Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Terrasse

1. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Terrasse kann, wenn die Terrasse angesichts ihrer Größe und Gestaltung die Wohnung maßgeblich prägt, zu einem Entschädigungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG a.F. führen.

2. Ein langanhaltender Nutzungsentzug kann in Anwendung des neuen Rechts auch zu einem Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG führen.

Mit der Klage begehrt der Kl. von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Schadensersatz wegen Nutzungsentziehung seiner Terrassen/Balkone.

Der Kl. ist Eigentümer einer hochwertig ausgestatteten und eingerichteten Penthouse-Wohnung der beklagten GdWE, welche über eine Dachterrasse sowie zwei Balkone verfügt. Auf Basis des geltenden qualifizierten Mietspiegels veranschlagt der Kl. einen hypothetischen monatlichen Mietwert von 2.500,00 €.

Im Jahr 2016 beschloss die Eigentümergemeinschaft die Sanierung der Terrassen/Balkonflächen des Gebäudes; die Arbeiten wurden anschließend durchgeführt, wurden beim vorgesehenen Abnahmetermin am 28.8.2017 aufgrund unterschiedlicher Auffassung - insbesondere des Kl. - zur Abnahmefähigkeit der Arbeiten jedoch (vorerst) nicht abgenommen. Über die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten bestehen zahlreiche Rechtsstreitigkeiten. Seither fehlt es an einem Bodenbelag auf den Flächen.

Mit der Klage begehrt der Kl. von der GdWE Ersatz von Nutzungsausfallschaden für den Zeitraum Januar 2018 bis April 2022 in Höhe von 26.500 € wegen einer mit den Arbeiten einhergehenden Nutzungsentziehung hinsichtlich der Terrassen-/Balkonflächen. Die Dachterrasse sei durch den fehlenden bzw. schadhaften Belag, stehende Pfützen mit Ungezieferbefall und Rutschgefahr für den im Gehen eingeschränkten Kl. nicht nutzbar. Die für den Kl. lebensnotwendige Dachterrasse sei Bestandteil der Lebensqualität und Lebensführung. Seine Wohnung weise eine Wohnfläche von 205 m² sowie eine gesamte Terrassenfläche von 140,55 m² auf. Bei einem hypothetischen Mietwert von 2.500 € mtl. mindere die Nichtnutzbarkeit der Terrasse die hypothetische Miete um mindestens 20 %, was zu einem monatlichen Minderbetrag von 500 € führe.

Die Bekl. behauptet, dass sich der Kl. kaum in seiner Wohnung aufhalte. Zudem sei die Störung des Gebrauchs der Dachterrasse schon nicht vom Schutzbereich des § 14 Abs. 3 WEG erfasst.

Das AG hat die Klage als teilweise unzulässig sowie als unbegründet abgewiesen. Soweit nachträglich zur Klagebegründung angeführt worden sei, die Hausverwaltung habe Beschlüsse zur Umsetzung des Sanierungsvorhabens der Dachterrasse unzureichend umgesetzt, indem sie die XY GmbH nicht beauftragt habe, das größtmögliche Gefälle herzustellen, handele es sich um eine Klageänderung nach Eintritt der Rechtshängigkeit i.S.d. § 263 ZPO. Diese sei weder sachdienlich, noch liege eine Einwilligung der Bekl. vor. Die Klage sei auch unbegründet. Die Einschränkung der Nutzbarkeit der Dachterrasse durch den Kl. verwirkliche ein Risiko, welches nicht in die Sphäre der Bekl. falle.

Mit der Berufung verfolgt der Kl. seinen abgewiesenen Zahlungsantrag weiter.

Die Berufung ist zulässig und in Teilen auch begründet.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Erstattung seines Nutzungsausfallschadens in Höhe von 6.542,98 € zu.

Zwar hat der im Laufe des Verfahrens ergänzte Vortrag des Kl. in Bezug auf die Beauftragung der XY GmbH zur Herstellung eines Gefälles berechtigterweise keinen Einzug in die Prüfung der Begründetheit durch das Amtsgericht gefunden. Denn es handelte sich um eine Klageänderung i.S.v. § 263 ZPO, deren Zulässigkeitsvoraussetzungen mangels Zustimmung der Bekl. und mangels Sachdienlichkeit nicht gegeben sind. Indem der Kl. den geltend gemachten Schadensersatz zunächst auf die Nichtnutzbarkeit der Terrasse mangels Ersatzvornahme der GdWE stützte und sich später auf eine Pflichtverletzung der Bekl. in Form der (angeblich) fehlerhaften Beauftragung der XY GmbH berief, hat er einen anderen Streitgegenstand zur Entscheidung gestellt. Diese Änderung hat das Amtsgericht ermessensfehlerfrei als nicht sachdienlich erachtet. Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert die Beurteilung der Sachdienlichkeit eine Berücksichtigung, Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen. Dabei ist entscheidend, ob und inwieweit die Zulassung der geänderten Klage den Streit im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt, so dass sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt. Eine Klageänderung ist danach nicht sachdienlich, wenn ein völlig neuer Streitstoff zur Beurteilung und Entscheidung gestellt wird, ohne dass dafür das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden kann (BGH, Urteil vom 2.4.2020 - IX ZR 135/19). Dies ist vorliegend der Fall. Wie das Amtsgericht ausgeführt hat, beträfe die Klage bei Zulassung der Klageänderung einen ganz anderen Sachverhalt, wobei der bisherige Prozessstoff nicht hätte verwertet werden können.

Im Übrigen haftet die GdWE ohnehin nicht für Verstöße bei der Durchführung von Beschlüssen unter der Geltung des WEG-Rechts vor der WEG-Reform 2020. Denn im alten Recht war die GdWE in die Ausführung von Beschlüssen nicht eingebunden, lediglich der Verwalter setzte die Beschlüsse um (BGH, Urteil vom 8.6.2018 - V ZR 125/17, GE 2018, 938). Vorliegend wäre insoweit auch das alte Recht anwendbar gewesen, denn die Arbeiten wurden zumindest vor dem geplanten Abnahmetermin am 28.8.2017 durchgeführt und unterfallen daher dem alten Recht, so dass auch eine Haftung sich nur nach den Grundsätzen des alten Rechts ergeben kann (vgl. Kammer NZM 2021, 519; ZWE 2024, 177).

Auch ergibt sich aus der Einschränkbarkeit der Nutzbarkeit der Dachterrasse aufgrund der behaupteten mangelhaften Ausführung durch den seitens der GdWE beauftragten Vertragspartner kein Schadensersatzanspruch gegen die GdWE. Es fehlt insoweit an einer zurechenbaren Pflichtverletzung der GdWE. Denn die XY GmbH ist nicht Erfüllungsgehilfin der GdWE, die Beauftragung erfolgte ausschließlich zur Durchführung des Sanierungsbeschlusses (BGH, Urteil vom 8.6.2018 - V ZR 125/17, GE 2018, 938). Bei der Beauftragung entstandene Schäden wären vom Kl. mit der anwendbaren, früheren Rechtsprechung aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gegenüber der XY GmbH geltend zu machen gewesen. Daher kann auch dahinstehen, ob die Bauausführungen tatsächlich mangelhaft waren.

Allerdings steht dem Kl. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 14 Nr. 4 WEG a.F. bis Dezember 2020 zu, ab diesem Zeitpunkt aus § 14 Abs. 3 WEG n.F.

Im alten Recht ist demnach dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsteht. Vorliegend kommt ein finanzieller Ausgleich für den fehlenden Eigengebrauch der Dachterrasse des Kl. für nicht unerhebliche Zeit in Betracht. Die Dachterrasse sowie die Balkone des Kl. sind seit Abbruch der Sanierungsarbeiten nicht nutzbar. Denn seither weisen die Terrasse und die Balkone keinen Bodenbelag auf. Ein fester Bodenbelag ist jedoch die grundlegende Voraussetzung für die bestimmungsgemäße Nutzung einer Terrasse/eines Balkons als Aufenthalts- und Erholungsfläche - etwa zum Begehen mit normalem Schuhwerk, zum Aufstellen von Möbeln bzw. zur gefahrlosen Nutzung.

Vorliegend handelt es sich bei der Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse auch um einen ersatzfähigen Vermögensschaden. Die Nichtnutzbarkeit der beiden Balkone ist hingegen nicht ersatzfähig. Grundsätzlich stellt der vorübergehende Ausfall eines Balkons oder einer (Dach-) Terrasse nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zwar keinen ersatzfähigen Vermögensschaden i.S.d. § 249 Satz 2 BGB dar (OLG Köln, Beschluss vom 15.8.2005 - 16 Wx 99/05). Nach den von dem Großen Senat für Zivilsachen des BGH für die Anerkennung des Verlusts der Nutzung einer Sache als Vermögensschaden aufgestellten Grundsätzen ist die Bewertung eines Nutzungsausfalls als Vermögensschaden auf solche Wirtschaftsgüter von zentraler Bedeutung beschränkt, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigene wirtschaftliche Lebenshaltung des Betroffenen typischerweise angewiesen ist (BGHZ 98, 212 ff. [220, 222] = NJW 1987, 50 m. Anm. Rauscher). Zu diesen geschützten Wirtschaftsgütern von zentraler Bedeutung zählt eine Terrasse in der Regel nicht. Dies hat der BGH allerdings ausdrücklich für die Terrasse und den Garten eines Hauses entschieden (vgl. BGH, NJW 1993, 1793 = MDR 1993, 537; OLG Schleswig, SchlHA 2002, 45). Diese Grundsätze gelten grundsätzlich auch für Dachterrassen und Balkone, insbesondere wenn diese nicht persönlich gestaltet sind (OLG Köln, Beschluss vom 15.8.2005 - 16 Wx 99/05). Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Nutzung der Dachterrasse für den Wohnungseigentümer nicht nur wichtig, sondern darüber hinaus für seine Lebensführung von zentraler Bedeutung ist und die vorgetragene Funktionsstörung sich typischerweise als solche auf die materielle Grundlage seiner Lebenshaltung signifikant auswirkt (OLG Köln, Beschluss vom 15.8.2005 - 16 Wx 99/05).

Dies ist vorliegend hinsichtlich der Dachterrasse der Fall. Bereits die Größe der Dachterrasse von 90,61 m² macht neben den weiteren Balkonflächen von 25,3 m² und 24,64 m² mit Blick auf die rechnerische Gesamtwohnfläche von 205 m² einen erheblichen Teil der Nutzungsfläche des Kl. aus. Die Flächen ergeben sich zur Überzeugung der Kammer aus S. 10 der Teilungserklärung sowie des Gutachtens „über die Ausführung der Sanierung der Dachterrassen bei dem Objekt …“ vom 21.3.2019. Die Dachterrasse ist hier aufgrund ihrer Größe bereits ein prägender Bestandteil der Penthousewohnung des Kl. Sie prägt die Wohnung maßgeblich, wenn man die Fläche von gut 90 m² in das Verhältnis zur Gesamtwohnfläche von 205 m² setzt. Bei einer derartigen Größe der Terrasse handelt es sich nicht um einen untergeordneten Wohnbestandteil, wie etwa ein kleinerer Balkon, sondern um ein wesentliches Element der Wohnung, welches von zentraler Bedeutung ist. Es handelt sich jedenfalls bei einer Dachterrasse dieser Größe und Gestaltung um ein Wirtschaftsgut von zentraler Bedeutung für die Lebenshaltung dessen Entzug zu einer spürbaren Beeinträchtigung führt. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass in der Rechtsprechung die Ansprüche für Nutzungsentschädigungen zunehmend erweitert wurden und etwa für den Vorenthalt eines Internetanschlusses (BGH NJW 2013, 1072); Ferienwohnungen (BGH NJW 1988, 251) und sogar für Kücheneinrichtungen (LG Osnabrück, NJW-RR 1999, 349; LG Kiel, NJW-RR 1996, 559) bejaht wurden. Insoweit kann bei der vorliegenden Penthousewohnung ein Ersatzanspruch nicht verneint werden. Anders als bei einem privaten Schwimmbad (BGH NJW 1980, 1386) handelt es sich bei einer derart die Wohnung prägenden Terrasse auch nicht um einen entbehrlich erscheinenden Bestandteil des Hauses, der eher als „Liebhaberei“ anzusehen ist und bei dem anerkannte Maßstäbe der geldmäßigen Bemessung einer zeitweiligen Gebrauchsentbehrung oder Gebrauchsüberlassung fehlen. Der in der mündlichen Verhandlung persönlich angehörte Kl. hat zudem glaubhaft dargelegt, dass er seine Dachterrasse vor den Arbeiten den ganzen Sommer über genutzt habe. Die Terrasse sei mit Fliesen belegt gewesen, er habe Rasen ausgerollt, eine Sitzgarnitur und Gartenmöbel, wie eine Gartenliege, sowie einen Unterstand aufgestellt und eine Markise montiert. Dies spricht - wie bei der Größe der Terrasse zu erwarten - für eine intensive und individuell gestaltete Nutzung, welche die Wohnnutzung maßgeblich prägt.

Insbesondere vor dem Hintergrund der schweren Muskelerkrankung und den daraus resultierenden Bewegungseinschränkungen des Kl., der zeitweise auf einen Rollstuhl angewiesen war, stellt die Dachterrasse für ihn einen erheblichen Bestandteil seiner Lebensführung dar. Denn diese ermöglicht dem bewegungseingeschränkten Kl., sich an der frischen Luft aufzuhalten, ohne den Nahbereich seiner Wohnung verlassen zu müssen. Hierauf kommt es aber nicht entscheidend an, denn angesichts des Zuschnitts und der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Terrasse stellt diese einen wesentlichen Teil der Wohnung dar, so dass dessen Entzug nach den Grundsätzen des BGH entschädigungspflichtig ist.

Der persönlich angehörte Kl. hat vor der Kammer auch glaubhaft erklärt, dass er im streitgegenständlichen Zeitraum teilweise über eine Zweitwohnung in Frankfurt am Main verfügte, diese aber aufgrund seiner Erkrankung nicht habe alleine nutzen können und sich dort entsprechend selten aufgehalten habe. Denn in der streitgegenständlichen Wohnung verfüge er über einen Pflegedienst sowie ein Pflegebad. Insgesamt habe er sich im Schnitt 3-5 Tage im Monat in Kliniken oder der Wohnung in Frankfurt am Main aufgehalten. Damit lag auch der Lebensmittelpunkt des Kl. in der streitgegenständlichen Wohnung. Es ist daher ohne Weiteres davon auszugehen, dass die fehlende Nutzbarkeit der Dachterrasse sich auf die materielle Grundlage seiner Lebenshaltung signifikant auswirkt.

Das zuvor Gesagte gilt für die beiden Balkone hingegen nicht. Insoweit erklärte der Kl. vor der Kammer, den Ostbalkon am Schlafzimmer habe er viel genutzt, er habe dort einen Stuhl stehen gehabt und den Nordbalkon habe er im Wesentlichen zum Wäschetrocknen genutzt. Insoweit fehlt es an im Vergleich zu der Dachterrasse und gerade angesichts der Nutzung dieser an einer zentralen Bedeutung für die Lebensführung des Kl. Eine Nutzungsentschädigung scheidet mit Blick auf die Balkone daher aus.

Ein Ausschluss des Nutzungsersatzes oder Reduzierung des Nutzungsschadens auf 0 wegen eines überwiegenden Mitverschuldens des Kl. an dem Schaden, weil dieser die einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Abnahme der Arbeiten initiiert hat, nimmt die Kammer nicht an. Der Kl. hat durch die Erwirkung der einstweiligen Verfügung seine ihm zustehenden Rechte als Wohnungseigentümer geltend gemacht. Die Stattgabe der einstweiligen Verfügung bestätigt, dass er einen Verfügungsanspruch glaubhaft machen konnte, Hinweise auf ein willkürliches Verhalten des Kl. liegen nicht vor. Zudem ist das selbständige Beweisverfahren noch nicht abgeschlossen.

Für das neue Recht gilt nichts anderes. Allerdings hat der Gesetzgeber insoweit die Grundlagen geändert, als dass nicht mehr ein Schadensersatz geschuldet ist, sondern nur in den Fällen eines Sonderopfers ein Entschädigungsanspruch, der sich nach den Grundsätzen des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bemisst.

Das Überschreiten der Sonderopferschwelle bemisst sich wie bei § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nach dem Empfinden eines durchschnittlich verständigen Eigentümers (vgl. Jennißen/Hogenschurz § 14 Rn. 48). Ein ausgleichspflichtiges Sonderopfer liegt jedenfalls dann vor, wenn wesentliche Teile der Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar sind (vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch, 14. Aufl., § 14 Rn. 94; Bärmann/Suilmann, 16. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 98).

Nach den vorherigen Ausführungen ist dies bei der Nichtnutzbarkeit der Terrasse - anders als bei den Balkonen - der Fall. Denn angesichts der Größe der Wohnung und des Verhältnisses der Terrasse, bildet diese einen erheblichen Aspekt der Penthouse-Wohnung, so dass für einen objektiven Wohnungseigentümer die Nichtnutzbarkeit der Terrasse über Jahre ein Sonderopfer darstellt, welches nicht entschädigungslos hinzunehmen ist. Auf die Frage, ob bei der Betrachtung die gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Kl. zu berücksichtigen sind, kommt es dabei nicht an, denn das Sonderopfer ist im vorliegenden Fall davon unabhängig; ebenso wie bei § 906 BGB dürfte es hierauf allerdings nicht ankommen (vgl. BeckOGK/Klimke, 1.9.2025, BGB § 906 Rn. 85; zu dem vergleichbaren Problem bei § 20 Abs. 4 WEG BGH NJW 2025, 1569).

Der Anspruch richtet sich, anders als im alten Recht, nicht auf Schadensersatz, sondern nur auf eine angemessene Entschädigung in Geld. Für die Fälle der Vorenthaltung hat der BGH für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB insoweit entschieden, dass über die Höhe des Anspruchs unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden ist und sich der Anspruch dementsprechend im Allgemeinen am Verkehrswert der entzogenen Substanz und nicht an einer hypothetischen Vermögensentwicklung auszurichten hat (BGH NJW 1974, 1869). Maßgeblich ist der Wert der entzogenen Nutzungsmöglichkeit (BGH NJW 1979, 243), die sich bei einem selbstgenutzten Objekt an der hypothetischen Mietminderung orientiert (BGH NJW 2009, 762; MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl. 2023, BGB § 906 Rn. 189).

Der Entschädigungsanspruch geht daher - ebenso wie im alten Recht - vorliegend auf einen Ausgleich für die Nichtnutzbarkeit der Terrasse in den Monaten, in denen üblicherweise eine Nutzung erfolgt wäre (vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch, 14. Aufl., § 14 Rn. 103) . Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Eine Begrenzung im Hinblick auf eine noch zumutbare Beeinträchtigung ist nicht vorzunehmen, da diese hier im Hinblick auf die Dauer der Vorenthaltung ausscheidet. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG war die Nutzung der Terrasse bereits über 3 Jahre nicht mehr möglich, angesichts dessen war der Zeitraum der zumutbaren Beeinträchtigung lange überschritten.

Die Nutzungsentschädigung für den klagegegenständlichen Zeitraum von Januar 2018 bis April 2022 schätzt die Kammer in Höhe von 6.542,98 € (§ 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Höhe hat die Kammer anhand der auf die Dachterrasse entfallenden ortsüblichen Miete (vgl. zu familienrechtlicher Fragestellung OLG Stuttgart, Beschluss vom 22.10.2024 - 15 UF 127/24) berechnet und dabei die Monate, in welchen eine Dachterrasse bei den am Belegenheitsort der Bekl. herrschenden Klimabedingungen üblicherweise nutzbar ist (ca. April bis Oktober), berücksichtigt. Insoweit könnte auch bei einer hypothetischen Vermietung eine Mietminderung vorgenommen werden. Die ortsübliche Miete beträgt vorliegend 9,96 €/m². [wird ausgeführt] Wie bei Wohnflächenberechnungen üblich, hat die Kammer sodann in ihrer Berechnung für die Dachterrasse 25 % veranschlagt, sodass sich eine auf die Dachterrasse entfallende fiktive monatliche Miete von 225,62 € (= 9,96 €/m² x 90,61m² x 25 %) errechnet. Da die Terrasse in den Monaten November bis März witterungsbedingt üblicherweise ohnehin nicht nutzbar ist, hat die Kammer zur Berechnung des Nutzungsausfalls im streitgegenständigen Zeitraum jeweils die Monate April bis Oktober berücksichtigt, sodass sich insgesamt ein Anspruch in Höhe von 6.542,98 € ergibt. […]

Gründe, die Revision zuzulassen, lagen nicht vor, es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Zwar liegen zu § 14 Abs. 3 WEG noch keine höchstrichterlichen Entscheidungen vor. Da sich die Norm an § 906 Abs. 2 BGB orientiert, zu welcher gefestigte Rechtsprechung des BGH vorliegt, besteht auch insoweit kein Grund, die Revision zuzulassen, zumal die Bemessung der Entschädigungshöhe letztlich den Besonderheiten des Einzelfalls geschuldet ist.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) muss das gemeinschaftliche Eigentum erhalten. Dabei kann das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder eine Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, in Mitleidenschaft gezogen werden. Liegt es so, kann man fragen, ob der benachteiligte Wohnungseigentümer für diese Einbuße von der GdWE einen Ersatz verlangen kann.

Die GdWE B lässt einen Werkunternehmer die Dachterrassen- und Balkonflächen reparieren. Die Werkleistung wird im August 2017 nicht abgenommen, auch wegen einer Intervention von Wohnungseigentümer K. Seitdem haben die Terrassen und Balkone keinen Bodenbelag. K klagt vor diesem Hintergrund gegen B auf Zahlung von zuletzt rund 20.000 €. Er rügt, seine Dachterrasse und seine zwei Balkone seien durch den fehlenden bzw. schadhaften Belag, stehende Pfützen mit Ungezieferbefall und Rutschgefahr für ihn nicht nutzbar, da er im Gehen eingeschränkt sei. Die für ihn „lebensnotwendige“ Dachterrasse sei Bestandteil seiner Lebensqualität und Lebensführung. Er leide nämlich unter einer schweren Muskelerkrankung. Durch die daraus resultierenden Bewegungseinschränkungen sei er zeitweise auch auf einen Rollstuhl angewiesen gewesen.

Das LG meint, K könne von B einen Betrag von insgesamt 6.542,98 € verlangen. Zwar schulde B keinen Schadensersatz. Sie habe nämlich keine Pflichten verletzt und müsse sich Pflichtverletzungen des Werkunternehmers auch nicht zurechnen lassen.

K habe aber gegen B bis zum 1. Dezember 2020 einen Anspruch auf Entschädigung gem. § 14 Nr. 4 WEG a.F. K habe einen Schaden im dortigen Sinne erlitten, weil die Dachterrasse wegen der Erhaltungsmaßnahme nicht nutzbar gewesen sei. Die Dachterrasse sei aufgrund ihrer Größe aber ein prägender Bestandteil der Penthousewohnung des K. K habe zudem glaubhaft dargelegt, dass er die Dachterrasse vor den Arbeiten den ganzen Sommer über genutzt habe. Die Nichtnutzbarkeit der beiden Balkone sei nach der BGH-Rechtsprechung hingegen nicht ersatzfähig. Seit dem 1. Dezember 2020 schulde B nach § 14 Abs. 3 WEG zwar keinen Schadensersatz, in den Fällen eines Sonderopfers aber einen Entschädigungsanspruch, der sich nach den Grundsätzen des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bemesse. Ein ausgleichspflichtiges Sonderopfer liege vor, wenn wesentliche Teile der Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar seien. Dieses Sonderopfer liege in Bezug auf die Dachterrasse vor.

Die Höhe des Schadens/der Entschädigung sei anhand der auf die Dachterrasse entfallenden ortsüblichen Miete zu berechnen. Die Monate, in welchen eine Dachterrasse bei den am Belegenheitsort der B herrschenden Klimabedingungen üblicherweise nutzbar sei (ca. April bis Oktober), seien dabei zu berücksichtigen.

Der Fall gibt vor allem Anlass, auf § 14 Abs. 3 WEG zu blicken. Danach kann ein Wohnungseigentümer dann, wenn er eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht, einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Zur Frage, wann diese Voraussetzungen („Einwirkung“, „dulden“, „zumutbar“ und „angemessener Ausgleich“) vorliegen, gibt es noch keine höchstrichterliche Entscheidung.

Unstreitig gibt § 14 Abs. 3 WEG aber einen Aufopferungsanspruch. Sein Wortlaut lehnt sich dabei an § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB an, so dass auf die für dessen Auslegung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden kann (BT-Drs. 19/18791, 55). Ein „Sonderopfer“, das einen Aufopferungsanspruch rechtfertigt, dürfte nach allen Stimmen vorliegen, wenn ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme Nachteile erfährt, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgehen (BT-Drs. 19/18791, 53). Bei der Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse dürfte es im konkreten Fall so liegen, wobei egal ist, was das LG nicht problematisiert, ob diese im Sondereigentum steht, oder ob daran nur ein Sondernutzungsrecht für das Wohnungseigentum des K vereinbart ist (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 76).

Denn schon bis zum 1. Dezember 2020 wurde eine Entschädigung für fehlenden Eigengebrauch an einer Terrasse für möglich erachtet (BayObLGZ 1987, 50; s. auch Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 77 für das neue Recht). Der Ersatz kommt allerdings nur dort in Frage, wo es um die Nutzung von Wirtschaftsgütern von zentraler Bedeutung für die eigene Lebenshaltung geht. Wenn es sich also um Sachen handelt, auf deren ständige Verfügbarkeit der Berechtigte für seine Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist. Der Ersatz für Verluste des eigenen Gebrauchs muss grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen die Funktionsstörung sich typischerweise als solche auf die materielle Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. Diese Voraussetzungen können bei Terrassen und Vorgärten einer Wohnung, insbesondere auch bei der Terrasse einer Dachterrassenwohnung, gegeben sein. Bei Terrassen und Gärten vor Räumen, die freiberuflich oder gewerblich genutzt werden, treffen sie aber eher nicht zu (BayObLG, ZMR 1994, 420).