Entschädigung

Entschädigung; Trümmergrundstücke

Bei der gem. § 3 Abs. 3 EntschG vorzunehmenden Berechnung der Bemessungsgrundlage der Entschädigung für "Trümmergrundstücke", die nach dem DDR-AufbauG enteignet worden waren, sind Abschläge oder Abzüge für Abbruchkosten (Enttrümmerungskosten) nicht vorzunehmen.

Der Kl. begehrt unter Aufhebung der Nr. 1 des Teil- und Feststellungsbescheides vom 14.2.2002 der Bekl. in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Sächsischen Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen (LARoV) vom 3.7.2003 die Verpflichtung der Bekl., die gekürzte Bemessungsgrundlage zugunsten des Kl. auf 48.660,96 E (entsprechend 95.172,56 DM) festzusetzen. Mit bestandskräftigem Bescheid des ARoV vom 2.8.1994 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des LARoV vom 19.2.1997 wurde festgestellt, daß die Rückübertragung des Flurstückes 2428/4 der Gemarkung nach § 5 Abs. 1 VermG ausgeschlossen ist. Gleichzeitig wurde dem Kl. ein Entschädigungsanspruch dem Grunde nach zuerkannt.

Als Eigentümerin des Grundstückes war ursprünglich Frau S. im Grundbuch eingetragen. Sie wurde ausweislich der Erbscheine des Staatlichen Notariats vom 11.1.1954 und 4.3.1959 von Frau F. beerbt. Das Grundstück wurde durch Bescheid des Rates der Stadt vom 26.4.1961 gem. § 14 DDR-AufbauG i.V.m. § 3 DVO zum DDR-AufbauG mit Wirkung zum 1.1.1960 enteignet und in der Folgezeit in die (neuen) Flurstücke 2428/3 und 2428/4 (1.393 m2) zergliedert. Das zuvor einheitliche Grundstück war ursprünglich mit einem Mietwohnhaus bebaut, welches im Zweiten Weltkrieg völlig zerstört wurde, so daß es sich zum Schädigungszeitpunkt (1.1.1960) um ein Trümmergrundstück handelte. Das Grundstück war zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme in Abteilung III des Grundbuchs mit Grundpfandrechten und einem Hauszinssteuerabgeltungsbetrag belastet, die wie folgt valutierten:

Buchhypothek zugunsten der Stadt 49.335,90 DM

Hypothek zugunsten des Herrn G. 2.500,00 DM

Hauszinssteuerabgeltungsbetrag 31.769,72 DM

Mit Feststellungsbescheid des Rates der Stadt vom 5.10.1961 wurde die Entschädigung für die Enteignung des Grundstücks auf 63.700 M (DDR) festgesetzt. Dabei wurde die Grundstücksfläche von 1.820 m2 mit einem Bodenpreis von 35 M (DDR) multipliziert. Diese Entschädigung wurde mit den bestehenden Verbindlichkeiten verrechnet und schließlich in Höhe eines Betrages von 2.896,51 M (DDR) eine Einzelschuldbuchforderung zugunsten von Frau F. begründet, welcher zuzüglich Zinsen ausbezahlt wurde.

Frau F. verstarb am 4.4.1976 und wurde ausweislich des Erbscheines des AG B. vom 11.9.1991 vom Kl. allein beerbt. Im Entschädigungsverfahren teilte das Finanzamt III mit Schreiben vom 1.3.2001 der Bekl. mit, der zum 1.1.1946 festgestellte Einheitswert für das ehemalige Flurstück habe 26.500 DM, der Abgeltungsbetrag 34.600 DM betragen. Der Bodenwert betrage 80 DM/m2. In einem undatierten Bewertungsbogen des Rates des Stadtbezirkes Mitte der Stadt wird der Einheitswert des Grundstückes nach der Zerstörung der Gebäude ebenfalls mit 26.500 M angegeben. Der Wertfortschreibung war ein Schreiben der Frau S., welche als Verwalterin der Frau F. bezüglich des Grundstücks agierte, vorausgegangen. In diesem Schreiben vom 4.9.1946, welches unter Mithilfe eines Helfers in Steuersachen erstellt wurde, wurde die Wertfortschreibung vom 1.1.1946 für das Grundstück aufgrund der eingetretenen Totalzerstörung beantragt. Dazu wurde der zum 1.1.1935 festgestellte Einheitswert von 97.700 RM mit dem gezahlten Abgeltungsbetrag von 34.600 RM addiert und daraus ein Gesamtwert vor der Zerstörung von 132.300 RM ermittelt. Davon wurden 20 % als neuer Einheitswert ermittelt und eine neue Wertfestsetzung auf 26.460 RM beantragt. Mit Teil- und Feststellungsbescheid vom 14.2.2002 setzte die Bekl. die gekürzte Bemessungsgrundlage auf 27.902,52 E fest. Zur Begründung führte sie aus, daß der zuletzt vor dem vorgenannten Schädigungszeitpunkt 1.1.1960 festgestellte Einheitswert für das gesamte Grundstück mit 26.460 DM nicht für die Berechnung der Bemessungsgrundlage habe verwendet werden können, da es sich bei dem zu entschädigenden Vermögenswert nur um eine Teilfläche des Grundstücks handele. Deshalb sei ein Hilfswert nach § 3 Abs. 3 EntschG nach den Vorschriften des RBewG vom 16.10.1934 i.d.F.d. DDR-BewG vom 18.9.1970 zu berechnen. Vorliegend sei aufgrund der totalen Zerstörung des auf dem Grundstück ehemals vorhandenen Hauses davon auszugehen, daß der verfahrensgegenständliche Vermögenswert einen Teil eines unbebauten Grundstücks dargestellt habe. Unbebaute Grundstücke seien gem. § 53 RBewG mit dem Wert gem. § 10 RBewG zu bewerten. Maßgebend sei der Preis, der in der betreffenden Gegend für ein gleichartiges Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am 1.1.1935 gezahlt worden sei. Der gemeine Wert umfasse den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert). Der Bodenwert habe hier 14,56 RM/m2 betragen. Eine Multiplikation mit der Quadratmeterzahl des zu entschädigenden Flurstückes (1.393 m2) ergebe einen Wert in Höhe von 20.282,08 RM. Der ermittelte Wert sei gem. § 25 DDR-BewG auf volle 100 Deutsche Mark aufzurunden, so daß er 20.300 DM betrage. Entgegen der Ansicht des Kl. sei der Hauszinssteuerabgeltungsbetrag nicht hinzuzurechnen, weil der Einheitswert zum 1.10.1946 derart festgestellt worden sei, daß der alte Einheitswert und der Hauszinssteuerabgeltungsbetrag addiert und dann mit dem Faktor 0,2 multipliziert worden sei. Im vorliegenden Fall sei daher der zum 1.1.1946 fortgeschriebene Einheitswert aus der Addition von altem Einheitswert und Hauszinssteuerabgeltungsbetrag ermittelt worden, so daß eine nochmalige Hinzurechnung des Hauszinssteuerabgeltungsbetrages zu dem derart festgestellten Einheitswert unterbleibe. Weiterhin seien die Abbruchkosten des Trümmergrundstücks zu berücksichtigen. Nach den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder, u. a. Sachsens, betreffend die Bewertung von Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben

szinssteuerabgeltungsbetrages zu dem derart festgestellten Einheitswert unterbleibe. Weiterhin seien die Abbruchkosten des Trümmergrundstücks zu berücksichtigen. Nach den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder, u. a. Sachsens, betreffend die Bewertung von Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben sind, vom 7.3.1995 bestünden in der Regel keine Bedenken, wegen der Abbruchkosten zur Beseitigung der Gebäudereste einen Abschlag in Höhe von 50 % des üblichen Wertes des Grund und Bodens vorzunehmen, wenn das Grundstück mit aufstehenden Gebäuderesten als unbebautes Grundstück zu bewerten sei. Da im vorliegenden Fall nach Ermittlung des Amtes keine Abbruchkosten hätten festgestellt werden können, sei ein Abschlag von 50 % des üblichen Wertes des Grund und Bodens vorzunehmen, so daß es demnach bei einem Hilfswert von 10.150 DM verbleibe. (...) Hiergegen legte der Kl. am 25.2.2002 Widerspruch ein. Zur Begründung wird im wesentlichen vorgetragen, daß der quotierte Hauszinssteuerabgeltungsbetrag gem. § 3 Abs. 1 Satz 2 EntschG bei der Entschädigungsberechnung berücksichtigt werden müsse. Des weiteren sei der von der Bekl. vorgenommene Abschlag in Höhe von 50 % für die Kosten zur Beseitigung der Gebäudereste unzulässig. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 25.3.2002 verwiesen. Mit Widerspruchsbescheid vom 3.7.2003 wies das LARoV den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte es aus, entgegen der Ansicht des Kl. sei der Abgeltungsbetrag in Höhe von 34.600 DM im vorliegenden Fall nicht zu berücksichtigen. Auch seien die Kosten der Beseitigung der Gebäudereste in Ansatz zu bringen. Laut Mitteilung des Finanzamtes III vom 23.5.2003 gehe aus den Altunterlagen nicht hervor, ob bei der zum Zeitpunkt 1.1.1946 erfolgten Neubewertung des Grundstücks diese Kosten berücksichtigt worden seien. Da auch keine sonstigen Abbruchkosten hätten ermittelt werden können, sei im Hinblick auf den im Ausgangsbescheid genannten Erlaß ein Abschlag von 50 % des üblichen Wertes des Grund und Bodens vorzunehmen. Der Hilfswert betrage demnach 10.150 DM. Da es sich bei dem zu entschädigenden Vermögenswert um ein unbebautes Grundstück gehandelt habe, betrage die Bemessungsgrundlage gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG 203.000 DM. Hiervon seien gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EntschG die auf dem Grundstück lastenden langfristigen Verbindlichkeiten nach § 3 Abs. 4 EntschG abzuziehen. Wegen der weiteren Einzelheiten werde auf die Berechnung der Bekl. im Ausgangsbescheid verwiesen. Der Kl. hat am 14.8.2003 Klage erhoben. Er ist der Ansicht, für den von dem Ausgangswert in Höhe von 20.300 DM sodann behördlicherseits vorgenommenen Abschlag für die Abbruchkosten des Trümmergrundstücks in Höhe von 50 % des Bodenwertes und die daraus resultierende Herabsetzung des Hilfswertes auf 10.150 DM sei im vorliegenden Falle kein Raum. Denn diese sogenannten Trümmerabbruchkosten seien bei der nach Entstehung der infolge Kriegseinwirkung aufgetretenen Trümmergrundstückssituation durchgeführten Einheitswertfestsetzung zum 1.1.1946 bereits berücksichtigt worden. Der vorerwähnte Abschlag widerspreche deshalb nicht nur den Bestimmungen des EntschG, sondern gehe auch an der tatsächlichen Lage und am Geschehensablauf vorbei. Als Ausgangswert sei daher, sei es als Einheitswert gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG oder als Hilfswert gem. § 3 Abs. 3 EntschG, ein Betrag in Höhe von 20.300 DM anzusetzen. (...) Der Kl. hat zuletzt beantragt, die

widerspreche deshalb nicht nur den Bestimmungen des EntschG, sondern gehe auch an der tatsächlichen Lage und am Geschehensablauf vorbei. Als Ausgangswert sei daher, sei es als Einheitswert gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 EntschG oder als Hilfswert gem. § 3 Abs. 3 EntschG, ein Betrag in Höhe von 20.300 DM anzusetzen. (...) Der Kl. hat zuletzt beantragt, die gekürzte Bemessungsgrundlage auf 48.660,96 E (entsprechend 95.172,56 DM) festzusetzen. Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat vorgetragen, im Zusammenhang mit der Gewährung einer Entschädigung im Rahmen der Inanspruchnahme nach dem Aufbaugesetz sei eine Oblastenschuld in Höhe von 17.301,96 DM aufgeführt. Dieser Betrag sei im Lastenausgleichsverfahren als "Enttrümmerungshypothek" festgestellt worden und daher vom Einheitswert abzuziehen.

(...) Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid der Bekl. vom 14.2.2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des LARoV vom 3.7.2003 ist rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1, 5 Satz 1 VwGO). Der Kl. hat einen Anspruch darauf, daß die gekürzte Bemessungsgrundlage auf einen Betrag von 48.660,96 E (entspricht 95.172,56 DM) festgesetzt wird.

Der Kl. ist ausweislich des bestandskräftigen Bescheides des ARoV vom 2.8.1994 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des LARoV vom 19.2.1997 Berechtigter i. S. d. § 2 VermG. Da die Rückübertragung des Flurstückes 2428/4 der Gemarkung nach § 5 Abs. 1 VermG ausgeschlossen ist, wurde dem Kl. ein Entschädigungsanspruch dem Grunde nach zuerkannt.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich gem. § 2 Abs. 1 EntschG nach der Bemessungsgrundlage, die in den §§ 3 bis 5 a EntschG näher bestimmt ist.

Der nach § 3 Abs. 3 Satz 1 EntschG gebildete Hilfswert beträgt - wie in der Begründung des Widerspruchsbescheides, auf den insoweit nach § 117 Abs. 5 VwGO verwiesen wird, zutreffend ausgeführt - 20.300 DM. Soweit der Kl. ursprünglich die Festsetzung einer höheren Bemessungsgrundlage unter Hinzurechnung des Hauszinssteuerabgeltungsbetrages begehrt hatte, hat er dies nicht mehr beantragt. Das Verfahren war nach konkludenter Rücknahme einzustellen.

Von dem o. g. Hilfswert waren auch keine Abschläge wegen der Kosten für den Abbruch des "Trümmergrundstücks" vorzunehmen. Dies folgt entgegen der Ansicht der Bekl. weder aus den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 7.3.1995 betreffend die Bewertung von Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben sind (BStBl. 1995, 247) noch aus der Tatsache, daß in den Unterlagen zum Entschädigungsverfahren im Jahre 1961 aufgrund der Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem Aufbaugesetz eine Oblastenschuld zugunsten des Rates der Stadt in Höhe von 17.301,96 DM als Belastung aufgeführt ist und diese Summe auch im Lastenausgleichsverfahren als "Enttrümmerungshypothek" festgestellt worden war.

Ein Abzug nach § 3 Abs. 4 EntschG scheidet schon deshalb aus, weil es sich nicht um eine dinglich gesicherte Verbindlichkeit gehandelt hat. Darüber hinaus kommt ein Abzug schon deshalb nicht in Betracht, weil eine diesbezügliche Verbindlichkeit nicht bestand. Denn nach § 2 Abs. 1 der Ersten Durchführungsbestimmung zum Entschädigungsgesetz - Entschädigung von Trümmergrundstücken - vom 30.4.1960 (DDR-GBl. I S. 336) wurden die den Organen der staatlichen Verwaltung und deren Einrichtungen sowie den Betrieben der volkseigenen Wirtschaft aus der Enttrümmerung der in Anspruch genommenen Grundstücke entstandenen Kosten erlassen und waren auszubuchen. Selbst wenn man zum Schädigungszeitpunkt 1.1.1960 noch vom Bestehen einer solchen Forderung ausgehen wollte, so war diese spätestens mit Inkrafttreten der o. g. Durchführungsbestimmung erloschen. Mangels Bestehen einer Forderung aus der "Enttrümmerung" des Grundstücks scheidet ein Abzug im vorliegenden Verfahren denknotwendig aus. Insoweit ergibt sich hinsichtlich der Berechnung der gekürzten Bemessungsgrundlage folgendes:

Einheitswert 20.300,00 DM unbebautes Grundstück, § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG x Faktor 20 406.000,00 DM abzüglich Verbindlichkeiten, § 3 Abs. 4 EntschG

(von 100 % auf 76,54 % [Teilfläche] gerechnet)

Buchhypothek zugunsten der Sparkasse 37.761,70 DM Hypothek zugunsten des Herrn G. 1.913,50 DM Hauszinssteuerabgeltungsdarlehen 24.316,64 DM Summe Verbindlichkeiten 63.991,74 DM Zwischensumme 342.008,26 DM abzüglich Leistungen/Entschädigung, § 6 EntschG 1.145,44 DM Bemessungsgrundlage vor Kürzung, § 7 EntschG 340.862,82 DM Kürzungsbeträge [Degression § 7 Abs. 1 EntschG] 245.690,26 DM gekürzte Bemessungsgrundlage 95.172,56 DM entspricht 48.660,96 E

Anmerkung: Zur Entschädigung für Grundstücksteilflächen vgl. BVerwG, ZOV 2002, 367. Speziell zur verbreiteten behördlichen Praxis der Kürzung des Entschädigungsanspruches um Enttrümmerungskosten vgl. Schnabel, ZOV 2003, 370.