Entschädigung

Entschädigung; Hausgarten; gärtnerisches Vermögen; Gartengrundstück; Grundvermögen; Bemessungsgrundlage; Entschädigungsbemessung; Bewertungszeitpunkt; Einheitswert

1. Ein Hausgarten ist für die der Entschädigung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 EntSchG zugrunde zu legende Bewertung nicht als "gärtnerisches Vermögen" einzustufen, das land- und forstwirtschaftlichen Flächen gleichsteht, sondern zum Grundvermögen zu rechnen.

2. Der als Bemessungsgrundlage für die Entschädigung für Grundvermögen zugrunde zu legende Einheitswert ändert sich nur dann, wenn die dafür gem. § 3 Abs. 2 Satz 1 2. Altern. EntSchG maßgebenden Veränderungen zwischen dem Bewertungszeitpunkt und der Schädigung eingetreten sind.

Der Kl. stellte am 7. August 1991 einen vermögensrechtlichen Antrag wegen des Verlustes des hälftigen Miteigentumsanteils am selbständigen Grundstück in M., Flurstück Nr. a. Mit bestandskräftigem Bescheid des Landratsamtes Greiz vom 7. Oktober 1996 wurde der Antrag auf Rückübertragung des Miteigentumsanteils abgelehnt. Zugleich wurde festgestellt, daß dem Kl. wegen des Verlustes des Miteigentumsanteils, an dem als Gartengrundstück bezeichneten Gelände, dem Grunde nach ein Anspruch auf Entschädigung zusteht, weil er sein Eigentum auf Grund einer schädigenden Maßnahme der DDR-Behörden nach § 1 Abs. 1 Ziffer 1 c) des Vermögensgesetzes -VermG - verloren hatte. Über Art und Höhe des Entschädigungsanspruches wurde eine gesonderte Entscheidung in Aussicht gestellt. Dem Bescheid liegt nach den Feststellungen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Greiz folgender Sachverhalt zugrunde: Das in der Bestallungsurkunde des Rates des Kreises Gera vom 19. Juli 1961 als Gartengrundstück bezeichnete Grundstück wurde im Jahre 1961 auf Grund der Anordnung Nr. 2 vom 20. August 1958 (GBl. DDR. I, 664) mit Wirkung zum 12. September 1958 unter sog. staatliche Treuhand gestellt. Im Jahre 1985 veräußerte der staatliche Treuhänder den Erbanteil des Kl., ohne daß Voraussetzungen nach DDR-Recht vorlagen, im Wege des Erbteilsverkaufs an Eigentum des Volkes. Noch im gleichen Jahr wurde redlichen Dritten am Grundstück ein dingliches Nutzungsrecht zum Zwecke der Bebauung eingeräumt. Am 1. November 2001 beantragte der Kl. Leistungen nach dem Entschädigungsgesetz - EntschG -. Mit Bescheid vom 17. Dezember 2001 setzte das Staatliche Amt zur Regelung offener Vermögensfragen den Entschädigungsbetrag auf 511,29 E für den hälftigen Miteigentumsanteil des Kl. fest. Die Entschädigung sei nach § 3 des EntschG zu bemessen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG sei von dem vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswert auszugehen, der in der Auskunft des Finanzamtes Gera vom 11. Dezember 2000 für das unbebaute Gartengrundstückgrundstück zum 1. Januar 1947 mit 790 M mitgeteilt worden sei. Somit sei für den hälftigen Miteigentumsanteil von 395 M auszugehen. Die Bebauung sei erst 1985 erfolgt, frühere Planungen hätten nicht bestanden. Folglich sei der hälftige Einheitswert nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EntschG mit dem Faktor 3 - für land- und forstwirtschaftliche Flächen - zu multiplizieren. Den Widerspruch des Kl. wies das Thüringer Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Bescheid vom 28. März 2003 zurück. Begründend wurde ausgeführt, daß es sich bei dem Grundstück nicht um ein unbebautes Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG gehandelt habe. Vielmehr habe es sich bis zur Bebauung im Jahre 1985 um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück gehandelt. Die Abgrenzung sei nach dem Reichsbewertungsgesetz vom 16. Oktober 1934 (RGBl. I, 1035) in der Fassung des Bewertungsgesetzes der DDR vom 18. September 1970 - BewG - (GBl. DDR 1979, SDr. 674) vorzunehmen. Danach gehöre Grundbesitz, der zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zu rechnen sei, nicht zum Grundvermögen. Unbebaute Grundstücke im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG hingegen seien hingegen dem Grundvermögen zuzuordnen. Im land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sei auch das gärtnerische Vermögen enthalten, § 28 BewG. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen seien nur dann dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen,

im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG hingegen seien hingegen dem Grundvermögen zuzuordnen. Im land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sei auch das gärtnerische Vermögen enthalten, § 28 BewG. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen seien nur dann dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen, insbesondere mit Rücksicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten anzunehmen sei, daß sie in absehbarer Zeit anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, z. B. wenn sie als Bauland, Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke anzusehen seien. Dies sei dann der Fall, wenn damit zu rechnen sei, daß diese Flächen alsbald bebaut werden könnten. Dies setze die rechtlichen Möglichkeiten für eine Bebauung (Erschließung, Bebauungsplan o. ä.) voraus. Lasse sich die Bebaubarkeit auf Grund der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht eindeutig beurteilen, so könnten auch andere Umstände heranzuziehen sein. Beispielhaft seien zu nennen: Erwerb von Flächen zu einem Preis, der erkennbar über den üblichen Bodenpreisen für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen liege, Erwerb von Flächen durch ein Handels- und Industrieunternehmen, Gebietskörperschaften sowie Grundstücksgesellschaften, Wohnungsunternehmen und Baugesellschaften, Verkauf von Flächen in benachbarten Bereichen zu Baulandpreisen. Darüber hinaus sei für eine Zurechnung zum Grundvermögen erforderlich, daß sich die landwirtschaftliche Nutzung mit großer Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit ändere. Unter absehbarer Zeit sei ein Zeitraum von sechs Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt zu verstehen. Vorliegend sei weder aus den Akten noch aus dem Vortrag des Kl. ersichtlich, daß das Grundstück im Jahre 1961 anderen als landwirtschaftlichen Zwecken habe dienen sollen. Der Kl. hat fristgerecht Klage erhoben. Er meint, die Entschädigungsberechnung dürfe nicht nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EntschG erfolgen. Vielmehr müsse § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG angewandt werden. Bei dem Flurstück a habe es sich nie um ein land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, sondern immer um ein unbebautes Grundstück im Sinne der Vorschriften des Bewertungsgesetzes gehandelt. Darauf wiesen alle vorliegenden Unterlagen hin. Auch im Grundbuch sei als Nutzungsart "G", also Gebäudefläche, eingetragen. In alten Verzeichnissen sei die Parzelle als "Hofreite und Garten, An der Akazienstraße" bezeichnet worden. Tatsächlich sei es so gewesen, daß das Grundstück zu den erschlossenen Flächen von M. am Ortsrand gehört habe. Das Grundstück habe als anliegender Garten zum Haus gehört. Das Grundstück sei folglich eine unbebaute Gebäudenebenfläche gewesen. Die Fläche sei nicht erwerbsgärtnerisch genutzt worden, sondern als Privatgarten. Das Grundstück hätte im Jahre 1961 bebaut werden können, wenn nur ein diesbezügliches Interesse bestanden hätte. (...)

(...) Die (...) Klage ist zulässig und begründet. Die mit Bescheid des Staatlichen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 17. Dezember 2001 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 28. März 2003 getroffene Entscheidung des Bekl., die Bemessungsgrundlage für die Entschädigungsleistung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EntschG zu berechnen, ist rechtswidrig und verletzt den Kl. insoweit in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, daß die Entschädigung auf der Grundlage der Einheitswertfestsetzung vom 8. Juni 1949 auf den 1. Januar 1947 (790 M) für das selbständige Grundstück nach § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG zu erfolgen hat. Unstreitig ist zwischen den Beteiligten, daß es sich bei dem Grundstück um einen Hausgarten gehandelt hat. Der Bekl. hat dem detaillierten Vortrag des Kl. nichts entgegengesetzt. Der Vortrag des Kl. stimmt auch mit dem Akteninhalt überein. Streitig ist allein, ob sich der Multiplikator nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EntschG oder nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG richtet. Diese Frage ist dahingehend zu beantworten, daß im vorliegenden Fall der Vervielfältiger des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG anzuwenden ist. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Auszugehen ist von §§ 50, 51 BewG in der Fassung vom 18. September 1970 (SDr. 674). Nach § 51 Abs. 1 BewG gehört zum Grundvermögen nicht Grundbesitz der zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört nach § 28 Ziffer 4 BewG auch gärtnerisches Vermögen. Das gärtnerische Vermögen ist in § 48 Abs. 1 BewG definiert. Danach gehören zum gärtnerischen Vermögen alle Teile einer wirtschaftlichen Einheit, die dauernd einem gärtnerischen Hauptzweck dienen (gärtnerischer Betrieb). Schon dieser Wortlaut legt nahe, daß damit allein ein gewerblicher Gartenbaubetrieb gemeint ist. Bestätigt wird dieser Befund durch § 48 Abs. 2 BewG, der zur Bewertung des gärtnerischen Betriebes auf § 31 BewG verweist. § 31 Abs. 1 BewG wiederum befaßt sich mit der Bewertung eines landwirtschaftlichen Betriebes und stellt auf den Ertragswert ab. Folglich ist von der Wendung "gärtnerisches Vermögen" in § 28 Ziffer 4 BewG nicht der Hausgarten umfaßt. Ein Hausgarten - wie im vorliegenden Fall - ist folglich als nicht gärtnerisches Vermögen einzustufen, das der land- und forstwirtschaftlichen Flächen gleichsteht. Vielmehr wird ein Hausgarten nach § 50 Abs. 1 Satz 1 BewG zum Grundvermögen gerechnet. Der Auffassung des Bekl., die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen einerseits und Grundvermögen andererseits, sei an Hand eines Rückgriffs auf die Anlage zu § 13 der DB-GVVO vorzunehmen, vermag das Gericht nicht zu teilen. Es erschließt sich aus der angefochtenen Entscheidung auch nicht, aus welchen Gründen der Bekl. einen solchen Rückgriff für vertretbar erachtet. Bei der Festsetzung der Entschädigung geht es um die Entschädigung für die aus Rechtsgründen nicht mögliche Rückgabe eines tatsächlich unbebauten Grundstücks (vgl. BVerwG, Beschluß vom 24. September 2002 - 3 B 139.02 - zitiert nach juris). Deshalb kann kein Zweifel daran bestehen, daß im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG auf das 20fache des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes abzustellen ist, wenn es sich bei dem Vermögensgegenstand - erstens - um ein von Anfang an selbständiges unbebautes Grundstück handelt, für

02 - 3 B 139.02 - zitiert nach juris). Deshalb kann kein Zweifel daran bestehen, daß im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG auf das 20fache des vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswertes abzustellen ist, wenn es sich bei dem Vermögensgegenstand - erstens - um ein von Anfang an selbständiges unbebautes Grundstück handelt, für welches - zweitens - vor der Schädigung ein Einheitswert festgestellt worden ist. Denn dann wird der Berechtigte in finanzieller Hinsicht in etwa so gestellt, wie er stünde, wenn ihm zum Beitrittszeitpunkt das unbebaute Grundstück mit einem sich aus dem vervielfältigten Einheitswert abzuleitenden angenäherten Verkehrswert übertragen worden wäre. Die Einteilung der Grundstücksarten in der DDR nach der Anlage zu § 13 DB-GVVO hingegen verfolgt Zwecke, die keinen Bezug zum Wert der Grundstücke haben. Folglich kann für die Entschädigungsberechnung nach dem EntschG nicht auf die Anlage zu § 13 DB-GVVO zurückgegriffen werden. Namentlich ist § 13 DB-GVVO zu § 20 der Grundstücksverkehrsverordnung - GVVO - vom 15. Dezember 1977 (GBl. DDR I, 1978, 73) ergangen. § 20 GVVO hat die analytische Auswertung des Grundstücksverkehrs in der DDR zum Gegenstand. Im einzelnen ist die Berechnung der Entschädigung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 5 EntschG wie folgt vorzunehmen:

Für die Grundstücksart eines "unbebauten Grundstücks" sieht § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG als Bemessungsgrundlage das 20fache des zuletzt festgestellten Einheitswertes vor. Dieser wurde mit 790 M zum 1. Januar 1947 mitgeteilt. Die Verwendung dieses Wertes, der zu einer Bemessungsgrundlage in Höhe von 15.800 DM für das gesamte Grundstück führt (790 M x 20), ist auch nicht gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. EntschG ausgeschlossen. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich zwischen dem Bewertungszeitpunkt und der Schädigung die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks so erheblich verändert hätten, daß deren Berücksichtigung zu einer Abweichung von mindestens 1.000 DM führen würde. Dies ist hier aber nicht der Fall. Die Einheitswertfeststellung von 1949 auf das Jahr 1947 ging vielmehr von einem unbebauten Grundstück aus. Diese Nutzungsart veränderte sich bis zum Zeitpunkt der Schädigung, die das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Greiz bereits im bestandskräftigen Bescheid vom 7. Oktober 1996 zu Recht im Verkauf des Erbanteils des Kl. an Eigentum des Volkes im Jahre1985 gesehen hat (vgl. VG Gera, Urteil vom 17. Juni 2003 - 3 K 43/00. Ge - zitiert nach juris), nicht. Diese Bewertung des Grundstücks als Hausgarten und unbebautes Grundstück zieht sich im übrigen durch das gesamte Verwaltungsverfahren. Erstmals im Erfassungsbogen des Entschädigungsverfahrens mutierte das Grundstück zur land- und forstwirtschaftlichen Fläche. Allerdings ist noch zu bedenken, daß dem Kl. nur der hälftige Miteigentumsanteil zustand und daß der gefundene Wert (7.900 DM) nach § 2 Abs. 2 Satz 1 EntschG abzurunden ist. (...)

Anmerkung: Zu § 3 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. EntSchG vgl. auch BVerwG vom 9. Juni 2005 - 3 C 30.04 - in diesem Heft Seite 307