Entwässerungskosten

Entwässerungskosten; Abwassergrube; Betriebskosten

Der Vermieter darf die durch die Umstellung der Entwässerung auf eine neue Abwassergrube entstehenden dreifach höheren Kosten nicht auf den Mieter umlegen, wenn er nicht darlegt, daß ihm die Wiederherstellung des bei Vertragsschluß bestehenden Anschlusses unzumutbar war.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der geltend gemachten Betriebskostennachzahlungen in Höhe von 662,08 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB besteht nicht.

Die Abrechnungen vom 27. Juni 2003 (für die Periode 1.7.2001 bis 30.6.2002 mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 280,98 €) und vom 28.6.2004 (für die Periode 1.7.2002 bis 30.6.2003 mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 381,10 €) sind formell ordnungsgemäß. Sie entsprechen insbesondere den Anforderungen des § 259 BGB; sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. In ihnen sind die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die auf die Bekl. entfallenden Kostenanteile sowie die abgezogenen Vorauszahlungen aufgeführt.

Die Abrechnungen sind aber inhaltlich zu beanstanden. Die Kl. hat, nachdem die Bekl. einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingewandt haben, nicht hinreichend nachvollziehbar dargelegt, daß ihr die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands in bezug auf die Entwässerung durch den Anschluß an das Entwässerungsnetz der Berliner Wasserbetriebe unzumutbar ist.

Das in § 556 Abs. 3 S. 1 2. Hs. BGB normierte und zuvor dem § 242 BGB entnommene Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet den Vermieter nicht, sich auf das Notwendigste zu beschränken, sondern läßt nur den Ansatz solcher Kosten zu, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums ist ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis anzustreben.

Unstreitig war bei Beginn des Mietverhältnisses die Entwässerung über einen Anschluß an das öffentliche Entwässerungsnetz erfolgt.

Die Kl. hat hierzu vorgetragen, der Anschluß an das öffentliche Abwassernetz sei vom Eigentümer des Nachbargrundstücks, dem Land Berlin, Ende 2001 gekappt worden. Dort habe sich auf einem weitläufigen Waldgrundstück das Funkamt Köpenick befunden, das umfassend abgerissen worden sei. Im Zuge dessen sei auch die Abwasserleitung gekappt worden, die zuvor kilometerlang über das weitläufige Nachbargelände verlaufen sei. Das Nachbargrundstück werde nunmehr aufgeforstet und bewaldet. Der neuerliche Anschluß an das Entwässerungsnetz der Berliner Wasserbetriebe über einen anderen Weg hätte voraussichtlich Kosten in Höhe von 150.000 € verursacht. Die Abwassersammelgruben hätten lediglich Kosten in Höhe von 17.241,38 € verursacht. Ein neu zu verlegender Anschluß an das öffentliche Entwässerungsnetz würde Kosten verursachen, die das Dreifache des aktuellen Wertes des Mietobjekts erreichen würden, was ihr nicht zumutbar sei (Opfergrenze). In der Berufung behauptet sie, der aktuelle Wert des Objektes betrage nach einem zwischenzeitlich vorliegenden Gutachten etwa 6000 €.

Die Behauptung der Kl., daß seitens des Eigentümers des Nachbargrundstücks Ende 2001 eine Kappung der Abwasserleitung vorgenommen worden sei, ist im Hinblick auf die Abrißarbeiten nachvollziehbar. Die Kl. hat aber nicht dargetan, aus welchem Grunde diese - ggf. nach Abschluß der Abrißarbeiten - nicht wieder in Betrieb genommen werden konnte. Daß die Abwasserleitungen im Zuge des Gebäudeabrisses aus dem Boden entfernt wurden, wird schon nicht behauptet. Ob und mit welchem Ergebnis die Kl. sich um die fortdauernde Nutzung der Abwasserleitungen auf dem Nachbargrundstück nach Abschluß der Abrißarbeiten bemüht hat, wird gleichfalls nicht dargelegt. Hierzu wäre die Kl. aber zunächst verpflichtet gewesen, da dies der Vertragssituation bei Anmietung des Objekts entsprochen hat, zumal sich hier, wie die Gegenüberstellung der Betriebskosten 2000/2001 und 2001/2002 in der Abrechnung vom 27.6.2003 belegt, die Kosten verdreifacht haben. Die Kl. ist im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, die Art der Abwasserentsorgung einseitig abzuändern, sofern ihr die Wiederherstellung zumutbar ist. Hierzu fehlen aber nachvollziehbare Darlegungen.

Selbst wenn der Wiederanschluß über das Nachbargrundstück nicht mehr möglich gewesen wäre - was, wie ausgeführt, nicht nachvollziehbar dargelegt wurde -, hätte die Kl. im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots die verschiedenen Entwässerungsmöglichkeiten prüfen müssen und vorrangig versuchen müssen, die vertragsgemäße Art der Entwässerung durch den Anschluß an das öffentliche Abwassernetz auf andere Weise herzustellen. Die Behauptung der Kl., der neuerliche Anschluß an das Entwässerungsnetz der Berliner Wasserbetriebe - notwendig über eine weiträumig anderweitig zu verlegende Ableitung - hätte Kosten in Höhe von ca. 150.000 € verursacht, ist ohne jede Substanz. Dieser Vortrag geht über die schlichte Behauptung nicht hinaus, weshalb auch die hierfür angebotenen Beweise als unzulässige Ausforschung nicht zu erheben waren. Es hätte etwa ein Kostenangebot der Berliner Wasserbetriebe oder eine Schilderung des Verlaufs und der Länge der ins Auge gefaßten "Ersatzstrecke" vorgelegt werden müssen, damit eine Schätzung der voraussichtlichen Kosten hätte erfolgen können. Da die Entwässerung über das öffentliche Abwassernetz als vertragsgemäße vorrangig versucht werden mußte, die Höhe der hierfür erforderlichen Kosten von der Kl. aber nicht mit der erforderlichen Substanz dargelegt wurde, kann eine Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aber nicht erfolgen. Allein die von der Kl. nunmehr zweitinstanzlich vorgelegte Rechnung für die Abwassersammelgruben, die sich auf 17.241,38 € beläuft, reicht für diese Beurteilung nicht aus.

Zwar haben auch die Bekl. - gestützt auf vom Mieterverein für einen anderen Mieter im Objekt Waldpromenade 2 eingeholte Informationen - Kosten für den Anschluß an das Abwassernetz der Berliner Wasserbetriebe in Höhe von 50.000 bis 100.000 € vorgetragen. Dies ist aber eine derart große Spanne, daß gestützt darauf gleichfalls keine Wirtschaftlichkeitsbeurteilung erfolgen kann, zumal unklar ist, welche Verlaufsstrecke der Leitungen dabei zugrunde gelegt wurde.

Soweit die Kl. nunmehr zur Opfergrenze den Wert des Objekts mit ca. 6.000 € angibt, steht dies im Widerspruch zu dem bisherigen erstinstanzlichen Vortrag, die Anschlußkosten seien dreimal so hoch wie der Wert des Mietobjekts, womit auf der Grundlage des Klägervortrages ein Wert in Höhe von 50.000 € vorgetragen ist. Unabhängig von dieser Unbeachtlichkeit ist die nunmehrige schlichte Behauptung des Wertes von 6.000 € ohne greifbare Anhaltspunkte unkonkret und nicht nachzuvollziehen. Wenn die Kl. vorträgt, es liege ein Gutachten über den Wert vor, ist unverständlich, weshalb die Kl. dann nur einen "Ca.-Wert" angibt. Zudem wäre zur Substantiierung die Einreichung des Gutachtens erforderlich gewesen. Insgesamt läßt sich anhand der pauschalen Angaben die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung der vertragsgemäßen Entwässerungssituation nicht feststellen.

Die auf die Entwässerung entfallenden Kosten kann die Kl. mithin nicht verlangen, weil die Bekl. Anspruch auf Freihaltung von unnötigen Kosten haben. Da die Kl. in der Abrechnung die Wasserkosten für Be- und Entwässerung in einem Posten zusammengefaßt hat, können diese Wasserkosten nicht verlangt werden. Bei Herausrechnung dieser Kosten aus den hier betroffenen Abrechnungen verbleiben für die Abrechnung vom 27.6.2003 Gesamtkosten in Höhe von 600,48 € und bezogen auf die Abrechnung vom 28.6.2004 Gesamtkosten in Höhe von 614,74 €. Die für beide Abrechnungen in Abzug zu bringenden Vorauszahlungen in Höhe von 829,56 € sind jeweils höher, so daß ein Zahlungsanspruch nicht besteht. (...)

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Wird die Entwässerungsleitung vom Nachbarn gekappt, so darf der Vermieter die durch die Umstellung der Entsorgung auf eine neue Abwassergrube entstehenden dreifach höheren Entwässerungskosten nicht auf den Mieter umlegen, wenn er nicht darlegt, daß ihm die Wiederherstellung des bei Vertragsschluß bestehenden Anschlusses unzumutbar war.

Bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgte die Entwässerung über einen Anschluß an das öffentliche Entwässerungsnetz. Dieser Anschluß wurde vom Eigentümer des Nachbargrundstücks Ende 2001 gekappt. Der Vermieter stellte daraufhin die Entwässerung auf neu geschaffene Abwassersammelgruben um, wodurch die Entwässerungskosten auf das etwa Dreifache anstiegen. Der Vermieter faßte diese Kosten mit den Wasserversorgungskosten in einem Betrag zusammen, legte sie auf den Mieter um und klagte den Mehrbetrag ein. Der Mieter berief sich demgegenüber darauf, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Das AG gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 67 des LG gab durch seine Einzelrichterin der Berufung statt. Der Vermieter habe, nachdem der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gerügt habe, nicht hinreichend nachvollziehbar dargelegt, daß ihm die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustandes in bezug auf die Entwässerung durch den Anschluß an das Entwässerungsnetz der Berliner Wasserbetriebe unzumutbar sei. Selbst wenn der Wiederanschluß über das Nachbargrundstück nicht mehr möglich gewesen wäre, habe der Vermieter im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots die verschiedenen Entwässerungsmöglichkeiten prüfen und vorrangig versuchen müssen, die vertragsgemäße Art der Entwässerung durch den Anschluß an das öffentliche Abwassernetz auf andere Weise wiederherzustellen; daß ihm das unzumutbar sei, weil die Kosten dafür weitaus höher als die Umstellung der Entwässerung auf Abwassergruben seien, habe der Vermieter nicht dargelegt.

Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Maßgebend ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis" im Auge behält (OLG Karlsruhe, RE vom 20. September 1984, WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 412). Der Vermieter wirtschaftet nur dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen läßt, die zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Dem Vermieter steht aber insoweit ein Ermessensspielraum (Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 91; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rdn. 75; von Seldeneck, Rdn. 2618 ff.; Fischer-Dieskau/Schwender, § 27 II. BV Anm. 3) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zu. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß er wirtschaftlich und sparsam gehandelt hat (LG Karlsruhe WuM 1996, 230; AG Westerburg WuM 1995, 120; AG Köln NZM 1998, 305; AG Köln WuM 1999, 237; so auch Schmid GE 2000, 160 [167]; von Seldeneck, Rdn. 2617). Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung, die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). In der Regel dürfte der Vermieter zumindest fahrlässig handeln, wenn er das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Der Schadensersatzanspruch geht auf Freistellung von unnötigen Kosten (AG Frankfurt/Main WuM 2000, 376; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 94; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rdn. 14; ders., WuM 2001, 523 [531]). Die Betriebskostenabrechnung ist daher "von Amts wegen" um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen, ohne daß der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen oder mit dem Schadensersatzanspruch aufzurechnen braucht (LG Frankfurt/Main NJW-RR 1987, 659 = WuM 1987, 119; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 94 f.; a. A. LG Darmstadt NJW-RR 1987, 787; LG Köln WuM 1989, 310). Enthält die Betriebskostenabrechnung derartige unwirtschaftliche Positionen, so sind die dafür aufgeführten Kosten vom Gesamtbetrag abzuziehen und der Restbetrag entsprechend der Abrechnung auf die Mieter zu verteilen. Die Abrechnung ist nicht deswegen insgesamt unwirksam, weil sie einzelne, nicht umlagefähige Positionen enthält. Ab wann der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, ist bei den einzelnen Betriebskosten natürlich unterschiedlich. Kritisch wird es immer, wenn die Kosten sich verdoppeln. In diesem Zusammenhang wird auf die Entscheidung des Kammergerichts in GE 2006, 382 verwiesen.