Entschuldigter Überbau als Sachmangel

Der entschuldigte Überbau stellt für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel dar, sondern kann nur einen Sachmangel begründen (Fortführung von Senat, Urteil vom 13. Februar 1981 - V ZR 25/80, NJW 1981, 1362).

1 Der Bekl. wurde 1992 Eigentümer eines Grundstücks in Mecklenburg-Vorpommern, das mit einem um 1750 errichteten Haupthaus und einem verfallenen Schuppen bebaut war. Er riss den Schuppen ab und errichtete stattdessen ein weiteres Wohngebäude (nachfolgend Nebengebäude), das teilweise die Grenze zum Nachbargrundstück überschreitet und zu Wohnzwecken vermietet wurde. Weder für das Nebengebäude noch für bauliche Maßnahmen des Bekl. an dem Haupthaus war eine Baugenehmigung erteilt worden. Im März 2021 kauften die Kl. das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem notariellen Vertrag ist u. a. geregelt, dass der Verkäufer das Freisein des Vertragsobjektes von Rechten Dritter garantiert. Im Juli 2021 kündigte der Landkreis den Kl. an, die Wohnnutzung des Nebengebäudes wegen des Fehlens der Baugenehmigung zu untersagen; dazu kam es indes nicht. Mit Schreiben vom 24. November 2023 erklärten die Kl. die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistigen Verschweigens der fehlenden Baugenehmigung für das Nebengebäude. Mit Schreiben vom 19. März 2024 fochten sie den Kaufvertrag erneut an, diesmal auch gestützt auf ein Verschweigen der fehlenden Baugenehmigung für die bauliche Umgestaltung des Haupthauses.

2 Mit ihrer Klage nehmen die Kl. den Bekl. auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Feststellung der Schadensersatzpflicht in Anspruch. Der Bekl. verlangt mit seiner nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erhobenen Hilfswiderklage für den Fall des Erfolgs der Klage den Rückbau von baulichen Maßnahmen und die Herausgabe von Nutzungsvorteilen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Hilfswiderklage nicht zugelassen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Bekl. durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag und die Hilfswiderklage weiter. […]

20 b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, der entschuldigte Überbau stelle einen Rechtsmangel dar.

21 aa) Nach § 435 BGB ist eine verkaufte Sache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Frei von Sachmängeln ist eine Sache, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) bzw. soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Maßgeblich für die Differenzierung zwischen Rechts- und Sachmängeln ist mithin der Umstand, ob der Mangel an eine Beschaffenheit der Sache anknüpft. Ist dies der Fall, ist in der Regel ein Sachmangel anzunehmen. Ein Rechtsmangel liegt demnach nur dann vor, wenn die rechtliche Beschränkung des Eigentums gerade nicht unmittelbare Folge einer bestimmten Beschaffenheit der Sache ist (vgl. Senat, Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 136; BGH, Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 234/15, NJW 2017, 1666 Rn. 20). Die Unterscheidung danach, ob es sich um einen Rechtsmangel oder einen Sachmangel handelt, ist hier deshalb von Bedeutung, weil die Haftung des Bekl. für Rechtsmängel, anders als die für Sachmängel, nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

22 bb) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem überbauten Teil des Nebengebäudes um einen entschuldigten Überbau. Im Fall des entschuldigten Überbaus ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks zur Duldung des Überbaus verpflichtet. Ihm steht nach § 912 BGB grundsätzlich eine Überbaurente zu (vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 1983 - V ZR 154/81, NJW 1983, 1112, 1113). Ob dies einen Rechts- oder Sachmangel begründen kann, hat der Senat noch nicht abschließend entschieden.

23 (1) Geklärt ist, dass der entschuldigte Überbau für den Käufer des überbauten Grundstücks, der den Überbau gemäß § 912 Abs. 1 BGB dulden muss, keinen Rechtsmangel darstellt, sondern ein Sachmangel sein kann. Der Überbauende hat kein Recht wahrgenommen, das von ihm (oder seinen Rechtsnachfolgern) gegen den Käufer des überbauten Grundstücks geltend gemacht werden könnte. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks muss nur den entstandenen Überbau dulden. Er kann nicht nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Beseitigung verlangen, weil dieser Anspruch kraft Gesetzes (§ 912 Abs. 1 BGB) ausgeschlossen ist (§§ 903, 1004 Abs. 2 BGB); insoweit ist sein Eigentum beschränkt (zum Ganzen Senat, Urteil vom 13. Februar 1981 - V ZR 25/80, NJW 1981, 1362 zu § 463 Satz 2 a.F.).

24 (2) Für den - hier gegebenen - umgekehrten Fall des Erwerbs des Stammgrundstücks nimmt die obergerichtliche Rechtsprechung einhellig an, dass der entschuldigte Überbau für den Käufer des Stammgrundstücks einen Rechtsmangel begründet. Dieser liege in der Belastung des Eigentümers mit der Zahlung einer Überbaurente (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB; vgl. OLG Koblenz, NZM 2008, 224 Rn. 8; OLG Stuttgart, NZM 2012, 578, 583; OLG Dresden, Urteil vom 25. Oktober 2016 - 4 U 453/16, juris Rn. 45; OLG Hamm, Urteil vom 17. Dezember 2020 - 22 U 129/20, juris Rn. 36; OLG Hamm, OLGR 2001, 135). Das hat auch das Reichsgericht beiläufig ausgesprochen (vgl. RGZ 59, 400, 406 zu einer auf einem Grundstück lastenden Grundsteuerentschädigungsrente) und dem hat sich die überwiegende Ansicht im Schrifttum angeschlossen (vgl. BeckOK BGB/Fritzsche [1.5.2026], § 912 Rn. 27; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2023], § 435 Rn. 27; HK-BGB/Saenger, 12. Aufl., § 435 Rn. 3; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 434 Rn. 31; Grziwotz in Grziwotz/ Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 3. Aufl., Kap. 2 Rn. 281; Waldner, Immobilienkaufverträge, 3. Aufl., Rn. 459; Woitkewitsch, MDR 2017, 733, 736; unklar Erman/Grunewald, BGB, 17. Aufl., § 435 Rn. 9). Dem wird entgegengehalten, dass es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente um eine an die Beschaffenheit der Kaufsache anknüpfende rechtliche Belastung handele (vgl. Prütting/Wagner, BGB, 20. Aufl., § 435 Rn. 10).

25 (3) Richtigerweise stellt ein entschuldigter Überbau für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel dar, sondern kann nur einen Sachmangel begründen.

26 (a) Es ist allgemein anerkannt, dass nachbarrechtliche Beschränkungen des Eigentums an einem gekauften Grundstück trotz ihrer privatrechtlichen Natur nicht zu den Rechtsmängeln gehören, für die der Verkäufer nach §§ 435 ff. BGB haftet (vgl. Senat, Urteil vom 13. Februar 1981 - V ZR 25/80, NJW 1981, 1362 m.w.N.). Insoweit handelt es sich um allgemeingültige Eigentumsbeschränkungen, die jeden Grundstückseigentümer auf Grund der gesetzlich geregelten nachbarrechtlichen Vorgaben treffen (vgl. MüKoBGB/Maultzsch, 9. Aufl., § 435 Rn. 10).

27 (b) Zu derartigen, im nachbarlichen Interesse getroffenen Beschränkungen des Grundeigentums zählen auch die Vorschriften über den Überbau nach §§ 912 ff. BGB; sie modifizieren die in § 903 BGB normierten Eigentümerbefugnisse sowohl des überbauten als auch des überbauenden Grundstücks mit dem Ziel, eine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte zu vermeiden. Hierzu beschränken sie zum einen die Ausschließungsbefugnis des Eigentümers des entschuldigt überbauten Grundstücks durch eine Duldungspflicht, wodurch spiegelbildlich zugleich die Herrschaftsrechte des Eigentümers des Stammgrundstücks erweitert werden. Zum anderen erweitern sie den Eigentumsinhalt des überbauten Grundstücks um ein Recht auf eine Überbaurente, was wiederum spiegelbildlich den Eigentumsinhalt des Stammgrundstücks beschränkt. Bei der auf dem Stammgrundstück ruhenden gesetzlichen Rentenlast handelt es sich um eine für den Käufer fortgeltende, nachbarrechtliche Beschränkung der Eigentumsbefugnisse des Stammgrundstücks.

28 (c) Zuzugeben ist allerdings, dass die auf dem Stammgrundstück ruhende gesetzliche Rentenlast dem Eigentümer des überbauten Grundstücks gemäß § 913 Abs. 1 BGB einen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer des Stammgrundstücks und mithin ein Recht (§ 194 Abs. 1 BGB) verschafft. Das rechtfertigt es jedoch nicht, den Eigentümer des Nachbargrundstücks - in Abweichung von dem obigen Grundsatz (Rn. 26) - als Inhaber eines Rechts i.S.d. § 435 Satz 1 BGB anzusehen.

29(aa) Es entspricht vielmehr dem Regelfall, dass einem Nachbarn zur Durchsetzung der nachbarrechtlichen Eigentumsbeschränkungen Rechte gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks zustehen. Halten etwa Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück die nachbarrechtlich festgesetzten Abstands- und Höhenbegrenzungen nicht ein, stehen dem dadurch beeinträchtigten Eigentümer des Nachbargrundstücks Abwehransprüche (jedenfalls) aus § 1004 BGB zu (vgl. Senat, Urteil vom 28. März 2025 - V ZR 185/23, GE 2025, 437 = NJW 2025, 1409 Rn. 5 ff.). In der Nichteinhaltung der nachbarrechtlichen (Abstands-)Vorgaben liegt aber unzweifelhaft nur ein Sachmangel, und die daraus resultierenden nachbarrechtlichen (Abwehr-)Ansprüche begründen keinen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB. Denn auch wenn der Nachbar ein Recht in Bezug auf das Grundstück geltend machen kann, beruht der Mangel des gekauften Grundstücks in der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands und nicht auf einer genuinen rechtlichen Regelung (so auch MüKoBGB/Maultzsch, 9. Aufl., § 435 Rn. 10). Sähe man dies anders, führte jeder Verstoß gegen nachbar- bzw. drittschützende Normen zu einem Rechtsmangel des Kaufgegenstands.

30 (bb) Auch die aus dem entschuldigten Überbau rührende gesetzliche Rentenpflicht (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB) beruht auf der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands. Diese besteht in der örtlichen Lage des über die Grenze hinweg errichteten Gebäudes. Die Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente ist Teil des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts und folgt aus dessen gesetzlicher Ausgestaltung; die Ähnlichkeit der Rentenpflicht mit einer Reallast steht dieser Betrachtungsweise nicht entgegen. Insoweit ist die Überbaurente vergleichbar mit der Notwegrente, die als Gegenleistung für ein Notwegrecht zu zahlen ist (§ 917 Abs. 1 und 2 BGB). Geklärt ist, dass das Notwegrecht einen Sachmangel des in Anspruch genommenen Grundstücks darstellt (so RG WarnRspr 1916 Nr. 161; vgl. auch Senat, Urteil vom 13. Februar 1981 - V ZR 25/80, NJW 1981, 1362). Aber auch bezogen auf das notleidende Grundstück betrifft das Erfordernis eines Notwegs und die damit verbundene Verpflichtung zur Zahlung einer Notwegrente wegen der fehlenden Verbindung mit einem öffentlichen Weg zweifellos die Beschaffenheit des Grundstücks, so dass es keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel aufweist.

C. 31 I. Der angefochtene Beschluss kann deshalb insgesamt keinen Bestand haben und ist auf die Revision des Bekl. aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Verhandlung und neuen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es bedarf schon deshalb weiterer Feststellungen, weil die Haftung für Sachmängel vertraglich ausgeschlossen ist; auch die Garantieerklärung in dem Kaufvertrag umfasst nur Rechtsmängel. Infolgedessen haftet der Bekl. gemäß § 444 Alt. 1 BGB nur für Arglist. Damit hat sich das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht befasst.

II. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

32 1. Bezogen auf den Überbau reichen die bislang getroffenen Feststellungen schon nicht aus, um zu beurteilen, ob darin ein Sachmangel liegt. Bei einem entschuldigten Überbau liegt der Sachmangel regelmäßig nicht bereits in dem Überbau selbst. Der hinübergebaute Gebäudeteil bleibt nämlich als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Abs. 2, § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von welchem aus übergebaut wurde (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 1990 - V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 300; Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 292/12, GE 2014, 457 = NZM 2014, 404 Rn. 22). Dessen Eigentümer ist auch Eigentümer des überbauten Gebäudeteils. Ein Sachmangel kann aber darin liegen, dass der Eigentümer des Stammgrundstücks eine Überbaurente an den Eigentümer des überbauten Grundstücks zahlen muss. Ob es sich so verhält, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Gegebenenfalls werden Feststellungen zur Arglist des Bekl. zu treffen sein (oben Rn. 31).

33 2. Was die bislang nur unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung gewürdigte fehlende Baugenehmigung für das Nebengebäude angeht, wird zu berücksichtigen sein, dass das Fehlen einer Baugenehmigung für ein Wohngebäude regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Hausgrundstücks darstellt, weil die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann und es daher an einer baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorgesehenen Zweck zu nutzen (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, GE 2013, 755 = NJW 2013, 2182 Rn. 9). In diesem Zusammenhang könnte es auf die von dem Berufungsgericht offengelassene Behauptung der Kl. ankommen, der Bekl. habe ihnen das Fehlen der Baugenehmigung für das Nebengebäude arglistig verschwiegen.

34 3. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht zudem Gelegenheit, sich unter Berücksichtigung des Vorbringens der Anschlussrevision erneut mit der auf die fehlende Baugenehmigung für das Hauptgebäude bezogenen Arglist des Bekl. zu befassen; diese ist sowohl für die Anfechtung als auch für die Sachmängelhaftung relevant.

35 4. Sollten die Kl. wegen eines Sachmangels zum Rücktritt von dem Kaufvertrag berechtigt sein, wird das Berufungsgericht dem Bekl. Gelegenheit geben müssen, seinen Vortrag zu Gegenansprüchen aus den §§ 346 ff. BGB zu ergänzen. Die auf Gegenansprüche bezogene Hilfswiderklage ist angesichts der ausgewechselten rechtlichen Begründung gemäß § 533 Nr. 2 ZPO zulässig; mit ihr kann - anders als mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 348 BGB - eine rechtskräftige Entscheidung über die geltend gemachten Gegenansprüche erreicht werden.

36 5. Schließlich ist ggf. über den Antrag der Kl. auf Feststellung der Schadensersatzpflicht nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) neu zu befinden.

In Grundstückskaufverträgen wird vielfach die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. War dem Grundstückskäufer ein Überbau nicht bekannt, den der Nachbar dulden muss und für den eine Rente zu zahlen ist, nimmt die herrschende Auffassung einen Rechtsmangel an, für den der auf Sachmängel bezogene Gewährleistungsausschluss nicht gilt. Der Bundesgerichtshof ist anderer Auffassung.

Der Beklagte hatte auf seinem Grundstück einen Schuppen abgerissen und ein Nebengebäude zu Wohnzwecken errichtet, das teilweise die Grenze zum Nachbargrundstück überschritt. Eine Baugenehmigung war nicht erteilt worden. Nachdem die Kläger das Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung gekauft hatten, kündigte der Landkreis den Klägern an, die Nutzung des Nebengebäudes zu Wohnzwecken wegen Fehlens der Baugenehmigung zu untersagen.

Später erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und verlangten Rückabwicklung. Das Landgericht gab der Klage wegen der arglistigen Täuschung statt; das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück mit einer anderen Begründung, nämlich dass die Anfechtungserklärung zwar verspätet sei, die Kläger aber wegen eines Rechtsmangels (des verschwiegenen Überbaus) Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag geltend machen könnten. Auf die Revision des Beklagten verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das OLG zurück.

Der BGH teilte zwar die Auffassung des OLG, dass die verspätete Anfechtungserklärung als Rücktritt ausgelegt werden könne. Ein solcher Rücktritt sei auch nicht ausgeschlossen wegen der Verjährung des Nacherfüllungsanspruchs. Der Mangel (Überbau) betreffe ein Bauwerk, so dass die Verjährungsfrist nicht zwei Jahre, sondern fünf Jahre ab Übergabe betrage.

Bei dem entschuldigten Überbau handele sich jedoch nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Wenn ein Mangel an die Beschaffenheit einer Sache anknüpfe, liege in der Regel ein Sachmangel vor. Das sei auch hier entgegen der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur der Fall. Die Vorschriften über den Überbau stellten eine Modifizierung des Eigentums im nachbarlichen Interesse dar; die (Überbau-) Rentenlast des Eigentümers des Stammgrundstücks ändere daran nichts. Schließlich liege auch bei Nichteinhaltung der nachbarrechtlichen Begrenzungen für Anpflanzungen kein Rechtsmangel, sondern ein Sachmangel vor. Gewährleistungsansprüche könnten die Kläger daher nur bei arglistigem Verschweigen geltend machen, was bisher vom OLG nicht geprüft worden sei.

Anmerkung: Der Unterschied zwischen einem Rechtsmangel und einem Sachmangel besteht darin, dass sich der Rechtsmangel auf die rechtlichen Verhältnisse einer Sache bezieht, während der Sachmangel die physische Beschaffenheit der Sache betrifft. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die erworbene Sache nicht den vereinbarten Zustand aufweist oder nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist. Rechtsmängel hingegen betreffen die rechtliche Freiheit der Sache von Ansprüchen Dritter.

Die Unterscheidung zwischen Rechts- und Sachmangel ist für die Geltendmachung von Ansprüchen entscheidend, da sie unterschiedliche Rechtsfolgen und Ansprüche nach sich ziehen können.

Ein Beispiel für einen Rechtsmangel ist der Verkauf eines Grundstücks, das mit einer dem Käufer nicht offengelegten Dienstbarkeit belastet ist, die beispielsweise einem Dritten das Recht einräumt, das Grundstück zu einem bestimmten Zweck, etwa für eine Überfahrt, zu nutzen. Hat der Käufer hiervon keine Kenntnis, liegt ein Rechtsmangel vor. Ein Rechtsmangel liegt demnach vor, wenn die rechtliche Beschränkung des Eigentums gerade nicht unmittelbare Folge einer bestimmten Beschaffenheit der Sache ist.

Geklärt ist durch die Rechtsprechung, dass der entschuldigte Überbau für den Käufer des überbauten Grundstücks, der den Überbau gemäß § 912 Abs. 1 BGB dulden muss, kein Rechtsmangel ist, sondern ein Sachmangel sein kann. Der Überbauende hat kein Recht wahrgenommen, das von ihm gegen den Käufer des überbauten Grundstücks geltend gemacht werden könnte. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks muss nur den Überbau dulden.

Hier handelte es sich um den umgekehrten Fall: Erworben wurde ein Grundstück, wo das Nachbargrundstück überbaut wurde. Für den Fall nahm die Rechtsprechung bisher an, dass der Überbau für den Käufer einen Rechtsmangel begründet, weil der Käufer ggf. eine Überbaurente zahlen muss. Der BGH sieht das anders.