Entschädigung

Entschädigung; Entschädigungsausschluss; Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Missbrauchstatbestand; Missbrauch der eigenen Stellung; Missverhältnis zum maßgeblichen Grundstückswert; Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis der Verfolgungsbedingtheit des Grundstücksverkaufs

1. Für den Ausschlussgrund des schwerwiegenden Missbrauchs der eigenen Stellung reicht objektiv ein lediglich unangemessener Kaufpreis nicht aus; erforderlich ist ein gravierendes Missverhältnis zum maßgeblichen Wert des Grundstücks, wobei als Leitlinie die Unterschreitung des damaligen Verkehrswertes um mehr als 25 v. H. gilt.

2. In subjektiver Hinsicht liegt in den Fällen, in denen sich objektiv der Missbrauch allein aus der Vereinbarung eines nicht angemessenen Kaufpreises ergibt, ein Missbrauch dann vor, wenn der Käufer erkannt hat oder erkennen musste, dass der Verkäufer zu der Gruppe der Personen gehört, die von dem nationalsozialistischen Unrechtssystem verfolgt worden ist, und er auch erkannt hat oder erkennen musste, dass der von dem Verkäufer erzielte Kaufpreis unangemessen niedrig war; Maßstab für diese Betrachtung ist dabei der Verkehrswert bzw. der Wert, der bei einem Verkauf durch eine nicht verfolgte Person hätte erzielt werden können.

(Leitsätze der Entscheidung entnommen)

Die Kl. begehrt als Restitutionsbetroffene Entschädigung. Das Verfahren betrifft das 727 m2 große Grundstück J.straße 28 in Berlin‑Prenzlauer Berg. Für das Grundstück wurden jeweils zum 1. Januar für die Jahre 1928, 1931 und 1935 die Einheitswerte 95.200 RM, 90.400 RM und 99.100 RM festgestellt. Die Feststellung für den 1.1.1935 erfolgte mit Bescheid vom 13. September 1935 und basierte auf der von der seinerzeitigen Hausverwaltung unter dem 9. Oktober 1934 mit 19.812 RM angegebenen Jahresrohmiete, deren Fünffaches angesetzt wurde. Durch Beschluss des Amtsgerichts Berlin‑Mitte vom 31. August 1932 wurde das Eigentum an dem Grundstück dem jüdischen Kaufmann polnischer Staatsangehörigkeit S. R. als Meistbietendem zugeschlagen, wobei ein Betrag von 31.000 RM durch Zahlung zu berichtigen war und in Abt. II und III des Grundbuchs (Ersatz‑) Werte in Höhe von 400 RM und 37.500 GM stehen blieben. Mit notarieller Urkunde eines Berliner Notars vom 3. Februar 1935 verkaufte die in Ch. bei Krakau - wie auch ihr Ehemann - wohnhafte Ehefrau des Erwerbers für diesen das Grundstück an die seinerzeit ebenfalls in Polen, in Ch., wohnhafte Rechtsvorgängerin der Kl. zu dem Kaufpreis von 60.500 RM und 35.500 polnischen Zloty. Am 25. März 1935 teilte das preußische Katasteramt dem Amtsgericht Berlin mit, der gemeine Wert des Grundstücks J.straße 28 werde „nach den hier befindlichen Unterlagen auf ungefähr 84.400 RM angenommen".

Am 9. Oktober 1990 meldeten Erben von S. R. vermögensrechtliche Ansprüche an. In ihrem Schreiben heißt es, ihre Eltern hätten „Grundbesitz in Berlin, auch im Ostteil" gehabt; im Mai 1994 wurde die Anmeldung auf das Streitgrundstück präzisiert. Mit Bescheid vom 13. August 2001 übertrug das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen/Landesausgleichsamt das Grundstück an die Erben nach S. R. zurück. Den hiergegen u. a. von der Kl. erhobenen Widerspruch wies der Widerspruchsausschuss beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen/Landesausgleichsamt mit Widerspruchsbescheid vom 4. März 2003 zurück. Ihre hiergegen erhobene Klage VG 22 A 103.03 nahm die Kl. am 7. November 2006 zurück.

Am 26. April 2007 beantragte die Kl., ihr Entschädigung zu gewähren. Das lehnte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen/Landesausgleichsamt mit Bescheid vom 16. März 2009, bestätigt durch den Widerspruchsbescheid des Widerspruchsausschusses des genannten Amtes vom 16. August 2011, ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die Vorgängerin der Kl. habe ihre Stellung in schwerwiegendem Maße deswegen zum eigenen Vorteil missbraucht, weil der für den Grundstückserwerb vereinbarte Erwerbspreis von 77.185 RM lediglich 70,10 % des Verkehrswertes betragen, demgemäß mehr als 25 % unter dem Verkehrswert gelegen habe. Denn der heranzuziehende Einheitswert von 99.100 RM führe zu einem anzusetzenden Verkehrswert von 110.111,11 RM.

Mit ihrer am 1. September 2011 erhobenen Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Es könne nicht angehen, ihrer Rechtsvorgängerin eine schwerwiegende Ausnutzung ihrer Stellung zum eigenen Vorteil vorzuwerfen, obwohl sie für das Grundstück einen höheren Preis gezahlt habe als der Verkäufer bei seinem Erwerb 2 1/2 Jahre zuvor, der es für lediglich 68.500 RM ersteigert habe. Es müsse weiter berücksichtigt werden, dass das Grundstück dreimal zwangsverwaltet, sodann zwangsversteigert worden sei „und somit heruntergewirtschaftet war". Der Verkehrswert könne mithin niemals 110 RM gewesen sein. Der Bekl. habe diesen Wert auch unter Zugrundelegung eines falschen Einheitswerts ermittelt, weil der herangezogene Einheitswert von 99.100 RM erst nach dem Verkauf festgesetzt worden sei. Seinerzeitigen Grundstücksanzeigen sei zu entnehmen, dass Grundstückswerte keineswegs durchgängig durch Verfünffachung der Jahresrohmiete ermittelt worden seien, sondern teilweise auch nur das Vierfache angesetzt worden sei. Schließlich könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass sowohl ihre Vorgängerin als auch der Verkäufer ihren Wohnsitz in Polen gehabt hätten. [...]

[...] Die zulässige Klage ist begründet. Denn die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Rechte der Kl. (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Diese hat Anspruch auf Entschädigung gem. § 7 a Abs. 3 b Satz 1 VermG. Danach hat der Verfügungsberechtigte in den Fällen des § 1 Abs. 6 VermG, wenn er also restitutionsbedingt seinen Vermögenswert verliert, unter weiteren, hier unproblematischen Voraussetzungen einen Anspruch auf Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz. Dies gilt gem. § 7 a Abs. 3 b Satz 2 Alt. 2 VermG dann nicht, wenn der Verfügungsberechtigte oder derjenige, von dem er seine Rechte ableitet, gegen die Grundsätze der Rechtsstaatlichkeit oder Menschlichkeit verstoßen, in schwerwiegendem Maße seine Stellung zum eigenen Vorteil oder zum Nachteil anderer missbraucht oder dem nationalsozialistischen oder dem kommunistischen System in der sowjetisch besetzten Zone oder in der Deutschen Demokratischen Republik erheblich Vorschub geleistet hat, wobei vorliegend allein der - von dem Bekl. angenommene - Ausschlussgrund eines schwerwiegenden Missbrauchs der eigenen Stellung (Missbrauchstatbestand) in Betracht kommt. Im Verhältnis zu dem Verkäufer hat auch der (mögliche) Käufer jedenfalls dann eine „Stellung", die missbräuchlich ausgenutzt werden kann, wenn der Verkäufer zu einer Personengruppe gehört, die durch das nationalsozialistische Unrechtsregime systematisch ausgegrenzt und verfolgt worden ist, und der Käufer nicht zu dieser verfolgten Personengruppe gehört. Bereits die gravierende rechtliche Ungleichheit der Vertragsbeteiligten, welche durch die systematische Ausgrenzung und Verfolgung insbesondere von Personen bewirkt worden ist, die von dem nationalsozialistischen System als Juden eingestuft und entrechtet wurden, verschafft dem erwerbenden Vertragspartner im Verhältnis zu dem Verkäufer eine im Sinne des § 7 a Abs. 3 b Satz 2 Alt. 2 VermG ausnutzbare Stellung. Durch das Zusammenspiel formeller Entrechtung und faktischer Verfolgung erhielten Personen, auf welche die systematischen Verfolgungsmaßnahmen nicht zielten, auch dann gegenüber den Verfolgten eine ausnutzbare Stellung, wenn sie gegenüber anderen Nichtverfolgten keine solche Position innehatten. Dieser objektive Bezug auf die Verfolgungslage des Vertragspartners prägte die Stellung des Erwerbers auch dann, wenn er die allgemeinen Verfolgungsmaßnahmen nicht selbst bewirkt oder aktiv befördert hat, er aber unter den Rahmenbedingungen einer allgemeinen Verfolgungslage handelte, und zwar auch dann, wenn er sich dem Veräußerer gegenüber im Übrigen korrekt verhielt, insbesondere auf Handlungen zur Verschärfung oder Vertiefung der strukturellen Machtasymmetrie verzichtete, oder er der Ausgrenzung und Verfolgung der jüdischen Bevölkerung neutral oder gar ablehnend gegenüberstand. Unter den damaligen Umständen prägte die allgemeine Verfolgungslage notwendig die Rahmenbedingungen des Erwerbsgeschäftes und wirkte - jedenfalls in der Zeit ab 15. September 1935, ab der von einer Kollektivverfolgung auszugehen ist - namentlich auf Tatsache, Zeitpunkt und Modalitäten der Verkaufsbereitschaft ein (BVerwG, Urteil vom 29. März 2007 - 5 C 22.06 -, BVerwGE 128, 257 = ZOV 2007, 62; BVerwG, Urteil vom 15. Mai 2008 - 5 C 172.07 -, ZOV 2008, 286‑287).

Für einen „schwerwiegenden Missbrauch" reicht sodann ein lediglich unangemessener Kaufpreis nicht aus, erforderlich ist vielmehr, soweit nicht andere Missbrauchsumstände hinzutreten, ein gravierendes Missverhältnis zum maßgeblichen Wert. Als Leitlinie hierfür gilt eine Unterschreitung des damaligen Verkehrswertes um mehr als 25 v. H.; ist der Verkehrswert nicht bekannt, ist an festgestellte Einheitswerte anzuknüpfen. Mit Blick auf die Verwendbarkeit von Einheitswerten als Hilfsmaßstab gilt weiter, dass bei Anknüpfung an einen Einheitswert regelmäßig ein Abschlag bei dem Vom‑Hundert‑Satz geboten ist, der wegen eines gravierenden Missverhältnisses zum Kaufpreis einen schwerwiegenden Missbrauch indiziert (BVerwG, a.a.O.).

In subjektiver Hinsicht liegt in den Fällen, in denen sich objektiv der Missbrauch allein aus der Vereinbarung eines nicht angemessenen Kaufpreises ergibt, ein Missbrauch dann vor, wenn der Käufer erkannt hat oder erkennen musste, dass der Verkäufer zu der Gruppe der Personen gehört hat, die von dem nationalsozialistischen Unrechtssystem verfolgt worden ist, und er auch erkannt hat oder erkennen musste, dass der von dem Verkäufer erzielte Kaufpreis unangemessen niedrig war. Maßstab für diese Betrachtung ist dabei der Verkehrswert bzw. der Wert, der bei einem Verkauf durch eine nicht verfolgte Person hätte erzielt werden können (BVerwG, a.a.O.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat die Klage Erfolg. Nicht zu folgen vermag die Kammer allerdings der Kl., soweit sie mit Blick auf die von dem Bundesverwaltungsgericht entwickelte Leitlinie in Abrede zu stellen versucht, dass eine Verkehrswertunterschreitung um mehr als 25 % vorlag. Denn entgegen ihrer Auffassung hat der Bekl. zutreffenderweise den seinerzeit zum 1.1.1935 festgesetzten Einheitswert von 99.100 RM herangezogen. Dass diese Festsetzung erst im September 1935 erfolgte, ist ebenso unerheblich wie die Mitteilung des Preußischen Katasteramtes vom März 1935, dass der gemeine Wert mit ca. 84.400 RM anzunehmen sei. Denn bei der Ermittlung der fraglichen Diskrepanz ist zunächst nur auf die objektiven Verhältnisse abzustellen. Auszuschließen ist jedenfalls - und das wird in den angefochtenen Bescheiden insoweit richtig gesehen -, dass etwa erst nach dem Verkauf eingetretene Wertsteigerungen zu einer Erhöhung des Einheitswerts geführt hätten und bis dahin richtigerweise der alte Einheitswert von 1931 in Höhe von 90.400 RM anzusetzen gewesen wäre. Denn es steht fest, dass der Einheitswert aufgrund der im Herbst 1934, also vor dem Verkauf, erzielten Mieterträge durch Anwendung des Vervielfältigers 5 ermittelt worden ist. Wegen dieses Umstandes wird man wohl auch annehmen müssen, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. die Höhe der Diskrepanz jedenfalls hätte erkennen können, auch wenn es Anhaltspunkte dafür gibt, dass sie tatsächlich bei ihren Überlegungen von einem niedrigeren Verkehrswert ausgegangen sein kann, weil in dem Kaufvertrag die „Jetztmiete" mit „nicht weniger ... als wie 16.610,16 RM" zugesichert worden ist.

Wären mithin nach dem Vorstehenden die vom Gesetz für die Annahme eines Ausschlussgrundes erforderlichen qualifizierten Umstände wohl anzunehmen, so setzt das Unwürdigkeitsurteil aber zunächst voraus, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. sich bei dem Grundstückserwerb überhaupt in einer Missbrauchsstellung befand und sie das wusste oder hätte erkennen können. Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass das der Fall war.

Auch wenn die oben erwähnten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts sich ausdrücklich nur auf sog. Spätverkaufsfälle ab dem 15. September 1935 (Nürnberger Gesetze) beziehen, ist ihnen wohl zu entnehmen, dass sie im Ansatz für alle von Juden nach dem 30. Januar 1933 getätigten Verkäufe an Nichtverfolgte gelten. Denn das Bundesverwaltungsgericht führt ausdrücklich aus, dass bei der in diesem Zusammenhang erforderlichen Wertung die Beurteilungsmaßstäbe des demokratischen Rechtsstaats heranzuziehen seien (Rn. 25). Dieser missbilligt aber, wie die Regelung des § 1 Abs. 6 VermG belegt, grundsätzlich jeden käuflichen Erwerb von Vermögenswerten von Juden ab dem 30. Januar 1933 zu einem verkehrswertunterschreitenden Kaufpreis, auch wenn er im vorliegenden Zusammenhang - lässt man die grundsätzliche Entschädigungspflicht außer Betracht - gerade von einer generellen Regelung durch eine Vermutung o. Ä. abgesehen hat. Käme es insoweit nur auf den Umstand an, dass der Verkäufer Jude war, erschiene dem Gericht nicht zweifelhaft, dass das der Käuferin bekannt war, auch wenn ausdrückliche Äußerungen u. Ä. hierzu fehlen. Denn im Hinblick auf den Namen des Verkäufers drängte sich dieser Umstand jedenfalls einem damaligen Zeitgenossen auf.

Damit darf indes die Missbrauchsprüfung in diesen Fällen nicht ihr Ende finden, soll sie nicht ihrerseits zu einem unbilligen, vom Gesetz nicht gewollten Ergebnis führen. Denn es darf nicht aus dem Blick verloren werden, dass es im vorliegenden Zusammenhang nicht lediglich um die Frage des Bestandes eines Rechtsgeschäfts geht. Vielmehr lässt es sich wegen der gesetzlichen Umschreibung des Tatbestandes für den Wegfall der grundsätzlichen Entschädigungspflicht („Unwürdigkeit", „erheblicher Missbrauch") nicht vermeiden, dass damit in gewisser Hinsicht auch ein Unwerturteil über eine Person verbunden ist. Das kann nicht völlig außer Betracht bleiben. Es darf daher nicht verkannt werden, dass die „Stellung" des nichtverfolgten Käufers vor September 1935 gerade deswegen eine nicht nur unwesentlich andere war als danach, weil sie ganz wesentlich von Ausmaß und Qualität der bis zu dem jeweiligen Zeitpunkt ins Werk gesetzten Verfolgungsmaßnahmen des Regimes geprägt wurde (vgl. Urteil des BVerwG vom 29. März 2007, aaO., Rn. 19). In den sog. Frühverkaufsfällen ist deshalb von Bedeutung, dass der Käuferseite die qualitativ erhebliche Veränderung der Verfolgungssituation, wie sie durch die Nürnberger Gesetze eingetreten ist, noch nicht bekannt war.

Mit diesen Maßnahmen erklärte das Regime zum ersten Mal generell alle Juden zu Staatsangehörigen zweiter Klasse, während die früheren gesetzlichen Maßnahmen sich vor allem gegen jüdische Beamte, Richter, Rechtsanwälte, Steuerberater und Kulturschaffende gerichtet hatten (vgl. das sog. Gesetz zur Wiederherstellung des Berufsbeamtentums vom 7. April 1933, das - mit Ausnahmen - die Entlassung jüdischer Beamten anordnete - RGBI. I, 175 -; das Gesetz vom selben Tag über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft - RGBI. I, 188 -; das entsprechende Gesetz über die Zulassung von Steuerberatern vom 6. Mai 1933 - RGBI. I, 257 -; Einführung der Kammerpflicht für Kulturschaffende durch das Reichskulturkammergesetz vom 22. September 1933 - RGBI. I, 661 - und jedenfalls in der Zeit ab 1935 [vgl. Dahm, Anfänge und Ideologie der Reichskulturkammer, Vierteljahreshefte zur Zeitgeschichte, 1986, S. 53, 78] faktische - Herausdrängung von Juden aus den Kammern über die durch die Erste Verordnung zur Durchführung dieses Gesetzes vom 1. November 1933 - RGBl. I, 797 - angeordnete Zuverlässigkeitsprüfung). Nicht übersehen werden darf, dass es daneben Regelungen mit gegenteiliger Tendenz gab. So ordnete der Reichsarbeitsminister mit Erlass vom 24. November 1933 an, dass gegen Eingriffe seitens Betriebsvertretungen und anderer Stellen hinsichtlich der Entfernung bzw. Unterbindung der Einstellung jüdischer Arbeitnehmer vorzugehen sei, und fügte an, dass für Juden keine Ausnahmegesetze auf wirtschaftlichem Gebiet bestünden (Walk, Das Sonderrecht für die Juden im NS‑Staat, 2. Auflage, Rn. 296). Der Reichsminister des Inneren bestimmte durch Erlass vom 17. Januar 1934, dass die Grundsätze des § 3 des Gesetzes über die Wiederherstellung des Berufsbeamtentums und der sonstigen Ariergesetzgebung nicht über die Grenzen hinaus auszudehnen seien, die ihnen der Gesetzgeber gesetzt habe, insbesondere nicht auf das Gebiet der freien Wirtschaft (Walk, a.a.O., Rn. 329). Solche Regelungen konnten Zeitgenossen - übrigens nicht zuletzt auch viele jüdische Deutsche - durchaus in der Vorstellung bestärken, dass die antijüdischen Maßnahmen des Regimes nur für bestimmte Teilbereiche gewollt und im Übrigen die Aufrechterhaltung rechtlicher Gleichheit beabsichtigt sei - bis die späteren Maßnahmen der Machthaber dann zu einer anderen Einschätzung zwangen.

Dies gebietet es zu berücksichtigen, dass den damaligen Zeitgenossen naturgemäß noch nicht das durch die nachfolgende generelle Entrechtung der Juden und den Umfang der an ihnen begangenen Verbrechen geprägte Wissen zur Verfügung stand mit der Folge, dass nach Einschätzung der Kammer jedenfalls bei einem Verkauf wie hier Anfang Februar 1935 die Frage, ob eine missbrauchsfähige Stellung vorlag, nicht schon ohne Weiteres mit der Klärung des Umstands, dass der Verkäufer Jude war, beantwortet ist. Es erscheint vielmehr in diesen Fällen zulässig und auch geboten, auch weitere Umstände in die Beurteilung einzubeziehen, unter denen es zu dem Vertragsschluss gekommen ist.

Folgt man dem, so gerät zunächst in den Blick, dass im vorliegenden Fall bei Kaufvertragsabschluss beide Vertragsparteien nicht in Deutschland, sondern in Polen gewohnt haben, was auch dann, wenn solches in objektiver Hinsicht regelmäßig nicht von Belang ist (vgl. Beschluss des BVerwG vom 19. März 2009 - BVerwG 5 B 9.09 - = ZOV 2009, 142), gleichwohl bei der Prüfung der subjektiven Missbrauchskomponente Bedeutung erlangt. Weiter wusste die Rechtsvorgängerin der Kl., um deren Würdigkeit es geht, dass ihr Vertragspartner Kaufmann war. Das lässt es naheliegend erscheinen, dass sie ihren Vertragspartner nicht als prinzipiell Unterlegenen, sondern - zu diesem Zeitpunkt noch - als privatrechtlich durchaus Gleichberechtigten empfunden haben mochte. Dies gilt umso mehr, wenn ihr - was leicht möglich war, jedoch nicht positiv festgestellt werden kann - auch noch bekannt war, dass der Verkäufer das Streitobjekt nur relativ kurze Zeit zuvor zu einem unter dem Kaufpreis liegenden Wert ersteigern konnte. Die Kammer sieht sich nach allem nicht zu der erforderlichen Feststellung in der Lage, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. schon am 3. Februar 1935 wusste oder hätte erkennen können, dass sie sich in der geschilderten Weise in einer missbrauchsfähigen Stellung befand.