Entschädigungsanspruch

Entschädigungsanspruch; Aufbauten; Anpflanzungen; Datschenvertrag; Erholungsgrundstück; Verkehrswert; Bauwerk; Abbruchkosten

1. Kein Entschädigungsanspruch für Aufbauten und Anpflanzungen bei nutzerseitiger Kündigung eines "Datschen-Vertrages" i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG. 2. Kein Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, wenn der Verkehrswert des Grundstückes durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe nicht erhöht wird. 3. Eine Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes liegt insbesondere dann nicht vor, wenn der Eigentümer das Grundstück zukünftig nicht zu Erholungszwecken nutzen oder verpachten möchte oder zukünftig eine Eigenheimbebauung plant. 4. Soweit der Nutzer nicht bei Vertragsbeendigung das entsprechend den Rechtsvorschriften errichtete Bauwerk beseitigt, hat er die Hälfte der Abbruchkosten nach § 15 Abs. 1 Satz 2 an den Eigentümer zu zahlen.

Der Kl. begehrt die Räumung und Herausgabe des seitens der Bekl. genutzten Erholungsgrundstückes sowie die Feststellung, daß ein Entschädigungsanspruch den Bekl. nicht zustehe. Der Kl. ist Eigentümer eines Grundstücks in F. Mit Vertrag vom 22.9.1986 wurde den Bekl. durch den früheren VEB KWV das seinerzeit staatlich verwaltete Grundstück zur gärtnerischen Nutzung überlassen. Nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung spätestens am 31.12.1992 war der Kl. unbeschränkt verfügungsbefugt über sein Grundstück. Nach der Erhöhung des Nutzungsentgeltes durch den Kl. widersprachen die Bekl. durch ihren Prozeßbevollmächtigten mit Schreiben vom 25.2.1995 der Entgelterhöhung und kündigten das Vertragsverhältnis zum 31.10.1995. Die Herausgabe des Grundstücks machten die Bekl. von einer Entschädigungszahlung abhängig. Der Kl. bestätigte durch Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 8.3.1995 die Kündigung der Bekl. zum 31.10.1995. Mit Schreiben vom 25.10.1995 forderte der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. eine Entschädigungszahlung laut Wertgutachten für die Anpflanzungen und Aufbauten von 12.000,00 DM.

Die Klage ist begründet. Der Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe seines durch die Bekl. genutzten Teilgrundstückes gemäß § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG, 531 Abs. 2 BGB. Die Bekl. haben durch ihre Kündigung mit Schreiben vom 25.2.1995 zum 31.10.1995 das Vertragsverhältnis mit dem Kl. beendet. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB sind die Bekl. verpflichtet, die ihnen zur Nutzung überlassene Sache, hier das Teilgrundstück, nach Beendigung des Vertragsverhältnisses zurückzugeben. Eine tatsächliche Herausgabe des Grundstücks an den Kl. ist bisher nicht erfolgt. Es genügt nicht, daß die Bekl., wie von ihnen vorgetragen, die Nutzung des streitgegenständlichen Teilgrundstückes aufgegeben haben. Vielmehr hätten sie die Beendigung der Nutzung des Teilgrundstückes dem Kl. anzeigen und diesem die Möglichkeit der Nutzung seinerseits einräumen müssen. Dazu gehört, daß die Bekl. dem Kl. die erforderlichen Schlüssel zum Betreten des Grundstückes übergeben. Der Klägervertreter hat diesbezüglich vorgetragen, daß das streitgegenständliche Teilgrundstück umzäunt und lediglich über ein abgeschlossenes Tor zu betreten ist. Dieser Schlüssel ist dem Kl. bei Herausgabe des Teilgrundstückes zu übergeben. Des weiteren ist dem Kl. die Nutzungsmöglichkeit durch Schlüsselübergabe hinsichtlich der errichteten Aufbauten zu gewähren.

Die Rechtsfolgen aus dem gegenseitigen Vertragsverhältnis regeln sich gemäß § 1 Abs. Nr. 1 SchuldRAnpG nach den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG sind für die Umwandlung dieser Vertragsverhältnisse die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Miete oder die Pacht anzuwenden, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt. Gemäß § 581 Abs. 2 BGB sind auf Pachtverhältnisse, wie hier im vorliegenden Rechtsstreit, die Vorschriften über die Miete entsprechend anzuwenden.

Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Zahlung von Entschädigungsleistung seitens des Kl. für die aufstehenden Aufbauten und Anpflanzungen. Die Voraussetzungen für die Zahlung einer Entschädigung an die Bekl. liegen nicht vor. Gemäß § 12 SchuldRAnpG hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR errichtetes Bauwerk nur dann zu leisten, sofern das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers beendet worden ist. Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ist durch Kündigung seitens der Bekl. beendet worden. Bei dieser Sachlage sieht § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG lediglich eine Entschädigung seitens des Nutzers für den Fall vor, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Bei der Beurteilung der Voraussetzungen des Abs. 3 § 12 SchuldRAnpG reicht eine alleinige Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks nicht aus. Vielmehr ist bei der Beurteilung zu berücksichtigen, ob eine zahlenmäßige Verkehrswerterhöhung für den Grundstückseigentümer eine Werterhöhung darstellt. Die von seiten der Bekl. vorgenommenen Wertverbesserungen stellen für den Kl. als Grundstückseigentümer keine Werterhöhung dar, da der Prozeßbevollmächtigte des Kl. erklärt hat, daß die seitens der Bekl. errichteten Aufbauten und Anpflanzungen durch den Kl. nicht genutzt würden. Diese seien für den Kl. hinderlich, da zukünftig die Bebauung des gesamten Grundstückes mit einem Eigenheim vorgesehen ist. Unter Berücksichtigung dieser Sachlage kann zum Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks nicht von einer Verkehrswerterhöhung des Grundstückes ausgegangen werden.

Die Bekl. sind verpflichtet, die Hälfte der Abrißkosten für die von ihnen errichteten Aufbauten zu tragen, sofern die Bekl. nicht selbst auf ihre Kosten die Beseitigung der Aufbauten vornehmen. Gemäß § 15 Abs. 1 SchuldRAnpG ist der Nutzer bei Beendigung des Vertragsverhältnisses zur Beseitigung der errichteten Aufbauten nicht verpflichtet. Gemäß Satz 2 der vorgenannten Bestimmung hat der Nutzer jedoch die Hälfte der Kosten für den Abbruch des Bauwerkes zu tragen. Alternativ dazu steht es dem Bekl. frei, gemäß § 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG die Beseitigung der Aufbauten selbst vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen.

Die Nutzer hatten zu DDR-Zeiten einen Nutzungsvertrag zu Erholungs- und Freizeitzwecken i.S.v. § 312 ZGB abgeschlossen. Nach Erteilung der erforderlichen Bauzustimmung und des Prüfbescheides hatten die Nutzer mit Billigung des staatlichen Verwalters einen Fertigteilbungalow Typ "Elbe" 1 errichtet. Nachdem der Eigentümer nach der NutzEV das Entgelt einseitig in zulässiger Weise erhöht hatte, kündigten die Nutzer das Vertragsverhältnis und forderten für die sachverständig festgestellten Zeitwerte des Gebäudes und die Anpflanzungen einen Entschädigungsbetrag von 12.000 DM gegen Räumung des Grundstückes.

Der Herausgabeklage des Eigentümers gab das AG Strausberg ohne Entschädigungsverpflichtung statt. Es führte u. a. aus:

- Kündigt der Nutzer einen sog. Datschen-Vertrag i.S. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG, stehen ihm grundsätzlich keine Zeitwertansprüche für Aufbauten und Anpflanzungen zu, sonder nur, wenn der Eigentümer kündigt.

- Entschädigungsansprüche des Nutzers könnten bei nutzerseitiger Kündigung nur nach § 12 Abs. 3 i.V.m. § 27 SchuldRAnpG gegeben sein, wenn im Zeitpunkt der Rückgabe der Verkehrswert des Grundstückes durch das Bauwerk und/oder die Anpflanzungen erhöht ist.

Trägt der Grundstückseigentümer vor, daß er die Erholungsbauten und Anpflanzungen zukünftig selbst nicht nutzen möchte, eine Verpachtung an Dritte nicht erfolgen soll oder das Grundstück zukünftig anderweitig bebaut werden soll, ist eine Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes grundsätzlich ausgeschlossen.

Darüber hinaus hat das AG zur Abwicklung des Vertrags noch weitere folgende grundsätzliche Feststellungen getroffen:

- Der Räumungsanspruch des Eigentümers ist solange begründet, bis eine Besitzübergabe durch die Nutzer z. B. durch Übersendung von Schlüssel u. ä. erfolgt ist. Die bloße Aufgabe des Besitzes genügt nicht.

- Hat der Nutzer mit vertraglicher Zustimmung und unter Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen eine Datsche errichtet, so ist er grundsätzlich nicht zur Beseitigung des Bauwerkes verpflichtet, § 15 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG. Er hat aber die Hälfte der Abbruchkosten zu tragen, wenn er nicht selbst den Bau abreißt und der Eigentümer den Abbruch binnen einer Frist von einem Jahr ab Rückgabe des Grundstückes durchführt.