Entscheidungsbefugnis/Rechtsfolgeermessen des Gerichts

1. Bei einer Beschlussmängelklage sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird. Entsprechendes gilt im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann.

2. Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG auszulegen.

3. Zur Entscheidungsbefugnis/Rechtsfolgeermessen des Gerichts im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 8 WEG.

Die Parteien bilden eine WEG. Die Kl. möchten, dass die zu ihrem Sondereigentum gehörende Fensterfront und die ihrer Wohnung vorgelagerte Dachterrasse instand gesetzt wird. Die Eigentümerversammlung lehnte am 22.6.2017 einen entsprechenden, von den Kl. zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag, der die sofortige Sanierung der beschädigten Bauteile und eine Überprüfung der unterhalb der Terrasse vorhandenen Geschossdecke auf etwaige Feuchteschäden vorsah, mehrheitlich ab. Die Kl. betreiben die Ungültigerklärung dieses Beschlusses und wollen erreichen, dass der abgelehnte Beschlussantrag - mit geringfügigen inhaltlichen Änderungen - gerichtlich in Geltung gesetzt wird. Nach einem durch das AG eingeholten Gutachten zeigen sowohl die Fensterfronten als auch die Holzschwellen starke Nässeschäden auf; ferner dringt durch die Dachterrasse Nässe von außen in das Bauwerk ein.

Die Bekl. zu 3) hat die Klageforderungen erstinstanzlich anerkannt.

Das Amtsgericht hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, den Kl. stehe ein Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zu dem in der Versammlung am 22.6.2017 zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht zu. Der Beschlusstext sei in Teilen zu unbestimmt und inhaltlich widersprüchlich. Zudem sei das Ermessen der Versammlung nicht „auf null reduziert gewesen“, denn nach den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen sei ein unverzüglicher Austausch der beschädigten Bauteile gerade nicht erforderlich. Daher stehe den Kl. gegen die übrigen Bekl. auch kein auf § 21 Abs. 4 WEG beruhender Sanierungsanspruch zu. […]

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung hat nur teilweise Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, soweit die Kl. die Ungültigerklärung des in der Eigentümerversammlung am 22.6.2017 zu TOP 8 gefassten Negativbeschlusses beantragt haben und sie erreichen wollten, dass der von ihnen zur Abstimmung gestellte Beschlussantrag nachträglich durch das Gericht in Geltung gesetzt wird. Das Amtsgericht hat es jedoch versäumt, die zur Behebung des Instandsetzungsbedarfs erforderlichen Maßnahmen selbst nach § 21 Abs. 8 WEG anzuordnen. Insoweit ist die Berufung begründet und waren die zur Sanierung der beschädigten Bauteile erforderlichen Maßnahmen von der Kammer zu treffen.

1. Die von den Kl. betriebene Beschlussmängelklage ist allerdings nicht - wie vom Amtsgericht angenommen - bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnis als unzulässig, sondern als unbegründet abzuweisen.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht das Rechtsschutzinteresse im Falle einer Anfechtung von Beschlüssen bereits deshalb, weil der Beschluss nach der Rechtsbehauptung der klagenden Partei unter Anfechtungsgründen leidet. Dies gelte auch dann, wenn Gegenstand der Anfechtungsklage ein sog. „negativer Beschluss“ sei. Insoweit ermögliche die Anfechtungsklage eine inhaltliche Prüfung, die sich darauf bezieht, ob die Ablehnung des Beschlussantrages den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche (BGH v. 2.1.2015 - V ZR 5/16 - MDR 2016, 13; BGH v. 5.4.2019 - V ZR 339/17, Tz. 6). Auf der Grundlage dieser gefestigten Rechtsprechung bejaht die Kammer ein Rechtsschutzbedürfnis auch für die von den Kl. betriebene Beschlussmängelklage. Die Frage, ob diese Rechtsprechung von einem fehlerhaften Verständnis dieses prozessualen Rechtsinstituts getragen wird und ob die ihr zugrunde liegende Gleichsetzung der materiell-rechtlichen Anfechtungsbefugnis mit dem Rechtsschutzinteresse prozessrechtsdogmatisch überzeugen kann, bedarf daher keiner weiteren Vertiefung (zur Kritik an dieser Rechtsprechung siehe Suilmann in Jennißen, 6. Aufl., § 46 Rz. 130).

b) Die Ablehnung der in der Eigentümerversammlung am 22.6.2017 zu TOP 8 zur Abstimmung gestellten Beschlussanträge widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb der gefasste Beschluss nicht für ungültig zu erklären ist. Zwar sieht der abgelehnte Antrag eine Sanierung der schadhaften Bauteile vor und sind die dort vorgesehenen Maßnahmen auch geeignet, eine den Regeln der Technik entsprechende Instandsetzung zu gewährleisten. Der zur Abstimmung gestellte Beschlussantrag enthält aber eine Anweisung an die Verwalterin, eigenständig Angebote einzuholen und eine geeignete Fachfirma mit der Ausführung der Arbeiten zu beauftragen. Dies steht mit der vom Gesetz vorgesehenen Kompetenzverteilung nicht im Einklang. Grundsätzlich obliegt es nämlich den Wohnungseigentümern, ein geeignetes Fachunternehmen selbst auszuwählen. Der Verwalter ist dagegen nur zur Ausführung der von den Wohnungseigentümern getroffenen Beschlüsse berufen. Bereits aus diesem Grund waren die Bekl. nicht verpflichtet, dem Beschlussantrag in der zur Abstimmung gestellten textlichen Fassung zuzustimmen. Aus den vorgenannten Gründen können die Kl. auch nicht nachträglich die Zustimmung der Bekl. zu diesem Beschlussantrag verlangen.

Die vollständige Abweisung der Beschlussmängelklage und der auf Zustimmung gerichteten Leistungsanträge ist auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil die Bekl. zu 3) die Klageanträge bereits erstinstanzlich anerkannt hat. Die Bekl. sind im Hinblick auf die von den Kl. betriebene Beschlussmängelklage notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird (AG Charlottenburg v. 7.4.2010 - 72 C 7/10, ZWE 2011, 54; Suilmann in Jennißen, 6. Aufl., § 47 Rz. 19; Bergerhoff in Bärmann/Seuß, 7. Aufl. 2017, § 87 Rz. 144; Abramenko in Riecke/Schmid, 5. Aufl. 2019, Rz. 7; Lehmann-Richter in Staudinger [2018], § 46 Rz. 83). Diese Grundsätze gelten entsprechend im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt (BGH v. 24.5.2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360, 362) und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann. Die beklagten Wohnungseigentümer sind daher auch insoweit notwendige Streitgenossen (Bergerhoff in Bärmann/Seuß, 7. Aufl., § 78 Rz. 40; Suilmann in Jennißen, 6. Aufl. 2019, § 21 Rz. 130; Lehmann-Richter in Staudinger [2018], § 21 Rz. 269). Das allein von der Bekl. zu 3) erklärte Anerkenntnis ist folglich auch insoweit wirkungslos geblieben.

2. Das Amtsgericht hat bei seiner Entscheidung jedoch nicht beachtet, dass es selbst Anordnungen zur Sanierung und Instandsetzung der beschädigten Bauteile nach § 21 Abs. 8 WEG hätte treffen können und müssen.

a) Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG auszulegen (BGH v. 4.5.2018 - V ZR 203/17, Tz. 6). Der Umstand, dass die Bekl. dem in der Eigentümerversammlung am 22.6.2017 zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht zustimmen mussten, hat daher - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht zur Folge, dass die Klage vollständig abzuweisen ist. Die Entscheidungskompetenz des angerufenen Gerichts beschränkt sich im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG nicht darauf, die Bekl. entweder zur Zustimmung eines im Klageantrag formulierten Beschlussantrags zu verurteilen oder die Klage abzuweisen. Vielmehr ermächtigt § 21 Abs. 8 WEG die Gerichte, abweichend vom Wortlaut des Klageantrages diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die zur Behebung des unstreitigen Sanierungsbedarfes erforderlich sind und die sie nach billigem Ermessen für erforderlich halten. Der Erlass einer solchen Anordnung entspricht auch im Streitfall den Zielen und dem Rechtsschutzinteresse der Kl. Dabei kommt es für die Frage der Erforderlichkeit einer solchen Anordnung nach allgemeinen prozessualen Regeln allein darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht (BGH v. 4.5.2018 - V ZR 203/17, Tz. 26).

b) Die so verstandenen Anträge der Kl. sind auch begründet. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen - mit anderen Worten: ordnungsmäßiger Verwaltung - entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gemäß § 21 Abs. 4 WEG (BGH v. 4.5.2018 - V ZR 203/17, Tz. 9). In einer solchen Fallkonstellation besteht auch kein Raum, etwaige finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Eine gebotene Maßnahme kann daher nicht unter Hinweis auf solche Schwierigkeiten verschoben werden (BGH v. 17.10.2014 - V ZR 9/14, Tz. 12).

Um zu beurteilen, ob eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, muss geklärt werden, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss (Sollbeschaffenheit). Maßgeblich hierfür sind zunächst die Vorgaben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Sanierung verlangen (BGH aaO. Tz. 10).

c) Gemessen an diesen Grundsätzen besteht ein Anspruch der Kl. auf sofortige Instandsetzung der betroffenen Bauteile und Beseitigung der vorhandenen Mängel gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Nach den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen M. dringt im Bereich der Fensterfront zur Terrasse im 6. OG einschließlich der dort im Fußbodenbereich angebrachten Holzschwellen Nässe über die Dachterrasse und über nicht mehr intakte Oberflächen ein. Diese werden nach den weiteren Feststellungen des Sachverständigen durch den Nässeeinfluss zerstört. Aus den anlässlich des Ortstermins am 8.2.2018 gefertigten Lichtbildern ergibt sich zudem eine nachhaltige optische Beeinträchtigung der Fensterfront einschließlich der Holzschwelle, die bereits durch Fäulnis erheblich beschädigt ist. Die zweckentsprechende Nutzung der im Eigentum der Kl. stehenden Einheit wird hierdurch erheblich beeinträchtigt. Da die Sondereigentumseinheit der Kl. Wohnzwecken dient, müssen sie derartige Durchfeuchtungen schon wegen der erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf Wohnkomfort und Gesundheit sowie auf den optischen Eindruck des Sondereigentums nicht hinnehmen (BGH v. 4.5.2018 - V ZR 203/17 - Tz. 13). Vielmehr ist die Gemeinschaft zur Sanierung der schadhaften Bauteile und Beseitigung der dafür maßgeblichen Ursachen verpflichtet. Unerheblich ist es insoweit, dass der Sachverständige einen „absolut unverzüglichen Austausch“ für nicht angezeigt gehalten hat. Es genügt seine Feststellung, dass die betroffenen Elemente „durch Nässeeinfluss weitere schadhafte Zerstörungen erleiden“ werden. Hieraus ergibt sich unmittelbar ein sofortiger, nicht weiter aufschiebbarer Handlungsbedarf.

Entsprechendes gilt im Hinblick auf die Sanierung der Dachterrasse. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, eine Grundsanierung der Dachterrasse sei nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geboten. Die Dachterrasse entspreche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Es dringe von außen Nässe in das Bauwerk ein. Die ordnungsgemäße Ab- und Andichtung an die Bauteile sei daher nicht gegeben. Aufgrund dieser Feststellungen und der konkreten Gefahr, dass einzelne Bauteile durch die eindringende Nässe weitere Schäden erleiden, ist durch die Gemeinschaft eine Sanierung nunmehr in Auftrag zu geben.

3. Die von der Kammer gemäß § 21 Abs. 8 WEG getroffenen Anordnungen sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die erforderlichen Maßnahmen zur Sanierung der schadhaften Bauteile zu gewährleisten.

a) Trifft eine Wohnungseigentümergemeinschaft - wie hier - eine zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahme nicht, sind im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 8 WEG diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die eine zügige Behebung des Sanierungsbedarfs gewährleisten. Liegen die Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG vor, steht dem Gericht ein Rechtsfolgeermessen zu, das von ihm pflichtgemäß auszuüben ist (Merle in Bärmann, 14. Aufl. 2018, § 21 Rz. 214; Hügel/Elzer, 2. Aufl. 2018, § 21 Rz. 157). Das Gericht kann sich etwa darauf beschränken, die zur Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs erforderlichen Maßnahmen - etwa die Einholung eines Sachverständigengutachtens - anzuordnen; es kann aber auch weitergehende Anordnungen treffen und beispielsweise die Art und Weise der Sanierung und die dafür erforderlichen Schritte bestimmen (vgl. BGH v. 24.5.2013 - V ZR 182/12, Tz. 31). Zulässig ist es auch, lediglich eine sog. Grundlagenentscheidung („Grundlagenbeschluss“) zu treffen - also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen hat - und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens; Finanzierung der Maßnahme) zu überlassen (Lehmann-Richter in Staudinger [2018], § 21 Rz. 279). Da jede nach § 21 Abs. 8 WEG zu treffende Anordnung der klagenden Partei einen effektiven Rechtsschutz gewährleisten soll, ist es allerdings auch vorstellbar, einen klagenden Wohnungseigentümer in dringenden Fällen zu einer Ersatzvornahme und dazu zu ermächtigen, auf Kosten der Gemeinschaft die notwendigen Arbeiten selbst durchzuführen (vgl. §§ 536 a Abs. 2, 637 BGB; § 887 ZPO), zumal wenn wegen der hartnäckigen Verweigerung der übrigen Wohnungseigentümer eine zügige und sachgerechte Umsetzung der erforderlichen Maßnahme andernfalls nicht erwartet werden kann (vgl. Suilmann in Jennißen, 6. Aufl., § 21 Rz. 152).

Einer solchen weitgehenden Ermächtigung bedarf es im Streitfall indes nicht, nachdem die im Termin zur mündlichen Verhandlung anwaltlich vertretenen Parteien zu erkennen gegeben haben, dass diese an der Umsetzung der durch die Kammer getroffenen Anordnungen einvernehmlich mitwirken werden. Vor diesem Hintergrund muss auch nicht die in der mündlichen Verhandlung erörterte Frage beantwortet werden, ob die Kl. ggf. im Vollstreckungsverfahren (§ 887 ZPO) noch eine Ermächtigung zur Ersatzvornahme erreichen können.

b) Die getroffenen Anordnungen beruhen auch insoweit auf § 21 Abs. 8 WEG, soweit sie sich unmittelbar an den Verwalter richten. Insoweit ist es unerheblich, dass dieser nicht selbst Partei des Rechtsstreits ist. Es genügt, dass er nach Maßgabe des § 48 Abs. 1 WEG zum Rechtsstreit beigeladen worden ist. Die Beiladung eines Verwalters zu einem gerichtlichen Verfahren trägt seinen Funktionen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechnung. Er ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung der Beschlüsse der Gemeinschaft verpflichtet und hat die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten. Seine Beiladung und die in § 48 Abs. 3 WEG als Folge der Beiladung angeordnete Rechtskrafterstreckung bekräftigt seine Bindung an die Beschlussfassung der Gemeinschaft bzw. stellt sicher, dass eine gerichtliche Entscheidung und der in ihr festgestellte Anspruch eines Wohnungseigentümers auch von ihm zu beachten ist. Die Beiladung des Verwalters berücksichtigt somit, dass er weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und Vollzugsorgan der Gemeinschaft hinsichtlich der von dieser beschlossenen Maßnahmen ist (zum Vorstehenden: Suilmann in Jennißen, 6. Aufl. 2019, § 48 Rz. 16). Soweit ein die Wohnungseigentümer bindendes Urteil reicht, ersetzt dieses nach dem Willen des Gesetzgebers zugleich die erforderliche Weisung der Gemeinschaft an den Verwalter (BT-Drucks. 16/887, 40). Dies gilt auch für die hier getroffenen Anordnungen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 49 Abs. 1 WEG. Sie berücksichtigt, dass durch die Verbindung der Klageanträge - die Beschlussmängelklage einerseits und die Beschlussersetzungsklage andererseits - keine Erhöhung des Gebührenstreitwerts eingetreten ist; dieser bewegt sich für beide Instanzen in der Wertstufe von 16.000 bis 19.000 €. Zudem trägt sie der Anordnung in § 49 Abs. 1 WEG Rechnung, wonach die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden können. Billigem Ermessen entspricht es, die Prozesskosten zum großen Teil den Bekl. aufzuerlegen, da die Kl. das mit der Klage verfolgte maßgebliche Ziel - die Ausführung der von ihnen für notwendig gehaltenen Instandsetzungsmaßnahme - im Wesentlichen erreicht haben. Den Kl. sind aber ebenfalls - wenn auch nur in geringfügigem Umfang - Kosten aufzuerlegen, da sie mit ihrem Antrag auf Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses unterlegen sind und sie zudem einen Teil ihrer Klageanträge im Berufungsverfahren nicht weiter verfolgt haben.

Billigem Ermessen entspricht es ferner, der Bekl. zu 3) keine Kosten aufzuerlegen, da sie den Klageantrag anerkannt hat. Dabei ist es im Rahmen der nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung unerheblich, dass ihr Anerkenntnis wirkungslos geblieben ist, denn unabhängig davon kann ihr Prozessverhalten im Rahmen einer nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung zu ihren Gunsten Berücksichtigung finden. Dies ist auch deshalb gerechtfertigt, weil die Bekl. zu 3) ausweislich des Versammlungsprotokolls den in der Versammlung am 22.6.2017 zur Abstimmung gestellten Anträgen zugestimmt hat und damit selbst keinen Anlass zur Klage gegeben hat. Die Kostenentscheidung berücksichtigt aber zugleich, dass die Bekl. zu 3) im ersten Rechtszug anwaltlich nicht vertreten und ihre anwaltliche Vertretung im zweiten Rechtszug - wegen des bereits erstinstanzlich erklärten Anerkenntnisses - nicht erforderlich war. Daher sind die ihr entstandenen außergerichtlichen Kosten weder von den Kl. noch von den übrigen Bekl. zu erstatten.

Keine Revision zugelassen.

Verlangt der Anfechtungskläger die Zustimmung zu einem abgelehnten Beschlussantrag, richtet sich sein Begehren regelmäßig auch auf eine gerichtliche Beschlussersetzung.

Die Parteien bilden eine WEG. Die Kläger möchten, dass die zu ihrem Sondereigentum gehörende Fensterfront und die ihrer Wohnung vorgelagerte Dachterrasse instand gesetzt wird. Die Eigentümerversammlung lehnte am 22. Juni 2017 einen entsprechenden Beschlussantrag auf sofortige Sanierung der beschädigten Bauteile mehrheitlich ab. Die Kläger betreiben die Ungültigerklärung dieses Beschlusses und wollen erreichen, dass der abgelehnte Beschlussantrag gerichtlich in Geltung gesetzt wird. Nach einem vom AG eingeholten Sachverständigengutachten zeigen sowohl die Fensterfronten als auch die Holzschwellen starke Nässeschäden auf. Das AG hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen und dazu ausgeführt, den Klägern stehe ein Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zu dem in der Versammlung zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht zu, weil dieser in Teilen zu unbestimmt und auch ein unverzüglicher Austausch der beschädigten Bauteile gerade nicht erforderlich sei. Hiergegen die Berufung der Kläger.

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Zwar können die Kläger nicht verlangen, dass der von ihnen zur Abstimmung gestellte Beschlussantrag nachträglich durch das Gericht in Geltung gesetzt wird. Das AG hat es jedoch versäumt, die zur Behebung des Instandsetzungsbedarfs erforderlichen Maßnahmen selbst im Wege einer gerichtlichen Beschlussersetzung anzuordnen. Die Entscheidungskompetenz des angerufenen Gerichts beschränkt sich im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG nicht darauf, die Beklagten entweder zur Zustimmung eines im Klageantrag formulierten Beschlussantrag zu verurteilen oder die Klage abzuweisen. Vielmehr ist das Gericht auch ermächtigt, abweichend vom Wortlaut des Klageantrags diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die zur Behebung eines etwaigen Sanierungsbedarfs nach billigem Ermessen erforderlich sind. Im Rahmen ihres Gestaltungsspielraums sind die Wohnungseigentümer berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen auch zurückzustellen. Nur wenn die sofortige Instandsetzung dringend erforderlich ist, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer Anspruch auf Durchführung, wobei dann auch kein Raum vorhanden ist, etwaige finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Dann ist auch eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Unerheblich ist es insoweit, dass der Sachverständige einen absolut unverzüglichen Austausch für nicht angezeigt gehalten hat. Für das Gericht genügt indessen seine Feststellung, dass die betroffenen Elemente durch Nässeeinfluss weitere schadhafte Zerstörungen erleiden werden. Hieraus ergibt sich unmittelbar ein sofortiger, nicht weiter aufschiebbarer Handlungsbedarf. Demgemäß hat das LG die erforderlichen Maßnahmen zur Sanierung der schadhaften Baustelle angeordnet. Diese beruhen auch insoweit auf § 21 Abs. 8 WEG, als sie sich unmittelbar an den Verwalter richten, auch wenn dieser nicht selbst Partei des Rechtsstreits ist. Es genügt nämlich seine Beiladung, die sicherstellt, dass eine gerichtliche Entscheidung und der in ihr festgestellte Anspruch eines Wohnungseigentümers auch von ihm zu beachten ist.

Die Entscheidung ist wegweisend für die Sanierungsfälle, in denen es zweifelhaft ist, ob die geforderten Instandsetzungsmaßnahmen dringend sind oder noch einen zeitlichen Aufschub erlauben (wobei auch die Dauer des Gerichtsverfahrens die Notwendigkeit dringlicher erscheinen lassen könnte). Die Verurteilung durch das Gericht im Sinne einer Ingangsetzung der Instandsetzungsmaßnahmen kann auch dann ausreichend sein, wenn eine sofortige Lösung nicht zwingend erforderlich ist. Wichtig ist außerdem, dass auch bei einer Beschlussmängelklage von Amts wegen vom Gericht zu prüfen ist, ob eine geminderte Beschlussersetzung durch das Gericht bei mangelnder Dringlichkeit von Maßnahmen erforderlich ist. Eine Spezialität liegt im vorliegenden Fall auch darin, dass einer der Wohnungseigentümer auf der Beklagtenseite den Klageanspruch anerkannt hat. Das ist allerdings prozessual unwirksam, weil die beklagten Wohnungseigentümer den Klageanspruch nur in ihrer Gesamtheit anerkennen können. Gleichwohl konnte dies zugunsten dieses Beklagten zumindest bei der Kostenentscheidung berücksichtigt werden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert