Entzug einer Nutzungsmöglichkeit durch Baumaßnahmen

1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme, der einer Nutzungsvereinbarung entgegensteht, ist nicht nichtig.

2. Es besteht eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um damit eine Beeinträchtigung durch einen Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums durch eine Baumaßnahme zu kompensieren.

I. Die Parteien streiten - soweit für die Berufung noch von Interesse - um die Nichtigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 24.11.2021 zu TOP 12. Die Gemeinschaft besteht aus drei Eigentümern. …

Die Einladung hatte folgenden Inhalt: „Beschluss Gartenhütte für Fahrräder für DG (Wunsch X: Soll vorne in die Ecke der Hecke, weg vom Haus, ohne Fundament aufgestellt werden. X würde 20 € Miete für die Grundfläche an die beiden Miteigentümer anbieten. Die Hütte würde natürlich von X bezahlt werden). Die Gartenhütte sollte in Metall hellgrau oder anthrazit sein. Flächenmaß ca. 261 x 182 cm, Höhe 206 cm …“

Der Beschluss lautet wie folgt: „Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundament aufgestellt werden. Die Skizze zum Protokoll wird in die Beschlussfassung mit aufgenommen. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung würden als Entgelt für die Nutzung einen monatlichen Betrag i.H.v. 10 € pro Wohnung als Nutzungsentschädigung an die Eigentümer der Wohnung OG und DG überweisen. Die Eigentümer der Wohnung OG schließen sich dem Vorschlag an und würden ebenfalls monatlich 10 € als Nutzungsentschädigung an die Wohnung DG und EG überweisen …“

Der Kl. ist der Auffassung, der Beschluss sei nichtig, denn er würde einer Nutzungsvereinbarung aus dem Jahre 2016 widersprechen, in der die Eigentümer vereinbart hätten, an der Stelle, die nun für die Hütten vorgesehen sei, Mülltonnenstellplätze zu errichten. Im Übrigen gebe es keine Kompetenz der Gemeinschaft über Zahlungen an die Eigentümer zu beschließen.

Hinsichtlich der Anträge und der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., der weiterhin die Nichtigkeit rügt und seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Ergänzend rügt der Kl., dass durch den Beschluss ein faktisches Sondernutzungsrecht begründet werde. Wegen der Einzelheiten der Berufungsbegründung wird auf die Berufungsbegründung Bezug genommen. Die Bekl. beantragt Zurückweisung der Berufung unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Im Übrigen wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die Berufung hat keinen Erfolg. Der Beschluss ist nicht nichtig, was wegen Versäumung der Anfechtungsfrist von der Kammer alleine zu prüfen war.

Der Beschluss ist weder bezüglich der Errichtung der Gartenhütten noch bezüglich der Entgeltregelung nichtig.

Für den Beschluss über die Gestattung der Errichtung der Hütten besteht eine Beschlusskompetenz gemäß § 20 Abs. 1 WEG. Dabei ist ohne Relevanz, ob die Eigentümer im Jahre 2016 eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben, wonach an der Stelle, an welcher jetzt die Gartenhütten errichtet werden sollen, Standorte für Müllplätze vereinbart worden sind. Denn selbst wenn dies geschehen sein sollte, woran allerdings Zweifel bestehen, stünde dies einer Beschlussfassung nicht entgegen, so dass es einer weiteren Aufklärung hierzu nicht bedarf.

Allerdings ist die Frage umstritten, in welchem Umfang durch Baubeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG in Nutzungsvereinbarungen eingegriffen werden kann. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass Nutzungsvereinbarungen Baubeschlüssen, welche diese tangieren, bereits auf Kompetenzebene entgegenstehen (BeckOGKBGB/Kempfle, 15.12.2022, § 20 Rn. 130; BeckOK WEG/Elzer, 1.1.2023, WEG § 20 Rn. 59). Teils wird jeglicher Bezug von Nutzungsvereinbarungen für Baubeschlüsse in Abrede gestellt (Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, 27).

Überwiegend wird jedenfalls für die sich hier alleine stellende Frage der Beschlusskompetenz ein Vorrang des § 20 Abs. 1 WEG bejaht (LG Düsseldorf, ZWE 2023, 214 m. Anm. Hogenschurz; BeckOK/WEG/Müller, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 10 Rn. 162; ähnlich LG München I BeckRS 2022, 36607 [für den Erstherstellungsanspruch]).

Die zuletzt genannte Auffassung ist überzeugend, da nur sie dem Ziel des Gesetzgebers entspricht. Anderenfalls würde § 20 Abs. 1 WEG, der bauliche Veränderungen einem Mehrheitsbeschluss zugänglich macht, weitgehend leerlaufen und lediglich Bereiche des Gemeinschaftseigentums erfassen, für die keine Nutzungsvereinbarung getroffen wurde. Dies wird im Wesentlichen nur die Fassade betreffen, da für die Außenbereiche überwiegend Vereinbarungen (Stellplätze, Garten, Freiflächen) bestehen. Dies läuft dem eindeutigen Ziel der Reform entgegen (deutlich Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst ZWE 2021, 27; ebenso Hogenschurz ZWE 2023, 217).

Ebenfalls ohne Erfolg rügt der Kl., dass durch den Beschluss de facto ein Sondernutzungsrecht für die bauwilligen Eigentümer begründet wird. Zutreffend ist, dass die gesetzliche Regelung des § 21 Abs. 1 WEG in seinen faktischen Auswirkungen einem Sondernutzungsrecht gleichkommt. Diese gesetzgeberische Wertentscheidung ist allerdings von den Gerichten hinzunehmen (vgl. näher LG Düsseldorf, ZWE 2023, 214; dazu Zschieschack, ZMR 2023, 347). Im Übrigen liegt ein wesentlicher Unterschied zu Sondernutzungsrechten darin, dass die übrigen Eigentümer vorliegend nicht dauerhaft von der Nutzung ausgeschlossen sind, denn ihnen steht gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Mitbenutzung zu, den sie jederzeit geltend machen können, zudem steht es ihnen nach dem Beschluss frei, ebenfalls an der im Beschluss bezeichneten Stelle eine Hütte zu errichten. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall auch von der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (ZWE 2023, 214), bei der es um die Erweiterung einer Terrasse ging, bei der naturgemäß ein Anschluss anderer Wohnungseigentümer nicht möglich war.

Ob der Beschluss inhaltlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann dahinstehen, denn eine derartige Prüfung ist mangels Einhaltung der Anfechtungsfrist vorliegend ausgeschlossen. Daher bedarf es auch keiner Prüfung der Frage, ob ggf. der Kl. nach § 20 Abs. 4 WEG benachteiligt ist, denn auch dies ist nur im Rahmen der Beschlussanfechtung einer gerichtlichen Kontrolle unterworfen.

Mangels fristgerechter Anfechtung bedarf es auch keiner Erörterung der Frage, ob ein Baubeschluss, der zugleich inzident eine Nutzungsregelung enthält, sich neben § 20 WEG insoweit auch an § 19 WEG messen lassen muss, wobei die Wertungen der §§ 20, 21 WEG jedoch zu berücksichtigen wären. Insoweit erscheint es der Kammer jedenfalls denkbar, dass im Einzelfall auch faktische Nutzungsbeschränkungen zu einer Anfechtbarkeit eines Beschlusses führen können, der lediglich eine Baumaßnahme betrifft, obgleich die Grenze der unbilligen Benachteiligung des § 20 Abs. 4 WEG nicht erreicht ist, oder die Maßnahme alle Eigentümer in gleicher Weise benachteiligt.

Der Beschluss ist ebenfalls, was mit der Berufung allerdings auch nicht (mehr) gerügt wird, nicht so unbestimmt, dass er nichtig ist. Nichtig wegen Unbestimmtheit ist ein Beschluss nur, wenn er keinen durchführbaren Inhalt hat, nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist, oder der Beschluss widersprüchlich ist (vgl. BeckOK WEG/Bartholome, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 23 Rn. 143). Lässt der Beschluss noch einen durchführbaren Regelungsinhalt erkennen, führt dies nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit (vgl. BGH, Beschluss vom 10.9.1998 - V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3716; BeckOK WEG/Bartholome, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 23 Rn. 144; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 302; Kammer MDR 2023, 1236). Eine zur Nichtigkeit führende Unbestimmtheit liegt jedenfalls nicht vor. Der Ort der Errichtung der Hütten ergibt sich nach dem Beschluss jedenfalls aus dem Plan, der Beschlussbestandteil wurde, im Verfahren allerdings nicht vorgelegt wurde, die Größe der zulässigen Hütten ist angegeben. Bei objektiv-normativer Auslegung ist auch die im Beschluss angegebene Zahlungsbereitschaft als eine aus dem Antrag der Eigentümer entnommene Zusage anzusehen, welche durch die Beschlussfassung verbindlich wurde.

Jedenfalls bei einer Auslegung, die dazu führt, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keine nichtigen Beschlüsse fassen wollen, besteht auch für die im Beschluss als Nutzungsentschädigung bezeichnete Zahlung eine Beschlusskompetenz.

Eine Beschlusskompetenz, vertragliche Regelungen zwischen den Miteigentümern zu beschließen, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings unzweifelhaft nicht, denn die Beschlusskompetenz beschränkt sich auf das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 18, 19 WEG). Ein derartiges Verständnis des Beschlusses, welcher der Kl. anführt, würde zur Nichtigkeit des Beschlusses führen.

Ein Beschluss kann nur Zahlungen an die Gemeinschaft und von der Gemeinschaft beinhalten. Bei objektiv-normativer Auslegung des Beschlusses kann dieser aber dahingehend verstanden werden, dass die Eigentümer, die eine Hütte errichten, eine Zahlung an die Gemeinschaft leisten und diese sodann sogleich an die anderen Eigentümer ausgekehrt wird. Insoweit würde rechtlich eine Zahlung über die Gemeinschaft erfolgen, wobei die Zahlungswege abgekürzt werden.

Eine Beschlusskompetenz, nur einzelne Eigentümer an der Mittelaufbringung zu beteiligen, besteht gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, so dass jedenfalls Kompetenzprobleme insoweit nicht bestehen, als der Beschluss nur eine Zahlungsverpflichtung der Eigentümer enthält, die eine Hütte errichtet haben. Eine derartige Verpflichtung sieht bei objektiv-normativer Auslegung trotz des Wortlauts „würde“ der Beschluss vor, denn insoweit ist ersichtlich im Beschluss auf die Zahlungsbereitschaft im Antrag Bezug genommen worden, die durch den Beschluss allerdings zu einer verbindlichen Zahlungspflicht wurde.

Die Berufung weist allerdings zu Recht darauf hin, dass der Wortlaut des Beschlusstextes, insbesondere im Zusammenhang mit der Einladung darauf hindeutet, dass mit der Beschlussfassung eine Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen wurde. Eine derartige Vermietung wäre im Grundsatz möglich. Zum alten Recht hat der Bundesgerichtshof anerkannt, dass insoweit eine Beschlusskompetenz besteht, und es sich insoweit um eine Nutzungsregelung des Gemeinschaftseigentums handelt, bei der die Nutzung der Eigentümer nicht ausgeschlossen ist, sondern lediglich an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs der Anteil an den Mieteinnahmen tritt (BGHZ 144, 386 = ZWE 2001, 21). Gleichwohl wäre der vorliegend gefasste Beschluss bei einer derartigen Auslegung nichtig, was gegen ein derartiges Verständnis spricht. Denn eine Beschlusskompetenz, Einnahmen lediglich auf einzelne Eigentümer zu verteilen, sieht das Wohnungseigentumsrecht nicht vor. § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt, dass sich der Anteil der Eigentümer an den Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gemäß § 47 GBO eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt. Zu den Früchten gehören auch die mittelbaren Sachfrüchte, die für die Überlassung der Sache geleistet werden, also auch die entsprechende Miete (RGZ 138, 69 [71 f.]; 105, 408 [409]).

Eine Beschlusskompetenz, insoweit einen abweichenden Verteilungsmaßstab zu bestimmen, sieht das WEG nicht vor (vgl. nur Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 20; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 16 Rn. 4; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 14). Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Text des § 16 WEG, der in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich für Kostenschlüssel eine Beschlusskompetenz eröffnet.

Eine entsprechende Öffnungsklausel enthält die Teilungserklärung nicht. Zwar enthält die Teilungserklärung vom 5. September 2000 eine Regelung (Ziffer V 5) über eine Öffnungsklausel. Diese bezieht sich allerdings bereits aufgrund ihrer systematischen Stellung lediglich auf die in der dortigen Z. 5 geregelten Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Betriebskosten. Eine Regelung über eine abweichende Verteilung von Einnahmen findet sich dort nicht.

Allerdings besteht eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, wenn es sich um einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG handelt. Voraussetzung für den Entschädigungsanspruch ist, dass ein Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses ist der Beschluss dahingehend auszulegen, da dies letztlich dem wohlverstandenen Interesse der Eigentümer entspricht. Denn durch die Zahlung sollten die Eigentümer, welche die Gemeinschaftsfläche nun nicht mehr nutzen können, einen Ausgleich erhalten. Dies ergibt sich insbesondere im Zusammenhang mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, wo ausdrücklich dieser Betrag, dort zwar als Miete bezeichnet, als Zahlung für die Alleinnutzung angegeben wird. Für eine derartige Auslegung findet sich auch ein hinreichender Anhaltspunkt im Wortlaut der Beschlussfassung, denn der Beschluss spricht ausdrücklich von einer Nutzungsentschädigung. Damit entspricht diese - allein rechtlich zulässige - Auslegung des Beschlusses bei der für Beschlüsse maßgeblichen objektiv-normativen Betrachtungsweise dem im Beschluss zum Ausdruck gebrachten Interesse der Eigentümer.

Zwar kann durch eine Beschlussfassung über einen Anspruch gemäß § 14 Abs. 3 WEG ein bestehender Anspruch des Eigentümers nicht vermindert werden (vgl. BGH, NZM 2015, 937 Rn. 12), allerdings steht es den Eigentümern frei, durch eine freiwillige Zahlung eine Inanspruchnahme abzuwenden (vgl. BeckOK, WEG/Müller, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 14 Rn. 147.1; Hügel/Elzer § 14 Rn. 15). Daher besteht jedenfalls eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um einen aus Sicht der Gemeinschaft bestehenden Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu erfüllen. Ob der Anspruch tatsächlich - und auch in der Höhe - besteht, ist für die Beschlusskompetenz ohne Relevanz, sondern betrifft nur die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses.

Ein derartiger Anspruch stand hier im Raum. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass jedenfalls vertreten wird, dass Unzuträglichkeiten von Beschlüssen über bauliche Veränderungen und bestehende Nutzungsvereinbarungen gemäß § 20 Abs. 4 WEG zu lösen sind, und bei der Frage, ob eine unbillige Härte vorliegt, u. a. Ausgleichszahlungen oder angebotene Ausgleichsleistungen nach § 14 Abs. 3 WEG zu berücksichtigen sind (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 21 Rn. 44; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 53; Zschieschack ZWE 2021, 68 [73]). Ein derartiges Verständnis der Normen erscheint aus Sicht der Kammer zutreffend und erlaubt - wie der Fall zeigt - in der Praxis interessengerechte Lösungen.

Wenn daher die Gemeinschaft in Anbetracht dieser Wechselwirkung zwischen der Ausgleichszahlung und dem Nachteil im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG einen Ausgleichsbetrag beschlossen hat, bestand insoweit jedenfalls eine Beschlusskompetenz. Ob der Betrag angemessen war, ist jedenfalls im Rahmen der Prüfung der Nichtigkeit des Beschlusses nicht zu prüfen. Allerdings wird der Zahlungsempfänger auch mit der Anfechtungsklage nicht geltend machen können, der Betrag sei zu niedrig, da der Beschluss einen bestehenden Anspruch nicht beschränken kann.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Frage des Konfliktes eines Baubeschlusses mit Nutzungsregeln umstritten ist und sich in einer Vielzahl von Fällen stellt. Zudem bedarf es einer Leitentscheidung des BGH zur Frage, inwieweit Entschädigungsleistungen an Eigentümer, denen de facto durch Baumaßnahmen Gemeinschaftseigentum zur Nutzung entzogen wird, zulässig sind.

Es besteht eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um damit eine Beeinträchtigung durch einen Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer Baumaßnahme zu kompensieren.

Im Streit steht eine bauliche Veränderung auf der Gemeinschaftsfläche der aus drei Eigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft und eine Zahlung als Kompensation an einzelne Eigentümer dafür, dass die Fläche nicht mehr wie zuvor genutzt werden kann.

Die Eigentümer hatten im Kern beschlossen:

„Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundament aufgestellt werden. Die Skizze zum Protokoll wird in die Beschlussfassung mit aufgenommen. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung würden als Entgelt für die Nutzung einen monatlichen Betrag i.H.v. 10 € pro Wohnung als Nutzungsentschädigung an die Eigentümer der Wohnung OG und DG überweisen. Die Eigentümer der Wohnung OG schließen sich dem Vorschlag an und würden ebenfalls monatlich 10 € als Nutzungsentschädigung an die Wohnung DG und EG überweisen …“

Der Kläger hatte die Anfechtungsfrist nach §§ 44, 45 WEG versäumt, so dass (nur) die Nichtigkeit des Beschlusses zu prüfen war. Der Kläger begründete diese damit, dass der Beschluss einer Nutzungsvereinbarung aus dem Jahre 2016 widersprechen würde, in der die Eigentümer vereinbart hätten, an der Stelle, die nun für die Hütten vorgesehen sei, Mülltonnenstellplätze zu errichten. Im Übrigen gebe es keine Kompetenz der Gemeinschaft, über Zahlungen an die Eigentümer zu beschließen, und durch den Beschluss werde ein faktisches Sondernutzungsrecht begründet.

Die Klage wurde vor dem Amtsgericht Seligenstadt abgewiesen.

Auch in der Berufung hatte der Kläger keinen Erfolg, wenngleich die Revision zugelassen wurde.

Das Landgericht Frankfurt am Main wertet den Beschluss über die Gestattung der Errichtung der Hütten als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, so dass eine Beschlusskompetenz danach gegeben sei.

Unbeachtlich sei es insoweit, ob die Eigentümer 2016 eine anderweitige Vereinbarung getroffen hätten, wonach an der Stelle, an welcher jetzt die Gartenhütten errichtet werden sollen, Standorte für Müllplätze vereinbart worden sind. Denn selbst wenn dies geschehen sein sollte, stünde dies einer Beschlussfassung nicht entgegen.

Zur Begründung verweist das Landgericht auf den Vorrang des § 20 Abs. 1 WEG (LG Düsseldorf, 11. November 2022 - 19 S 19/22; ähnlich LG München I, BeckRS 2022, 36607 [für den Erstherstellungsanspruch]). Anderenfalls – so das Landgericht – würde § 20 Abs. 1 WEG, der bauliche Veränderungen einem Mehrheitsbeschluss zugänglich macht, weitgehend leerlaufen und lediglich Bereiche des Gemeinschaftseigentums erfassen, für die keine Nutzungsvereinbarung getroffen wurde. Dies würde aber im Wesentlichen nur die Fassade betreffen, da für die Außenbereiche überwiegend Vereinbarungen (Stellplätze, Garten, Freiflächen) bestehen. Dies laufe dem eindeutigen Ziel der Reform entgegen.

In die gleiche Richtung zielt die Begründung des Landgerichts zu der Rüge des Klägers, dass durch den Beschluss de facto ein Sondernutzungsrecht für die bauwilligen Eigentümer begründet werde. Zutreffend sei zwar, dass die gesetzliche Regelung des § 21 Abs. 1 WEG in seinen faktischen Auswirkungen einem Sondernutzungsrecht gleichkomme. Diese gesetzgeberische Wertentscheidung sei allerdings von den Gerichten hinzunehmen (vgl. näher LG Düsseldorf, 11. November 2022 -19 S 19/22).

Im Übrigen liege hier ein wesentlicher Unterschied zu Sondernutzungsrechten darin, dass die übrigen Eigentümer vorliegend nicht dauerhaft von der Nutzung ausgeschlossen seien, denn ihnen stehe gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Mitbenutzung zu, den sie jederzeit geltend machen könnten; zudem stehe es ihnen nach dem Beschluss frei, ebenfalls an der im Beschluss bezeichneten Stelle eine Hütte zu errichten. Insofern unterscheide sich der vorliegende Fall auch von der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (11. November 2022 - 19 S 19/22), bei der es um die Erweiterung einer Terrasse ging, bei der naturgemäß ein Anschluss anderer Wohnungseigentümer nicht möglich sei.

Aber auch das zweite erhebliche Argument des Klägers, es bestehe für die im Beschluss als Nutzungsentschädigung bezeichnete Zahlung keine Beschlusskompetenz, verwirft das Landgericht, dies allerdings im Rahmen der Auslegung des Beschlusses und über § 14 Abs. 3 WEG.

Richtig sei nämlich, so das Gericht, dass unzweifelhaft keine Beschlusskompetenz bestehe, vertragliche Regelungen zwischen den Miteigentümern zu beschließen. Die Beschlusskompetenz beschränke sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, §§ 18, 19 WEG. Ein Beschluss könne daher nur Zahlungen an die Gemeinschaft und von der Gemeinschaft beinhalten.

Bei objektiv-normativer Auslegung des Beschlusses könne dieser aber dahingehend verstanden werden, dass die Eigentümer, die eine Hütte errichten, eine Zahlung an die Gemeinschaft leisten und diese sodann sogleich an die anderen Eigentümer ausgekehrt wird. Insoweit würde rechtlich eine Zahlung über die Gemeinschaft erfolgen, wobei die Zahlungswege abgekürzt werden.

Auch sei es richtig, dass keine Beschlusskompetenz bestehe, Einnahmen lediglich auf einzelne Eigentümer zu verteilen – hier eben die Kompensationszahlungen von einzelnen Eigentümern an andere, einzelne Eigentümer. § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG regle, dass sich der Anteil der Eigentümer an den Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gemäß § 47 GBO eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimme. Zu den Früchten gehören auch die mittelbaren Sachfrüchte, die für die Überlassung der Sache geleistet werden, also auch die entsprechende Miete. Eine Beschlusskompetenz, insoweit einen abweichenden Verteilungsmaßstab zu bestimmen, sieht das WEG aber nicht vor. Dies ergebe sich eindeutig aus § 16 WEG, der in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich für Kostenschlüssel eine Beschlusskompetenz eröffne.

Allerdings bestehe doch eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, wenn es sich um einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG handle. Voraussetzung für den Entschädigungsanspruch ist, dass ein Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht.

Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses sei der Beschluss dahingehend auszulegen, da dies letztlich dem wohlverstandenen Interesse der Eigentümer entspreche. Denn durch die Zahlung sollten die Eigentümer, welche die Gemeinschaftsfläche nun nicht mehr nutzen können, einen Ausgleich erhalten. Dies ergebe sich insbesondere im Zusammenhang mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, wo ausdrücklich dieser Betrag, dort zwar als Miete bezeichnet, als Zahlung für die Alleinnutzung angegeben werde. Für eine derartige Auslegung finde sich auch ein hinreichender Anhaltspunkt im Wortlaut der Beschlussfassung, denn der Beschluss spreche ausdrücklich von einer Nutzungsentschädigung.

Zwar könne durch eine Beschlussfassung über einen Anspruch gemäß § 14 Abs. 3 WEG ein bestehender Anspruch des Eigentümers nicht vermindert werden, aber es stehe den Eigentümern frei, durch eine freiwillige Zahlung eine Inanspruchnahme abzuwenden. Daher bestehe jedenfalls eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um einen aus Sicht der Gemeinschaft bestehenden Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu erfüllen. Ob der Anspruch tatsächlich – und auch in der Höhe – bestehe, sei für die Beschlusskompetenz ohne Relevanz, sondern betreffe nur die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses.

Wenn daher die Gemeinschaft in Anbetracht dieser Wechselwirkung zwischen der Ausgleichszahlung und dem Nachteil im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG einen Ausgleichsbetrag beschlossen habe, bestünde insoweit jedenfalls eine Beschlusskompetenz.

Ein wesentlicher Teil der Entscheidung des LG Frankfurt betrifft die Frage, wie damit umzugehen ist, dass für die Eigentümer einerseits ein Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG besteht, andererseits aber einzelnen Eigentümern nach §§ 20, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG die „Nutzungen“ an einer baulichen Veränderung und damit an der im hiesigen Fall durch das Gartenhaus besetzten Gartenfläche zugebilligt werden, was eben insoweit zum Ausschluss des Mitgebrauchs aller führt.

Das Landgericht schließt sich hier ganz deutlich der bereits vom LG Düsseldorf (11. November 2022 -19 S 19/22) vertretenen Meinung an, dass es dem Willen des Gesetzgebers nach der grundlegenden Änderung des WEG durch die Reform zum Dezember 2020 entspricht, dem Eigentümer, der die Kosten für eine bauliche Veränderung zu tragen hat, auch das Alleingebrauchsrecht zuzugestehen. Auf diese Weise können zwar über die §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 bis 3 WEG außerhalb des Grundbuchs faktisch Sondernutzungsrechte einzelner bzw. ein Gruppensondernutzungsrecht mehrerer Eigentümer auf dem Beschlusswege entstehen (siehe hierzu BGH, 8. April 2016 - V ZR 191/15 = GE 2016, 1283; BGH, 13. Januar 2017 - V ZR 96/16 - GE 2017, 423), doch dies sei eben die (neue) Intention des Gesetzgebers (s. a. LG München, 21. Dezember 2022 - 1 S 5647/22).

Dies ist, worauf das Landgericht hinweist, mit Verweis auf § 21 Abs. 4 WEG grundsätzlich auch nachvollziehbar. Es besteht danach für jeden Eigentümer ein Anspruch, dass auch ihm gegen angemessenen Ausgleich die Nutzungen an der baulichen Veränderung gestattet werden. Ein Eigentümer, der zunächst nicht den hier streitgegenständlichen Fahrradschuppen nutzen will und sich insoweit auch nicht an den Kosten beteiligen muss, mag sich dies in der Zukunft anders überlegen und dann seinen Anspruch auf Mitbenutzung des Schuppens gegen Zahlungsausgleich reklamieren.

Nicht gelöst bleibt damit aber die Frage, was im Fall einer baulichen Veränderung geschieht, die einerseits zu einem faktischen Sondernutzungsrecht, andererseits aber nicht zu der Möglichkeit einer späteren Mitbenutzung durch andere Eigentümer i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG führt, etwa eine Dachterrasse für den Dachgeschosseigentümer, der selbstverständlich nicht stets seine Miteigentümer auf der von ihm selber finanzierten Terrasse haben möchte. Allein der Verweis auf § 21 Abs. 4 WEG zur Begründung, dass aufgrund des Anspruchs auf Mitbenutzung gegen Ausgleichszahlung die baulichen Veränderungen nicht zu einem faktischen Sondernutzungsrecht für den Berechtigten führen, hilft daher nicht in jedem Fall weiter.

Das Landgericht Frankfurt löst das Grundproblem des Anspruchs nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG einerseits und den einzelnen Eigentümern nach §§ 20, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG alleinig zugewiesenen „Nutzungen“ an einer baulichen Veränderung andererseits letztlich aber auch anders, nämlich über § 14 Abs. 3 WEG.

Die Kammer sieht es für die Praxis als eine interessengerechte Lösung, jedenfalls Unzuträglichkeiten von Beschlüssen über bauliche Veränderungen und bestehende Nutzungsvereinbarungen gemäß § 20 Abs. 4 WEG über Ausgleichszahlungen oder angebotene Ausgleichsleistungen nach § 14 Abs. 3 WEG zu begegnen.

Die insoweit vom Landgericht bestätigte Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, wenn es sich um einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG handelt, ist sicher richtig, wenn man den Anwendungskreis § 14 Abs. 3 WEG und die für die Ausgleichszahlung notwendige Einwirkung auf den Sondereigentümer auch auf die baulichen Veränderungen erstrecken möchte.

Doch unabhängig von der Frage, ob man den Anwendungsbereich des § 14 Abs. 3 WEG soweit dehnen möchte, bleibt auch an dieser Stelle bei der vom Landgericht gefundenen Lösung etwas offen.

Zum einen wird die Frage nach der Beschlusskompetenz im Wechselspiel zwischen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG einerseits und §§ 20, 21 WEG andererseits nicht damit beantwortet, dass wiederum eine Beschlusskompetenz für die Zuwendung von Ausgleichszahlungen an Sondereigentümer im Rahmen des § 14 Abs. 3 WEG besteht. Zum zweiten trifft eben auch hier der Verweis des Landgerichts auf den wohl nach dieser Ansicht bestehenden Anspruch auf Ausgleichszahlung nach § 14 Abs. 3 WEG wegen Unzuträglichkeiten von Beschlüssen über bauliche Veränderungen und bestehende Nutzungsvereinbarungen gemäß § 20 Abs. 4 WEG nicht alle Fälle, was das Beispiel der Dachterrasse deutlich macht. Eine Dachterrasse, die an einer Dachfläche neu als bauliche Veränderung über §§ 20, 21 WEG legitimiert wird, steht regelmäßig nicht in irgendeinem Zusammenhang zu einer Vereinbarung – eine Dachfläche dient dem Schutz des Hauses und wird nur in Ausnahmefällen von denen betreten, die dort wirklich „etwas verloren haben“; eine Vereinbarung dazu ist nicht nötig und gibt es daher nicht. Nun mag man einwenden, dass in diesem Fall dann auch weder ein Ausgleichsanspruch für einen Sondereigentümer nach § 14 Abs. 3 WEG noch dessen Beeinträchtigung im Übrigen vorliege, was auch durchaus zutreffend sein kann, aber immer noch nicht die Frage beantwortet, warum aus alldem eine Beschlusskompetenz für das faktischen Sondernutzungsrecht eben an der Dachterrasse über §§ 20, 21 WEG begründet sein soll.

Da die Revision zugelassen wurde, bleibt auf weiterführende Antworten des BGH zu hoffen.

RA Dr. Thomas Hansen