Entschädigung für Schönheitsreparaturen bei Umbauarbeiten mit Mehrwertsteuer

Entschädigung für Schönheitsreparaturen bei Umbauarbeiten mit Mehrwertsteuer; Selbstvornahme; Kostenvoranschlag; Elektroanlage

1. Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die jedoch wegen erheblicher Umbauarbeiten des Vermieters sinnlos wären, kann der Vermieter eine Entschädigung in Geld verlangen.

2. Der Vermieter kann den vollen Betrag aus einem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes verlangen, wenn eine kostensparende Selbstvornahme des Mieters ausscheidet (hier: Rechtsanwalt als Nachlaßpfleger für unbekannte Erben).

3. Da es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, kann auch die Mehrwertsteuer verlangt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. können von dem Bekl. auf Grund einer ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrages die Zahlung eines Betrages in Höhe von 13.189,43 € verlangen.

1. a) Die Kl. sind eingetragene Eigentümer des Grundstücks. Der Bekl. ist vom Amtsgericht Wedding mit Beschluß vom 27. Juli 2004 zum Nachlaßpfleger für die unbekannten Erben des am 23. Juni 2004 verstorbenen H. bestellt worden. Dieser war Mieter einer Wohnung im dritten Obergeschoß des Vorderhauses auf dem Grundstück. (...)

e) Der Bekl. bot im Vergleichswege die Zahlung eines Betrages von 4.000 € an. Damit waren die Kl. nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 21. Januar 2005 bat der Bekl. um Rücksendung der Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

f) Mit Schreiben vom 2. Februar 2005 erklärten die Kl., daß die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt werde, weil derartige Maßnahmen aufgrund beabsichtigter Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen sinnlos wären. In der Wohnung sei seit Generationen nicht mehr saniert oder renoviert worden, so daß eine Totalüberholung erforderlich sei. (...)

2. (...) c) Auf Grund des Mietvertrages waren die Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im Vertrag nicht näher bestimmt. Zur Auslegung kann aber die gesetzliche Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung herangezogen werden (so BGHZ 92, 363-373 unter 2. c cc). Danach umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

d) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist davon auszugehen, daß die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem renovierungsbedürftigen Zustand war. Die Kl. haben vorgetragen, daß alle Wände und Decken mit starken Ablagerungen von Nikotin versehen gewesen seien. Die Tapeten seien in mehreren Schichten übereinandergeklebt gewesen. Wo Schränke gestanden hätten, seien noch Aussparungen in der Tapete zu sehen gewesen. Wände, Decken, Fenster und Türen seien in allen Räumen vergilbt gewesen. Sowohl der Erblasser wie auch dessen vorher verstorbene Mutter seien starke Raucher gewesen. Auch die mit Nadelfilz belegten Fußböden seien in einem stark verschmutzten Zustand gewesen. Der von den Kl. beauftragte Sachverständige hat den Zustand der Wohnung als sehr verwohnt bezeichnet. Die Wohnung sei seit Jahrzehnten nicht mehr renoviert worden. Der verwohnte Zustand der Mieträume ist aus den Fotografien zu ersehen, die die Kl. im ersten Rechtszug eingereicht haben. Bei solchen Fotografien handelt es sich um Mittel der Einvernahme des Augenscheins im Sinne des § 371 ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 371 Rdnr. 2). Sie zeigen eine starke Vergilbung von Decken, Wänden und Türen sowie Tapeten mit unterschiedlichen Mustern. Zwar hat der Bekl. bestritten, daß schon seit Jahrzehnten keine Schönheitsreparaturen mehr durchgeführt worden seien. Den konkreten Zustand der Wohnung kann er aber nicht bestreiten. Dieser spricht dafür, daß schon seit langer Zeit keine Schönheitsreparaturen mehr ausgeführt worden sind.

e) Wegen der von den Kl. geplanten Umbauarbeiten kommt allerdings die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht mehr in Betracht. Die Absicht der Kl., die gesamte Elektroanlage der Wohnung zu erneuern, ist angesichts der Dauer des Mietverhältnisses und der daraus abzuleitenden Schlußfolgerung, daß in der Vergangenheit Arbeiten mit dem Ziel, diese den heutigen Anforderungen anzupassen, nicht stattgefunden haben können, nachvollziehbar. Dies läßt sich ohne weitgehende Eingriffe in die Wände und die Decken nicht verwirklichen. Zur Erneuerung der Leitungen müssen die Wände rundherum aufgeschlitzt werden. Es müssen Öffnungen zur Aufnahme von Verteilerdosen, Steckdosen und Schaltern geschaffen werden. Eingriffe sind ebenfalls in die Decken zur Erneuerung der Auslässe für Lampen erforderlich. Nicht ohne Eingriffe in die Wände läßt sich die beabsichtigte Verlegung der Heizleitungen zu den Heizkörpern nicht bewerkstelligen. Dabei spielt es keine entscheidende Rolle, wer im Laufe der Jahre die Heizrohre verlegt hat. Die Kl. haben dies als Maßnahme der Vermieter jedenfalls in Abrede gestellt. Die beabsichtigte Erneuerung der Fenster ist mit Eingriffen in die Laibungen verbunden. Durch solche Maßnahmen würden neu verklebte Tapeten unweigerlich beschädigt werden. Dasselbe würde für die Decken gelten. Die teilweise Änderung des Grundrisses führt ebenfalls zu weitgehenden Eingriffen in Decken und Wänden und auch in die vorhandenen Fußböden.

f) Die Kl. haben deshalb zu Recht die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Bekl. abgelehnt. Durch eine Naturalleistung in den nicht umgebauten Räumen darf der Bekl. den Anspruch der Kl. nicht mehr erfüllen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wäre es in einem solchen Fall widersinnig, den Vermieter, der zum Umbau entschlossen ist, auf die Forderung auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in den noch nicht umgebauten Räumen zu beschränken. Deshalb brauchten sich die Kl. zu einem Zeitpunkt, als sie sich bereits zum Umbau entschlossen hatten, nicht auf das vom Bekl. gemachte Angebot, die noch nicht umgebauten Räume zu renovieren, einzulassen. Die Ermittlung des bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu beachtenden hypothetischen Parteiwillens ergibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 92, 363-373 unter 3. b ee), daß die Vertragschließenden, wenn sie an einen Umbau der Wohnräume gedacht hätten, für diesen Fall dem Vermieter einen Geldanspruch zugebilligt hätten. Die gebotene Interessenabwägung ergibt aber zugleich, daß die Forderung des Vermieters nicht über den Betrag hinausgeht, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er ohne den Umbau seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (BGH aaO.). (...)

h) Für die Bemessung der Höhe des Ausgleichsanspruchs können diejenigen Beträge herangezogen werden, die die Kl. anhand des von ihnen eingeholten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen dargelegt haben. Der Bundesgerichtshof geht zwar davon aus, daß in den Fällen, wo der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, er neben den Kosten für das notwendige Material nur den Betrag zu entrichten hat, den er für die Arbeitsleistung seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen, und deshalb der Wert einer zulässigen Eigenleistung des Mieters zu schätzen wäre (BGH aaO.). Dieser Betrag werde nach Auffassung des Bundesgerichtshofs im allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages ausmachen, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen. Dieser Gedanke verbietet sich hier jedoch, da der Bekl. als Rechtsanwalt sich nicht persönlich mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen befassen wird, und die Erben, die solche Arbeiten in Eigenleistung ausführen könnten, nicht zur Verfügung stehen, weil sie unbekannt sind. Auch dem Bekl. bliebe nichts anderes übrig, als eine hier ansässige Malerfirma mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu den hiesigen Preisen zu beauftragen.

i) Gegen die Kostenansätze des Gutachtens kann der Bekl. keine durchgreifenden Bedenken erheben, solange er nicht den Kostenvoranschlag eines anderen Malermeisters vorlegt, der die Räume besichtigt und danach seinen Aufwand berechnet hat. Dabei muß insbesondere berücksichtigt werden, daß es sich um die Kostenschätzung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Maler- und Lackiererhandwerk handelt, bei dem vermutet werden kann, daß er eine seriöse Schätzung auch dann erstellt, wenn er nicht im Auftrag eines Gerichts, sondern einer Privatperson tätig wird. Der von ihm geschilderte Aufwand an Arbeiten hängt von dem vorgefundenen Zustand ab. (...)

Wenn der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangt, kann er nach herrschender Meinung die Mehrwertsteuer nur dann ansetzen, wenn die Arbeiten auch ausgeführt wurden (a. A. aber Beuermann, in diesem Heft Seite 1020). Bei einem Entschädigungsanspruch aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ist das anders.

Der beklagte Rechtsanwalt war als Nachlaßpfleger für die unbekannten Erben des verstorbenen Mieters eingesetzt worden. Der Vermieter hatte zunächst die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt und dann aber erklärt, die stark verwohnten Räume müßten aufwendig saniert werden. Schönheitsreparaturen seien deshalb sinnlos. Der Vermieter verlangte die in einem Kostenvoranschlag des Malerfachgeschäfts angegebenen Beträge einschließlich Mehrwertsteuer.

Mit Urteil vom 23. Februar 2006 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung der Vermieter in einem solchen Fall eine Entschädigung verlangen könne. Auszugehen sei von dem Kostenvoranschlag, da hier eine billigere Selbstvornahme durch den Mieter nicht in Betracht komme. Es handele sich auch nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen Entschädigungsanspruch eigener Art, für den auch die Mehrwertsteuer angesetzt werden könne unabhängig von den Voraussetzungen des § 249 BGB.