Entschädigung für Mietereinbauten

Entschädigung für Mietereinbauten; öffentlich geförderte Mietermodernisierung

Bei der Berechnung der Entschädigung für Mietermodernisierungen sind die öffentlichen Zuschüsse der IBB dann nicht abzuziehen und dem Mieter steht der volle Entschädigungsanspruch nach den aufgewendeten Mitteln dann zu, wenn der Vermieter i. S. v. § 5 AGBG als Verwender der formularmäßigen Vereinbarung anzusehen ist. (Möglicherweise beabsichtigte Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung, zuletzt GE 2001, 210, 211.)

Der Kl. steht der volle geltend gemachte Entschädigungsanspruch aus den Modernisierungsvereinbarungen zu. Bei der Berechnung der Entschädigung sind die von der Investitionsbank Berlin dem Mieter gewährten Zuschüsse nicht abzuziehen. Das ergibt die Auslegung der Vertragsklauseln jedenfalls unter Berücksichtigung von § 5 AGBG.

1. Die Formularverträge sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Bekl. verwendet worden sind (§ 1 Abs. 1 AGBG). Daß es sich um vorformulierte Geschäftsbedingungen handelt, ist augenscheinlich, im Streit kann allenfalls sein, ob die Bekl. Verwenderin der Klauseln ist. Die Bekl. hat nicht dargelegt, daß das Vertragsmuster von der klagenden Mieterin vorgelegt worden sei. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, daß die Bekl. die Musterverträge, die ihr von der Investitionsbank Berlin (IBB) zur Verfügung gestellt worden sein mögen, den Mietern jeweils vorgelegt hat, wenn es um den Abschluß der Vereinbarung ging.

2. Im Streit sind zwei abweichende Fassungen der Vereinbarungen über die Berechnung der vom Vermieter zu zahlenden Entschädigung.

Im Vertrag zum Einbau der Gasetagenheizung mit zentraler Warmwasserbereitung vom 1. Dezember 1992, unstreitig modifiziert durch den späteren Vertrag ohne Datum, wie von der Kl. mit Schriftsatz vom 31. Januar 2000 eingereicht, heißt es, soweit im Streit:

"Der Entschädigungsbetrag ermittelt sich aus den vom Mieter aufgewendeten Kosten für die Baumaßnahmen, abzüglich 10 v. H. dieses Betrages für jedes volle Kalenderjahr nach Durchführung der Maßnahmen ... Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt."

In dem Vertrag vom 7. März/20. April 1994 über die Verfliesung von Wand und Boden im Badezimmer heißt es entsprechend dem Mustervertrag gemäß Anlage 2 zu den MieterModRL 1993 (Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht 1996, S. 1047 f.):

"Der Entschädigungsbetrag ermittelt sich aus den Kosten der Mietermaßnahmen, abzüglich 10 v. H."

Der Satz, daß Zuschüsse nicht zu berücksichtigen seien, ist weggelassen.

Die Kammer hält an ihrer bisherigen Rechtsprechung zur Auslegung dieser formularmäßigen Entschädigungsklauseln in den zwischen den Parteien abgeschlossenen Modernisierungsvereinbarungen (Urteil vom 16. November 1995 - 62 S 199/95 - GE 1996, 259; Urteil vom 15. März 1999 - 62 S 311/98; Urteil vom 9. Dezember 1999 - 62 S 324/99 - MM 2000, 131) nicht fest. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Entschädigungsregelungen zwingen zu der Auslegung, daß die Zuschüsse von dem Ausgangsbetrag abzuziehen seien.

a. Der in der ersten Fassung verwendete Begriff der "vom Mieter aufgewendeten Kosten für die Baumaßnahmen" betrifft zunächst alle Kosten unabhängig von der Subventionierung. Der Mieter wendet die Mittel auf, er bekommt sie sodann teilweise ersetzt von seiten der IBB bzw. des Landes Berlin. Der Zusatz, daß Zuschüsse bei der Berechnung nicht berücksichtigt würden, ist zumindest mehrdeutig und kann sowohl in dem Sinne verstanden werden, daß die Zuschüsse von den Kosten abzuziehen seien, als auch so, daß die Zuschüsse für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unerheblich und daher nicht abzuziehen seien.

Der Begriff der "Entschädigung" ist ebenfalls nicht zwingend in dem Sinne zu verstehen, daß der Mieter nur Entschädigung dafür bekommen solle, was an Kostenaufwand letztlich gleichsam als "Schaden" bei ihm verbleibt. Denn das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird durch das Verhältnis zwischen Subventionsgeber und Mieter nicht berührt. Grundsätzlich geht es den Vermieter nichts an, daß der Mieter Unterstützung von dritter Seite erhält.

Aus dem nämlichen Grunde ist es für die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags zumindest keine zwingende Überlegung, daß der Vermieter benachteiligt sei, wenn der Mieter Vorteile aus einer ihm gewährten Subvention zieht. Die Förderrichtlinien sahen eine Subventionierung des Vermieters für Maßnahmen ausschließlich des Mieters jedenfalls nicht vor (s. noch Mieter ModRL 1993 Ziff. 3, Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht 1996, S. 1042; ebenso die MieterModRL 99, Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht 2000, S. 1018). Auch ist zu berücksichtigen, daß der Vermieter eine modernisierte Wohnung erhält, die er zu entsprechender Miete später weitervermieten kann. Bleibt der Mieter zehn Jahre nach Abschluß der Modernisierung in der Wohnung, so entfällt die Entschädigung ohnehin. Auch sonst ist es dem Vermieter verwehrt, wegen einer vom Mieter durchgeführten Modernisierung die Miete zu erhöhen.

Die allgemeine Erwägung, die Subvention sei letztlich für den Wohnraum bestimmt, nicht aber für den einzelnen Mieter, der aus der Entschädigung besondere Vorteile zöge, ist rechtspolitischer Natur, die nicht einmal mit der erkennbaren Zielrichtung der Subventionsrichtlinien übereinstimmt. Sie ist für die Auslegung des Vertrags nicht maßgebend. Daher mag dahinstehen, ob man den Sinn einer Subventionierung des Mieters auch darin sehen könnte, daß dieser zur Modernisierung motiviert werden sollte (vgl. MieterModRL 1993 Ziff. 1.2 Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht 1996, S. 1042; ebenso die MieterModRL 99, Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht 2000, S. 1018). Auch hier gilt wiederum, daß eine zwingende Folgerung für die Auslegung nicht möglich ist.

Nach allem ist die Klausel zumindest mehrdeutig. Nach § 5 AGBG ist die dem Vertragspartner des Verwenders günstigere Auslegung zu wählen. Die Zuschüsse sind bei der Berechnung der Entschädigung daher nicht abzuziehen.

b. Das gilt erst recht für die spätere Fassung des Vertrags von 1994 zur Verfliesung des Badezimmers. Der Satz über die Nichtberücksichtigung der Zuschüsse ist entfallen. Ausdrücklich ist nur noch allgemein von Kosten der Maßnahme die Rede. Auch wenn man ein Verständnis für möglich hält, wonach "Kosten der Maßnahme" im Zusammenhang mit dem Begriff der "Entschädigung" nicht Kosten der Maßnahme überhaupt, sondern nur Kosten erfassen sollen, die dem Mieter (gleichsam als "Schaden") verbleiben (Urteil der Kammer vom 9. Dezember 1999 - 62 S 324/99 - MM 2000, 131), so ist die Auslegung zumindest nicht zwingend. Ebenso möglich ist es, die Formulierung so zu verstehen, wie sie dasteht, daß nämlich Entschädigung für die "Kosten der Maßnahme" zu leisten sei. Dann greift § 5 AGBG zugunsten der klagenden Mieterin.

c. Die Parteien waren sich unstreitig einig darüber, daß für den Einbau der Dusche dieselben vertraglichen Bestimmungen gelten wie in der Vereinbarung über die Verfliesung des Bades, so daß sich die Beurteilung insoweit in gleicher Weise ergibt.

3. Es ist nicht der Auffassung der Zivilkammer 67 zu folgen, wonach die Verpflichtung des Mieters (Vertrag zur Gasetagenheizung, § 2 Ziff. 2) bzw. beider Vertragsparteien (Vertrag bezüglich der Badverfliesung, entsprechend für den Einbau der Dusche, § 1 Ziff. 2), die Kosten der Modernisierungsmaßnahme festzustellen, Fälligkeitsvoraussetzung des Anspruchs sei (Urteil vom 10. Januar 2000 - 67 S 301/99 - GE 2000, 472).

Diese Überlegung ändert an dem Anspruch der Kl. von vornherein nichts, soweit es um die Kosten für die Badverfliesung geht, denn hierfür ist eine Kostenfeststellung unter dem 12./13. September 1994 getroffen worden.

Im übrigen kann der Auffassung aber auch nicht gefolgt werden. Ein Anhalt für ein derartiges Verständnis läßt sich dem Wortlaut des Regelwerks und dem systematischen Zusammenhang nicht entnehmen. Weder in den Klauseln der beiden Verträge, in denen die Verpflichtung zur Kostenfeststellung enthalten ist, noch in den Entschädigungsregelungen findet sich eine ausdrückliche Fälligkeitsbestimmung. Im Gegenteil enthält die Vereinbarung aus dem Jahre 1994 (Badezimmerverfliesung) in § 2 Ziff. 5 zur Entschädigungsregelung die Regelung: "Der Entschädigungsbetrag ist spätestens vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auf ein vom Mieter zu benennendes Konto zu überweisen ...".

Die Auslegung der Zivilkammer 67 kann sich daher nur auf Sinn und Zweck der Regelung berufen. Es ist in dem Zusammenhang sicher richtig, daß die Verpflichtung zur Kostenfeststellung dafür sorgen soll, späteren Streit zu vermeiden. Das zwingt aber nicht zu der Annahme, die Feststellung sei Fälligkeitsvoraussetzung eines Entschädigungsanspruchs. Dies führte unter Umständen lediglich zu überflüssigen Prozessen, wenn nämlich die Vertragsparteien sich nicht auf eine Feststellung einigen könnten. In dem Falle müßte Vermieter und Mieter die Möglichkeit gerichtlicher Klärung zustehen. Wird dieser Rechtsstreit nicht zeitnah nach der Modernisierung geführt, so müßte vor einer Klage auf Zahlung erst ein gesonderter Rechtsstreit um die Kostenfeststellung geführt werden - es handelt sich nicht um die Situation einer Stufenklage (§ 254 ZPO), weil der Mieter nicht auf Auskunft oder Rechnungslegung klagen müßte. Warum nicht sogleich auf Zahlung geklagt werden sollte, ist nicht einzusehen. Der Vermieter kann dann Einwände gegen die Kosten im einzelnen erheben. Kann der Mieter hingegen seine Kosten nicht mehr darlegen, weil Rechnungen untergegangen sind, wie die Zivilkammer 67 erwägt, so geht das ohnehin zu Lasten des Mieters, der seinen Anspruch dann nicht begründen kann. Wenn die Bekl. Sorge hat, daß ihr die Feststellung der Kosten durch Veränderung an der Mietsache erschwert wird, hat sie die Möglichkeit, die Verpflichtung der Kl. geltend zu machen.

Selbst wenn man ein Verständnis der Feststellungsverpflichtung in § 1 Abs. 2 der Verträge als Fälligkeitsvoraussetzung für möglich hielte, so würde die Unklarheitenregel des § 5 AGBG zugunsten des Mieters entscheiden.

4. Der Höhe nach sind die von der Klägerin vorgelegten Rechnungen zugrunde zu legen. Die Feststellungen der IBB sind für das Verhältnis zwischen den Parteien nicht verbindlich, denn der Vertrag enthält hierzu nichts, und nach allgemeinen Regeln sind Beziehungen zwischen einer Vertragspartei und Dritten ohne Belang, auch wenn diese öffentlich-rechtlicher Natur sind (LG Berlin - Zivilkammer 67 - GE 2000, 472; allgemein BGH NJW 1998, 445, 447). Konkrete Einwendungen hat die Bekl. zu den Rechnungen nicht erhoben.

Zieht ein Mieter, der in Berlin öffentliche Mittel aus dem Programm "Mietermodernisierung" erhalten hat, binnen zehn Jahren aus der Wohnung aus, muß der Vermieter eine Zeitwertentschädigung zahlen. Wie sie berechnet wird, ist strittig. Jetzt schwenkte die 62. Zivilkammer des LG Berlin auf die Mehrheitsmeinung ein - und schoß dabei ein Eigentor.

Der Vermieter hatte bei der Berechnung der dem Mieter zustehenden Entschädigung für durchgeführte Mietermodernisierungen zuvor den von der IBB gezahlten Zuschuß abgezogen. Das entsprach der bisherigen Linie der Zivilkammer 62 - entgegen der Rechtsprechung der Kammern 61, 64, 65 und 67 (vgl. GE 2001, 210). Die Zivilkammer 62 gab nunmehr (unter einer neuen Vorsitzenden) ihre Rechtsprechung auf.

Mit Urteil vom 22. Januar 2001 meint die ZK 62 nunmehr, daß bei der Berechnung der Entschädigung die von der IBB dem Mieter gewährten Zuschüsse nicht abzuziehen seien. Zwar seien derartige Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern auf Basis der IBB-Mustervereinbarung mehrdeutig und könnten so und so ausgelegt werden. Nach § 5 AGBG sei die für den Vertragspartner des Verwenders günstigere Auslegung zu wählen. Fälschlicherweise nimmt die Kammer an, Verwender im Sinne des AGBG sei der Vermieter. Das Gegenteil ist generell richtig. Verwender ist immer der Mieter. Er erhält von der IBB die Mustervereinbarung, die er seinem Vermieter vorlegen muß, damit dieser unterschreibt. Das Landgericht hat in seiner Entscheidung zwar die Frage aufgeworfen, wer Verwender sei, jedoch zu Ungunsten der Vermieterin entschieden, weil sie nicht dargelegt habe, daß das Vertragsmuster von der klagenden Mieterin vorgelegt worden sei. Verfassungskonform (Art. 103 GG) hätte sie die Beweislast dem Mieter auferlegen müssen.

Spannend wird es jetzt, wenn der nächste Fall zur 62. Kammer kommt. Bleibt sie bei ihrer Begründung aus der jüngsten Entscheidung, muß das Ergebnis wie früher lauten: Die IBB-Förderung wird bei der Berechnung der Entschädigung abgezogen.