Entschädigung für Nutzer-Garage

Entschädigung für Nutzer-Garage; Anspruchsberechtigter nach § 12 SchuldRAnpG; zeitlicher und sachlicher Anwendungsbereich nach SchuldRAnpG bei nach dem Beitritt über denselben Mietgegenstand zu anderen Bedingungen und teilweise anderen Vertragspartnern abgeschlossenem Garagenmietverhältnis

Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes.

1 Der Kl. verlangt nach § 12 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes von der Bekl. Entschädigung für eine Garage, die sein Vater 1965 auf einem Grundstück errichtet hat, das im Eigentum eines Dritten stand. Zur Erstellung der Garage war sein Vater aufgrund eines zwischen ihm und dem damaligen Rechtsträger geschlossenen Nutzungsvertrages berechtigt.

2 Am 26. Juni 1991 schlossen der Vater des Kl. und die Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Grundstückseigentümers, die B. Wohnstättengesellschaft mbH, einen Vertrag, der unter anderem wie folgt lautete:

"1. Die B. Wohnstättengesellschaft mbH überläßt Herrn F. auf dem Grundstück in B., W. straße/T. allee eine Fläche von 18 m2 für die bereits errichtete Garage.

2. Die jährliche Nutzungsgebühr beträgt bis zum Inkrafttreten anderslautender Bestimmungen 60 DM in Worten sechzig 
D-Mark. Dieser Betrag ist entweder in einer Summe oder je zur Hälfte Anfang Januar und Anfang Juli jeden Jahres auf das Konto des Überlassers ... einzuzahlen ... Der Vertrag beginnt am 1.7.1991 und ist unbefristet.

3. Ein Verkauf der Garage ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Überlassers gestattet."

3 Nach Abschluß des Vertrages übereignete der Vater des Kl. die Garage an den Kl. und überließ sie ihm zur Nutzung.

4 Mit Schreiben vom 22. August 1995 teilte die B. Wohnstätten GmbH dem Kl. mit, daß das Grundstück, auf dem die Garage errichtet ist, auf der Grundlage des Vermögenszuordnungsgesetzes zum 1. Januar 1995 an die Bekl. übertragen worden ist und dieser deshalb ab diesem Zeitpunkt das Nutzungsentgelt zustehe.

5 Am 24. August 1995 schlossen der Kl. und die Bekl. folgenden Vertrag:

"§ 1 Vertragsgegenstand

Die Wohnungsgenossenschaft B. e.G. überläßt o.g. Nutzer auf dem Grundstück Wohnungsgenossenschaft B. e.G. Flur ..., Flurstück ... eine Nutzungsfläche von ca. 18 m2 für die bereits errichtete Garage.

§ 2 Nutzungsdauer

Das Nutzungsverhältnis beginnt am 1.5.1995 und hat eine Laufzeit von 8 Jahren. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit verlängert sich das Nutzungsverhältnis stillschweigend um jeweils 1 Jahr, wenn es nicht von einem Vertragspartner mit einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf gekündigt wird.

§ 3 Nutzungsgebühr

Die jährliche Nutzungsgebühr beträgt bis zum Inkrafttreten anderslautender Bestimmungen 90 DM. Dieser Betrag ist in einer Summe Anfang Januar bis zum 3. Werktag jeden Jahres auf das Konto ... einzuzahlen. Bei einem Rückstand der Nutzungsgebühr durch den Nutzer ist der Überlasser nach zwei erteilten Mahnungen zur sofortigen Kündigung berechtigt.

§ 4 Umstand der Nutzungsfläche

Für die Garagennutzung gelten die feuerschutzpolizeilichen und sonstigen diesbezüglichen Bestimmungen. Eine Haftung des 
Überlassers für Schäden und Unglücksfälle, die mit dem Vorhandensein der Garage entstehen können, ist ausgeschlossen. Der Nutzer ist zur Säuberung der Straße bzw. des Gehweges im Bereich der Garage entsprechend der Stadtordnung verpflichtet. Das gilt gleichzeitig für die Räumung des Schnees in den Wintermonaten und Streuung bei Kälte.

§ 5 Garagen - Verkauf

Ein Verkauf der Garage ist nur an den Grundstückseigentümer (Wohnungsgenossenschaft B. e.G.) möglich. Bei Zuwiderhandlung endet das Nutzungsverhältnis. Vorstehender Vertrag wird in zwei Exemplaren gefertigt, wovon jeder Vertragspartner eine Ausfertigung erhält."

6 Mit Schreiben vom 10. Januar 2003 kündigte die Bekl. das Nutzungsverhältnis zum 30. April 2003 und bot dem Kl. die Fortsetzung zu einem deutlich höheren Pachtzins an. Der Kl. lehnte dies ab und verlangte eine Entschädigung für die Garage nach § 12 des SchuldRAnpG.

7 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung einer Entschädigung und die Widerklage auf vollständige Entfernung der Garage und Herausgabe des Garagengrundstücks abgewiesen. Das Landgericht hat die Bekl. auf die Berufung des Kl. zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 1.500 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Bekl. mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

8 Die Revision hat Erfolg.

9 1. Das Landgericht hat ausgeführt:

10 Dem Kl. stehe ein Entschädigungsanspruch gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG zu. Der Vater des Kl. habe die Garage unstreitig im Einklang mit den Rechtsvorschriften aufgrund eines Nutzungsvertrages mit dem damaligen Rechtsträger des Grundstücks erbaut. Deshalb sei das Schuldrechtsanpassungsgesetz anzuwenden. Der Kl. sei nunmehr Eigentümer der Garage. Er nutze das Grundstück aufgrund eines Nutzungsverhältnisses, das vor dem 2. Oktober 1990 zwischen anderen Beteiligten begründet worden sei. Dieses Nutzungsverhältnis sei weder durch den Nutzungsvertrag vom 26. Juni 1991 noch durch den Nutzungsvertrag zwischen den Parteien vom 24. August 1995 aufgehoben worden, weil die jeweiligen Vertragspartner zu den Abschlußzeitpunkten lediglich eine Ergänzung des ursprünglichen alten Vertrages, nicht jedoch den Abschluß eines vollständig neuen Vertrages (Novation) gewollt hätten. Ob es sich bei einer Änderung eines Nutzungsverhältnisses nach dem 2. Oktober 1990 um eine Novation, also einen vollständig neuen Vertrag, oder um einen lediglich geänderten alten Vertrag handele, sei anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Dabei sei auf den Willen der Vertragsparteien abzustellen, entweder mit Ersetzungswillen eine neue Regelung oder lediglich die Korrektur eines alten Vertrages zu wünschen. Seien wesentliche Vertragspflichten grundlegend neu vereinbart, spreche dies für eine Novation; dagegen spreche, wenn die Änderungen im einzelnen oder in ihrer Gesamtheit gering seien, etwa bei einer geringen Entgelterhöhung, minimaler Korrektur der Laufzeit und geringfügiger Veränderung des Nutzungszwecks. Im Streitfall hätten die Parteien hinsichtlich der essentialia negotii, nämlich des Nutzungsgegenstandes, der Nutzungsart und des Nutzungsentgeltes keine wesentliche Veränderung zum vorherigen Zustand getroffen. Der Abschluß der ersten (Anpassungs-) Vereinbarung vom 26. Juni 1991 sei erfolgt, weil die B. Wohnstättengesellschaft mbH Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Grundstückseigentümers geworden sei. Die unter § 2 vereinbarte unbefristete Laufzeit entspreche dem ursprünglichen Inhalt des Nutzungsverhältnisses, welches insoweit fortgeschrieben werden sollte. Erkennbar seien die damaligen Vertragsparteien von einer Fortgeltung des ursprünglichen Inhalts des (DDR-) Nutzungsverhältnisses ausgegangen.

11 Auch durch den weiteren Vertragsabschluß am 24. August 1995 sei keine Novation, sondern lediglich eine erneute Anpassung des alten Vertrages erfolgt. Die jetzigen Eigentümer von Garage (Kl.) und Grundstück (Bekl.) hätten lediglich die Änderungen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse in den Vertrag aufgenommen. Die Laufzeit des Vertrages sei auf acht Jahre (mit Verlängerungsoption) beschränkt. Die (einzigen) Veränderungen entsprächen lediglich den ohnehin nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz eingeführten Neuregelungen, denn dem Kl. habe schon wegen § 23 Abs. 2 bis 4 und insbesondere Abs. 7 Nr. 2 SchuldRAnpG kein zeitlich unbefristetes Nutzungsrecht mehr zugestanden; auch sei die Bekl. nach § 8 SchuldRAnpG automatisch in den vorherigen Nutzungsvertrag eingetreten. Damit hätten die Parteien lediglich die durch Gesetz eingetretenen Veränderungen des Nutzungsverhältnisses schriftlich niedergelegt und hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages konkretisiert. Diese Auslegung des Vertrages als unwesentliche Anpassung des alten Vertrages werde durch die Geschichte seines Zustandekommens gestützt; denn die Neufassung des Vertrages sei allein auf Veranlassung der Bekl. zustande gekommen, die mit Schreiben vom 22. August 1995 anheim gestellt habe, "die Vertragsinhalte nach gegenseitiger Übereinstimmung auf den neuesten Stand zu bringen". Damit sei die Intention der Bekl. zum Vertragsschluß klar dargelegt. Es sei ihr allein um eine Anpassung des bisherigen Nutzungsverhältnisses an die derzeitigen Verhältnisse gegangen. Daß der Kl. andere ‑ und weitergehende ‑ Zwecke mit dem Vertragsschluß verfolgt habe, sei weder ersichtlich noch wahrscheinlich. Neben seinem prozessualen und außerprozessualen Verhalten sprächen auch die einzelnen Regelungen der Vereinbarung vom 24. August 1995 dagegen, da in § 5 ausdrücklich die bisherige Rechtsstellung des Kl. als Eigentümer der Garage perpetuiert worden sei.

12 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

13 a) § 12 SchuldRAnpG scheidet als Anspruchsgrundlage aus.

14 aa) Nach seinem § 3 findet das Schuldrechtsanpassungsgesetz nur auf solche Verträge Anwendung, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 (Beitritt) abgeschlossen worden sind. Die im Streit befindlichen Vereinbarungen stammen aber aus späterer Zeit. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht unter Hinweis auf Meinungen in der Literatur allerdings davon aus, daß es der Anwendung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht entgegenstehe, wenn die Parteien nach dem 2. Oktober 1990 einen vor dem Beitritt geschlossenen Vertrag lediglich ändern oder anpassen. Ob, wie das Berufungsgericht meint, bereits die Vereinbarung zwischen dem Vater des Kl. und der B. Wohnstättengesellschaft mbH vom 26. Juni 1991 lediglich eine Änderung des bisherigen Nutzungsverhältnisses und nicht einen neuen Vertrag darstellt, kann dahinstehen. Denn jedenfalls die zwischen dem Kl. und der Bekl. getroffene Vereinbarung vom 24. August 1995, auf die der Kl. seinen Entschädigungsanspruch stützt, ist ein neuer Vertrag, auf den das Schuldrechtsanpassungsgesetz keine Anwendung findet.

15 bb) Der Auffassung des Berufungsgerichts, hinsichtlich der "essentialia negotii", nämlich des Nutzungsgegenstandes, der Nutzungsart und des Nutzungsentgeltes seien keine wesentlichen Änderungen zum vorherigen Zustand getroffen worden, kann nicht gefolgt werden. Zwar ist der Ansatz richtig, daß zur Klärung der Frage, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen oder lediglich ein bestehender geändert wird, entscheidend darauf abzustellen ist, ob die Parteien mit Ersetzungswillen eine neue Regelung treffen oder lediglich eine Korrektur des alten Vertrages wollen.

16 Das Berufungsgericht verkennt aber, daß es hier nicht nur um eine inhaltliche Änderung des vor dem Beitritt geschlossenen Nutzungsvertrages geht, sondern der Vertrag mit einem neuen Mieter, dem Kl., zustande gekommen ist. Die Person des Mieters gehört aber neben dem Mietgegenstand, der Nutzungsart und dem Mietentgelt ebenfalls zu den wesentlichen Elementen eines Mietvertrages ("essentialia negotii"). Für den Vermieter ist es von entscheidender Bedeutung, wer sein Vertragspartner ist, wem gegenüber er Rechte und Pflichten hat (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete Kap. 2 Rdn. 1, 2). Der Abschluß eines Mietvertrages mit einem neuen Mieter nach dem 2. Oktober 1990 stellt deshalb einen neuen Mietvertrag dar, auf den das Schuldrechtsanpassungsgesetz keine Anwendung findet (Kiethe/Göhring, SchuldRAnpG § 3 Rdn. 2).

17 cc) Sollten die Ausführungen des Berufungsgerichts, die Parteien hätten den ursprünglichen Vertrag weiterführen wollen, dahin zu verstehen sein, der Kl. sei anstelle seines Vater in den von diesem abgeschlossenen Vertrag unter Aufrechterhaltung desselben eingetreten, so könnte dem nicht gefolgt werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 150, 32, 37 m.w.N.) ist die Ermittlung des Inhalts und die Bedeutung von Individualvereinbarungen grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur daraufhin geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehlern beruht. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

18 Zwar können die Parteien einen Mieterwechsel auch unter Aufrechterhaltung des bisherigen Mietvertrages herbeiführen (BGHZ 95, 88). Das geschieht entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Einigung zwischen dem alten und dem neuen Mieter über den Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag mit Zustimmung des Vermieters. Ein solcher Mieterwechsel wäre auch im Streitfall möglich gewesen und könnte als bloße Anpassung des ursprünglichen Vertrages angesehen werden mit der Folge, daß das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung fände (Kiethe/Göhring, aaO § 3 Nr. 3). Diese Vertragsgestaltung haben die Parteien aber nicht gewählt. Der Kl. ist nicht mit Billigung des Vermieters anstelle seines Vaters in den ursprünglichen Vertrag eingetreten, sondern hat vielmehr einen eigenständigen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen. Eine andere Auslegung würde die zulässigen Grenzen überschreiten. Deswegen kann der Senat die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich sind (BGHZ 121, 284, 289).

19 Aus dem Wortlaut der Vereinbarung ergibt sich kein Hinweis, daß der ursprüngliche Vertrag aufrechterhalten werden sollte. Die Parteien erwähnen den bisherigen Vertrag nicht einmal, sondern begründen ‑ originär ‑ Rechte und Pflichten des neuen Mieters. Für einen neuen Vertrag spricht insbesondere auch, worauf die Revision zu Recht hinweist, daß der Vertragsbeginn eigenständig (neu) geregelt wurde. Die Formulierung in § 2, wonach das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien am 1. Mai 1995 beginnen soll, spricht gegen die Auslegung, die Parteien hätten lediglich einen früheren Vertrag anpassen wollen. Sie deutet vielmehr darauf hin, daß ein neuer Vertrag gewollt war (vgl. Kiethe/Göhring, aaO § 3 Rdn. 2). Die Annahme einer bloßen Fortführung des alten Vertrages entgegen dem Wortlaut der Vereinbarung ‑ lediglich um dem Kl. die Vorteile nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz zukommen zu lassen ‑ ließe die Interessen des Vermieters unberücksichtigt (zum Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138). Dieser konnte mit dem Kl. als Erwerber der Garage einen neuen Nutzungsvertrag schließen oder lediglich einen Wechsel in der Person des Nutzers unter Aufrechterhaltung des bestehenden Vertrages herbeiführen. Mit dem Abschluß eines neuen Vertrages nach dem 2. Oktober 1990 erlangte er die Möglichkeit, den ihm nachteiligen Regeln des Schuldrechtsanpassungsgesetzes auszuweichen und seine vertraglichen Beziehungen zum neuen Nutzer den Regeln des BGB zu unterstellen.

20 b) § 12 SchuldRAnpG kann auch nicht entsprechend angewendet werden. Unabhängig davon, daß hier nichts für eine planwidrige Regelungslücke (vgl. zu diesem Erfordernis einer Analogie z. B. BGHZ 149, 165, 174) spricht, scheitert die analoge Anwendung der Bestimmung schon daran, daß der § 12 SchuldRAnpG zugrunde liegende Regelungsgrund im Streitfall nicht gegeben ist. Die Vorschrift gibt dem Nutzer eines fremden Grundstückes, der unter der Geltung des Rechts der DDR im Vertrauen auf den langfristigen Bestand seiner Nutzungsbefugnis erhebliche Investitionen vorgenommen hat, bei Vertragsbeendigung einen Ausgleich (Thiele/Röske, Schuldrechtsänderungsgesetz, 2. Aufl. § 12 SchuldRAnpG Rdn. 1, 2; Kiethe/Bultmann, aaO § 12 Rdn. 1). Diese Voraussetzungen treffen auf den Kl. nicht zu. Er hat nicht vor dem Beitritt im Vertrauen auf einen langfristigen Vertrag gebaut, sondern nach dem Beitritt ein bereits errichtetes Gebäude erworben und für dieses einen eigenständigen Nutzungsvertrag geschlossen.

Ein Garagennutzer in den neuen Bundesländern hat keinen Anspruch auf Entschädigung nach § 12 SchuldRAnpG, wenn der Miet-/Nutzungsvertrag nach dem Beitritt, jedoch zu teilweise anderen Bedingungen und mit anderen Vertragsparteien als zum Zeitpunkt der Errichtung der Garage, abgeändert bzw. neu abgeschlossen worden ist.

Lange Zeit vor dem 3. Oktober 1990 errichtete der Vater des Klägers auf einem Grundstück, das im Eigentum eines Dritten stand, aufgrund eines geschlossenen Nutzungsvertrages eine Garage. Nach dem Beitritt wurde ein neuer Nutzungsvertrag mit der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Grundstückseigentümers abgeschlossen. Nach Abschluß dieses Vertrages übereignete der Vater des Klägers die Garage an den Kläger. Auf der Grundlage des Vermögenszuordnungsgesetzes wurde das Grundstück dann an die Beklagte übertragen. Mit dieser schloß der Kläger 1995 wiederum einen neuen Nutzungsvertrag. Im Jahre 2003 kündigte die Bekl. das Nutzungsverhältnis und bot dem Kläger die Fortsetzung zu einem deutlich höheren Pachtzins an. Der Kläger lehnte ab und forderte nunmehr eine Entschädigung für die Garage nach § 12 SchuldRAnpG. Nach Abweisung der Klage durch das AG verurteilte das LG zur Zahlung, was zur zugelassenen Revision der Beklagten zum BGH führte.

Der XII. Senat des BGH änderte die landgerichtliche Entscheidung ab und wies die Berufung gegen das klageabweisende amtsgerichtliche Urteil zurück. § 12 SchuldRAnpG scheide als Anspruchsgrundlage aus. Das Berufungsgericht habe verkannt, daß der Nutzungsvertrag zwischen den Vertragsparteien nicht nur eine inhaltliche Änderung des vor dem Beitritt geschlossenen Nutzungsvertrages darstelle, sondern der Vertrag mit dem Kläger als neuem Mieter zustande gekommen sei. Die Person des Mieters gehöre aber neben dem Mietgegenstand, der Nutzungsart und dem Mietentgelt ebenfalls zu den wesentlichen Elementen eines Mietvertrages. So stelle der Abschluß des Mietvertrages mit dem neuen Mieter nach dem 2. Oktober 1990 einen neuen Mietvertrag dar, auf den das SchuldRAnpG keine Anwendung finde. Zwar könnten Parteien einen Mieterwechsel auch unter Aufrechterhaltung des bisherigen Mietvertrages herbeiführen. Das geschehe entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Einigung zwischen dem alten und dem neuen Mieter über den Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag mit Zustimmung des Vermieters. Eine solche Vertragsgestaltung hätten die Parteien aber vorliegend nicht gewählt. § 12 SchuldRAnpG könne auch nicht entsprechend angewendet werden. Unabhängig davon, daß hier nichts für eine planwidrige Regelungslücke spreche, scheitere die analoge Anwendung der Bestimmung schon daran, daß der § 12 SchuldRAnpG zugrunde liegende Regelungsgrund im Streitfall nicht gegeben sei. Die Vorschrift gebe dem Nutzer eines fremden Grundstücks, der unter der Geltung des Rechts der DDR im Vertrauen auf den langfristigen Bestand seiner Nutzungsbefugnis erhebliche Investitionen vorgenommen habe, bei Vertragsbeendigung einen Ausgleich. Hier habe der Kläger nicht vor dem Beitritt im Vertrauen auf einen langfristigen Vertrag gebaut, sondern nach dem Beitritt ein bereits errichtetes Gebäude erworben und für dieses einen eigenständigen Nutzungsvertrag geschlossen.