Entschädigung für Mietermodernisierungsmaßnahmen bei vorzeitigem Auszug

Die im Rahmen von öffentlich geförderten Modernisierungsmaßnahmen in Berlin verwendete Klausel, wonach bei der dem ausziehenden Mieter zu leistenden Entschädigung Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht zu berücksichtigen sind, ist so auszulegen, daß ein Abzug der gewährten öffentlichen Hilfe von dem Entschädigungsbetrag nicht vorzunehmen ist.

Die Höhe der Entschädigungssumme der Kl. zu 1) beträgt 70 % des von der Investitionsbank Berlin anerkannten Betrages von 21.539 DM, also 15.077,30 DM. Von diesem Entschädigungsbetrag ist der gewährte öffentliche Zuschuß nicht abzuziehen. Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß die Klausel, wonach die dem ausziehenden Mieter zu leistende Entschädigung 70 % der Kosten der Mietermaßnahmen beträgt, wobei Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht zu berücksichtigen sind, so auszulegen ist, daß ein Abzug der gewährten öffentlichen Hilfe von dem Entschädigungsbetrag nicht vorzunehmen ist. Daß der Mieter dadurch im Einzelfall einen Vorteil erlangt, ist hinzunehmen. Schließlich erhält auch der Mieter, der nicht frühzeitig auszieht eine Begünstigung, indem er die sonst beim Auszug zu zahlende Entschädigung mittelbar im Wege ersparter Aufwendungen erlangt, weil er trotz des gestiegenen Wohnkomforts keine erhöhte Miete zahlen muß. Auf der anderen Seite wird der Vermieter dadurch nicht benachteiligt, denn er kann die an den ausziehenden Mieter geleistete Entschädigung bei der Neuvermietung in Form einer Modernisierungsumlage berücksichtigen. Die von der Kammer vorgenommene Auslegung des Begriffes "Kosten der Mietermaßnahmen" entspricht auch dem Regelungsgehalt, den der Förderungsgeber bei der ursprünglichen Aufstellung der Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen für die Wohnungsmodernisierung durch Mieter in der Fassung vom 12. März 1993 beabsichtigt hat. Dies ergibt sich aus der von der Kammer eingeholten amtlichen Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 23. Mai 1997, die zu der Frage eingeholt worden ist, weshalb später die umstrittene Klausel über die Nichtberücksichtigung der gewährten öffentlichen Zuschüsse gestrichen worden ist. Als Begründung für die vorgenommene Änderung in den Richtlinien gab die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr folgendes an:

"Die frühere Fassung des § 2 Abs. 5 der Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen mit dem Passus ‚Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt' - ist geändert worden, weil sich in der Interpretation Mißverständnisse dahingehend herausstellten, ob die Zuschüsse zugunsten des Mieters oder Vermieters anzusetzen sind. Gemeint war von Anfang an seitens des Förderungsgebers, daß bei der Entschädigungsvereinbarung auf die Kosten der Mietermaßnahmen abgestellt werden sollte, unabhängig davon, daß zugunsten des Mieters Zuschüsse gewährt werden. Die Zuschüsse sollten in diesem Sinne zugunsten der Mieter, nicht zugunsten der Vermieter berücksichtigt werden. Um die aufgetretenen Mißverständnisse zu dem Passus Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt, für neue Förderungsfälle zu vermeiden, wurde die Formulierung in § 2 Abs. 5 der Mustervereinbarung geändert. Abgestellt werden sollte nur noch auf die Kosten der Mietermaßnahmen. Um Mißverständnisse hinsichtlich des Basiswertes der Kosten der Mietermaßnahmen auszuschließen, sieht die überarbeitete Mustervereinbarung vor, daß a) in § 1 Abs. 2 der voraussichtliche Betrag der Kosten der Mietermaßnahmen benannt wird und

b) im Zusatz der Mustervereinbarung nach Durchführung die tatsächlich entstandenen Kosten der Mietermaßnahmen abschließend festgestellt werden."

Der Kl. stehen auch deshalb 70 % der aufgewendeten Kosten zu, weil zwischen der Durchführung der Maßnahme und der Beendigung des Mietverhältnisses nur drei Jahre vergangen sind (wird ausgeführt).