Erbbauzins

Erbbauzins; Anpassungsklausel über Neufestsetzung durch Schiedsgutachen

Hat die in einer Anpassungsklausel vorbehaltene Neufestsetzung eines Erbbauzinses durch ein Schiedsgutachten und schließlich durch Urteil zu erfolgen, so beantwortet sich nach dem Inhalt der Änderungsklausel und deren Auslegung die Frage, von welchem Zeitpunkt ab (möglicherweise auch rückwirkend) der höhere Erbbauzins zu zahlen ist.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Grundstücks in H./Taunus, das mit einem bis 22. April 2002 bestehenden Erbbaurecht zugunsten der Bekl. belastet ist, das die Rechtsvorgänger der Parteien mit Vertrag vom 26. April 1951 bestellt haben. Auf dem Erbbaugrundstück befindet sich ein gewerblich genutztes Gebäude, in dem ein Kino mit drei Vorführräumen sowie zwei Läden betrieben werden.

Der Erbbauzins betrug ursprünglich 200 DM monatlich. Nach einem Vertrag vom 14. Juni 1975 vereinbarten die Rechtsvorgänger der Parteien die Möglichkeit künftiger Anpassung des Erbbauzinses. Bei Veränderung des Lebenshaltungskostenindices um mehr als 8 % nach oben oder unten sollten die Vertragsteile Verhandlungen über die Neufestsetzung des Erbbauzinses verlangen können. Im Falle der Nichteinigung sollte ein Sachverständiger als Schiedsgutachter nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe eine Änderung des Erbbauzinses eintreten soll.

Am 4. August 1976 wurde im Erbbaugrundbuch eine Erbbauzinsreallast von 300 DM monatlich eingetragen. In den Jahren 1981 und 1985 wurde der Erbbauzins einvernehmlich auf monatlich 380 DM bzw. 420 DM erhöht. In einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Frankfurt am Main einigten sich die Kl. mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. auf einen Erbbauzins von monatlich 450 DM, die Regelung im Zusatzvertrag vom 14. Juni 1975 blieb davon unberührt.

Mit Schreiben vom 17. Dezember 1991 forderte die Kl. eine Anpassung des Erbbauzinses auf 1.000 DM monatlich, die Bekl. boten nur 520 DM. Der Sachverständige W. stellte den Erbbauzins mit Gutachten vom 15. Mai 1992 auf 3.300 DM monatlich fest.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zur Zahlung rückständigen Erbbauzinses für die Zeit vom 1. Februar 1992 bis einschließlich März 1993 in Höhe von 39.000 DM zu verurteilen. Das Landgericht hat der Klage stattgeben. Im Berufungsverfahren hat die Kl. im Wege der Anschlußberufung beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Eintragung einer Erbbauzinsreallast ab 1. Februar 1992 in Höhe von 3.300 DM monatlich zu bewilligen. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen und die Bekl. unter Zurückweisung der Anschlußberufung im übrigen zur Bewilligung einer Reallast für den Erbbauzins in Höhe eines Gesamtbetrages von 1.800 DM monatlich unter Anrechnung der bestehenden Reallast verurteilt. Dagegen wendet sich die Revision der Kl., die der Senat nur insoweit angenommen hat, als die Zahlungsklage in Höhe von 18.900 DM (d. h. 1.800 DM - 450 DM x 14 Monate), abgewiesen worden ist. In diesem Umfang hatte die Revision Erfolg.

Das Berufungsgericht hält das Schiedsgutachten wegen offenbarer Unbilligkeit für unverbindlich und setzt im Rahmen der Klage auf Bewilligung der Erbbauzinsreallast den Erbbauzins gerichtlich auf 1.800 DM monatlich fest. Gleichzeitig weist es die Zahlungsklage insgesamt ab, weil es meint, der auf diese Weise bestimmte Erbbauzins sei erst von der Rechtskraft des Urteils an zu zahlen, für die vergangene Zeit könne die Kl. deshalb keinen Erbbauzins verlangen.

Dies hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, das die Kommentierung bei Palandt/Heinrichs (BGB, 55. Aufl., § 315 Rdn. 17) nur unvollständig verwertet, ist eine rückwirkende Festsetzung des Erbbauzinses nicht ausgeschlossen. Vielmehr ist in erster Linie nach dem Inhalt der Änderungsklausel und deren Auslegung die Frage zu beantworten, von welchem Zeitpunkt ab der höhere Erbbauzins zu zahlen ist (vgl. Senatsurt. v. 6. Oktober 1978, V ZR 132/76, WM 1979, 163, 165; Räfle, ErbbauVO, § 9 Rdn. 53). Insoweit übersieht das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft - wie die Revision mit Recht rügt -, daß nach der Änderungsvereinbarung vom 14. Juni 1975 der neue Erbbauzins "vom ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats an für beide Parteien verbindlich" ist.

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann der Senat auch diesen Teil der Vereinbarung vom 14. Juni 1975 berücksichtigen (§ 561 Abs. 1 ZPO). Das Berufungsgericht teilt den Wortlaut des privatschriftlichen Vertrages zwar nur auszugsweise ohne die hier maßgebliche Klausel mit; sein Urteil enthält auch keine ausdrückliche Bezugnahme auf den Inhalt der Urkunde im übrigen oder auf den Inhalt des landgerichtlichen Urteils. Die maßgebliche Klausel ergibt sich ferner nicht aus dem Inhalt des Sitzungsprotokolls. Dies steht der vollständigen Verwertung des Vertragstextes jedoch nicht entgegen. Vernünftigerweise muß davon ausgegangen werden, daß das Berufungsgericht im Tatbestand konkludent auf den vollständigen Text der Vertragsurkunde Bezug nimmt, weil es den Vertrag benennt und dessen auszugsweise Wiedergabe mit den Worten einleitet, es heiße in dem Vertrag "u. a.", zumal nicht der geringste Anhaltspunkt dafür besteht, es wolle als Streitstoff zwischen den Parteien nur den ausdrücklich wiedergegebenen Teil des Vertrages beurkunden. Die knappe Darstellung des Berufungsurteils entspricht § 313 Abs. 2 ZPO.

Die genannte Vertragsklausel führt im vorliegenden Fall dazu, daß die Bekl. den mit 1.800 DM monatlich festgesetzten Erbbauzins ab 1. Februar 1992 schulden. Da das Berufungsgericht Anwendung und Auslegung der entsprechende Klausel unterlassen hat, kann sie der Senat selbst auslegen, da weiter tatrichterliche Feststellungen hierzu nicht in Betracht kommen (BGHZ 65, 107, 112). Nach Wortlaut, Sinn und Zweck der genannten Klausel bestehen keine Zweifel daran, daß sie sich auch auf den Fall einer notwendigen gerichtlichen Feststellung bezieht. Sie verfolgt den Zweck, zu vermeiden, daß dem Erbbauzinsschuldner die Dauer des Festsetzungsverfahrens (Sachverständiger und Gericht) zugute kommt und er insoweit durch Verzögerungen die Höhe seiner Schuld beeinflussen kann. Es geht insoweit um eine unmittelbare und nicht um eine ergänzende Vertragsauslegung, wie die Bekl. zu Unrecht meinen.

Die Kl. hat mit Schreiben vom 16. Januar 1992 die Sachverständigenbenennung bei der Industrie- und Handelskammer beantragt und die Bekl. mit Schreiben vom gleichen Tag hiervon benachrichtigt. Der Sachverständige ist auch schon am 28. Januar 1992 benannt worden. Die Bekl. schulden mithin ab Ersten des auf den Tag der Antragstellung folgenden Monats den erhöhten Erbbauzins. Dies ergibt vom 1. Februar 1992 bis einschließlich März 1993 einen Rückstand von 14 Monaten, d. h. unter Berücksichtigung des gezahlten Betrages eine Summe von 18.900 DM.

In Erbbaurechtsverträgen und gewerblichen Mietverträgen finden sich Mieterhöhungsklauseln (aus währungsrechtlichen Gründen Mietanpassungsklauseln genannt) in vielfältiger Ausgestaltung. Meist wird vereinbart, daß ein Schiedsgutachter hinzuzuziehen ist. Notfalls entscheidet dann das Gericht nach billigem Ermessen.

Mit Urteil vom 1. März 1996 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall, in dem das Oberlandesgericht der Auffassung gewesen war, erst durch die gerichtliche Festsetzung nach einem offenbar unbilligen und deshalb unverbindlichen Schiedsgutachten werde der erhöhte Erbbauzins fällig.

Der BGH teilte diese Auffassung nicht und meinte, es komme auf den Inhalt der Änderungsklausel an. Daraus könne sich ergeben, daß die Festsetzung durch das Gericht auch rückwirkend zu erfolgen habe. So etwa bei einer Klausel, wonach der erhöhte Erbbauzins einen Monat nach Antragstellung für beide Parteien verbindlich ist.