entschädigungslose Enteignung

entschädigungslose Enteignung; diskriminierende Entschädigung; Überschuldung; nicht kostendeckende MIeten; Miterben

1. Eine Enteignung ist nicht deshalb entschädigungslos, weil die Entschädigung nicht ausgezahlt, sondern mit Grundstücksbelastungen verrechnet worden ist.

2. Soweit für Eigentümer aus "kapitalistischen Staaten" Sonderregelungen zur Entschädigungshöhe bestanden, waren diese nicht immer diskriminierend.

3. Eine Überschuldung nach § 1 Abs. 2 VermG kann nur festgestellt werden, wenn die staatlich festgesetzten Niedrigmieten die einzige Ursache für die Überschuldung waren.

4. Zur Rechtsstellung einzelner Miterben.

Die Antragsteller wenden sich gegen die Vollziehbarkeit des Bescheides vom 2. November 1992, in dem der Antragsgegner feststellt, daß die Veräußerung der Grundstücke in Berlin an die Beigeladenen für einen besonderen Investitionszweck erfolgt.

Die Beigeladene beabsichtigt, auf den Grundstücken ca. 423 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von rund 2.977 qm im sozialen Wohnungsbau sowie Gewerbeflächen mit einem Investitionsvolumen von insgesamt mindestens 20,6 Mio. DM zu errichten.

Das Grundstück wurde 1984 nach § 14 des Aufbaugesetzes enteignet, die Inanspruchnahme erfolgte zur Einrichtung eines Technikhofes. Eine Entschädigung in Höhe von 56.840 M/DDR wurde festgesetzt und mit den bestehenden Grundstücksbelastungen verrechnet.

Der Antrag hat keinen Erfolg.

Die (übrigen) Antragsteller werden von dem Investitionsvorrangbescheid ebenfalls nicht in ihren Rechten verletzt, weil sie offensichtlich nicht Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG sind. Berechtigte im Sinne der Vorschrift sind u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen gemäß § 1 VermG betroffen sind, sowie ihre Rechtsnachfolger. Zwar haben die Antragsteller ihre Erbenstellung durch Vorlage von Erbscheinen glaubhaft gemacht. Die Enteignung des Grundstücks fällt jedoch nicht unter die Tatbestände des § 1 VermG. Nach den hier in Betracht kommenden Bestimmungen des § 1 Abs. 1 a und b und Abs. 2 VermG muß der Vermögenswert entweder entschädigungslos enteignet und in Volkseigentum überführt, § 1 Abs. 1 a VermG, gegen eine geringere Entschädigung enteignet, als sie Bürgern der früheren DDR zustand, § 1 Abs. 1 b VermG, oder - im Falle bebauter Grundstücke und Gebäude - nach einer aufgrund nicht kostendeckender Mieten eingetretenen Überschuldung durch Enteignung in Volkseigentum übernommen worden sein, § 1 Abs. 2 VermG.

Die Enteignung erfolgte hier nicht entschädigungslos im Sinne des § 1 Abs. 1 a VermG. Bei der Enteignung des Grundstücks wurde eine Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz vom 25. April 1960 (GBl. I S. 257) festgesetzt. Die Enteignung ist nicht etwa als entschädigungslos anzusehen, weil die Entschädigung mit den Grundstücksbelastungen verrechnet wurde. Wenn mit der vorgenommenen Verrechnung eine Entlassung aus der Verbindlichkeit gegeben war, ist von einer tatsächlichen Entschädigungsleistung auszugehen (vgl. Beschluß der Kammer vom 25. Juni 1992 - VG 25 A 593.91 - und vom 13. Januar 1992 - VG 25 A 639.92 -). Hier bestehen keine Anhaltspunkte, daß die Verrechnung etwa nicht zur Tilgung der Verbindlichkeiten geführt hat.

Die gewährte Entschädigung war auch nicht geringer, als sie Bürgern der ehemaligen DDR zustand (§ 1 Abs. 1 b VermG). Zwar erfolgte die Enteignung und Festsetzung der Entschädigung nach dem (unveröffentlichten) Beschluß des Ministerrates der Deutschen Demokratischen Republik über die Anwendung der Preisbestimmungen im Grundstücksverkehr der DDR vom 28. Juli 1977 (abgedruckt bei Fieberg/Reichenbach, Enteignung und offene Vermögensfragen in der ehemaligen DDR, Bd. II, 2. Aufl., 1992, 3.18.6). Dieser Beschluß war jedoch nicht in allen Bereichen diskriminierend. Soweit für Grundstückseigentümer aus kapitalistischen Staaten in Nr. 4 des Beschlusses angeordnet wurde, daß die Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 (abgedruckt bei Fieberg/Reichenbach, a. a. O., 3.18.3) nicht mehr anzuwenden sei, sondern stattdessen gemäß Ziffer 2.1.1 und Anlage 2 des Beschlusses zu verfahren sei, ist zu bemerken, daß Ziffer 2.1 ausdrücklich zu einer generellen Herabsetzung der Preise für Grund und Boden, d. h. auch für DDR-Eigentümer, führte. Es wird darin aufgeführt, daß auch gegenüber Bürgern der DDR und anderer sozialistischer Staaten eine Reduzierung der Bodenpreise für vertretbar gehalten werde, da die betreffenden Grundstücke - geräumte Trümmergrundstücke und Miethäuser - nicht der Befriedigung der Wohn- und Erholungsbedürfnisse der Bürger dienten und nicht aus Arbeitseinkommen finanziert worden seien. Nur in einzelnen sozialen Härtefällen könnten danach zugunsten von DDR-Bürgern Ausnahmen bis zur Höhe der zur Zeit des Beschlußerlasses geltenden Bodenpreise gemacht werden. Diese Härtefallregelung führt jedoch nicht dazu, daß die im Grundsatz für alle geltende Herabsetzung der Bodenpreise als diskriminierend gegenüber Westeigentümern einzuordnen ist. Im Gegensatz hierzu sehen die Bestimmungen der Nr. 2.3. und der Anlage 2 zum Ministerratsbe-schluß ausdrücklich vor, daß gegenüber Eigentümern mit Wohnsitz in kapitalistischen Staaten bei der Wertermittlung von Mietwohngrundstücken der Ertragswert zugrunde zu legen sei, um den Grundstückswert niedrig zu halten, während gegenüber entschädigungsberechtigten Bürgern der DDR weiterhin der Sachwert in die Berechnung einzubeziehen sei. Diese Bestimmung ist hier aber nicht angewendet worden. Die Berechnung der Entschädigung ist gerade nicht auf der Basis des Ertragswertes, sondern - aus dem Feststellungsbescheid ersichtlich - auf der Grundlage des Bodenpreises erfolgt (was zutreffend erscheint, da die aufstehenden Garagen nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers standen, sondern gesondert entschädigt wurden).

Schließlich erfolgte die Enteignung nicht aufgrund eingetretener Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten. Zwar waren die Grundstücksbelastungen mit 411.322,46 Mark/DDR erheblich höher als der für die Entschädigung zugrunde gelegte Wert und auch als der Einheitswert von 1935 mit 201.000 Mark/DDR. Es kann dahinstehen, ob § 1 Abs. 2 VermG einen Zusammenhang zwischen der Überschuldung und dem Eigentumsverlust voraussetzt (dafür: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, VermG, § 1 Rdnr. 60; Die Überschuldung muß Anlaß für die Enteignung gewesen sein; dagegen: Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, 100 B, § 1 VermG Rdnr. 91: Kausalität zwischen Überschuldung und Enteignung ist nicht erforderlich). Dieser Zusammenhang bestand immer dann, wenn für den Eigentümer ein Festhalten an seiner Eigentümerposition bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung nicht mehr zumutbar war (vgl. BT-Drs. 11/7831, S. 2 f.; BVerwG, Beschluß vom 1. April 1993 - BVerwG 7 B 186/92 -; vgl. auch Ziff. 4 der "Gemeinsamen Erklärung der Regierungen der Bundesrepublik und der DDR zur Regelung offener Vermögensfragen" vom 15. Juni 1990: Übernahme in Volkseigentum aufgrund ökonomischen Zwangs). Ein Zusammenhang zwischen Enteignung und Überschuldung lag dann vor, wenn die Enteignung erfolgte, weil der Eigentümer infolge der Überschuldung nicht mehr zu notwendigen Instandsetzungen imstande war, was namentlich bei Enteignungen nach § 14 Aufbaugesetz in Verbindung mit §§ 3 und 4 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBl. II S. 641) bzw. später gemäß §§ 15, 16 des Gesetzes über die Bereitstellung von Grundstücken für Baumaßnahmen vom 17. Juni 1984 - Baulandgesetz - (GBl. I S. 201) der Fall war (vgl. Wasmuth, a. a. O., Rdnr. 71).

Jedenfalls muß die Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten eingetreten sein. Die am Mietertrag orientierte Rentabilitätsbetrachtung muß zu einer die Übrschuldungsgrenze erreichenden Unterdeckung geführt haben (Fieberg/Reichenbach, VermG, § 1 Rdnr. 61). Die staatlich festgesetzten niedrigen Mieten müssen die einzige Ursache für die Überschuldung darstellen. Ruhten noch andere Belastungen auf dem Grundstück, kommt es darauf an, ob die Überschuldung schon wegen der nicht kostendeckenden Mieten unabhängig von weiteren Verbindlichkeiten bestand (Wasmuth, a. a. O., § 1 Rdnr. 98; Bezirksgericht Potsdam, Beschluß vom 18. März 1992, VIZ 1992, 325). Im vorliegenden Fall beruhten die zur Überschuldung führenden Grundstücksbelastungen zum größten Teil auf Krediten, die lange vor der Übernahme des Grundstücks in staatliche Verwaltung im Jahre 1952 aufgenommen worden waren, sowie den aufgelaufenen Zinsen. Die Aufbauhypothek von 1958 hätte allein auch einschließlich der bis 1984 angefallenen Zinsen nicht zur Überschuldung geführt. Vorliegend konnten Instandsetzungsaufwendungen in nennenswerter Höhe auch nicht entstehen, da den Garagennutzern nur der Boden vermietet wurde. Der Verwalter erwirtschaftete aus dem Grundstück einen - wenn auch geringen - Überschuß.

Da die Antragsteller offensichtlich nicht berechtigt im Sinne des § 2 VermG sind, kommt es auf die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides nicht mehr an, da dieser sie jedenfalls nicht in ihren Rechten verletzt.

Nur ergänzend wird ausgeführt, daß gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides erhebliche Bedenken bestehen. Zum einen entspricht die im Bescheid bezeichnete Vertragsstrafenregelung (§ 8 Abs. 2 InVorG) nicht den gesetzlichen Vorgaben, da der Fall des wesentlichen Abweichens vom Vorhaben bei Zustimmung des Verkäufers sanktionslos sein soll. Auch die Erwägung, dem Anmeldevorhaben könne kein Vorrang eingeräumt werden, da die übrigen Anmelder ihm nicht zugestimmt hätten, wäre im Falle der Berechtigung der Antragsteller fehlerhaft gewesen.

Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes ist nämlich gemäß § 2 Abs. 1 VermG jeder Miterbe als Rechtsnachfolger des Erblassers, ohne daß es auf die Höhe des Erbteils ankäme (VG Meiningen, Urteil vom 17. Dezember 1992, ZOV 1993, 129, 130). Daher kann jeder Miterbe Rechte aus dem Vermögensgesetz einzeln geltend machen. Dies ergibt sich auch im Umkehrschluß aus der Bestimmung des § 8 Abs. 2 VermG, wonach das Wahlrecht zwischen Rückübertragung und Entschädigung von einer Personenmehrheit nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann (Kreisgericht Dresden, 2. Kammer für Verwaltungssachen, Beschluß vom 10. März 1992, VIZ 1993, 330, 331). Dieser Grundsatz gilt auch im Investitionsvorrangverfahren für einen von mehreren Anmeldern, der seine Berechtigung im Sinne von § 5 Abs. 2 InVorG glaubhaft gemacht hat. Der Vorzug vor dem Fremdinvestor im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 und 3 InVorG gebührt auch dem einzelnen Miterben. Da bei (annähernder) Gleichwertigkeit des Anmeldervorhabens im Sinne des § 7 InVorG zu dessen Gunsten ein Investitionsvorangbescheid zu erlassen ist (§ 21 InVorG entsprechend; vgl. VG Berlin, Beschluß vom 4. Dezember 1992 - VG 21 A 540.92 -; Keil, Investitionsvorrang in der Praxis, VIZ 1993 S. 89, 93), der gegenüber den übrigen Anmeldern die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 VermG aufhebt, kommt es auf deren Einvernehmen oder das Vorhandensein etwaiger unbekannter Berechtigter für die Durchführbarkeit des Anmeldervorhabens nicht an.