Entziehung des Wohnungseigentums als Wohnungseigentumssache

Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung.

I. 1 Die Parteien bilden eine aus zwei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kl. wollen im Wege der Entziehungsklage gemäß § 18 WEG erreichen, dass die Bekl. ihr Wohnungseigentum veräußern muss. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. durch Beschluss zurückgewiesen. Mit ihrer Beschwerde wenden sich die Kl. gegen die Nichtzulassung der Revision.

II. 2 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG nicht statthaft.

3 1. Dieser Norm zufolge finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde in Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis 4 WEG keine Anwendung auf vor dem 31. Dezember 2014 verkündete Entscheidungen. Nach nahezu einhelliger Meinung gilt dies auch für die Entziehungsklage, die gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG als wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit einzuordnen sei (OLG Köln, ZWE 2010, 461; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 74; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 14; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 19 Rn. 7; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 43 Rn. 67; BeckOK WEG/Hogenschurz, Edition 18, § 18 Rn. 52; Lemke/Müller, Immobilienrecht, § 18 WEG Rn. 8, § 43 Rn. 2; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 18 WEG Rn. 6, unklar § 43 Rn. 3, in der nur § 18 Abs. 3 WEG genannt ist; a.A. Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 43 Rn. 10; Bärmann/Pick, WEG 19. Aufl., § 18 Rn. 14, offen gelassen in dem Beschluss des Senats vom 10. Oktober 2013 - V ZR 281/12, GE 2013, 1664 = WuM 2013, 760).

4 2. Der Senat teilt diese Auffassung. Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung.

5 a) Das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. Juni 2006 geltenden Fassung nahm in § 43 Nr. 1 Ansprüche auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18, 19) ausdrücklich von den dort geregelten Wohnungseigentumssachen aus. Aus diesem Grund unterlagen Entziehungsklagen dem Verfahren nach der Zivilprozessordnung. Dagegen sieht die seit dem 1. Juli 2007 geltende Neufassung des § 43 Nr. 1 WEG eine entsprechende Sonderregelung für das Entziehungsverfahren nicht mehr vor. Zugleich wurde § 51 WEG a.F. gestrichen; dieser Vorschrift zufolge war das Amtsgericht für Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums zuständig. Entgegen der Auffassung der Kl. ist dem Gesetzgeber kein redaktionelles Versehen unterlaufen. Vielmehr lassen sowohl die Gesetzessystematik als auch die Gesetzesbegründung darauf schließen, dass für eine gesonderte Regelung des Entziehungsverfahrens deshalb kein Bedarf mehr gesehen wurde, weil es wie andere Wohnungseigentumssachen nunmehr ohnehin nach der Zivilprozessordnung zu behandeln ist (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 42 zu Nr. 17; so bereits Senat, Beschluss vom 10. Oktober 2013 - V ZR 281/12, WuM 2013, 760). Insbesondere gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass Entziehungsklagen abweichend von dem früheren Recht in erster Instanz den Landgerichten zugewiesen werden sollten; diese wären nach Streichung des § 51 WEG a.F. aber aufgrund des Streitwerts in aller Regel zuständig, wenn die Verfahren nicht zu den Wohnungseigentumssachen zählten, für die das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands ausschließlich zuständig ist (§ 23 Nr. 2 c) GVG).

6 b) Entgegen der Auffassung der Kl. ist nicht das dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer vorgelagerte sachenrechtliche Grundverhältnis betroffen, über das in dem allgemeinen Verfahren nach der Zivilprozessordnung zu verhandeln und entscheiden wäre (Senat, Urteil vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 164 ff.). Richtig ist zwar, dass die Vollstreckung eines Entziehungsurteils, in dem die Pflicht zur Veräußerung tituliert ist, sachenrechtliche Folgen hat. Die Entziehungsklage betrifft aber im Kern das Gemeinschaftsverhältnis. Denn die Entziehung des Wohnungseigentums stellt eine Sanktion für schwerste Verstöße gegen die in dem Gemeinschaftsverhältnis wurzelnden Pflichten dar; die darauf gerichtete Klage dient vornehmlich der Entfernung des störenden Eigentümers aus der Gemeinschaft als ultima ratio.

7 c) Ob sich die Einordnung als Wohnungseigentumssache aus § 43 Nr. 1 WEG ergibt, weil die Wohnungseigentümer Inhaber des Entziehungsrechts sind (vgl. nur BeckOK WEG/Elzer, Edition 18, § 43 Rn. 131; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 43 Rn. 5 und 12), oder ob aufgrund der Ausübung des Entziehungsrechts durch die Gemeinschaft vielmehr § 43 Nr. 2 WEG einschlägig ist (so beispielsweise Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 74; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 43 Rn. 6), ist für die Anwendbarkeit von § 62 Abs. 2 WEG ohne Belang.

8 d) Anders als die Kl. meinen, ist die Entziehungsklage auch dann Wohnungseigentumssache, wenn die Gemeinschaft - wie hier - nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. Zwar wird das Entziehungsrecht in Zweiergemeinschaften gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt (vgl. auch § 19 Abs. 1 Satz 2 WEG); auch ist ein Entziehungsbeschluss entbehrlich (Senat, Urteil vom 22. Januar 2010 - V ZR 75/09, ZWE 2010, 179 f.). Die Einordnung als Wohnungseigentumssache ergibt sich aber ohne Weiteres aus § 43 Nr. 1 WEG. Obwohl das Recht nicht durch die Gemeinschaft ausgeübt wird, liegt der Schwerpunkt der Entziehungsklage ebenso wie in größeren Gemeinschaften in dem Gemeinschaftsverhältnis der beiden Wohnungseigentümer. Zu der in § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG enthaltenen Regelung hat sich der Gesetzgeber nur deshalb veranlasst gesehen, weil jedenfalls bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) in Zweiergemeinschaften keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (BT-Drucks. 16/887, S. 69).

9 3. Weil die Nichtzulassungsbeschwerde nicht statthaft ist, ist sie als unzulässig zu verwerfen. Selbst wenn die Statthaftigkeit der Nichtzulassungsbeschwerde Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft, sind diese in dem gegebenen Verfahren zu klären; die Zulassung der Revision setzt entgegen der Rechtsauffassung der Kl. eine statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde voraus.

III. 10 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 49 a GKG. Das Interesse beider Parteien entspricht dem Verkehrswert des Wohnungseigentums der Bekl.; gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG ist für eine Entziehungsklage daher der volle Verkehrswert maßgeblich (OLG Köln, ZWE 2010, 461; Suilmann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 49 a GKG Rn. 15a; so schon für die Rechtslage vor dem 1. Juli 2007 Senat, Beschluss vom 21. September 2006 - V ZR 28/06, NZM 2006, 873).

Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG sind Wohnungseigentumssachen nach § 43 WEG.

Die Parteien bilden eine aus zwei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger wollen durch eine Entziehungsklage gemäß § 18 WEG erreichen, dass die Beklagte ihr Wohnungseigentum veräußern muss. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung der Kläger durch Beschluss zurückgewiesen und Revision nicht zugelassen. Hiergegen die Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH.

Ohne Erfolg! Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG (keine Anwendung der Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde in Wohnungseigentumssachen bis Ende 2014) schon nicht statthaft. Auch in der Zweiergemeinschaft handelt es sich nicht um einen normalen Zivilprozess, sondern um eine Wohnungseigentumssache.

Nur bis zum 30. Juni 2007, also vor Inkrafttreten der WEG-Reform, war im normalen Zivilprozess zu klagen.

Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Reformgesetzgeber daran festhalten wollte. Mit der Entziehungsklage wird auch nicht das dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer vorgelagerte sachenrechtliche Grundverhältnis betroffen, über das in dem allgemeinen Verfahren nach der ZPO zu entscheiden wäre.

Ob es sich um einen Rechtsstreit nach § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG handelt, kann dahinstehen. Obwohl das Recht zur Entziehung in einer Zweiergemeinschaft nicht durch die Gemeinschaft, sondern von einem gegen den anderen Wohnungseigentümer ausgeübt wird, liegt der Schwerpunkt der Entziehungsklage gleichwohl in dem Gemeinschaftsverhältnis der beiden Wohnungseigentümer.

Die Entscheidung der Rechtsfrage in diesem Sinne hatte sich schon in dem Beschluss des BGH vom 10. Oktober 2013 (V ZR 281/12, GE 2013, 1664) ange­deu­tet.

Im Rahmen des § 18 WEG ist es nur eine theoretische Frage, ob die Entbehrlichkeit eines Mehrheitsbeschlusses als Prozessvoraussetzung für die Entziehungsklage in einer Zweiergemeinschaft dahin auszulegen ist, dass der eine Wohnungseigentümer automatisch den Anspruch auf Entziehung im eigenen Namen ausüben darf, weil er unter den besonderen Umständen keinen Mehrheitsbeschluss erlangen kann, oder ob er mit dieser Vorgabe trotzdem für die Gemeinschaft tätig wird. Allerdings wird das Gericht sich bei der Fassung des Rubrums für eine der beiden Alternativen entscheiden müssen, weil der BGH die Anwendung von § 43 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG offenlässt.

Je nachdem, ob der Kläger im eigenen Namen oder im Namen der Gemeinschaft klagt, unterscheidet sich das Ergebnis für die Tragung der Prozesskosten im Falle der Klageabweisung: Hat der Kläger im eigenen Namen geklagt, muss er selbst die Kosten des verlorenen Prozesses tragen; hat er das Recht der Gemeinschaft ausgeübt, fallen die Prozesskosten der Gemeinschaftskasse zur Last, sind also unter den Wohnungseigentümern zu teilen. Damit hat der im Entziehungsprozess obsiegende Beklagte sich trotzdem an den Prozesskosten nach Anteilen zu beteiligen.

Wichtig ist ferner, dass der BGH seine ständige Rechtsprechung bekräftigt, dass für eine Entziehungsklage der volle Verkehrswert des Wohnungseigentums maßgebend ist, dessen Inhaber aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden soll.

Angesichts der teilweise hohen Verkehrswerte des Wohnungseigentums ergeben sich ganz erhebliche Prozesskosten, die je nach Erfolg oder Misserfolg den einen oder anderen Wohnungseigentümer mit voller Wucht treffen. Diese enormen Prozesskosten können auch kaum noch reduziert werden, selbst wenn die eine oder andere Partei den Kampf aufgibt und die Klage zurücknimmt bzw. freiwillig zur Veräußerung bereit ist.

Soweit der BGH bei Streitigkeiten um das „sachenrechtliche Grundverhältnis" die Wohnungseigentümer auf den normalen Zivilprozess verweist, handelt es sich etwa um Fragen der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, die auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG sein können (vgl. BGH, GE 2003, 1025; GE 2012, 1173).