Entschädigung für Baulichkeiten auf Erholungsgrundstücken in der ehemaligen DDR

a) Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses über ein Erholungsgrundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR kann eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung grundsätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivilrechtlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind.

b) Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung ist unter den Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG grundsätzlich nur dann unbeachtlich, wenn das errichtete Bauwerk der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht.

1 Die Kl. begehrt nach Kündigung eines Pachtverhältnisses über ein Erholungsgrundstück durch die beklagte Grundstückseigentümerin und Rückgabe des Pachtgrundstücks an diese wegen eines Bungalows, der vom Ehemann der Kl. auf dem Grundstück errichtet worden war, sowie einer Garage eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz oder aus ungerechtfertigter Bereicherung.

2 Der Rat der örtlichen Gemeinde hatte als staatlicher Verwalter des Grundstücks mit dem Ehemann am 5. Mai 1987 einen unbefristeten Nutzungsvertrag über das Grundstück geschlossen und ihm am 9. September 1987 eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung zur Errichtung eines Bungalows auf dem Grundstück erteilt. Entgegen den darin enthaltenen Nebenbestimmungen errichtete der Ehemann den Bungalow mit Voll- anstatt Teilunterkellerung, versah den Dachboden auflagenwidrig mit Fenstern und baute ihn zu Wohnzwecken aus; nach dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils entspricht auch die Dachneigung entgegen den Bestimmungen der Bauzustimmung nicht derjenigen der angrenzenden Gebäude. Außerdem wurde auf dem Pachtgrundstück eine Garage ohne Bauzustimmung errichtet. Der Ehemann der Kl. trat seine Ansprüche an diese ab. Die Bekl. hat ihre Absicht mitgeteilt, die Bauwerke abzureißen sowie das Grundstück zu renaturieren.

3 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung einer Entschädigung von 70.000 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich diese mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

4 Die Revision ist nicht begründet.

I. 5 Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Ein Anspruch nach § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG bestehe nicht, da der Bungalow nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden sei. […] Auch die Garage sei nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden, weil es hierfür sowohl an der öffentlich-rechtlichen Bauzustimmung als auch an der zusätzlich erforderlichen Zustimmung des Überlassenden gefehlt habe. […] Auch ein Bereicherungsanspruch für das rechtswidrig errichtete Bauwerk (§ 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG) stehe der Kl. nicht zu, da sich die auszugleichende Werterhöhung insoweit nach der subjektiven Nutzungsabsicht des Grundstückseigentümers richte, die hier jedoch in der Beseitigung des Bauwerks liege.

II. 6 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

7 1. Ein Entschädigungsanspruch besteht schon deshalb nicht, weil es an der erforderlichen zivilrechtlichen Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR fehlt und dieses Fehlen auch nicht nach § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG unbeachtlich ist.

8 a) Voraussetzung dafür, dass der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses über die Nutzung des Erholungsgrundstücks eine Entschädigung für ein errichtetes Bauwerk zu leisten hat, ist, dass das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). Das ist der Fall, wenn hierfür eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung und - wie hier im Anwendungsbereich des § 313 Abs. 2 ZGB-DDR erforderlich - die zivilrechtliche Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. des anderen Vertragschließenden vorlag (BT-Drs. 12/7135 S. 46; MünchKommBGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 12 SchuldRAnpG Rn. 10; Kiethe/Bultmann, Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 12 Rn. 9).

9 Da die Bauzustimmung nach § 5 Abs. 6 BevölkerungsbauwerkeVO unbeschadet privater Rechte Dritter erging, konnten etwaige zivilrechtlich erforderliche Zustimmungen - wie etwa nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR - nicht durch die Erteilung der Bauzustimmung ersetzt werden (BT-Drs. 12/7135 S. 46). Das gesonderte Vorliegen der zivilrechtlichen Zustimmung des Überlassenden gemäß § 313 Abs. 2 ZGB-DDR ist aber eine zwingende Voraussetzung für einen Ersatzanspruch nach § 12 SchuldRAnpG, weil nur sie die innere Rechtfertigung dafür darstellt, dass dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung auferlegt werden kann.

10 Es kann deshalb dahinstehen, ob der Bungalow, wie die Revision meint, nach öffentlichem Baurecht inzwischen Bestandsschutz genießt. Denn ein etwaiger öffentlich-rechtlicher Bestandsschutz ersetzte jedenfalls nicht die nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR erforderliche zivilrechtliche Zustimmung des Überlassenden, ohne die das Bauwerk nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet ist und auch bereits Baulichkeiteneigentum nach dem Recht der DDR nicht entstehen konnte (vgl. BT-Drs. 12/7135 S. 46).

11 An der zivilrechtlichen Zustimmung zur Errichtung des Bauwerks als Anspruchsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch fehlt es nach den Feststellungen des Landgerichts vorliegend.

12 b) Das Fehlen der zivilrechtlichen Zustimmung ist nach den hier gegebenen Umständen auch nicht unbeachtlich.

13 Zwar erklärt § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR für unbeachtlich, wenn der Nutzungsvertrag von einer staatlichen Stelle abgeschlossen ist und eine Behörde dieser Körperschaft eine Bauzustimmung erteilt hat, wie es hier bei dem vormals staatlich verwalteten Grundstück der Fall ist. Mit der Erteilung der Bauzustimmung durfte der Nutzer davon ausgehen, dass sein Vorhaben baurechtlich und zivilrechtlich gebilligt worden ist (BT-Drs. 12/7135 S. 52; MünchKommBGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 19 SchuldRAnpG Rn. 7). Diese Regelung bezweckt den Vertrauensschutz des Nutzers, wenn dieselbe Körperschaft, die die Bauzustimmung erteilte, auch für die Erteilung der Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR zuständig war (vgl. Senatsurteil vom 23. Dezember 1998 - XII ZR 16/97 - ZMR 1999, 311, 312 m.w.N.).

14 Der Vertrauensschutz, der die gesonderte zivilrechtliche Zustimmung ersetzt, kann sich indessen grundsätzlich nur auf die Errichtung eines solchen Bauwerks beziehen, das der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht. Ob sich der Grundstückseigentümer bei nur geringfügigen Abweichungen nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen (§ 242 BGB) treuwidrig verhält, wenn er sich auf das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR beruft, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, denn das hier errichtete Bauwerk stimmt in wesentlichen Punkten, insbesondere hinsichtlich der Vollunterkellerung und des Ausbaus des Dachgeschosses, nicht mit der erteilten Bauzustimmung überein. Damit liegen die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht vor, unter denen das Fehlen der gesonderten zivilrechtlichen Zustimmung aus Gründen des Vertrauensschutzes unbeachtlich wäre.

15 Soweit der Entschädigungsanspruch auch auf die errichtete Garage gestützt war, fehlt es nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts bereits an einer Bauzustimmung.

16 2. Da nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts ein Abriss der Aufbauten vorgesehen ist, scheidet auch ein Bereicherungsanspruch aus (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2014 - XII ZR 161/13 - NJW 2014, 3027 Rn. 16 ff.).

Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses über ein Erholungsgrundstück auf dem Gebiet der ehemaligen DDR kann eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung grundsätzlich nur für solche Baulichkeiten verlangt werden, die mit zivilrechtlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. staatlichen Verwalters errichtet worden sind. Das Fehlen dieser Zustimmung ist nur dann unbeachtlich, wenn das errichtete Bauwerk nicht von der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung abweicht.

Die Klägerin (Nutzerin/Pächterin) verlangt nach Kündigung eines Pachtverhältnisses über ein Erholungsgrundstück durch die beklagte Grundstückseigentümerin wegen eines Bungalows und einer Garage, beide vom Ehemann der Klägerin errichtet, eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) und ungerechtfertigter Bereicherung. Der Rat der Gemeinde hatte als staatlicher Verwalter mit dem Ehemann der Klägerin 1987 einen unbefristeten Nutzungsvertrag geschlossen und ihm am 9. September 1987 eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung zur Errichtung eines Bungalows erteilt. Entgegen den darin enthaltenen Nebenbestimmungen errichtete der Ehemann den Bungalow mit Voll- anstatt Teilunterkellerung, versah den Dachboden auflagenwidrig mit Fenstern und baute ihn zu Wohnzwecken aus. Außerdem wurde eine ungenehmigte Garage errichtet. Der Ehemann der Klägerin trat seine Ansprüche an diese ab. Die Beklagte will die Bauwerke abreißen.

Das AG hat die auf Zahlung einer Entschädigung von 70.000 € nebst Zinsen und Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen, das LG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

Voraussetzung dafür, dass der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses über die Nutzung des Erholungsgrundstücks eine Entschädigung für ein errichtetes Bauwerk zu leisten hat, ist, dass das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist. Das ist der Fall, wenn hierfür eine öffentlich-rechtliche Bauzustimmung und die zivilrechtliche Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. des staatlichen Verwalters vorliegt.

Da die Bauzustimmung ohne Rücksicht auf private Rechte Dritter erteilt wurde, konnten etwaige zivilrechtlich erforderliche Zustimmungen – wie etwa nach § 313 Abs. 2 Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB-DDR), wonach zwischen den Vertragspartnern vereinbart werden konnte, dass der Nutzungsberechtigte auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten zur Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen errichtet – nicht durch die Erteilung der Bauzustimmung ersetzt werden (BT-Drs. 12/7135 S. 46). Das gesonderte Vorliegen der zivilrechtlichen Zustimmung des Überlassenden gemäß § 313 Abs. 2 ZGB-DDR ist aber eine zwingende Voraussetzung für einen Ersatzanspruch nach § 12 SchuldRAnpG, weil nur sie die innere Rechtfertigung dafür darstellt, dass dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses eine über den Bereicherungsausgleich hinausgehende Entschädigung auferlegt werden kann.

An dieser zivilrechtlichen Zustimmung zur Errichtung des Bauwerks als Anspruchsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch fehlt es vorliegend.

Zwar ist nach § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG das Fehlen einer Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR unschädlich, wenn – wie in diesem Fall – der Nutzungsvertrag von einer staatlichen Stelle abgeschlossen ist und eine Behörde dieser Körperschaft eine Bauzustimmung erteilt hat, weil der Nutzer dann davon ausgehen durfte, dass sein Vorhaben baurechtlich und zivilrechtlich gebilligt worden ist. Diese Regelung bezweckte den Vertrauensschutz des Nutzers, wenn dieselbe Körperschaft, die die Bauzustimmung erteilte, auch für die Erteilung der Zustimmung nach § 313 Abs. 2 ZGB-DDR zuständig war.

Dieser Vertrauensschutz, so der BGH, der die gesonderte zivilrechtliche Zustimmung ersetzt, bezieht sich aber grundsätzlich nur auf die Errichtung eines Bauwerks, das der öffentlich-rechtlich erteilten Bauzustimmung entspricht. Das hier errichtete Bauwerk stimme in wesentlichen Punkten, insbesondere hinsichtlich der Vollunterkellerung und des Ausbaus des Dachgeschosses, nicht mit der erteilten Bauzustimmung überein. Damit ist das Fehlen der gesonderten zivilrechtlichen Zustimmung beachtlich. Ob das auch bei nur geringfügigen Abweichungen gilt, ließ der BGH offen. Somit gab es keine Entschädigung, und weil auch der Abriss der Baulichkeiten beabsichtigt war, auch keinen Anspruch aus Bereicherung.