Entziehung des Wohnungseigentums

Entziehung des Wohnungseigentums; erforderliche absolute Mehrheit; Abbedingung des Kopfstimmrechts

Ist in der Gemeinschaftsordnung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums das Stimmrecht nach Köpfen abbedungen und durch das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile ersetzt, so gilt diese Regelung grundsätzlich nicht für die Beschlußfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums. Offenbleibt, inwieweit § 18 Abs. 3 WEG abbedungen werden kann.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 81 Wohnungen bestehenden Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Nach § 8 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung (im folgenden: GO) kann die Veräußerung des Wohnungseigentums u. a. verlangt werden, wenn ein Wohnungseigentümer bei der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung mit dem Betrag im Rückstand ist, der das für sechs Monate zu entrichtende laufende Hausgeld übersteigt. Nach § 14 Abschnitt I Nr. 4 GO richtet sich das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach der Größe der Miteigentumsanteile. Ein Wohnungseigentümer kann sich durch eine von ihm beauftragte Person oder durch den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen. Ein Wohnungseigentümer kann in der Versammlung höchstens für den zehnten Teil aller Wohnungseigentümer als Bevollmächtigter auftreten.

In der Eigentümerversammlung vom 7.11.1996 waren Wohnungseigentümer mit 4.486/10.000 Miteigentumsanteilen persönlich anwesend und weitere 1.004/10.000 Miteigentumsanteile vertreten. TOP 6 lautete: Enteignung der Wohnung ... (des Antragstellers) und Bevollmächtigung der Verwaltung für Entziehungsklage. Die Versammlungsniederschrift vermerkt hierzu, der Versammlungsleiter habe erklärt, die Wohngeldrückstände des Antragstellers seit 1991 beliefen sich auf 16.000 DM. Der Antragsteller habe von 1993 bis 1996 insgesamt 3.257,46 DM gezahlt, so daß immer noch Rückstände von rund 12.700 DM offen seien. Der Versammlungsleiter beantragte die Durchführung einer schriftlichen Abstimmung über die "Enteignung" der Wohnung des Antragstellers mit gleichzeitiger Bevollmächtigung der Verwaltung zur Durchführung der erforderlichen Entziehungsklage. Die Abstimmung ergab, daß alle stimmberechtigten Eigentümer mit 5.394/10000 Stimmen für eine "Enteignung" der Wohnung des Antragstellers stimmten.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, u. a. den Eigentümerbeschluß zu TOP 6 für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen hat der Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die zu TOP 6 Erfolg hatte.

(...) Der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 6 ist begründet. Dieser Eigentümerbeschluß leidet an einem formalen Mangel, denn er ist nicht mit der gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG erforderlichen Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gefaßt worden.

(1) Für die Voraussetzungen der Beschlußfassung über das Verlangen auf Veräußerung des Wohnungseigentums enthält § 18 Abs. 3 WEG eine Sonderregelung. Gemäß § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG ist die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach Köpfen, erforderlich. Für die Beschlußfähigkeit ist gemäß § 18 Abs. 3 Satz 3 WEG in Abweichung von § 25 Abs. 3 WEG nur nötig, daß die Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, nicht die Mehrheit der Miteigentumsanteile, anwesend oder vertreten ist. Es kann offenbleiben, inwieweit die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung treffen kann (vgl. OLG Celle DNotZ 1955, 320/323 m. A. Weitnauer = NJW 1955, 953/954; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. Rn. 12, Augustin WEG Rn. 27, Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. Rn. 4, Palandt/Bassenge BGB 58. Aufl. Rn. 8, Erman/Ganten BGB 9. Aufl. Rn. 5, Sauren WEG 2. Aufl. Rn. 10, jeweils zu § 18 WEG; Bärmann/Seuß/Schmidt Praxis des Wohnungseigentums 4. Aufl. Rn. 158; Stache Die Problematik der §§ 18, 19 des Wohnungseigentumsgesetzes S. 64; einschränkend MünchKomm/Röll BGB 3. Aufl. Rn. 10, Staudinger/Kreuzer Rn. 29 und 30, Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. Rn. 12, Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 38 und 51, jeweils zu § 18 WEG; a. A. Belz Handbuch des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 298; Karstädt BlBGW 1964, 97/99; Gross BlBGW 1976, 171/172). Die Gemeinschaftsordnung enthält in § 14 unter der Überschrift "Verwaltung" eine vom Gesetz abweichende Stimmrechtsregelung. § 8 GO enthält zwar ausführliche Bestimmungen über die Entziehungsgründe, aber keine Stimmrechtsregelung. Der Senat kann die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung selbständig auslegen (vgl. dazu und zu den Auslegungsgrundsätzen BGHZ 121, 236/239). Angesichts der besonderen Bedeutung, die einer Beschlußfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums für die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zukommt (vgl. BayObLG Rpfleger 1972, 144/145; Gross BlBGW 1976, 171/172) und der besonderen Regelung in § 18 Abs. 3 WEG hätte die Abbedingung der gesetzlichen Stimmrechtsregelung einer auf diesen Beschlußgegenstand bezogenen ausdrücklichen Vereinbarung bedurft (vgl. Weitnauer/Lüke § 18 Rn. 9; Sauren aaO.). Eine solche enthält die Gemeinschaftsordnung nicht; die allgemeine Regelung des § 14 Abschnitt I Nr. 4 GO, die für die Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung auf die Größe der Miteigentumsanteile abstellt, reicht insoweit nicht aus, zumal die in §§ 18, 19 WEG geregelte Entziehung des Wohnungseigentums nach der Systematik des Gesetzes nicht zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört.

(2) Aus der Teilnehmerliste der Eigentümerversammlung vom 7.11.1996 ergibt sich, daß zum damaligen Zeitpunkt 64 Wohnungseigentümer Inhaber der insgesamt 81 Wohnungseigentumsrechte waren. Mit dem Antragsteller waren insgesamt 32 Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend oder vertreten. Weil der Antragsteller als der betroffene Wohnungseigentümer an der Abstimmung nicht teilnehmen durfte (§ 25 Abs. 5 WEG), waren 63 Wohnungseigentümer stimmberechtigt. Davon haben 31 Wohnungseigentümer, also weniger als die Hälfte, für das Veräußerungsverlangen gestimmt. Damit war die nach § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG erforderliche absolute Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer nicht erreicht; der Eigentümerbeschluß zu TOP 6 ist daher für ungültig zu erklären.

Gegen einen Wohnungseigentümer, der selbst beachtliche Zahlungsrückstände hatte, um so unnachsichtiger aber geringfügige Mängel bei Abrechnungsbeschlüssen rügte, faßte die Gemeinschaft nach § 18 WEG den Beschluß, ihm das Wohnungseigentum zu entziehen, beachtete aber nicht, daß das Gesetz hierfür eine qualifizierte absolute Eigentümermehrheit voraussetzt.

Da der Verwalter die Stimmen wie sonst in der Gemeinschaft üblich nach Miteigentumsanteilen auszählte, mußte das BayObLG - weil bei richtiger Zählung eine Stimme fehlte - den auf "Enteignung" gerichteten Beschluß für ungültig erklären.