Entschädigungsbemessung

Entschädigungsbemessung; Teilgrundstück; Einheitswertfestsetzung; Ersatzeinheitswert; Hilfswert; Vervielfältiger

Bei der Wahl des nutzungsartabhängigen Vervielfältigers sind allein die Nutzungsverhältnisse auf der zu entschädigenden Teilfläche maßgeblich.

Die Beschwerde ist unbegründet.

1. Die Beschwerde will als rechtsgrundsätzlich geklärt wissen, "ob bei der Wahl des nutzungsartabhängigen Vervielfältigers allein auf die zum Schädigungszeitpunkt bestehende wirtschaftliche Einheit abzustellen ist (so die Ansicht des Bekl.) oder ob hierfür allein die Nutzungsverhältnisse auf der zu entschädigenden Teilfläche maßgeblich sind (so die Auffassung des VG Potsdam)".

Hintergrund dieser Fragestellung ist der Umstand, daß der Kl. von einem ursprünglich einheitlichen Buchgrundstück, welches mit einem Wohnhaus bebaut war, zwar ein ca. 800 m2 großer Grundstücksanteil mit Wohnhaus zurückübertragen wurde, nicht aber ein annähernd 1.200 m2 großer Grundstücksanteil, der unverändert unbebaut ist und für den die Kl. - dem Grunde nach unbestritten - Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz begehrt.

Während die Kl., der Bekl. sowie das Verwaltungsgericht übereinstimmend davon ausgehen, daß zwar für das ursprüngliche Gesamtgrundstück ein Einheitswert (in Höhe von 13.700 RM/M) vorliege, nicht aber für den unbebauten Teil, so daß im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 1 EntschG ein sog. Hilfswert nach den Vorschriften des Reichsbewertungsgesetzes vom 16. Oktober 1934 (RGBl. I S. 1035) in der Fassung des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik vom 18. September 1970 (Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblatts = Bundesanzeiger Nr. 117 a vom 27. Juni 1995, abgedruckt in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Anhang I, Anlage I. 1. EntschG) ermittelt werden muß, der nach übereinstimmender Auffassung der Vorgenannten mit 850 DM zu bewerten sei, will der Bekl. der Kl. nur den 4,8fachen Vervielfältiger im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EntschG (Bemessungsgrundlage bei Mietwohngrundstücken mit mehr als zwei Wohnungen) zugestehen, während das Verwaltungsgericht den 20fachen Vervielfältiger für unbebaute Grundstücke des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG zugesprochen hat.

Die aufgeworfene Frage rechtfertigt die Durchführung eines Revisionsverfahrens nicht, weil sie eindeutig in anderem als im Sinne der Beschwerde zu beantworten ist.

2. Im Streitverfahren geht es - wie dargelegt - um die Entschädigung für die aus Rechtsgründen nicht mögliche Rückgabe eines tatsächlich unbebauten Grundstücks. Deshalb könnte kein Zweifel daran bestehen, daß im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG auf das 20fache des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes abzustellen wäre, wenn es sich bei dem Vermögensgegenstand - erstens - um ein von Anfang an selbständiges unbebautes Grundstück gehandelt hätte, für welches - zweitens - vor der Schädigung ein Einheitswert festgestellt worden wäre; die Berechtigte würde dann in finanzieller Hinsicht in etwa so gestellt sein, wie sie stünde, wenn ihr zum Beitrittszeitpunkt das unbebaute Grundstück mit einem sich aus dem vervielfältigten Einheitswert abzuleitenden angenäherten Verkehrswert übertragen worden wäre. Im Hinblick auf den im Beschwerdeverfahren allein streitigen Vervielfältiger gilt nichts anderes für Fälle der in Rede stehenden Art, die dadurch gekennzeichnet sind, daß - erstens - erst nach der Schädigung und bewirkt durch den Umstand der fehlenden Rückübertragsfähigkeit eines Teilgrundstücks aus einem ursprünglich unselbständigen ein rechtlich selbständiges Grundstück geworden ist, für das - zweitens - naturgemäß kein gesonderter Einheitswert vor der Schädigung festgestellt worden ist:

a) In einem solchen Fall muß, was zunächst den Faktor Einheitswert an-langt, in erster Linie ein auf das unbebaute Teilgrundstück bezogener Er-satzeinheitswert im Sinne des § 3 Abs. 2 EntschG und in zweiter Linie ein Hilfswert im Sinne des § 3 Abs. 3 EntschG ermittelt werden, wie im Aus-gangspunkt zwischen den Beteiligten unstreitig ist. Weil für das gesamte einigungsbedingte Vermögensrecht - wie hier im einzelnen nicht ausgeführt werden muß - davon auszugehen ist, daß je nach den ein Grundstück prägenden Besonderheiten (insbesondere nach den jeweiligen Nutzungen zu Stichtagen) Grundstücksteilflächen eines ursprünglichen Buchgrundstücks verschiedene zuordnungs- bzw. restitutionsrechtliche Schicksale erleiden können, wie der Streitfall erweist, muß die an einen solchen Ersatzeinheits- oder Hilfswert anknüpfende weitere Entschädigungsberechnung nach § 3 EntschG, soll sie zu vernünftigen und sachgerechten Ergebnissen führen, selbstverständlich an die Eigenart des nicht rückgabefähigen Grundstücksteils anknüpfen und darf deshalb nicht zurückgreifen auf die Qualität des ursprünglichen Buchgrundstücks bzw. anderer, rückgabefähiger Grundstücksteile. Dem tragen die unterschiedlichen Vervielfältigter in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 - 5 EntschG auch in den hier in Rede stehenden Fällen dadurch Rechnung, daß bei mangelnder Rückgabefähigkeit eines unbebauten Teilgrundstücks auf das 20fache des Einheits-, Ersatzeinheits- oder Hilfswerts abzustellen ist.

Jede andere Betrachtungsweise würde dem ausdrücklichen gesetzgeberischen Anliegen nicht gerecht werden, anstelle eines - ursprünglich vorgesehenen (vgl. BTDrucks. 12/4887) - einheitlichen Multiplikators 1,3 "nach Grundstücksarten differenzierende, höhere Faktoren" vorzusehen, womit "der Wegfall der Vermögensabgabe bei Restitutionen zur Minderung der Wertschere kompensiert werden" soll (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Finanzausschusses, BTDrucks. 12/7588, S. 37, zu § 3 Abs. 1 rechtlich selbständig gedachte - unbebaute Grundstück den ursprünglichen Verkehrswert, der sich hinter dem Begriff des Preises verbirgt, "der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre" (vgl. auch Rodenbach, in: Motsch u. a., EALG, § 3 EntschG Rn. 42 "eingefrorene Vorkriegs-Bodenpreise").