO., § 19, Rdn. 28).

b) Danach kann die Bewilligung dahin ausgelegt werden, dass keine neue Reallast, sondern die Eintragung des derzeit geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch angestrebt wird.

aa) Auf den Erbbauzins finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten Anwendung, § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG. Danach kann vereinbart werden, dass der Erbbauzins sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpasst, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Erbbaurechts bestimmt werden können, § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zulässig ist die Vereinbarung einer automatischen Anpassung, wenn der jeweilige Erbbauzins wenigstens bestimmbar ist. Das ist der Fall, wenn sich der Mindest- und der Höchstumfang der Belastung sowie Voraussetzung und Umfang der Anpassung aus der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und aus der davon gedeckten Wertsicherungsklausel erschließen (BGH, NJW 1990, 2380, 2381).

So ist es bei der hier in der Eintragungsbewilligung vom 2. Juli 2007 in Bezug genommenen Indexgleitklausel (vgl. Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 1297c; Mayer, in: Staudinger, BGB, 2009, § 1105, Rdn. 44). Dabei kommt es nicht darauf an, dass dort die Fälligkeit der jeweiligen Erhöhungen von einer Erklärung des jeweiligen Grundstückseigentümers abhängig gemacht worden ist (BGH, aaO.; Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 1811).

Weitere Anpassungen des Grundbuchs sind grundsätzlich nicht erforderlich, wie auch die am Erbbaurecht dinglich Berechtigten den Anpassungen nicht zuzustimmen brauchen (von Oefele, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 9 ErbbauRG, Rdn. 44). Deshalb soll bei einem derart wertgesicherten Erbbauzins die Eintragung einer neuen, die Leistungserhöhung zum Ausdruck bringenden Erbbauzinsreallast nicht in Betracht kommen (Mayer, aaO., Rdn. 46; a.A. von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rdn. 6.85a). Eine solche Eintragung wäre nicht erforderlich (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 13. April 1977 - 4 Wx 5/77 - juris), da der Erbbauzins ansonsten doppelt gesichert sei (Maaß, in: Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, Kapitel 3, Rdn. 109).

bb) Dass die Beteiligten zu 2 und 3 einen völlig von den bisherigen Vereinbarungen losgelösten neuen Erbbauzins haben bewilligen wollen, ist nicht anzunehmen. Nach den voranstehenden Ausführungen sprechen gewichtige Gründe gegen die Zulässigkeit einer solchen Eintragung. Ob ihnen zu folgen ist, kann dahinstehen. Jedenfalls kann regelmäßig ausgeschlossen werden, dass etwas Unzulässiges oder zumindest Zweifelhaftes zur Eintragung gewollt sei.

Vielmehr haben die Beteiligten zu 2 und 3 durch die Bezugnahme auf die vereinbarte Wertsicherung zum Ausdruck gebracht, dass der derzeitige, aufgrund Anpassung geschuldete Erbbauzins eingetragen werden soll. Dafür spricht zudem der Antrag auf „Vereinigung" des gebuchten Erbbauzinses mit dem Erhöhungsbetrag. Letztlich streben sie danach nichts weiter an, als dass der derzeit geschuldete Erbbauzins aus der Eintragung im Grundbuch ersichtlich wird. Da es sich insoweit aber nicht um eine weitere Belastung des Erbbaurechts handelt, ist die Mitwirkung anderer dinglich an dem Erbbaurecht Berechtigter nicht erforderlich.

3. Gegen die Zulässigkeit der so gewollten Eintragung des derzeitigen Erbbauzinses bestehen keine Bedenken.

Allerdings muss sich bei einem wie hier in zulässiger Weise wertgesicherten Erbbauzins dessen jeweilige Höhe nicht aus dem Grundbuch ergeben (BGH, aaO.; Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 1105, Rdn. 6). Auch soll das Grundbuch im Interesse seiner Übersichtlichkeit von überflüssigen Eintragungen freigehalten werden (Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 28, Morvilius, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl B Rdn. 9). Letzterer Grundsatz darf jedoch nicht überspannt werden. Er gilt da nicht, wo es sich um einen kurzen Zusatz handelt, der, wenn auch nicht nötig, so doch geeignet ist, Zweifel zu verhüten (RGZ 132, 106, 112). So ist es hier.

Durch die Eintragung wird einem möglichen Streit zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten über die Höhe des Erbbauzinses jedenfalls im Rahmen der angepassten Eintragung von vornherein der Boden entzogen. Die Eintragung kann auch ohne Weiteres in Spalte 5 der Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden, §§ 10 Abs. 5, 57 Abs. 2 GBV. Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, und Bewilligung, § 19 GBO, der von der Eintragung betroffenen Erbbauberechtigten liegen ebenfalls vor.

Auch die Änderung des sich nur mittelbar aus einer vereinbarten Indexklausel ergebenden Erbbauzinses kann im Grundbuch eingetragen werden.

Die Beteiligten schlossen am 2. Juli 2007 einen Erbbaurechtsvertrag, in dem sie einen Erbbauzins vereinbarten, dessen Anpassung gem. § 3 unter bestimmten Bedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung nach oben oder unten anzupassen war. Nach Eintragung des Erbbauzinses mit der Wertsicherungsklausel im Grundbuch bewilligten und beantragten die Erbbauberechtigten die Eintragung einer weiteren Erbbauzinslast für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in Höhe von 288,24 € jährlich unter gleichzeitiger Vereinigung mit der eingetragenen Erbbauzinsreallast. Das Grundbuchamt wies den Antrag auch nach der Mitteilung des beantragenden Notars zurück, der Erhöhungsbetrag sei lediglich Ausdruck der im Grundbuch eingetragenen Wertsicherung. Dagegen richtete sich die Beschwerde des Antragstellers.

Die Beschwerde hatte Erfolg. Nach Ansicht des Kammergerichts konnte die Bewilligung dahin ausgelegt werden, dass keine neue Reallast, sondern die Eintragung des derzeit geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch angestrebt werde, so dass die Bewilligung der bisher mit der Erbbauzinslast belasteten Erbbauberechtigten ausreiche. Der Mindest- und der Höchstumfang der Belastung des Erbbaurechts könne der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und der davon gedeckten Wertsicherungsklausel entnommen werden. Diese Eintragung des gegenwärtigen Erbbauzinses sei zulässig. Zwar sei das Grundbuch von überflüssigen Eintragungen freizuhalten. Bei dem kurzen Hinweis auf die Erhöhung wegen der Wertsicherungsklausel sei dies aber nicht der Fall.