Entziehung des Wohnungseigentums aufgrund gröblicher Pflichtverletzungen (Geruchsbelästigung, Verweigerung Ablesung und unmöglicher Eintritt für Handwerker)

1. Bei einer Entziehungsklage nach § 17 WEG ist kein vorheriger Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Prozessvoraussetzung.

2. Das Entstehen des Entziehungsrechts setzt voraus, dass den übrigen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Hierfür ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit dem störenden Wohnungseigentümer höher zu bewerten ist als das Interesse des störenden Wohnungseigentümers am Erhalt seines Wohnungseigentums.

3. Die Entziehung des Wohnungseigentums kann gerechtfertigt sein, wenn ein „Messie-Eigentümer“ durch Anhäufung von Müll und Schmutz in seiner Wohnung für erhebliche Geruchsbelästigungen in der Anlage sorgt, Ablesefirmen den Zutritt zur Wohnung verweigert und Handwerker aufgrund des Zustands der Wohnung sich weigern, notwendige dringende Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um eine Zwangsveräußerung von Sondereigentum in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Bekl. wurde rechtskräftig dazu verurteilt, durch geeignete Maßnahmen (wie insbesondere durch die Entfernung von verdorbenen Lebensmitteln, regelmäßige Abfallentsorgung, regelmäßiges Lüften) dafür zu sorgen, dass von ihrer Wohnung im 1. OG keinerlei starker Geruch/Gestank (nach Abfall/Müll/Verwesung) nach draußen in das Treppenhaus des Anwesens dringt sowie auf die angrenzenden Balkone bzw. vor die über ihrer Wohnung befindlichen Fenster des Anwesens zieht.

Dem vorausgegangen war, dass die Mieter der Wohnung über der Wohnung der Bekl. den Mietvertrag ordentlich mit der Begründung gekündigt hatten, dass es ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr möglich sei, in dieser Wohnung zu wohnen, da die Bekl. die Wohnung der Mieter mit Müll-Gestank und Bio-Gestank belästige, eine Lüftung unmöglich sei, da sonst der Gestank in die Wohnung ziehe und die älteste Tochter sich schon mehrmals deswegen habe übergeben müssen. Zudem sei auch der Balkon wegen des Gestanks nicht nutzbar.

Die Bekl. hatte außerdem Ablesefirmen auch noch nach Vereinbarung von Nachholterminen den Zugang in ihre Wohnung zum Ablesen der Zählerstände verweigert, weshalb seit 2018 der Verbrauch der Bekl. nur anhand einer Schätzung ermittelt werden und auch vorgesehene Zähleraustausche nicht umgesetzt werden konnten.

Zudem bestand der Verdacht eines Lecks im Abwasserrohr im Bereich des Bads der Bekl. Einem beauftragten Handwerker zur Leckortung gewährte die Bekl. zwar Zugang zu ihrer Wohnung, allerdings weigerte dieser sich nach wenigen Schritten in die Wohnung, diese weiter zu betreten, da er um seine Gesundheit fürchtete. Der Handwerker teilte mit, dass die Wohnung mit Müll vollgestellt und kaum ein Weg frei zum Bad war. Er hätte über Gegenstände steigen müssen, die im Flur hoch aufgetürmt waren, um ins Bad zu gelangen. Viel schlimmer sei aber, dass bei jedem Schritt eine stinkende Flüssigkeit aus dem Laminat drang. Dieses war vollgesogen mit dieser Flüssigkeit.

Mit Umlaufbeschluss vom 13.7.2022 wurde der Verwalter der Kl. beauftragt, die Entziehung des Wohnungseigentums gegen die Bekl. im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich gemäß § 17 WEG geltend zu machen. Die Bekl. wurde an diesem Umlaufbeschluss nicht beteiligt. Die Zustimmungen zu dem Beschluss wurden allesamt nach dem 13.7.2022 erklärt. Dieser Beschluss wurde nochmals im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 19.6.2023 besprochen. Ein neuer Beschluss wurde nicht gefasst, stattdessen werde am gefassten Umlaufbeschluss festgehalten.

Das AG hat durch Versäumnisurteil vom 19.2.2024 die Bekl. dazu verurteilt, ihr Wohnungseigentum zu veräußern. Am 8.4.2024 erging ein zweites Versäumnisurteil, welches vom LG mit Urteil vom 16.9.2024 aufgehoben wurde. Die Sache wurde an das AG zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Die von der Bekl. beantragte Klageabweisung hatte keinen Erfolg.

A) Der Einspruch der Bekl. ist zulässig, weshalb der Prozess in die Lage zurückversetzt wird, in der er sich vor Eintritt der Säumnis befand. Der Einspruch wurde formgerecht schriftlich und innerhalb der Einspruchsfrist von 2 Wochen eingereicht. Das Versäumnisurteil wurde am 22.2.2024 zugestellt und die Einspruchsfrist lief am 7.3.2024 ab (§§ 339 Abs. 1, 222 ZPO; §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB) und an diesem Tag ging der Einspruch bei Gericht ein.

B) Die Klage ist zulässig.

I) Das Gericht hat keine Zweifel an der Prozessfähigkeit der Bekl. (§ 51 ZPO). Diese steht der Geschäftsfähigkeit nach dem BGB gleich. Die Bekl. hat bei Gericht eine wirksame Verteidigungsanzeige und einen Fristverlängerungsantrag, einen weiteren Antrag auf Fristverlängerung und einen wirksamen Einspruch eingereicht. Außerdem hat sie erfolgreich einen Anwalt beauftragt, um ein Berufungsverfahren durchzuführen. An den abgegebenen Erklärungen der Bekl. ist eine Beeinträchtigung der Geschäftsfähigkeit nicht ersichtlich. Es ist zwar durchaus der Fall, dass die Bekl. keinen gerichtlichen Termin wahrgenommen hat und es könnte sein, dass die Bekl. eine Krankheit hat, die Ängste vor solchen Terminen auslöst, die mit negativen Konsequenzen verbunden sein können. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass die Geschäftsfähigkeit der Bekl. eingeschränkt sein könnte. An der Fähigkeit der Bekl. selbstbestimmte rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, hat das Gericht keine Zweifel.

II) Soweit in der Literatur streitig ist, ob ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Prozessvoraussetzung für eine Entziehungsklage ist (dagegen: Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 55; MüKoBGB/Zschieschack, 9. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 40; BeckOK BGB/Hügel, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 17 Rn. 8; BeckOK WEG/Hogenschurz, 58. Ed. 18.10.2024, WEG § 17 Rn. 29; dafür: BeckOGK/Skauradszun, 1.9.2024, WEG § 17 Rn. 32; Hügel, Wohnungseigentum/Müller, 5. Aufl. 2021, § 17 Rn. 210), kommt es in diesem Fall auf diese Rechtsfrage an, weil so ein Beschluss nicht wirksam zustande kam. Das Gericht entscheidet, dass solch ein Beschluss keine Prozessvoraussetzung darstellt.

1) Der Umlaufbeschluss ist nichtig, weshalb darauf nicht abgestellt werden kann. Die Kl. hat über die Entziehungsklage einen einstimmigen Umlaufbeschluss gefasst. Die Bekl. war nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG; oder abstellend auf allgemeine Grundsätze: BeckOGK/Skauradszun, 1.9.2024, WEG § 17 Rn. 31). Der Umlaufbeschluss war nach § 23 Abs. 3 WEG rechtswidrig ergangen und das führt zur Nichtigkeit des Beschlusses. Alle Wohnungseigentümer bis auf die Bekl. haben ihre Zustimmung in Textform abgegeben. Das genügt nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht. Auch die von der Stimmberechtigung ausgeschlossene Wohnungseigentümerin muss zumindest dem Verfahren eines Umlaufbeschlusses zustimmen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 218; MüKoBGB/Hogenschurz, 9. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 61; BeckOK BGB/Hügel, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 23 Rn. 16). Das führt zur Nichtigkeit des Beschlusses (BayObLG, ZWE 2001, 590). Außerdem wurde das Zustandekommen des Beschlusses noch nicht festgestellt und der Beschluss wurde noch nicht verkündet, also allen Wohnungseigentümern mitgeteilt, weshalb er auch noch gar nicht in der Welt ist (dazu: Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 243).

2) Soweit man davon ausgehen kann, dass in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.6.2023 ein einstimmiger Beschluss zur Entziehung des Wohnungseigentums getroffen wurde, fehlt es zumindest an einer Verkündung des Beschlusses, weshalb dieser noch nicht in der Welt ist.

a) In der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.6.2023 wurde einstimmig die Entziehung des Wohnungseigentums der Bekl. beschlossen. Auch hier war die Bekl. nicht stimmberechtigt (siehe oben). Alle übrigen Eigentümer haben dafür gestimmt. Aus dem Protokoll ergibt sich: „Aus den vorgenannten Gründen halten die 7 restlichen Eigentümer am gefassten Umlaufbeschluss fest.“ Damit haben die 7 Wohnungseigentümer gegenüber dem Versammlungsleiter unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass eine Entziehung gewollt ist. Diese Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter ist jeweils eine Stimmabgabe. Eine bestimmte Form der Stimmabgabe sieht das Gesetz nicht vor (Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 25 Rn. 105). Auch aus der Teilungserklärung ergibt sich keine Vorgabe (vgl. § 14 der Teilungserklärung auf AS 16). Damit wurde auch ein entsprechender Beschluss gefasst. Dass das Protokoll keine Abstimmung mit Ja- und Nein-Stimmen und Enthaltungen wiedergibt ist unschädlich. Das Protokoll gibt tatsächlich nämlich 7 Ja-Stimmen und keine Nein-Stimmen wieder. Die Wohnungseigentümer haben zum Ausdruck gebracht, dass sie an dem Umlaufbeschluss festhalten wollen und haben damit nochmals einen inhaltsgleichen Beschluss gefasst. Die Annahme, dass kein Beschluss gefasst werden sollte, weil die Wohnungseigentümer von einem bereits gefassten Beschluss ausgegangen sind, wird dem Erklärungsgehalt nicht gerecht. Es wurde zum Ausdruck gebracht, dass die Entziehung erfolgen soll und keine weiteren Fristen gewährt werden sollen. Damit kam implizit ein erneuter einstimmiger Beschluss zustande.

b) Auch im Übrigen liegen, bis auf die Verkündung, die Voraussetzungen für einen wirksam zustande gekommenen Beschluss vor. Mit der Entziehung des Wohnungseigentums der Bekl. lag ein bestimmter Antrag vor. Es wurde dabei auf den Umlaufbeschluss Bezug genommen und dieser wurde inhaltlich wiedergegeben. Die Abstimmung erfolgte wie dargelegt einstimmig. Das Ergebnis der Abstimmung wurde vom Verwalter festgestellt. Aus dem Protokoll ergibt sich explizit, dass alle 7 Wohnungseigentümer am Umlaufbeschluss festhalten wollen, was so auszulegen ist, dass dieser Beschluss erneut gefasst wurde. Es wurde auch der Beschlussinhalt fixiert. Zumindest aus dem Zusatz „Es werden auch keine weiteren Fristen gewährt.“ ist ersichtlich, dass die Wohnungsentziehung beschlossen wurde.

c) Anstatt das Beschlussergebnis zu verkünden, enthält das Protokoll folgenden Zusatz: „Kein neuer Beschluss, keine Abstimmung!“ Damit wurde verkündet, dass keine Abstimmung stattgefunden hat. Alle übrigen Beschlüsse enthalten folgenden Zusatz: „(Der Beschluss wurde einstimmig gefasst und vom Verwalter verkündet.)“ Der Tagesordnungspunkt 11 enthält diesen Zusatz nicht. Im Umkehrschluss legt das Gericht das Protokoll so aus, dass eine Verkündung einer einstimmigen Beschlussfassung nicht stattfand. Ohne Verkündung kam der Beschluss nicht wirksam zustande (BGHZ 148, 335; nun auch erwähnt in: § 24 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 WEG). Ob der Beschluss anderweitig verkündet wurde, weil die Verkündung auch gar nicht Inhalt des Protokolls sein muss (§ 24 Abs. 6 WEG), wurde nicht vorgetragen.

3) Das Gericht geht davon aus, dass ein Beschluss der Kl. keine Prozessvoraussetzung ist.

a) Teilweise wird in der Literatur vertreten, dass es sich um eine besondere Prozessvoraussetzung handelt (BeckOGK/Skauradszun, 1.9.2024, WEG § 17 Rn. 32; Hügel Wohnungseigentum/Müller, 5. Aufl. 2021, § 17 Rn. 210; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 17 Rn. 29). Dabei wird auf die Rechtsprechung zum § 18 Abs. 3 WEG a.F. verwiesen, wonach vom Wortlaut her bereits ein solcher Beschluss notwendig war.

b) Überwiegend wird angenommen, dass es sich um keine besondere Prozessvoraussetzung handelt (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 55; MüKoBGB/Zschieschack, 9. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 40; BeckOK BGB/Hügel, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 17 Rn. 8; BeckOK WEG/Hogenschurz, 58. Ed. 18.10.2024, WEG § 17 Rn. 29).

c) Das Gericht schließt sich der letzteren Meinung an. Die Möglichkeit des Verwalters rechtswirksam zu handeln, und damit zu klagen, ergibt sich aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Diese Vertretungsmacht ist auch unbeschränkt (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Ein Beschluss der Kl. regelt lediglich das Innenverhältnis. Hinzu kommt, dass § 18 Abs. 3 WEG a.F. abgeändert wurde und einen Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr im Wortlaut enthält. Auf die Rechtsprechung zur alten Fassung kann es also nicht ankommen. Soweit § 18 Abs. 3 WEG a.F. vom Gesetzgeber lediglich entfernt wurde, weil ein erhöhtes Quorum entfernt werde sollte und ansonsten keine Änderung beabsichtigt war (BT-Drs. 19/18791, S. 57), bleibt es aber dabei, dass mit § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter eine unbeschränkte Vertretungsmacht zugeordnet werden sollte (BT-Drs. 19/18791, S. 48 f.). Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich auch, dass es im Rahmen von § 17 WEG keines Beschlusses mit erhöhtem Quorum bedarf, weil eine Absicherung durch das gerichtliche Verfahren gewährleistet ist (BT-Drs. 19/18791, S. 57). Damit sollen auch nach der Gesetzesbegründung im Rahmen von § 17 WEG die allgemeinen Regeln gelten und eine Ausnahme von § 9b WEG war nicht gewollt.

C) Die Entziehungsklage nach § 17 WEG ist begründet.

I) Unstreitig ist die Kl. Teil der Bekl.

II) Die Bekl. hat mehrfache schwerwiegende Pflichtverletzungen begangen.

Das Entziehungsrecht knüpft an das Prinzip der Verantwortlichkeit an. Es kann daher nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich eines Wohnungseigentümers begründet und von ihm zu vertreten sind (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 7, beck-online). Verantwortlichkeit meint zunächst keine schuldhafte Pflichtverletzung. Ein fehlendes Verschulden ist aber bei der Interessenabwägung (siehe unten) zu berücksichtigen (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 33; BVerfG, NJW 1994, 241).

1) Die Bekl. verstieß jahrelang gegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, indem sie die übrigen Sondereigentümer mit unangenehmen bis zu unerträglichen Gerüchen belästigte.

Dass die Bekl. für solch eine Geruchsbelästigung verantwortlich ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Dass aus der Wohnung der Bekl. unangenehme bis unerträgliche Gerüche austreten, hat das Gericht aufgrund der durchgeführten Inaugenscheinnahme feststellen können. Obwohl die Wohnung der Bekl. völlig verriegelt war, drangen noch Gerüche aus. An der Wohnungseingangstüre waren sehr leichte Gerüche festzustellen. Auf dem Balkon der darüber gelegenen Wohnung waren unangenehme Gerüche zu vernehmen. In der Wohnung über der Bekl. war im ersten Zimmer links nach dem Eingang direkt über dem Fenster ein unaushaltbarer Geruch zu vernehmen, sodass über dieses Fenster nicht gelüftet werden kann. Das Gericht geht davon aus, dass die Geruchsbelästigung um ein Vielfaches stärker ist, wenn die Bekl. Fenster oder Türen öffnet. Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass die Bekl. dafür verantwortlich ist. Die Gerüche stammen aus ihrer Wohnung. Soweit sie das bestreitet, hat sie eine Inaugenscheinnahme ihrer Wohnung vereitelt, indem sie an dem durchgeführten Ortstermin unentschuldigt nicht erschienen ist. Außerdem waren bei ihrem Abstellplatz verwahrloste Essensreste und auf dem Gehweg ihre verwahrloste Biotonne zu sehen. Es muss auch darauf geschlossen werden, dass ihre Wohnung verwahrlost ist. Die wahrgenommenen Gerüche waren lediglich in unmittelbarer Nähe der Wohnung der Bekl. zu riechen.

2) Die Bekl. verstieß jahrelang gegen § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, indem sie unstreitig eine Ablesung der Messgeräte in ihrer Wohnung nicht ermöglichte.

3) Die Bekl. verstößt nicht direkt gegen § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, weil sie keine Handwerker reinlässt. Sie wollte einen Handwerker zur Leckortung hineinlassen. Allerdings impliziert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Pflicht, die Wohnung in einem Zustand zu halten, dass die nötigen Einwirkungen auch durchgeführt werden können, die für ein geordnetes Zusammenleben notwendig sind. Dadurch, dass die Bekl. ihre Wohnung verwahrlosen ließ, und sich ein Handwerker nicht traute, hineinzugehen, können die nötigen Einwirkungen (hier zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums wegen Wasserschadens) nicht durchgeführt werden.

III) Zumindest hinsichtlich der Geruchsbelästigung ist von einer Abmahnung auszugehen. Das durchgeführte Gerichtsverfahren auf Unterlassung steht einer Abmahnung gleich. Die Abmahnung ist die ernsthafte Aufforderung an den störenden Wohnungseigentümer, das gemeinschaftswidrige Verhalten zu unterlassen (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 40, beck-online). Die Klage auf Unterlassung der Geruchsbelästigung ist solch eine Aufforderung. Die Verfolgung dieser Klage wurde auch von der Kl. beschlossen. Die Bekl. wurde anschließend rechtskräftig zur Unterlassung verurteilt und hat anschließend das gemeinschaftswidrige Verhalten nicht unterlassen.

Soweit hinsichtlich der anderen Pflichtverletzungen keine Abmahnung durch Beschluss der Kl. vorliegt, ist das unschädlich. Eine Abmahnung ist nicht zwingende Voraussetzung (vgl. § 17 Abs. 2 WEG „insbesondere“; siehe auch: Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 37). Die übrigen Pflichtverletzungen sind in der Abwägung deshalb trotzdem zu berücksichtigen. Ihr Gewicht wiegt aber wegen fehlender Abmahnung weniger schwer, weil der Bekl. dahingehend noch keine Möglichkeit gewährt wurde, ihr Verhalten anzupassen, um eine Entziehung der Wohnung zu vermeiden.

IV) Das Gemeinschaftsverhältnis ist den anderen Wohnungseigentümern der Kl. nicht zuzumuten.

Das Entstehen des Entziehungsrechts setzt voraus, dass den übrigen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Hierfür ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit dem störenden Wohnungseigentümer höher zu bewerten ist als das Interesse des störenden Wohnungseigentümers am Erhalt seines Wohnungseigentums. Um diese Feststellung treffen zu können, bedarf es im Einzelfall einer eingehenden Würdigung aller Umstände und einer Abwägung des Interesses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der Entfernung des störenden Wohnungseigentümers und dessen Interesse, sein Eigentum zu behalten (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 30, beck-online). Die Zumutbarkeit muss für die Zukunft prognostiziert werden. Bei einer erfolglosen Abmahnung kann im Regelfall davon ausgegangen werden, dass er sein pflichtwidriges Verhalten auch zukünftig fortsetzt (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 32, beck-online).

1) Auf Seiten der Wohnungseigentümer sind folgende Interessen einzustellen: Alle Wohnungseigentümer leiden an der Geruchsbelästigung. Diese besteht im Treppenhaus, insbesondere wenn die Bekl. ihre Wohnungstüre aufmacht. Diese besteht aber auch draußen, insbesondere wenn die Bekl. lüftet. Unabhängig davon gibt es Bereiche, in denen es eine Geruchsbelästigung gibt, selbst wenn alle Türen und Fenster bei der Bekl. geschlossen sind. Insbesondere die Wohnung über der Wohnung der Bekl. ist wegen der durchgehenden Geruchsbelästigung nicht vermietbar. Vormieter haben gerade wegen der Geruchsbelästigung gekündigt. Dies ergibt sich ausdrücklich aus dem Kündigungsschreiben und das Gericht hat daran keine Zweifel, weil die Geruchsbelästigung bei der Inaugenscheinnahme nachvollzogen werden konnte. Insbesondere kann ein Zimmer nicht gelüftet werden, weil selbst bei geschlossenen Fenstern der Bekl. eine unaushaltbare Geruchsbelästigung besteht. Der Balkon ist auch nicht nutzbar, weil dort selbst bei geschlossenen Fenstern der Bekl. zeitweilig aushaltbare Gerüche zu vernehmen sind, die aber im Laufe der Zeit unangenehm werden. Hinsichtlich der Geruchsbelästigungen liegt auch eine Abmahnung vor. Trotzdem hat sich der Zustand nicht gebessert. Es ist deshalb auch von einem gröblichen Verstoß nach Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG auszugehen.

Die Bekl. lässt keine Ablesung der Messeinrichtungen zu, weshalb es der Kl. nicht ermöglicht wird, die Nebenkosten richtig abzurechnen. Dies kann zu finanziellen Schäden führen, wenn die Schätzung zu einer Abrechnung zu Lasten der übrigen Sondereigentümer führt.

Der Zustand der Wohnung der Bekl. führt dazu, dass sich Handwerker weigern, die Wohnung zu betreten. Selbst bei Schäden am Gemeinschaftseigentum können keine schadensmindernden Arbeiten oder Behebungen von Schäden am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. Das kann zu erheblichen finanziellen Schäden der Kl. führen.

2) Auf Seiten der Bekl. sind folgende Interessen einzustellen:

Die Bekl. wohnt selbst in der Wohnung, weshalb sie sich bei Erfolg der Klage auch eine andere Unterkunft suchen muss.

Außerdem hat die Bekl. die Wohnung aufgrund eigener Arbeitsleistung finanziert. In der Wohnung stecken somit die Früchte ihrer Persönlichkeitsentfaltung durch geleistete Arbeit.

Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die erheblichen Geruchseinwirkungen nur durch eine Verwahrlosung der Wohnung zu erklären sind. Das ergibt sich auch daraus, dass auch andere Gegenstände der Bekl. verwahrlost sind (ihre Biomülltonne und Konserven beim Autostellplatz). Das Gericht geht deshalb davon aus, dass die Bekl. an einer Erkrankung leiden muss. Dazu wurde aber nichts Konkretes vorgetragen. Von einem fehlenden Verschulden kann das Gericht deshalb nicht ausgehen.

3) Das Ergebnis einer Abwägung dieser Belange führt dazu, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit der Bekl. nicht zumutbar ist. Auf Seiten der Bekl. stehen vor allem die Interessen am Erhalt des Eigentums und die persönlichen Belange wegen der Erkrankung. Die Bekl. verstößt aber anhaltend gegen ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft. Es ist keine Handlung ersichtlich, wonach die Bekl. versucht hat, ihr Verhalten zu bessern. Damit sind ihre Belange in gewisser Weise abgeschwächt zu berücksichtigen. Die wahrscheinliche Erkrankung und der Verlust ihres Wohnraumes ist zwar mitzuberücksichtigen. Allerdings ist weiter zu berücksichtigen, dass der Erhalt der Wohnung dahingehend keine Besserung des Zustandes der Bekl. verspricht. Dass ein Wohnsitzwechsel zu einer Verschlechterung des Zustandes der Bekl. führen kann, wurde nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich. Es kann sogar davon ausgegangen werden, dass die Bekl. bei einem neuen Wohnsitz die Möglichkeit hat, ein Leben in geordneten Verhältnissen zu beginnen, was bei Verbleib in der jetzigen Wohnung anscheinend nicht möglich ist. Soweit die Bekl. dazu nicht verpflichtet ist, weil auch eine „Freiheit zur Krankheit“ besteht (BVerfGE 128, 282), bleibt es aber dabei, dass eine Verschlechterung des krankhaften Zustandes bei einem Verlust des Eigentums und bei einem Wohnsitzwechsel nicht ersichtlich ist.

Vor diesem Hintergrund überwiegen die Belange der Kl., weil insbesondere eine gröbliche Verletzung nach Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG bejaht wurde (Geruchsbelästigung) und zwei weitere anhaltende Pflichtverletzungen (Verweigerung Ablesung und unmöglicher Eintritt für Handwerker) hinzukommen. Da sich dieses Geschehen seit Jahren und trotz eines Klageverfahrens nicht geändert hat, gibt es auch keine Zweifel daran, dass sich diese Bewertung für die Zukunft nicht ändert.

Die Wohnungseigentümer können einen Miteigentümer „abmeiern“, ihm das Eigentum an seiner Wohnung entziehen. Dieses Verfahren ist allerdings dornig und will beherrscht sein. Im Fall meint das AG, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe mit ihrem Begehren letztlich Erfolg.

Wohnungseigentümer bestimmen im Jahr 2022 außerhalb der Versammlung nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG einstimmig, aber ohne Wohnungseigentümerin B am Verfahren auch nur zu beteiligen, dass die Verwaltung gegen B, die Dinge pathologisch hortet, also unter einem „Messie-Syndrom“ leidet, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K eine Veräußerungsklage erheben soll („Umlaufbeschluss“). B wendet gegen die von K Ende 2023 erhobene Klage ein, sie sei prozessunfähig. Der Entzug ihres Eigentums sei außerdem unzumutbar, weil sie ihr Leben lang gearbeitet habe und davon das Wohnungseigentum erworben habe.

Die Veräußerungsklage hat Erfolg! Das Gericht hält B für prozessfähig, da diese ihre Verteidigungsbereitschaft angezeigt, Fristverlängerungsanträge gestellt, einen wirksamen Einspruch eingereicht und einen Rechtsanwalt beauftragt habe. Die Veräußerungsklage sei auch im Übrigen zulässig. Zwar sei der „Umlaufbeschluss“ nichtig, da alle Wohnungseigentümer dem Verfahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG zustimmen müssten und das Beschlussergebnis auch weder festgestellt noch verkündet worden sei. Auch in einer Versammlung im Jahr 2023, wo die Wohnungseigentümer an dem „Umlaufbeschluss“ festgehalten hatten, sei kein Beschluss festgestellt und verkündet worden. Ein Beschluss sei mit der h.M. aber auch gar keine besondere Sachurteilsvoraussetzung für die Erhebung einer Veräußerungsklage. Ein Beschluss würde lediglich das Innenverhältnis regeln. Hinzu komme, dass § 17 Abs. 1 WEG im Gegensatz zu § 18 Abs. 3 WEG a.F. keinen Beschluss verlange. Die Veräußerungsklage sei nach einer Abwägung der betroffenen Interessen auch begründet. Denn B habe mehrfach und schwerwiegend ihre Pflichten als Wohnungseigentümerin verletzt. B habe, wie das Gericht selbst festgestellt habe, jahrelang gegen § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verstoßen, indem sie die übrigen Wohnungseigentümer und Drittnutzer mit unangenehmen bis zu unerträglichen Gerüchen belästigt habe. Ferner habe B jahrelang gegen § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verstoßen, indem sie es verhindert habe, dass Messgeräte in ihrer Wohnung abgelesen werden. Auf ein Verschulden komme es nicht an. Zumindest wegen der Geruchsbelästigung sei B auch abgemahnt worden, da es ein Gerichtsverfahren gegeben habe, das auf Unterlassung der entsprechenden Störung gerichtet gewesen sei. Dieses Verfahren stehe einer Abmahnung gleich. Soweit es hinsichtlich der anderen Pflichtverletzungen keiner Abmahnung gebe, sei dies unschädlich.

Der Fall regt dazu an, einen kurzen Blick auf die Entziehung eines Wohnungseigentums zu werfen (§ 17 WEG). Außerdem spricht er Probleme der Beschlussfassung an und stellt darüber hinaus eine kleine prozessuale Frage.

Zunächst die Fragen, die an § 17 WEG anknüpfen. Ein höchstrichterlich ungelöstes erstes Problem ist insoweit, ob das Verlangen nach § 17 WEG einen Entziehungsbeschluss voraussetzt, und ob ein Wohnungseigentümer das Fehlen des Entziehungsbeschlusses einwenden kann. Das AG verneint beide Fragen. Überzeugender ist womöglich das Gegenteil (so Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 17 Rn. 18). Die Gesetzesgeschichte ist insoweit völlig eindeutig (BT-Drs. 19/18791, 57: „Bereits daraus folgt, dass über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist“). Auch die Systematik und der Sinn und Zweck des § 17 WEG streiten für diese Sichtweise. Richtigerweise sollte ein Wohnungseigentümer das Fehlen eines Entziehungsbeschlusses auch prozessual einwenden können. Zwar hat der BGH Missbrauch der Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Hausgeldklagen und solchen auf Beseitigung und Unterlassung eine klare Absage erteilt (BGH, GE 2022, 1160 Rn. 14). Bei einer Veräußerungsklage liegen die Dinge aber anders, da der Entziehungsbeschluss dort eine besondere Sachurteilsvoraussetzung ist und es keines Schutzes Dritter bedarf.

Ein zweites Problem in Bezug auf § 17 WEG ist die Abmahnung: Der Wohnungseigentümer, der durch sein Verhalten stört, muss grundsätzlich vor einem Entziehungsbeschluss durch eine Abmahnung gewarnt werden (s. nur BGH, GE 2018, 525 Rn. 9). Die Abmahnung muss durch die Organe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgesprochen werden und den Abgemahnten informieren, was zu tun ist, um die Folgen des § 17 WEG zu vermeiden. Beispielsweise die bloße Androhung von Zahlungsklagen genügt dieser Anforderung nicht (LG Frankfurt/M., GE 2024, 1107). Denn sie bringt nicht zum Ausdruck, dass das weitere Verbleiben des Störers in der Gemeinschaft auf dem Spiel steht, wenn er weitere, gleichgelagerte Verstöße begeht. Bei der Unterlassungsklage wegen Gerüchen, die einzige „Abmahnung“, die im Fall in Frage kommt, dürfte es entgegen dem AG nicht anders sein. Man könnte bei einem Wohnungseigentümer, der unter einem „Messie-Syndrom“ leidet, allerdings überlegen, ob eine Abmahnung sowieso verzichtbar ist, da dort „gute Worte“ wohl nicht helfen (wie der Fall zeigt). Macht das eine Abmahnung aber unzumutbar und/oder offenkundig aussichtslos?

Eine dritte Frage ist im Übrigen, ob es bei § 17 WEG auf ein Verschulden des Wohnungseigentümers ankommt, dessen Wohnungseigentum entzogen werden soll. Die Antwort lautet hier mit dem AG „nein“! Ein Verschulden ist nicht zwingend. Soweit eine Verletzung nicht schuldhaft ist, müssen aber besondere Gründe vorliegen. Gehen von einer Wohnung jahrelang unerträgliche Gerüche aus und können Messgeräte eine längere Zeit nicht abgelesen werden, dürften diese vorliegen.

Jetzt zu den Grundlagen der Beschlussfassung. Das AG meint, es gebe im Fall keine Beschlüsse, weil diese verkündet werden müssten. Dem ist zuzustimmen! Denn es gehört grundsätzlich zu den Tatbestandsvoraussetzungen für einen Versammlungsbeschluss und einen Beschluss außerhalb der Versammlung, dass das Abstimmungsergebnis festgestellt und der Beschluss verkündet wird. Ferner ist richtig, dass sämtliche Wohnungseigentümer einem Verfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG zustimmen müssen. Anders als es das AG meint, ist dort § 25 Abs. 4 WEG indes nicht anwendbar. B wäre also stimmberechtigt gewesen! Ein Beschluss außerhalb der Versammlung bietet sich daher bei einem Entziehungsverlangen nur an, wenn es einen Absenkungsbeschluss i.S.v. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gibt.

Die prozessuale Frage besteht darin, ob B, wie sie behauptet, „prozessunfähig“, also nicht in der Lage ist, einen Prozess als Partei selbst zu führen oder durch einen selbst bestellten Prozessbevollmächtigten führen zu lassen. Denn die Prozessfähigkeit ist eine zwingende Sachurteilsvoraussetzung und daher, wenn hinreichende Anhaltspunkte für eine Prozessunfähigkeit bestehen, vom Gericht von Amts wegen zu ermitteln. Für die Frage, ob hinreichende Anhaltspunkte vorliegen, ist dem Gericht ein weiter Beurteilungsspielraum eingeräumt. Dabei ist das Gericht nicht an die förmlichen Beweismittel des Zivilprozesses gebunden, vielmehr gilt der Grundsatz des Freibeweises. Verbleiben nach Ausschöpfung aller erschließbaren Erkenntnisse hinreichende Anhaltspunkte für eine Prozessunfähigkeit, gehen vorhandene Zweifel zu Lasten der betroffenen Partei. Im Fall dürfte es vertretbar sein, B mit den AG-Argumenten für prozessfähig zu halten. Beim Messie-Syndrom handelt es sich zwar um ein Krankheitsbild aus der Gruppe der Zwangsstörungen und verwandter Störungen, das im neuen Diagnosesystem ICD-11 den Status einer eigenständigen Diagnose erhalten hat. Es spricht aber nichts dafür, dass ein „Messie“ wegen seiner Zwangsstörung prozessunfähig sein muss.

Zur Abrundung sei es erlaubt, nochmals zur Abmahnung zurückzukommen. Sie zielt darauf ab, ein bestimmtes, als Entziehungsgrund beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung eines Entziehungsbeschlusses aufzugeben oder zu ändern (BGH GE 2011, 1169 Rn. 8). Die Verwaltung muss dem Wohnungseigentümer daher erstens sein Fehlverhalten oder das Fehlverhalten eines Dritten angeben, für den der er nach § 278 BGB einzustehen hat.

Beispiel:

„Sie haben am … Folgendes gemacht: …“

Zweitens muss der Wohnungseigentümer aufgefordert werden, dieses Verhalten zu beenden, weil ansonsten den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann.

Beispiel:

„Sollten Sie dieses Verhalten fortsetzen, droht ein Beschluss, mit dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von Ihnen die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt.“

Im Mietrecht gilt bei einer Abmahnung i.S.v. §§ 541, 543 Abs. 3 Satz 1 BGB nichts anderes (BGH GE 2008, 473 Rn. 7). Auch diese muss der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten nennen. Außerdem muss zwingend dazu aufgefordert werden, das Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern.