Enttäuschte Erwartungen des Wohnungskäufers nicht für Schadensersatzanspruch ausreichend

Enttäuschte Erwartungen des Wohnungskäufers nicht für Schadensersatzanspruch ausreichend; Schrottimmobilien; Pflichtverletzung aus Beratervertrag; Verletzung vorvertraglicher Pflichten; Vermögensschaden; falsche Modellrechnungen

1. Daß die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers nicht entsprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrags.

2. Ein Anspruch wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten oder wegen Verletzung von Pflichten aus einem selbständigen Beratungsvertrag kann auf die Freistellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung des Kaufgegenstands gerichtet werden, wenn dem Käufer durch die Pflichtverletzung ein Vermögensschaden entstanden ist.

1 Mit Notarvertrag vom 29. September 1998 kaufte der Kl. von der Bekl. eine Eigentumswohnung in L. Er macht geltend, die Beklagte habe sich zum Vertrieb der Wohnung der Firma C. bedient, die wiederum die Herren W. und H. mit dem Vertrieb beauftragt habe. W. und H. hätten ihn dadurch zum Vertragsabschluß veranlaßt, daß sie ihm eine Modellrechnung vorgelegt hätten, nach welcher er ohne Einsatz von Eigenkapital die Wohnung nach Steuern mit einer monatlichen Belastung von weniger als 50 DM erwerben könne. Tatsächlich sei seine laufende Belastung weit höher.

2 Der Kl. verlangt von der Bekl. nach näherer Maßgabe Ersatz seiner Aufwendungen für den Kauf der Wohnung gegen deren Rückübertragung. Das Landgericht hat die Behauptung einer fehlerhaften Darstellung der monatlichen Belastung des Kl. durch den Erwerb der Wohnung für nicht erwiesen angesehen und die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die vollständige Zurückweisung der Berufung des Kl.

I. 3 Das Berufungsgericht hält die Klage für im Wesentlichen begründet. Es meint, der Kl. habe die Wohnung in der Erwartung erworben, hierfür weniger als 50 DM pro Monat aus seinem laufenden Einkommen aufwenden zu müssen. Diese Erwartung sei unzutreffend gewesen; der für den Erwerb der Wohnung monatliche Aufwand sei erheblich höher. Daß ein Betrag von weniger als 50 DM pro Monat nicht ausreichte, die Wohnung zu erwerben, hätten W. und H. gewußt. Ihr Wissen und Handeln habe sich die Beklagte zurechnen zu lassen.

4 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II. 5 Es fehlt schon an Festsstellungen zu einem Haftungstatbestand, den das Berufungsgericht zudem noch nicht einmal konkret benennt.

6 Daß die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers nicht entsprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrags (MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl. § 433 Rdn. 62; Staudinger/Köhler, BGB [1995] Rdn. 134).

7 Werden Eigentumswohnungen aufgrund einer Beratung über die wirtschaftlichen Folgen des Erwerbs, insbesondere unter Einsatz von Berechnungsbeispielen, die die Auswirkungen des Erwerbs auf das von dem Käufer zur Verfügung bleibende Einkommen unter Berücksichtigung steuerlicher Umstände zum Gegenstand haben, vertrieben, kann eine Verantwortlichkeit des Verkäufers gegenüber dem Käufer nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Betracht kommen, wenn die Angaben des Verkäufers oder eines für diesen tätigen Verhandlungsgehilfen unrichtig sind (vgl. Senat, BGHZ 114, 263, 266; Urt. v. 26. November 1997, V ZR 29/96, WM 1997, 2309). Darüber hinaus kann neben dem Kaufvertrag ein Beratungsvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer zustande kommen (st. Rechtspr., vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1987, 95, 96; v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813; v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821; v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70).

8 Ist dem Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben vorzuwerfen und erleidet der Käufer hierdurch einen Schaden, kann der Käufer wegen der Verletzung der vorvertraglichen Pflichten des Verkäufers oder der Verletzung dessen Pflichten als Berater als Ersatz die Freistellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung der verkauften Wohnung verlangen (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1687; v. 8. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2004, 2349, 2350). Ob dem Kl. ein Schaden entstanden ist, hat das Berufungsgericht ebenfalls nicht festgestellt. Der Umstand, daß er bei vollständiger Information über die erforderlichen Aufwendung den Vertrag nicht geschlossen hätte, begründet einen allein von § 123 BGB sanktionierten Angriff auf die Entschließungsfreiheit, belegt aber nicht die Entstehung eines für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Vermögensschadens (Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302; v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; v. 19. Dezember 1997, V ZR 112/96, NJW 1998, 898; v. 22. Dezember 1999, VIII ZR 111/99, NJW 2000, 1254; Krüger, Festschrift Kohlhosser, 2004, S. 239 ff.). Der Schaden des Käufers muß dabei nicht in einem Minderwert der Wohnung liegen. Für die Feststellung eines Schadens reicht es vielmehr aus, daß der Käufer durch den Abschluß des Kaufvertrags in seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit nachhaltig beeinträchtigt wird (vgl. Senat, aaO).

9 Daß der Kl. im Hinblick auf die Höhe seiner monatlichen Belastungen bei einem Kauf der Wohnung eine unzutreffende Erwartung hegte, wie es das Berufungsgericht als unstreitig ansieht, bedeutet kein der Bekl. zurechenbares Fehlverhalten ihrer Vertriebsbeauftragten oder die Verletzung eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien. So verhält es sich nur, wenn die Erwartung des Kl. Folge einer unvollständigen oder fehlerhaften Beratung war oder W. und H. die unzutreffende Erwartung des Kl. erkannt haben oder erkennen mußten und es vorwerfbar unterlassen haben, den Irrtum des Bekl. zu korrigieren. Daß es sich so verhält, ist nicht festgestellt.

III. 10 Soweit die nachzuholenden Feststellungen nach den dargestellten Grundsätzen dazu führen, die Voraussetzungen einer Verantwortlichkeit der Bekl. gegenüber dem Kl. zu bejahen, gibt das angefochtene Urteil Anlaß darauf hinzuweisen, daß die Beklagte den Vortrag des Kl. bestritten hat, der Kl. habe für seine "Finanzberatung" an die C. Zahlungen geleistet. Fehlt es hieran, kann ein zum Ersatz verpflichtender Fehler bei der Beratung des Kl. nicht daraus folgen, daß die Belastung des Kl. durch den Kauf der Wohnung aus diesem Grund höher ist, als der Kl. erwartet hat. Den Beweis der von der Bekl. bestrittenen Behauptung hat der Kl. zu führen.

11 Der Bekl. obliegt es auch nicht, Überweisungsbelege vorzulegen aus denen sich die Verwendung von der Firma C. vereinnahmter Zahlungen des Kl. ergibt. Die Beklagte hat behauptet, Zahlungen des Kl. an die C. seien zur Ablösung von dem Kl. anderweit aufgenommener Darlehen verwendet worden, auf die er nach seiner Selbstauskunft monatlich 480 DM zu zahlen gehabt habe. Hierzu hat das Berufungsgericht dem Kl. aufgegeben, darzustellen, was aus den Darlehen geworden sei. Dies hat der Kl. bisher unterlassen. Damit fehlt jeder Anlaß, von der Bekl. zur weiteren Substantiierung ihres Vortrags die Vorlage von Belegen zu verlangen.

Aufgrund von sehr verkürzten oder auch falschen Modellrechnungen glaubten viele, ohne Eigenkapital Wohnungseigentum erwerben zu können. Die enttäuschten wirtschaftlichen Erwartungen allein begründen jedoch keinen Anspruch auf Rücktritt oder Schadensersatz.

Der Kläger hatte eine Eigentumswohnung gekauft und behauptete, die Vertriebsbeauftragten hätten bei dem Verkaufsgespräch eine monatliche Belastung von weniger als 50 DM vorgerechnet. Das sei jedoch unrichtig gewesen und er verlangte Schadensersatz. Das Oberlandesgericht gab der Klage statt.

Mit Urteil vom 30. März 2007 verwies der Bundesgerichtshof darauf, daß die bloße Erwartung des Käufers, die nicht eingehalten wurde, keinen Schadensersatz begründen könne. Nötig sei vielmehr der Nachweis einer fehlerhaften Beratung durch die Vertriebsbeauftragte als Ursache für die Fehlkalkulation des Klägers. Da dies bisher nicht festgestellt worden war, hob der BGH das Urteil des OLG Dresden auf und verwies den Rechtsstreit an einen anderen Senat zurück.