Erbausschlagung aufgrund nicht kostendeckender Mieten

Erbausschlagung aufgrund nicht kostendeckender Mieten; unmittelbar bevorstehende Überschuldung; Überschuldung; Wertberechnung; Zeitwert; Sachwert; Ertragswert; Instandsetzungsaufwand

Zur Wertberechnung für ein Grundstück.

Die Kl. wendet sich mit ihrer Klage gegen die Übertragung des bebauten Grundstücks W.-Z.-Str. in L. an Herrn K. A., den Vater des Beigeladenen.

Das streitbefangene Grundstück ist im Grundbuch von L. eingetragen. Es ist mit einem 1904 errichteten Mietshaus mit sieben Wohneinheiten be-baut. Im Zeitpunkt ihres Todes am 17.3.1971 stand das Grundstück im Alleineigentum von Frau F. M. Als testamentarischer Erbe war ihr Neffe K. A. eingesetzt. Dieser schlug mit notarieller Erklärung vom 4.5.1971 die Erbschaft nach F. M. für sich und zugleich für seine drei minderjähri-gen Kinder aus. Durch Beschluß des Staatlichen Notariats L. vom 9.8.1971 wurde die Deutsche Demokratische Republik als Erbe nach Frau F. M. festgestellt. Rechtsträger des Grundstücks W.-Straße in L. wurde mit Wirkung vom 1.1.1972 der VEB Gebäudewirtschaft L. Im Zeitpunkt der Erbausschlagung war das streitgegenständliche Grundstück unbelastet. Ausweislich einer Abrechnung vom 8.3.1973 von K. A., der das Grundstück nach dem Tod von Frau M. bis zum 31.12.1972 verwaltete, standen in diesem Zeitraum Mieteinnahmen i. H. v. 2.422,71 M (neun Monate à 269,19 M) Ausgaben von 1.288,12 M gegenüber. Ge mäß der Jahresabrechnung 1969 betrugen die notwendigen grundstücksbezogenen Ausgaben 2.146,24 M, wobei einerseits eine Abschreibung für Abnutzung i. H. v. 202 DM berücksichtigt wurde, andererseits die Vermögensteuer von 108 M und die seitens des Beigeladenen vorgetragenen Verwaltungskosten i. H. v. 252 M nicht einbezogen sind.

Mit Schreiben vom 20.2.1991 beantragte K. A. die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks. Dabei erklärte er, er habe das Erbe nicht angetreten, obwohl das Mietshaus in einem gepflegten Zustand gewesen sei, da die damalige Gesellschaftsordnung und die erlassenen Gesetze ei-ne ordnungsgemäße privatwirtschaftliche Führung und Erhaltung nicht zugelassen haben. Diesem Antrag entsprach die Bekl. mit Bescheid vom 9.2.1994, der der Kl. am 15.2.1994 zugestellt wurde. Zur Begründung führte sie aus, daß der Tatbestand des § 1 Abs. 2 Vermögensgesetz - VermG - vorliege. Am 20.11.1995 hat die Kl. nach erfolglosem Widerspruch Klage erhoben.

Mit notariellem Vertrag vom 11.12.1995 hat K. A. seine vermögensrechtlichen Ansprüche bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks an den Beigeladenen abgetreten. Am 6.1.1998 hat das Gericht beschlossen, über den Zeitwert des streitgegenständlichen Hausgrundstücks am 17.3.1971 und den an diesem Tag unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsbedarf Beweis zu erheben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Mit der Anfertigung des Gutachtens hat es Prof. Dr. Ing. habil. C. W. beauftragt. Dieser kommt in seinem Gutachten vom 23.6.1998 nach dem sogenannten Mittelwertverfahren zu einem Zeitwert von 22.040 M. Diesem Betrag habe ein notwendiger Instandsetzungsaufwand i. H. v. 29.450 M gegenübergestanden.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Nach § 1 Abs. 2 VermG gilt das Vermögensgesetz für bebaute Grundstücke, bei denen es aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen unmittelbar bevorstehender Überschuldung zur Erbausschlagung und Übernahme in Volkseigentum kam. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

1. Dem Grundstück W.-Z.-Straße in L. stand am 4.5.1971 die Überschuldung unmittelbar bevor. Die Aufwendungen, die in diesem Zeitpunkt für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit unaufschiebbar notwendig waren, überstiegen den Zeitwert des lastenfreien Grundstücks. Der Zeitwert entspricht dem Mittel von Sachwert und Ertragswert und betrug dem durch das Gericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen zufolge rund 22.040 M. Der Aufwand für Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit des Mietshauses unaufschiebbar notwendig waren, betrug bei Erbausschlagung rund 29.450 M. Die vom Sachverständigen ermittelten Werte sind nach Auffassung der Kammer insgesamt schlüssig und zutreffend. Selbst wenn man bei der Ermittlung der Mietüberschüsse nicht, wie der Sachverständige, nach der Bewertungsrichtlinie zum Entschädigungsgesetz 1960 (abgedruckt in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. 4 Dok I 202 c) vorgeht und von einem Überschuß i. H. v. 25 Prozent der Mieteinnahmen ausgeht, sondern die bekannten grundstücksbezogenen Ausgaben im Jahr 1969 und von April bis Dezember 1971 als repräsentativ betrachtet und so mit der Kl. zu einem Jahresmietertrag i. H. v. 910 M an Stelle von 807,50 M kommt, ändert sich an dem unmittelbaren Bevorstehen einer Überschuldung im Zeitpunkt der Erbausschlagung nichts. Es erhöht sich dann der Ertragswert und damit der nach dem Mittelwertverfahren berechnete Zeitwert auf 23.064,50 M. Da es auch danach bei einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung des Grundstücks am 4.5.1971 bleibt, kann es dahinstehen, ob die Ausgabenrechnung des Jahres 1969 und die Grundstücksabrechnung für April bis Dezember 1971 insbesondere im Hinblick auf die Kürze der dokumentierten Zeiträume geeignet sind, die auf Erfahrungswerten beruhende pauschale Berechnung nach der Bewertungsrichtlinie zum Entschädigungsgesetz von 1960 in Frage zu stellen. Der Kritik der Kl. an dem vom Sachverständigen ermittelten Instandsetzungsbedarf kann die Kammer im wesentlichen nicht folgen. Die auf Seite 13 des Gutachtens vom 23.6.1998 berücksichtigten Putzarbeiten samt den auf diese entfallenden Kosten für das Einrichten und Räumen der Baustelle sind nicht als reine Schönheitsreparaturen zu betrachten. Der Gutachter rechnet diese Arbeiten zu Recht zum notwendigen Instandsetzungsbedarf, da sie eine weitere Durchfeuchtung des Mauerwerks verhindern. Ebensowenig folgt das Gericht der Auffassung der Kl., das Gutachten vom 23.6.1996 sei insoweit in Frage zu stellen, als es für den Erbausschlagungszeitpunkt von einem Erneuerungsbedarf von insgesamt 10 Fenstern ausgehe. Ihr Vortrag, es seien zwischen 1971 und 1989 an dem gesamten Gebäude lediglich 5 Fenster erneuert worden, trifft den Ermittlungen des Sachverständigen zufolge nicht zu und wird auch durch das dem Gutachten vom 23.6.1998 als Anlage 5 beigefügte Lichtbild Nr. 2 widerlegt, auf dem erkennbar inzwischen fast alle Fenster des verfahrensgegenständlichen Hauses ersetzt sind. Der Ansatz des Sachverständigen, aufgrund der Tatsache, daß kurz nach 1971 10 Fenster erneuert wurden, von einem notwendigen Instandsetzungsbedarf in dieser Größenordnung auszugehen, ist nicht zu beanstanden. Weiter kann das Gericht der Kl. auch nicht insofern folgen, als sie die Erneuerung von 2 Berliner Öfen als notwendigen Instandsetzungsbedarf, wie im Gutachten vom 23.6.1998 festgestellt, nicht anerkennen will. Ihr Vortrag, diese

neuert wurden, von einem notwendigen Instandsetzungsbedarf in dieser Größenordnung auszugehen, ist nicht zu beanstanden. Weiter kann das Gericht der Kl. auch nicht insofern folgen, als sie die Erneuerung von 2 Berliner Öfen als notwendigen Instandsetzungsbedarf, wie im Gutachten vom 23.6.1998 festgestellt, nicht anerkennen will. Ihr Vortrag, diese Aufwendungen zählten zu den laufenden Kosten, weiß nicht zu überzeugen. Die Erneuerung ist anders als das Durchputzen von Öfen eine Instandsetzungsmaßnahme. Das gleiche gilt für die Malerarbeiten, soweit es sich um das Anstreichen neu verputzter Mauerstellen und neu eingesetzter Fenster mit wasserabweisender Farbe handelt. Zuzugeben ist der Kl. allerdings, daß die malermäßige Instandsetzung vorhandener Fenster eine Schönheitsreparatur ist, die nicht zum notwendigen Instandsetzungsbedarf zählt. Doch auch wenn man diese auf Seite 22 des Gutachtens vom 23.6.1998 mit 800 M angesetzte Position von dem ermittelten Gesamtinstandsetzungsbedarf i. H. v. 29.450 M abzieht, ändert sich an der unmittelbar bevorstehenden Überschuldung des Grundstücks im Zeitpunkt der Erbausschlagung nichts. 2. Kausal für die unmittelbar bevorstehende Überschuldung war die Höhe der erzielten Mieten. Die staatlich festgelegten Höchstmieten in der DDR waren regelmäßig nicht kostendeckend. Die Mieten privater Altbauten waren nach § 1 Abs. 1 der Preisstopverordnung auf dem Preisniveau von 1936 eingefroren. Auf der anderen Seite waren private Hauseigentümer zur Durchführung umfangreicher Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet (vgl. § 16 Abs. 2 Wohnraumlenkungsverordnung 1967, § 350 Deutsche Bauordnung). Aufgrund dieser Situation kam es im Bereich der privaten Mietwohngrundstücke zwangsläufig zu einer Differenz zwischen Aufwand und Ertrag, wovon auch der Gesetzgeber bei der Schaffung von § 1 Abs. 2 VermG ausging. Wenn die mit einem Mietwohngrundstück erzielten Einnahmen und insbesondere die darauf entfallenden Ausgaben nicht für die Zeit der Vermietung dokumentiert sind, so daß sich nicht nachweisen läßt, ob die im Zeitpunkt des Eigentumsverlustes vorgefundene tatsächliche oder unmittelbar bevorstehende Überschuldung eines Grundstücks auf der Miethöhe beruht, ist daher ein solcher Kausalzusammenhang zu vermuten. Anders verhält es sich nur, wenn aufgrund besonderer Umstände die Überschuldungssituation erkennbar andere Ursachen hat. So zum Beispiel, wenn trotz Mietüberschüssen die Reparatur von Kleinschäden unterlassen wurde und das Weiterfressen dieser Schäden letztlich den die Überschuldung bedingenden Instandsetzungsaufwand herbeigeführt hat (vgl. BVerwG, VIZ 1996, 514 = ZOV 1996, 378). Andere solche Ersatzursachen können ungewöhnlich hohe Erträge oder eine besonders kurze Vermietungsdauer sein, die den Schluß nahelegt, daß der Reparaturstau bereits auf die vorherige Eigennutzung zurückgeht. Nur in solchen Ausnahmefällen ist, wie von der Kl. gefordert, pauschal das 20fache des durchschnittlichen jährlichen Mietüberschusses als mögliche Rücklage für Instandsetzungsmaßnahmen heranzuziehen und so zu ermitteln, ob die Mieteinkünfte zur Erhaltung eines Gebäudes nicht ausgereicht haben oder ob vielmehr die Ersatzursache der wahre Grund für die Überschuldung ist. Denn nach Ablauf eines Zeitraumes von 20 Jahren ist bei einem Gebäude regelmäßig mit größeren Instandsetzungsmaßnahmen zu rechnen (vgl. BVerwG a. a. O.). Im vorliegenden Fall gibt es jedoch keinen Anlaß, daran zu zweifeln, daß die staatlich

bäudes nicht ausgereicht haben oder ob vielmehr die Ersatzursache der wahre Grund für die Überschuldung ist. Denn nach Ablauf eines Zeitraumes von 20 Jahren ist bei einem Gebäude regelmäßig mit größeren Instandsetzungsmaßnahmen zu rechnen (vgl. BVerwG a. a. O.). Im vorliegenden Fall gibt es jedoch keinen Anlaß, daran zu zweifeln, daß die staatlich verordneten Einheitsmieten kausal für die Überschuldungssituation im Erbausschlagungszeitpunkt waren. Andere Ursachen sind nicht ersichtlich. Soweit die Kl. vorträgt, Grund für die Überschuldung sei das Unterlassen von "grundsätzlichen Maßnahmen" an dem Objekt in den der Erbausschlagung vorausgegangenen Jahren, was sie letztlich aus dem im Gutachten vom 23.6.1998 belegten Instandsetzungsbedarf herleitet, ist dies ein Zirkelschluß. Würde man dieser Erwägung folgen, wäre der Tatbestand des § 1 Abs. 2 VermG funktionslos. Denn eine Überschuldungssituation setzt gerade einen hohen Instandsetzungsbedarf voraus. Wenn man das Vorliegen eines solchen Instandsetzungsbedarfs gleichzeitig als Indiz dafür betrachtet, daß ein Hausgrundstück in den vorausgegangenen Jahren vernachlässigt worden ist, und darin die wahre Ursache der Überschuldung sieht, gäbe es keine Überschuldung aufgrund nichtkostendeckender Mieten. Von einer Vernachlässigung eines Grundstücks kann nur dann die Rede sein, wenn erwiesen ist, daß die erzielten Mieteinkünfte auch die ordnungsgemäße Pflege des Mietgegenstandes zugelassen hätten, was - wie eingangs erörtert - regelmäßig nicht der Fall war. Dieses Regel Ausnahme-Verhältnis darf nicht verkehrt werden. 3. Zuletzt war die Überschuldungssituation kausal für die Erbausschlagung. Wenn eine bestehende oder - wie hier - unmittelbar bevorstehende Überschuldung eines Grundstücks festgestellt ist, darf grundsätzlich vermutet werden, daß sie bestimmendes oder wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe war (vgl. BVerwG, KPS, § 1 II VermG 1/95). Diese Vermutung wird nicht dadurch widerlegt, daß K. A. in seinem Rückübertragungsantrag vom 20.2.1991 erklärte, daß er das Erbe nicht angetreten habe, obwohl das Mietshaus in einem gepflegten Zustand gewesen sei, da die damalige Gesellschaftsordnung und die erlassenden Gesetze eine ordnungsgemäße privatwirtschaftliche Führung und Erhaltung nicht zugelassen haben. Wie dem Gericht aus einer Vielzahl von Überschuldungsfällen bekannt ist, hielten es die Restitutionsantragsteller in Unkenntnis der Rechtslage für ihrer Sache dienlich, darzulegen, daß sie das Restitutionsobjekt bis zum Zeitpunkt seines Übergangs in Volkseigentum gut erhalten haben und das Schuld an dem Eigentumsverlust die politische Situation in der DDR gewesen sei, von der man sich nach der Wende 1989/90 distanzieren wollte. Eine solche Erklärung besagt nicht, daß die unmittelbar bevorstehende Überschuldung, die hier am 4.5.1971 tatsächlich vorgelegen hat, nicht zumindest auch ein Motiv für die Erbausschlagung war. Ein Antragsteller, der den Zustand seines Restitutionsobjekts im Zeitpunkt des Eigentumsverlustes als gut bezeichnet, will damit regelmäßig nur zum Ausdruck bringen, daß er im Rahmen der Möglichkeiten in der DDR alles getan hat, um an seinem Eigentum festzuhalten. Eine dennoch drohende Überschuldung zeigt aber, daß diese Möglichkeiten gerade nicht ausgereicht haben; daß Privateigentum aufgrund der politischen Situation in der DDR untunlich und belastend war, mag zusätzlich zu dem Entschluß beigetragen haben, sich davon zu lösen. Die Überschuldung muß aber nicht

getan hat, um an seinem Eigentum festzuhalten. Eine dennoch drohende Überschuldung zeigt aber, daß diese Möglichkeiten gerade nicht ausgereicht haben; daß Privateigentum aufgrund der politischen Situation in der DDR untunlich und belastend war, mag zusätzlich zu dem Entschluß beigetragen haben, sich davon zu lösen. Die Überschuldung muß aber nicht alleiniges Motiv für die Eigentumsaufgabe gewesen sein. Es genügt, daß sie zumindest im Rahmen eines Motivbündels zu einem solchen Entschluß beigetragen hat. Zur Überzeugung des Gerichts kann die drohende Überschuldung hier nicht hinweggedacht werden, ohne daß die Erbausschlagung vom 4.5.1971 entfiele. Hätte sich das Mietwohngrundstück damals wirtschaftlich selbst getragen, spricht nichts dafür, daß K. A. allein wegen der herrschenden Gesellschaftsordnung das Erbe nach seiner Tante nicht angetreten hätte.