Entschädigungspflicht der Behörde nach zwangsweiser Wohnungseinweisung

Entschädigungspflicht der Behörde nach zwangsweiser Wohnungseinweisung; Obdachlose; Schäden

1. Zum (hier: vom Tatrichter verneinten) "unmittelbaren Zusammenhang" zwischen der Einweisung eines bisherigen Mieters in die von ihm genutzte Wohnung und von diesem in der Wohnung angerichteten Schäden (im Anschluß an BGHZ 131, 163).

2. Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer keine Rechtsbeziehung der Art, daß die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als ihres Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet.

I. 1 Der Kl. hatte seine Eigentumswohnung an die Eheleute D. mit mehreren Kindern vermietet, jedoch Anfang August 2001 wegen Zahlungsrückständen der Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt. Daraufhin wies das Ordnungsamt der beklagten Stadt mit Verfügung vom 29. August 2001 im Einvernehmen mit dem Kl. - unter Festsetzung einer vom Ordnungsamt zu tragenden monatlichen Nutzungsvergütung - die Mieter zur Abwendung einer Obdachlosigkeit in ihre bisherige Wohnung ein. Die bis zum 30. November 2001 befristete Einweisung verlängerte die Bekl. durch Bescheid vom 28. November 2001 bis zum 30. Juni 2002 und mit Verfügung vom 27. Juni 2002 nochmals über diesen Zeitpunkt hinaus. Anfang September 2002 zogen die Eheleute D. aus der Wohnung aus.

2 Der Kl. verlangt von der Bekl. eine Entschädigung für die Schäden, die die früheren Mieter nach ihrer Einweisung durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung und bei ihrem Auszug angerichtet hätten. Er hat außerdem die Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz desjenigen Schadens begehrt, der ihm dadurch entstanden sei, daß ein von ihm mit einem Dritten am 15. Juli 2002 - zu einem erhöhten Mietzins - abgeschlossener Mietvertrag über die Wohnung wegen der (nochmaligen) Einweisung der Eheleute D. nicht habe vollzogen werden können. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

3 II. Die gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Berufungsgerichts gerichtete Beschwerde des Kl. hat keinen Erfolg. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

4 1. Wird, wie im Falle der Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung, zur Abwehr einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ein Nichtstörer durch die Ordnungsbehörde in Anspruch genommen (in Schleswig-Holstein: nach § 220 des Landesverwaltungsgesetzes - LVwG), so kann der in Anspruch Genommene Entschädigung für den ihm hierdurch entstandenen Schaden verlangen. Für entgangenen Gewinn, der über den Ausfall des gewöhnlichen Verdienstes oder Nutzungsentgelts hinausgeht, und "für Vermögensnachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der zu entschädigenden Maßnahme stehen", ist jedoch nach § 223 Abs. 1 Satz 2 LVwG eine Entschädigung nur zu leisten, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheint.

5 a) Zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 40 Abs. 1 Satz 2 des Nordrhein-Westfälischen Ordnungsbehördengesetzes hat der Senat (BGHZ 131, 163, 166 ff.) ausgesprochen: Der Begriff der "Unmittelbarkeit" hat bei der Bemessung des Umfangs der geschuldeten Entschädigung eine ähnliche Abgrenzungsfunktion für die Zurechnung wie das Erfordernis der Unmittelbarkeit der behördlichen Einwirkungen auf eine Rechtsposition des Betroffenen, wenn es um die Haftung aus enteignendem oder aus enteignungsgleichem Eingriff oder wegen einer rechtswidrigen ordnungsbehördlichen Maßnahme geht. In diesem Zusammenhang wird das Kriterium der Unmittelbarkeit nicht in einem formalen Sinne verstanden, sondern es betrifft die Zurechenbarkeit der hoheitlichen Maßnahme; nötig ist ein innerer Zusammenhang mit dieser Maßnahme, d. h. es muß sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist. In diesem Sinne ist das Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit ein Kriterium für die wertende Zurechnung der Schadensfolge nach Verantwortlichkeiten und Risikosphären.

6 In diesem Urteil (BGH aaO. S. 167 f.) hat der Senat weiter ausgesprochen, bei der Einweisung eines bisherigen Mieters sei das Verhältnis zwischen diesem und dem Eigentümer typischerweise dadurch gekennzeichnet, daß der bisherige Mieter und Eingewiesene sich als zahlungsunfähig oder -unwillig erwiesen, der Eigentümer deshalb das Mietverhältnis gekündigt, einen Räumungstitel erwirkt, anschließend die Vollstreckung der Räumung in die Wege geleitet habe und erst durch die im letzten Augenblick ergangene Einweisungsverfügung der Ordnungsbehörde daran gehindert worden sei, die Wohnung frei zu bekommen und den bisherigen Mieter "loszuwerden". Es liege auf der Hand, daß derartige Abläufe zu erheblichen Spannungen im Verhältnis (bisheriger) Vermieter/Mieter führten und daß sich mit solchen Spannungen - vor dem Hintergrund des zwischen den bisherigen Mietparteien nunmehr bestehenden vertragslosen Zustandes - situationsbedingt das Risiko eines unsachgemäßen Gebrauchs bis hin zur mutwilligen Beschädigung der Wohnung verbinde. Im Ergebnis ist der Bundesgerichtshof in dem dortigen Fall davon ausgegangen, daß sich mit den an der Wohnung angerichteten Schäden besondere, durch die behördliche Einweisung begründete Gefahren ausgewirkt hätten und die Schäden bei wertender Beurteilung unmittelbare Folgen der Einweisungsmaßnahme der Behörde seien.

7 b) Wenn demgegenüber das Berufungsgericht im Streitfall unter Feststellung eines von der erwähnten typischen Fallgestaltung abweichenden Sachverhalts - wonach bei Erlaß der Einweisungsverfügung zwar eine Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen war, jedoch weder ein Räumungsprozeß stattgefunden hatte noch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Gang gesetzt worden waren und weitere Umstände dafür sprachen, daß das Verhältnis zwischen dem Kl. und den Eheleuten D. insgesamt "in Ordnung" war - in einer sich von BGHZ 131, 163 abgrenzenden wertenden Beurteilung die "Unmittelbarkeit" der nach dem Klägervortrag von den Eingewiesenen angerichteten Schäden verneint hat, so bewegt sich dies in dem dem Tatrichter grundsätzlich gegebenen Beurteilungsspielraum. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde dies angreift, versucht sie vergeblich, einen Revisionszulassungsgrund darzulegen. Ein Anlaß, in diesem Zusammenhang über die genannte BGH-Entscheidung hinaus weitere allgemeine Leitlinien für die Beurteilung aufzustellen, besteht nicht.

8 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde führt als klärungsbedürftige Grundsatzfrage an, ob es im vorliegenden Zusammenhang neben dem Entschädigungsanspruch des Nichtstörers (§§ 221, 223 LVwG) noch eine weitere Anspruchsgrundlage für den von der Wohnungseinweisung betroffenen Eigentümer gibt, nämlich eine schuldrechtliche oder schuldrechtsähnliche Sonderbeziehung zwischen der Bekl. (Einweisungsbehörde) und dem Kl. (Eigentümer) unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 278 BGB (Einstandspflicht der Einweisungsbehörde für das Verschulden der Eingewiesenen). Auch hieraus ergibt sich kein Revisionszulassungsgrund. Der Senat hat die von der Nichtzulassungsbeschwerde aufgeworfene Frage zwar in BGHZ 131, 163, 165 ausdrücklich offengelassen, sie ist indessen - und zwar auch und gerade im Hinblick auf die aus diesem Urteil folgende Reichweite des polizeirechtlichen Entschädigungsanspruchs des in Anspruch genommenen Nichtstörers - (eindeutig) zu verneinen. Da im übrigen die Nichtzulassungsbeschwerde selbst keine in diese Richtung gehenden Stimmen zu benennen vermag und auch keine durchgreifenden Argumente für eine solche Ansicht anführt, fehlt es insgesamt an einer - weiteren - Klärungsbedürftigkeit.

9 Zwar besteht aufgrund der zwangsweisen Heranziehung des Eigentümers eine polizeirechtliche Sonderbeziehung zwischen Einweisungsbehörde und Eigentümer, die man als verwaltungsrechtliches Schuldverhältnis bezeichnen kann (März JR 1998, 111, 113; vgl. Senat, BGHZ 130, 332, 337: "Eine Art öffentlich-rechtliches Verwahrungsverhältnis zwischen der Behörde und dem Eigentümer"). Dies führt insbesondere dazu, daß, falls der Obdachlose nach Ablauf der Einweisungsfrist sich weigerte auszuziehen, die Einweisungsbehörde gegenüber dem Eigentümer verpflichtet ist, die Wohnung frei zu machen (BGHZ 130, 332, 334 ff.). Diese Sonderbeziehung kann auch sonst gewisse Obhutspflichten der Behörde in bezug auf die in Anspruch genommene Wohnung begründen. Keineswegs beinhaltet sie aber die allgemeine Verpflichtung der Ordnungsbehörde zu einer ordnungsgemäßen Nutzung, vergleichbar der Pflicht zum "vertragsgemäßen Gebrauch", wie sie den Mieter beim Mietvertrag trifft. Diese Verpflichtung des Mieters korrespondiert damit, daß ihm vom Vermieter der Gebrauch der vermieteten Sache gewährt wird; aus diesem Zusammenhang ist auch folgerichtig, daß der Mieter für den Fall, daß er den ihm gebührenden Gebrauch der Mietsache einem Dritten überläßt, dem Vermieter gegenüber für den Dritten haftet (vgl. § 540 Abs. 2 BGB). So liegt der Fall bei der Inanspruchnahme einer Wohnung durch die Behörde zwecks Einweisung eines Obdachlosen nicht. Die Behörde erhält hierdurch nicht das Recht, über die Wohnung wie ein Nutzungsberechtigter zu verfügen; die Nutzung der Wohnung durch die von der Behörde eingewiesenen Personen ist auch nicht gleichzeitig Nutzung der Räume durch die Behörde (vgl. aber OVG Münster NVwZ 1991, 905, 906). Die Obdachlosenbehörde beansprucht nicht den Gebrauch für sich und trifft in tatsächlicher Hinsicht auch keine Anstalten zum eigenen Gebrauch oder zum Gebrauch durch einen anderen in ihrem eigenen Interesse. Mithin gibt sie auch nicht etwa den Gebrauch der Wohnung, statt sie selbst zu nutzen, an den Obdachlosen weiter, sie "überläßt" also nicht dem Obdachlosen den Gebrauch in einer einem Untermietverhältnis vergleichbaren Weise. Vielmehr disponiert sie über die Wohnung lediglich dahin, daß sie den Obdachlosen in die Wohnung einweist, d. h. ihm die Wohnung zum Wohnen zur Verfügung stellt und sie dem Eigentümer gegenüber mit der Anordnung, den Eingewiesenen wohnen zu lassen, beschlagnahmt. Diese Disposition der Ordnungsbehörde erschöpft sich also darin, daß sie dem Obdachlosen bzw. dem, dem die Obdachlosigkeit droht, das (Weiter-) Wohnen ermöglicht. Das ist kein (eigener) Gebrauch der Wohnräume, der als Kehrseite eine Verpflichtung der Behörde zum "sachgerechten Gebrauch" hätte. Daher kommt auch keine Schadensersatzpflicht der Obdachlosenbehörde für "Exzeßschäden", die auf ein schuldhaftes oder sogar mutwilliges Verhalten des Eingewiesenen zurückgehen, unter Einbeziehung des Rechtsgedankens des § 278 BGB in Betracht.

Die einen Obdachlosen in eine Mietwohnung einweisende Behörde muß für die Miete aufkommen. Für von dem Obdachlosen angerichtete Schäden in der Wohnung haftet sie nur, wenn ein "unmittelbarer Zusammenhang" zwischen Einweisung des bisherigen Mieters und die von diesem in der Wohnung angerichteten Schäden besteht.

Der Vermieter hatte seine Eigentumswohnung an Eheleute mit mehreren Kindern vermietet, die in Zahlungsrückstand kamen, und denen dann fristlos gekündigt wurde. Daraufhin wies das Ordnungsamt (Stadt in Schleswig-Holstein) unter Festsetzung einer vom Ordnungsamt zu tragenden monatlichen Nutzungsvergütung die bisherigen Mieter zur Abwendung einer Obdachlosigkeit in ihre bisherige Wohnung ein. Diese richteten nach ihrer Einweisung durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung Schäden an. Der Vermieter verlangte von dem Ordnungsamt deswegen Schadensersatz und die Feststellung der Verpflichtung des Ordnungsamtes zum Ersatz entgangenen Gewinns, weil die Wohnung zu einem höheren Mietzins hätte vermietet werden können. Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab, die Revision wurde nicht zugelassen, was zur Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH führte. Diese Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Der BGH verwies auf die gesetzliche Regelung, daß der Vermieter zwar die Nutzungsentschädigung verlangen könne. Für entgangenen Gewinn, der über den Ausfall des gewöhnlichen Verdienstes oder Nutzungsentgeltes hinausgehe, und "für Vermögensnachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der zu entschädigenden Maßnahme stehen", sei jedoch Entschädigung nur zu leisten, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheine. Die Frage der "Unmittelbarkeit" habe der Tatrichter zu beurteilen. Nötig sei ein innerer Zusammenhang mit der Maßnahme, d. h. es müsse sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt sei. In diesem Zusammenhang verweist der BGH auf sein Urteil vom 9. November 1995 - III ZR 226/94 - (NJW 1996, 315; ZMR 1996, 128, GE 1996, 1028), in dem Ersatz zugesprochen worden sei, weil im Verhältnis Vermieter/bisheriger Mieter eine Spannungssituation vorgelegen habe. Dort habe situationsbedingt das Risiko eines unsachgemäßen Gebrauchs bis hin zur mutwilligen Beschädigung der Wohnung vorgelegen. Im vorliegenden Fall sei jedoch eine derartige Spannungssituation nicht zu erkennen, so daß der Tatrichter in dem ihm zustehenden Beurteilungsspielraum zu Recht von einer mangelnden Unmittelbarkeit ausgegangen sei. Im übrigen bestünde zwar aufgrund der zwangweisen Heranziehung des Eigentümers eine polizeirechtliche Sonderbeziehung im Sinne eines verwaltungsrechtlichen Schuldverhältnisses. Diese beinhalte aber nicht die allgemeine Verpflichtung der Ordnungsbehörde zu einer ordnungsgemäßen Nutzung, vergleichbar der Pflicht zum "vertragsgemäßen Gebrauch", wie sie den Mieter beim Mietvertrag treffe. Die Einbeziehung des Rechtsgedankens des § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen) komme nicht in Betracht.

Die Polizeigesetze der Länder enthalten gleichartige Vorschriften, wie sie sich im Landesverwaltungsgesetz Schleswig-Holstein befinden. Einstiegsnormen für Berlin sind die §§ 16, 17, 59 und 60 des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes - ASOG Bln. Auch hier hat die Ordnungsbehörde die Möglichkeit, den bisherigen Mieter zwangsweise in seine bisherige Wohnung einzuweisen. Entschädigung ist dann in einem angemessenen Ausgleich zu gewähren. Der Ausgleich wird in Geld gewährt (§ 60 Abs. 3 Satz 1 ASOG Bln). Für entgangenen Gewinn und für Nachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Maßnahme der Ordnungsbehörde stehen, ist aber ein Ausgleich nur zu gewähren, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheint. Hier ist die Regelung wortgleich mit § 223 Abs. 1 Schl.

H. LVwG. Die im Rahmen eines Beurteilungsspielraumes ergangene Entscheidung des Instanzgerichtes (Tatrichter) aus Schleswig-Holstein, der unmittelbare Zusammenhang zwischen Einweisung und Schaden i. S. d. § 223 Abs. 1 Schl.

H. LVwG (§ 60 ASOG Bln) sei nicht gegeben, ist im Licht der Entscheidung des BGH vom 9. November 1995 - III ZR 226/94 - (NJW 1996, 315 ff.) wenig überzeugend, wird aber vom BGH wegen des Beurteilungsspielraumes des Tatrichters "gehalten". Auszugehen ist zwar davon, daß der Begriff der "Unmittelbarkeit" bei der Bemessung des Umfangs der geschuldeten Entschädigung eine ähnliche Abgrenzungsfunktion für das Erfordernis der Unmittelbarkeit der behördlichen Einwirkungen auf eine Rechtsposition des Betroffenen hat, wenn es um die Haftung aus enteignendem oder aus enteignungsgleichem Eingriff oder wegen einer rechtswidrigen ordnungsbehördlichen Maßnahme geht. Es kommt also nicht auf den bloßen Kausalzusammenhang an, sondern auf die Zurechenbarkeit der hoheitlichen Maßnahmen. Notwendig ist ein innerer Zusammenhang mit der Maßnahme, es muß sich eine besondere Gefahr verwirklichen, die bereits in der hoheitlichen Maßnahme selbst angelegt ist. In diesem Sinn ist das Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit ein Kriterium für die wertende Zurechnung der Schadensfolge nach Verantwortlichkeiten und Risikosphären (so der BGH). In dem Fall aus 1996 meinte der BGH, es könne sich zwar auch bei einem "normalen Mietverhältnis" im Einzelfall ergeben, daß der Vermieter auf Schäden mangels Realisierbarkeit eines Schadenersatzanspruches gegen den Mieter "sitzen" bleibt. Eine solche Gefahr sei aber beim Mietvertrag nicht in der besonderen Weise angelegt wie bei der - schon in ihrem Ursprung aus einer Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des bisherigen Mieters herrührenden - (Wieder-) Einweisung. Bei dem "normalen" Mietvertrag könne sich der Vermieter gegen das Risiko mangelnder Zahlungsunfähigkeit - oder Bereitschaft - des Mieters jedenfalls in einem gewissen Umfang durch das Aushandeln einer Kaution absichern. In jenem Fall hatte der BGH wegen dieser Situation das Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit bejaht. Vorliegend sei das Spannungsverhältnis zwischen Vermieter und ehemaligem Mieter nicht in dieser Weise belastet gewesen. Es habe zwar eine Kündigung vorgelegen, jedoch habe weder ein Räumungsprozeß stattgefunden, noch seien Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Gang gesetzt worden. Das Verhältnis sei demnach insgesamt "in Ordnung" gewesen. Hier setzt nun die Kritik an der Entscheidung des BGH an. Denn die Beurteilung des "Tatrichters" entspricht nicht der Entscheidung des BGH aus 1996, in der ganz allgemein das Spannungsverhältnis zwischen Vermieter und ehemaligem Mieter nach einer hoheitlichen Besitzeinweisung abgestellt hat und nicht noch im einzelnen darauf eingegangen ist, ob und inwieweit die Spannungen mehr oder weniger belastend sind. Für die Praxis bedeutet das, daß in einem derartigen Fall der Vermieter schon in einem Rechtstreit in der Instanz, also bei dem "Tatrichter", das Spannungsverhältnis im einzelnen konkretisieren muß, um Tatsachen aufzuzeigen, die für die "Unmittelbarkeit" im Sinne des Gesetzes sprechen.