Entschädigung für Bauwerk

Entschädigung für Bauwerk; massive Datsche; Wertsteigerung

1. Sowohl bei § 12 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2, 3 SchuldRAnpG als auch bei § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG i. V. m. § 812 BGB besteht ein Anspruch auf Ersatz von Verwendungen auf das Grundstück nur insoweit, als sich der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht hat.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Nutzungsüberlasser das Nutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Nutzers gekündigt hat.

1. Die Bekl. haben einen Anspruch aus § 12 SchuldRAnpG in Höhe von 54.000 DM.

a) Es kann dahingestellt bleiben, ob sich die Entschädigung aus § 12 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2, 3 SchuldRAnpG oder aus § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG i. V. m. § 812 BGB ergibt. Denn in beiden Fällen kommt ein Anspruch nur insoweit in Betracht, als sich der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht hat.

Dies ergibt sich aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG unmittelbar. Aber auch bei einem Anspruch aus § 812 BGB, der durch § 12 SchuldRAnpG ausdrücklich nicht ausgeschlossen wird, kommt es darauf an, um wieviel sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung erhöht hat (vgl. OLG Koblenz, NJW 90, 126; BGH WuM 94, 201, 203; MünchKomm/Quack, BGB, 3. Auflage, § 951 Rdnr. 17). Dabei ist ebenso wie bei § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG maßgebend, um welchen Betrag der Eigentümer bereichert ist, wenn feststeht, daß ihm das Grundstück zurückzugeben ist. Denn erst dann steht fest, daß eine Bereicherung bei dem Eigentümer eintritt, und damit entsteht dann der Bereicherungsanspruch (vgl. BGH, NJW 89, 2745, 2747; a. A.). Der Gegenansicht (vgl. MünchKomm/Kühn, BGB, 3. Aufl., § 12 SchuldRAnpG Rdnr. 12), daß bereits bei Erstellung des Bauwerkes ohne Vereinbarung mit dem Überlassen nach § 313 Abs. 2 ZGB eine Bereicherung eintritt, weil gemäß § 296 ZGB kein selbständiges Eigentum an der Baulichkeit eintreten konnte, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Denn selbst dann, wenn der Nutzer eine Baulichkeit ohne Einverständnis des Überlassenden errichtet hat, steht die Bereicherung und deren Umfang erst fest, wenn der Nutzer das Grundstück zurückgeben muß und damit die Nutzungsmöglichkeit verliert. Erst dann verliert der Nutzer das Bauwerk und erwirbt der Überlassende ein möglicherweise werthaltigeres Grundstück.

Letztlich laufen deshalb beide Regelungen weitgehend parallel. Obwohl aus § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG deutlich wird, daß der Gesetzgeber danach unterscheiden wollte, ob ein Gebäude rechtmäßig oder rechtswidrig errichtet wurde, führt der Verweis auf das Bereicherungsrecht letztlich zu dem Ergebnis, daß nur der gesteigerte Verkehrswert zu ersetzen ist.

Somit kann unentschieden bleiben, ob die Regelung in § 3 Abs. 2 d des Nutzungsvertrags ausreichend ist, um das Vorliegen einer Vereinbarung im Sinne von § 313 ZGB anzunehmen und damit von einer "nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik" erfolgten Errichtung auszugehen ist.

b) Den Bekl. steht ein entsprechender Entschädigungsanspruch zu, weil sie nach dem 1. September 1975 auf dem Grundstück ein Wochenendhaus errichtet haben, welches immer noch vorhanden ist. (...) Entgegen der Auffassung der Bekl. ist auch nicht davon auszugehen, daß die noch im Wert vorhandenen Investitionen der Bekl. in Höhe von insgesamt (86.500 DM + 7.600 DM =) 94.100 DM für den Entschädigungsanspruch maßgeblich sind. Darauf wäre es nur dann angekommen, wenn die Ermittlung des Zeitwertes nach § 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG gefordert wäre. Diese Vorschrift ist jedoch nicht anwendbar, weil der Kl. aufgrund von Zahlungsverzug der Bekl. das Grundstück aus wichtigem Grunde kündigen konnte (§ 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG). Folglich war nur die Werterhöhung des Grundstückes maßgeblich, die hier nur deshalb eingetreten ist, weil nach den Ausführungen des Sachverständigen ein massives Haus vorliegt, welches einen deutlichen Nutzwert hat und auf dem Grundstück eine andere Nutzung, als die durch ein Wochenendhaus, nicht möglich ist.

Der Nutzer des Datschengrundstücks war mit seinen Zahlungen in Verzug gekommen, so daß der Grundstückseigentümer fristlos kündigte. Er verlangte Räumung, wogegen der Pächter Entschädigung für das von ihm errichtete Wochenendhaus verlangte.

Mit Urteil vom 11. Mai 1999 entschied das Landgericht Berlin, wie die Entschädigung zu bemessen ist. Nach § 12 Abs. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz kommt es auf den Wert des Bauwerks nur dann an, wenn der Nutzer nicht einen Grund zur fristlosen Kündigung gegeben hatte. In diesem Fall hat er nur einen Anspruch auf Entschädigung für die Werterhöhung des Grundstücks. Das trifft nach Auffassung der 64. Kammer auch für den daneben bestehenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, und in beiden Fällen kommt es auf den Verkehrswert des Grundstücks bei Rückgabe und dessen Erhöhung durch die Bebauung an.