Entziehungsvermutung

Entziehungsvermutung; Vermutung verfolgungsbedingten Vermögensverlustes; Widerlegung der Entziehungsvermutung; Angemessenheit eines Kaufpreises; Kaufpreis

1. Bei Veräußerung eines Vermögenswerts durch einen Juden gilt ohne zeitliche Einschränkung beginnend mit dem 30. Januar 1933 die Entziehungsvermutung des § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 lit. b REAO. Deren Widerlegung ist nur unter den Voraussetzungen des - entsprechend anwendbaren - Artikels 3 Abs. 2 REAO möglich.

2. Zur (hier verneinten) Angemessenheit eines knapp über dem Einheitswert liegenden Kaufpreises.

Die Kl. wenden sich gegen die Rückübereignung eines Grundstückes in Dessau auf die Beigeladene zu 1. durch den Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 12. August 1994.

Ausweislich des Grundbuches war seit dem 20. Mai 1919 der Kaufmann W. G. Eigentümer des mit einem Mietshaus bebauten, 463 m2 großen Grundstückes, das er zu einem Kaufpreis von 62.000,- erworben hatte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 11. Juni 1934 veräußerte er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 31.000,- RM an den Großvater der Kl. Nach dem Kaufvertrag übernahm dieser die in der Abteilung III des Grundbuches unter den laufenden Nummern 7 bis 9 eingetragenen Hypotheken und zahlte den Restkaufpreis von 12.000,- RM an der Veräußerer in bar aus. Am 26. November 1934 wurde der Großvater der Kl. als Eigentümer des Grundstückes im Grundbuch eingetragen. Nach seinem Tode wurde er von seinen Söhnen je zur Hälfte beerbt. Aufgrund des Erbauseinandersetzungsvertrages vom 7. März 1949 ging das Eigentum an dem Grundstück am 11. Juli 1950 auf den Vater der Kl. über. Anläßlich seines gegenüber dem Rat der Stadt Dessau am 10. Februar 1976 erklärten Eigentumsverzichts wurde das Grundstück in das Eigentum des Volkes unter der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft Dessau, dessen Rechtsnachfolgerin die Beigeladene zu 2. ist, überführt; eine entsprechende Grundbuchumschreibung erfolgte am 29. Juni 1976.

Mit Schreiben vom 10. Oktober 1990 beantragten die Kl. als Erben zu ein halb ihres am 13. Oktober 1979 verstorbenen Vaters F. M. bei der Stadt Dessau unter anderem die Rückübereignung des Grundstücks. Ihr Antrag ist bislang noch nicht beschieden worden. Am 29. Dezember 1992 beantragte zudem die Beigeladene zu 1. bei der Stadt Dessau die Rückübereignung des Grundstückes. Mit Bescheid vom 18. Mai 1993 lehnte diese den Antrag ab, weil hinsichtlich des Grundstückes kein Zwangsverkauf im Sinne des § 1 Abs. 6 VermG vorgelegen habe. Denn der Veräußerer habe einen angemessenen Kaufpreis erhalten, über den er auch habe frei verfügen können. Gegen den ihr am 21. Mai 1993 zugestellten Bescheid erhob die Beigeladene zu 1. am 18. Juni 1993 Widerspruch. Mit Widerspruchsbescheid vom 12. August 1994, den Kl. zugestellt am 16. August 1994, hob der Bekl. den Bescheid der Stadt Dessau vom 18. Mai 1993 auf und übertrug das Eigentum an dem Grundstück an die Beigeladene zu 1. zurück. Die Kl. haben am 16. September 1994 bei dem Gericht Klage erhoben.

Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 12. August 1994 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten. Im Ergebnis und in der Begründung trifft die Entscheidung des Bekl., mit der der Bescheid der Stadt Dessau vom 18. Mai 1993 aufgehoben und das Eigentum an dem Grundstück an die Beigeladene zu 1. zurückübertragen worden ist, zu.

Maßgebliche gesetzliche Grundlage ist das Vermögensgesetz in der bei Zustellung des Widerspruchsbescheids geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 25. Dezember 1993 (BGBl. I 2182, S. 2223) - VermG - (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. November 1993 - BVerwG 7 C 7.93 -, ZOV 1994, S. 61):

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG sind Vermögenswerte - hierzu zählen auch bebaute Grundstücke (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 VermG) , die den Maßnahmen im Sinne des § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Haben - wie hier - jüdische Berechtigte im Sinne des § 1 Abs. 6 VermG, deren Rechtsnachfolger oder die Nachfolgeorganisationen des Rückerstattungsrechts keine vermögensrechtlichen Ansprüche geltend gemacht, so gilt die Beigeladene zu 1. als Rechtsnachfolgerin und damit als Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 VermG).

Rechtsgrundlage für die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück an die Beigeladene zu 1. ist § 1 Abs. 6 VermG. Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 1 VermG ist das Vermögensgesetz entsprechend auf vermögensrechtliche Ansprüche von Bürgern und Vereinigungen anzuwenden, die in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassischen, politischen, religiösen oder weltanschaulichen Gründen verfolgt wurden und deshalb ihr Vermögen infolge von Zwangsverkäufen, Enteignungen oder auf andere Weise verloren haben. § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG bestimmt, daß zugunsten dieses Personenkreises ein den Rückübereignungsanspruch begründender verfolgungsbedingter Vermögensverlust nach Maßgabe des II. Abschnitts der Anordnung BK/O (49) 180 der Alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 (VOBl. für Großberlin I S. 221) - Rückerstattungsanordnung (REAO) - vermutet wird. Die gesetzliche Vermutungsregel des § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG in Verbindung mit Artikel 3 REAO trägt dem Umstand Rechnung, daß ein verfolgungsbedingter Grund für die Veräußerung angesichts der tatsächlichen Situation der Juden in der Zeit der NS-Gewaltherrschaft zwar wahrscheinlich, aber im Einzelfall letztlich nicht beweisbar ist. Deshalb hat der Geschädigte lediglich den in Artikel 3 REAO geregelten Tatbestand der Vermutung zu beweisen. An diesen Nachweis knüpft die Rechtsfolge, daß der Verfolgte von dem weiteren Beweis der Kausalität zwischen Verfolgung und Vermögensverlust befreit ist (vgl. Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR Band II, Stand: August 1995, § 1 RdNr. 186). An der Verfassungsmäßigkeit dieser gesetzlichen Vermutungsregel bestehen keine Zweifel (vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. März 1995 - 1 BvR 236/95 -, ZOV 1995, S. 192, unter Bestätigung des Bundesverwaltungsgerichts, Beschluß vom 8. Dezember 1994 - 7 B 180/94 -, VIZ 1995 S. 163).

Nach Artikel 3 Abs. 1 REAO wird zugunsten des Berechtigten vermutet, daß unter anderem folgende in der maßgebenden Zeit abgeschlossenen Rechtsgeschäfte ungerechtfertigte Entziehungen im Sinne des Artikels 2 REAO sind: Veräußerung oder Aufgabe der Vermögensgegenstände durch jemanden, der zu einem Personenkreis gehörte, den in seiner Ge-samtheit die deutsche Regierung oder die NSDAP durch ihre Maßnahmen aus den Gründen des Artikels 1 vom kulturellen und wirtschaftlichen Leben Deutschlands auszuschließen beabsichtigte (Buchstabe b). Grundsätzlich ist unbestritten, daß Juden zum Kreis der Kollektivverfolgten gehörten. Dem Wortlaut des Artikels 3 Abs. 1 Buchstabe b REAO läßt sich auch eine Stichtagsregelung - gemeint ist der 15. September 1935, der Tag des Inkrafttretens der sogenannten Nürnberger Gesetze -, die den Zeitraum der Kollektivverfolgung einschränkt, nicht entnehmen. Vielmehr verweist die einzige, in dieser Vorschrift enthaltene Zeitbestimmung mit der Formulierung "in der maßgebenden Zeit" auf den zeit-lichen Geltungsbereich der Rückerstattungsanordnung vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945. Nach Auffassung der Kammer gilt daher für Juden ohne zeitliche Einschränkung beginnend mit der Machtergreifung Hitlers am 30. Januar 1933 die gesetzliche Vermutung des Artikels 3 Abs. 1 Buchstabe b REAO (so auch das Oberste Rückerstattungsgericht in Berlin, Nürnberg und Herford - ORG Berlin Urteile vom 20. Juli 1956/ RzW 1956, S. 299, vom 18. Mai 1956, RzW 1956, S. 301, vom 17. Mai 1956, RzW 1956, S. 207, vom 19. März 1956, RzW 1956, S. 210, vom 24. Januar 1956, RzW 1956, S. 77, vom 19. September 1955, RzW 1955, S. 358, vom 22. Juli 1955, RzW 1955, S. 287, vom 14. Juni 1955, RzW 1955, S. 286, vom 8. September 1954, RzW 1954, S. 360 und vom 6. Juli 1954, RzW 1954, S. 252; ORG Nürnberg, Urteil vom 28. Mai 1956, RzW 1957, S. 58; ORG Herford, Urteil vom 27. Juli 1959, RzW 1959, S. 496), die nur unter den noch darzulegenden Voraussetzungen des Absatzes 2 des Artikels 3 REAO widerlegbar ist. Die Veräußerung des Grundstückes mit notariellem Kaufvertrag vom 11. Juni 1934 durch den jüdischen Eigentümer, Herrn G., an den Großvater der Kl. fällt somit unter den Tatbestand des Artikels 3 Abs. 1 Buchstabe b REAO und löst kraft Gesetzes die Vermutung eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes aus. Es kommt deshalb nicht darauf an, welche Motive dem Grundstücksverkauf zugrunde lagen oder ob das Rechtsgeschäft anstößig war.

Artikel 3 Abs. 2 REAO regelt die sogenannte einfache Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des Absatzes 1 des Artikels 3 REAO, für die der Anspruchsgegner - also die Kl. - beweispflichtig ist (vgl. Rechshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR Band II, a.a.O., § 1 RdNr. 186). Danach kann bei einer Veräußerung nach Abs. 1 Buchstabe a REAO die Vermutung durch den Beweis widerlegt werden, daß der Veräußerer einen angemessenen Kaufpreis erhalten hat und daß er über ihn frei verfügen konnte, wenn keine anderen Tatsachen eine ungerechtfertigte Entziehung im Sinne des Artikels 2 REAO beweisen oder für eine solche Entziehung sprechen; angemessen ist ein Geldbetrag, den ein Kauflustiger zu zahlen und ein Verkaufslustiger anzunehmen bereit wäre, wobei bei Geschäftsunternehmen der Firmenwert berücksichtigt wird, den ein solches Unternehmen in den Händen einer Person hatte, die keinen Verfolgungsmaßnahmen im Sinne des Artikels 1 REAO unterworfen war. Diese Vorschrift findet hier entsprechende Anwendung, weil für den Personenkreis der Kollektivverfolgten (Artikel 3 Abs. 1 Buchstabe b REAO) nur bei Rechtsgeschäften nach dem 15. September 1935 der Beweis der Angemessenheit und freien Verfügbarkeit des vereinbarten Kaufpreises zur Widerlegung der gesetzlichen Vermutung nicht mehr ausreicht, sondern darüber hinaus noch die alternativ geregelten Voraussetzungen des Absatzes 3 Buchstabe a oder b vorliegen müssen.

Im Falle der Kl. bestehen erhebliche Zweifel daran, daß der vereinbarte Betrag von 31.000,- RM einen angemessenen Kaufpreis für das Grundstück im Sinne des Artikels 3 Abs. 2 REAO darstellte. Die Angemessenheit des Kaufpreises orientiert sich am Verkehrswert des Grundstücks und läßt sich am zuverlässigsten aufgrund von Preisvergleichen für Verkäufe ähnlicher Objekte im gleichen Zeitraum ermitteln (VG Berlin, Urteil vom 21. August 1995 - VG 25 A 88.94 -, ZOV 1996, S. 68 m.w.N.; VG Berliner Urteil vom 30. Mai 1994 - VG 31 A 568.93 -, ZOV 1995, S. 61 m.w.N.; Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR Band II, a.a.O., § 1 RdNr. 196). Entsprechende Vergleichswerte liegen für den hier zu entscheidenden Fall nicht vor. Der von den Kl. aufgezeigte Preisindex für den Zeitraum 1913 bis 1935 im damaligen gesamten Reichsgebiet bezieht sich lediglich auf Bauleistungen für Wohngebäude und läßt die Grundstückspreisentwicklung in Dessau in diesem Zeitraum offen. Zweifelhaft ist jedoch, ob aus der Entwicklung der Baukosten auf den Wert des Grundstücks geschlossen werden kann. Denn inflationsbedingt können zwar die Lohn- und damit auch die Baukosten, nicht aber die Grundstückspreise gesunken sein. Fehlt die Möglichkeit eines Preisvergleichs, muß auf Indizien zurückgegriffen werden, die einen Rückschluß auf den angemessenen Kaufpreis für ein vergleichbares Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs zulassen. Als solche Indizien kommen der Kaufpreis, den der Veräußerer seinerzeit für den Erwerb des Grundstücks aufgewandt hat und der für das Grundstück festgesetzte Einheitswert in Betracht (VG Berlin, Urteil vom 21. August 1995 - VG 25 A 88.94 -, a.a.O.; VG Berlin, Urteil vom 30. Mai 1994 - VG 31 A 568.93 -, a.a.O.). Der Veräußerer, Herr G., hatte das Grundstück im Jahre 1919 zu einem Kaufpreis von 62.000,- erworben. Da Angaben darüber, in welcher Währungseinheit dieser Betrag geleistet wurde, fehlen, kann der Kaufpreis sowohl in Goldmark als auch in Papiermark gezahlt worden sein. Folglich kommt eine Währungsumstellung des Kaufpreises im Verhältnis 1:1 ebenso wie eine von den Kl. behauptete Währungsumstellung im Verhältnis 1:3 in Betracht. Selbst wenn zu ihren Gunsten eine Währungsumstellung im Verhältnis 1:3 unterstellt wird und sich damit ein Kaufpreis von 20.000,- GM ergibt, bedeutet dies nicht, daß der Kaufpreis von 31.000,- RM angemessen war. Der für das Grundstück festgesetzte Einheitswert belief sich auf 30.500,- Mark. Der Einheitswert wird, sofern er als Ausgangspunkt für die Berechnung des Verkehrswertes mit herangezogen wird, als äußerste untere Grenze für einen noch angemessenen Kaufpreis betrachtet (VG Berlin, Urteil vom 30. Mai 1994 - VG 31 A 568.93, a.a.O., m.w.N.; Rieger, Zum Zwangsverkauf jüdischer Grundstücke in der NS-Zeit, ZOV 1994, S. 83, der als angemessen einen Kaufpreis bezeichnet, der den zugrunde gelegten Einheitswert um mindestens 20 % übersteigt). Auf den baulichen Zustand der Immobilie kommt es insoweit nicht an. Der vereinbarte Kaufpreis vom 31.000,- RM erscheint danach außerordentlich niedrig. Der Kammer sind auch keine weiteren Umstände bekannt, die für die konkrete Kaufpreiseinigung von Bedeutung wären und die die Aussagekraft des Einheitswertes relativieren, etwa ein örtlicher Preisverfall auf dem Grundstücksmarkt, individuell ausgehandelte Mengenrabatte oder nachweisbare Zusatzleistungen des Käufers. Die sich insoweit ergebenden Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises gehen zu Lasten der Kl., so daß

Kaufpreiseinigung von Bedeutung wären und die die Aussagekraft des Einheitswertes relativieren, etwa ein örtlicher Preisverfall auf dem Grundstücksmarkt, individuell ausgehandelte Mengenrabatte oder nachweisbare Zusatzleistungen des Käufers. Die sich insoweit ergebenden Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises gehen zu Lasten der Kl., so daß bereits die Entrichtung eines angemessenen Kaufpreises nicht nachgewiesen ist. Unentschieden bleiben kann deshalb, ob eine Ausgleichsabgabe für den Verkauf des Grundstücks gefordert oder ob diese Abgabe - wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung vorgetragen haben - wegen des Verkaufs von auf dem Grundstück ebenfalls gelegenen Remisen geltend gemacht wurde. Offenbleiben kann auch, ob die Kl. den Nachweis dafür erbracht haben, daß der Kaufpreis in die Verfügungsgewalt des Veräußerers gelangt ist. Der Kammer liegen zudem keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Rückübereignung des Grundstückes an die Beigeladene zu 1. nach den §§ 4, 5 VermG ausgeschlossen ist und dies tragen auch die Kl. nicht vor.