Entschädigungsberechnung bei enteignendem Eingriff

Entschädigungsberechnung bei enteignendem Eingriff; Beschädigung eines Denkmals

Zum Anspruch wegen enteignenden Eingriffs, wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude durch Straßenbauarbeiten der öffentlichen Hand beschädigt worden ist.

Der Kl. ist Eigentümer eines 1884 errichteten denkmalgeschützten landwirtschaftlichen und Wohngebäudes. Die Bekl. (Gemeinde) ließ in der am Grundstück des Kl. vorbeiführenden Straße Kanal- und Straßenbauarbeiten durchführen. Etwa sechs Wochen nach Beendigung dieser Arbeiten wurden zuvor nicht vorhandene größere Risse am Giebel des Gebäudes sowie eine Wölbung der Giebelwand festgestellt. Der Giebel mußte aufgrund einer entsprechenden Anordnung der Bauaufsichtsbehörde wegen Einsturzgefahr provisorisch abgestützt werden. Der Landkreis V. gab dem Kl. durch Verwaltungsverfügung vom 12. Oktober 1994 auf, den Giebel unter Denkmalschutzgesichtspunkten wiederherzustellen. Diese Verfügung ist bestandskräftig, nachdem der Kl. seinen gegen sie erhobenen Widerspruch zurückgenommen hat.

Der Kl. führt die Schäden auf die an und in der Straße durchgeführten Bauarbeiten zurück und verlangt von der Bekl. Entschädigung auch wegen der für die Wiederherstellung des Gebäudes unter Denkmalschutzgesichtspunkten anfallenden Mehraufwendungen.

1. Nachdem der Senat die Anschlußrevision der bekl. Stadt nicht angenommen hat, ist das Berufungsurteil, soweit es eine Haftung der Bekl. dem Grunde nach feststellt, in Rechtskraft erwachsen. Dem Kl. steht daher wegen der durch die Straßen- und Kanalbauarbeiten verursachten Schäden an dem Gebäude gegen die Bekl. ein Entschädigungsanspruch aus enteignendem Eingriff zu. Soweit das Berufungsgericht die Feststellung getroffen hat, daß die Bekl. verpflichtet ist, dem Kl. (mit Ausnahme der denkmalschutzbedingten Mehraufwendungen) "jeden weitergehenden Schaden zu ersetzen", ist dies nicht etwa im Sinne einer Schadensersatzpflicht nach §§ 249 ff. BGB gemeint, sondern im Sinne einer Entschädigung, die sich an Art. 14 GG zu orientieren hat. 2. Den Anspruch auf Ersatz der denkmalschutzbedingten Mehraufwendungen, der den überwiegenden Teil der Klageforderung ausmacht, hat das Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen, der Kl. müsse insoweit eine Kürzung seines Anspruchs aus dem Gesichtspunkt des mitwirkenden Verschuldens (§ 254 BGB) hinnehmen. Er ha-be nämlich gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen, indem er die Verwaltungsverfügung des Landkreises V. vom 12. Oktober 1994, durch die ihm aufgegeben worden war, den einsturzgefährdeten Giebel (auch) als Baudenkmal wieder instand zu setzen, habe bestandskräftig werden lassen, obwohl er sie mit Erfolg hätte angreifen können. [...] Darin kann dem BG nicht gefolgt werden. a) Die Begründung, die das Berufungsgericht dafür gibt, daß die Verwaltungsverfügung gegen § 7 Abs. 3 NdsDenkmalschutzG verstoßen haben soll, ist nicht tragfähig. (wird ausgeführt)

b) Selbst wenn jedoch die Wiederherstellungskosten eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung für den Kl. darstellten, die Verwaltungsverfügung des Landkreises aus diesem Grund rechtswidrig gewesen sein sollte, der Kl. dies hätte erkennen können und deshalb keinen Anlaß hatte, den Widerspruch zurückzunehmen und die Verfügung bestandskräftig werden zu lassen, so hätte all dies - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht die Konsequenz, daß der Kl. aus dem Gesichtspunkt des mitwirkenden Verschuldens (§ 254 BGB) eine Kürzung seines Entschädigungsanspruchs um die denkmalschutzbedingten Mehraufwendungen hinnehmen müßte. Dabei verkennt das Berufungsgericht nämlich - worauf die Revision mit Recht hinweist -, daß Objekt des enteignenden Eingriffs das Eigentum an der Giebelwand in deren konkreter Ausgestaltung, d. h. einschließlich des die Denkmalschutzwürdigkeit begründenden Fassadenschmucks, gewesen war. Das bedeutet, daß auch der Fassadenschmuck in den unmittelbaren Schutzbereich der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG fiel. Der Substanzverlust, den der Kl. erlitten hat, wird daher nicht etwa schon dadurch ausgeglichen, daß das Gebäude nunmehr mit einer Fassade in einfacher Bauart versehen wird, sondern erfordert - zumindest im Grundsatz - auch eine Wiederherstellung der den optischen Reiz des Gebäudes ausmachenden Stuck- und Putzgliederungen aus der Jugendstilepoche. [...]

3. Der Umstand, daß der Kl. selbst möglicherweise nach § 7 Abs. 3 NdsDenkmalschutzG nicht verpflichtet gewesen wäre, diese Instandsetzungen auf eigene Kosten durchzuführen, führt nicht zu einer Entlassung der Bekl. aus deren Entschädigungspflicht. Diese Bestimmung soll nämlich den Eigentümer eines Denkmals vor unzumutbaren wirtschaftlichen Belastungen schützen. Hingegen hat sie nicht etwa die Funktion, einen Drittschädiger (hier die Bekl.) vor den normalen haftungs- und entschädigungsrechtlichen Folgen seines schadensstiftenden Verhaltens zu bewahren. Denn der Entschädigungsanspruch soll gewährleisten, daß der Betroffene einen vollen Ausgleich für den herbeigeführten Vermögensverlust, die sogenannte Substanzeinbuße, erhält und so in die Lage versetzt wird, eine Sache gleicher Art und Güte zu erlangen. In diesem Sinne muß die Entschädigung für den Rechtsverlust das geschuldete "Äquivalent für das Genommene" bilden (Schrödter/Breuer, BauGB, 6. Aufl. 1998 § 95 Rn. 10). Dementsprechend hat eine Wertermittlung dieses Substanzverlustes stattzufinden, die sich an den in der Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen zu orientieren hat: Ziel der Wertermittlung muß der Preis sein, der in dem Zeitpunkt, auf den sie sich bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vgl. § 194 BauGB). Es kommt somit darauf an, alle im maßgeblichen Zeitpunkt den Wert des Enteignungsobjekts beeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände in den Bewertungsvorgang einzubeziehen und zu berücksichtigen, andererseits aber alle diejenigen Umstände unberücksichtigt zu lassen, welche sich nicht auf rechtlich gesicherte Positionen beziehen und deshalb enteignungsrechtlich irrelevant sind, ebenso wie diejenigen, welche nicht den allgemeinen Wert des Objekts, sondern nur dessen Preis im einzelnen Fall beeinflussen, ohne daß der gesunde Markt das nachvollzieht. Dieser Wert wird sich regelmäßig nicht exakt errechnen lassen. Der Tatrichter ist deshalb auf Schätzungen angewiesen. Die Anwendung des § 287 ZPO ist zulässig und geboten. Das bedeutet, daß über die Höhe der Entschädigung zwar nach freiem Ermessen zu entscheiden ist. Doch muß die getroffene Entscheidung nachvollziehbar sowie in sich schlüssig sein und erkennen lassen, daß eine sachentsprechende, umfassende, an den allgemein gültigen Beurteilungsgrundlagen ausgerichtete und vom richtigen Verständnis des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums sowie der seinen Wert ausmachenden Faktoren getragene Wertermittlung stattgefunden hat (Senatsurteil BGHZ 119, 62, 65 f. m.w.N.). 4. Das Berufungsgericht verkürzt in unzulässiger Weise diese Bewertungsproblematik, indem es die Wiederherstellungskosten zum alleinigen Maßstab der Bewertung macht und so zu einer isolierten Betrachtung der denkmalschutzbedingten Mehraufwendungen gelangt: Wird ein Grundstück, auf dem sich ein denkmalgeschütztes Gebäude befindet, enteignet, kann sich die Denkmaleigenschaft bei der Bewertung positiv (etwa durch einen besonderen ästhetischen Reiz des Gebäudes) oder negativ (Nutzungsbeschränkung) auswirken. Das gilt grundsätzlich auch, wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude oder - wie hier - der denkmalgeschützte Teil eines Gebäudes von hoher Hand beschädigt wird. Zu ermitteln ist die Substanzeinbuße (Wertminderung), die das Hausgrundstück

positiv (etwa durch einen besonderen ästhetischen Reiz des Gebäudes) oder negativ (Nutzungsbeschränkung) auswirken. Das gilt grundsätzlich auch, wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude oder - wie hier - der denkmalgeschützte Teil eines Gebäudes von hoher Hand beschädigt wird. Zu ermitteln ist die Substanzeinbuße (Wertminderung), die das Hausgrundstück durch die Beschädigung des Gebäudes erlitten hat, wobei die einzelnen Bewertungsfaktoren, aus denen sich der Entschädigungsanspruch zusammensetzt, gesondert ermittelt und berechnet werden können. In diesem Zusammenhang sind auch die Wiederherstellungskosten berücksichtigungsfähig, jedoch nur im Rahmen der auf das Grundstück bezogenen Gesamtbewertung; die Kosten der Wiederherstellung dürfen nicht etwa alleiniger Maßstab für die Bewertung der Substanzeinbuße sein. Soweit sie in diesem Zusammenhang - als Hilfsmittel für die Bewertung - zu berücksichtigen sind, gilt dies im Grundsatz auch für den Teil der Kosten, der auf die Wiederherstellung unter Denkmalschutzgesichtspunkten entfällt. Dies anders zu sehen hieße, das Interesse des Eigentümers an der Erhaltung seiner Eigentumssubstanz bzw. deren Wertes und das Interesse der Allgemeinheit am Denkmalschutz außer acht zu lassen. In diesem Sinne hat auch der Senat bereits entschieden, daß in besonderen Fällen die Wertminderung den Aufwendungen für die Beseitigung des Eingriffs entsprechen kann (vgl. Senatsurteil, NJW 1980, 1679, 1680 m.w.N.). Als nächstliegendes Verfahren, das für die Bewertung des Substanzverlustes an dem Fassadenschmuck am ehesten geeignet sein dürfte, bietet sich das Sachwertverfahren im Sinne der §§ 21 bis 25 WertV an.

5. Sollte das Ergebnis erneuter tatrichterlicher Prüfung sein, daß das Grundstück über die zuerkannten 48.000 DM hinaus nicht in seinem Verkehrswert gemindert ist, so würde dies nicht notwendig bedeuten, daß der Kl. wegen des gleichwohl erlittenen Substanzverlustes leer ausgehen müßte. Vielmehr wird dann zu prüfen sein, ob sich der Entschädigungsanspruch durch angemessene Zuschläge im Sinne des § 25 WertV erhöhen muß. Dies könnte eine geeignete Methode darstellen, um einerseits dem Eigentumsschutz, andererseits der Überlegung Rechnung zu tragen, daß der Eingriff der öffentlichen Hand, die ihrerseits zum Denkmalschutz verpflichtet ist, gerade um dieses Schutzes willen nicht sanktionslos bleiben darf.

Ein unter Denkmalschutz stehender Bauernhof war durch Kanal- und Straßenbauarbeiten der Gemeinde beschädigt worden. Da es sich um rechtmäßige Baumaßnahmen handelte, hatte der Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Entschädigungsanspruch aus enteignendem Eingriff.

Die Schwierigkeit in dem vom BGH am 10. Dezember 1998 entschiedenen Fall bestand darin, daß Mehrkosten durch die Denkmaleigenschaft des Hauses verursacht wurden. Der BGH hielt diese grundsätzlich für erstattungsfähig, weil es nicht auf die bloßen normalen Wiederherstellungskosten ankomme. Dem Eigentümer müsse vielmehr eine Entschädigung für den Substanzverlust zuerkannt werden, die nach dem Sachwertverfahren zu berechnen sei.