Entnahme von Prozesskosten aus der Gemeinschaftskasse

Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschüsse für Rechtsanwälte, das Gericht oder Sachverständige vorläufig aus den laufenden Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindliche Kostenentscheidung des Gerichts später unter den Wohnungseigentümern umgesetzt wird.

In der Sache hatte das RechtsmitteI des Kl. keinen Erfolg. Vielmehr war die Berufung zurückzuweisen, weil das Amtsgericht die Klage mit Recht abgewiesen hat. Zunächst einmal wird insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Ergänzend sei dazu folgendes angemerkt: Voraussetzung für den vom Kl. geltend gemachten Unterlassungsanspruch wäre zum ersten, dass das vom Kl. beanstandete Verhalten der Verwaltung im Zusammenhang mit der Beauftragung von Rechtsstreitigkeiten, an denen die Gemeinschaft beteiligt ist, materiell rechtswidrig wäre, zum anderen erfordert ein Unterlassungsanspruch grundsätzlich auch die Besorgnis, dass sich das beanstandete Verhalten wiederholen wird, wofür allerdings in den meisten Fällen eine tatsächliche Vermutung spricht. Hier ist schon die erste Anspruchsvoraussetzung nicht schlüssig dargelegt: Zwar ist dem Kl. darin zuzustimmen, dass während des Wirtschaftsjahres entstehende Kosten für Rechtsberatung und Vollstreckungsmaßnahmen nicht zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im engeren Sinne gehören (§ 16 Abs. 8 WEG), gleichwohl lässt sich nicht wegdiskutieren, dass derartige Kosten als Kosten mit eindeutigem Bezug zur Gemeinschaft anfallen können, wenn und soweit die Gemeinschaft an gerichtlichen Verfahren beteiligt ist. Sofern in den entsprechenden Verfahren bereits eine gerichtliche Kostenentscheidung vorliegt, sind die angefallenen Kosten zwingend nach dem dort ausgeworfenen Schlüssel zu verteilen, denn es ist gerade Sinn der Vorschrift des § 16 Abs. 8 WEG, dass die gerichtliche Kostenentscheidung nicht über eine Verteilung der Kosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel der WEG ausgehebelt wird. Diese Erwägung gilt jedoch ausschließlich für Verfahren, in denen bereits eine gerichtliche Kostenentscheidung vorliegt, die nach der Konzeption des Gesetzgebers mit bestimmten Ausnahmefällen - im Fall der Uneinbringlichkeit - endgültig bleiben soll. Sofern aber Kosten für einen noch laufenden Rechtsstreit anfallen, etwa für Gerichtskostenvorschüsse, Vorschüsse für Rechtsanwälte oder Sachverständige, bei dem noch keine Kostenentscheidung ergangen ist, weil diese regelmäßig erst am Ende des Verfahrens getroffen wird, ist die Verwaltung grundsätzlich auch dazu berechtigt, die Kosten vorläufig aus laufenden Mitteln der Verwaltung aufzuwenden, weil dies aus Gründen der Praktikabilität gar nicht anders möglich ist. Es muss allerdings sichergestellt sein, dass dadurch die sich in dem Verfahren dann schließlich ergebende Kostenentscheidung des Gerichts durch geeignete Maßnahmen doch noch umgesetzt wird, etwa indem verauslagte Kosten nach Maßgabe der gerichtlichen Kostenentscheidung nach Verfahrensbeendigung von dem Kostenpflichtigen eingefordert werden. Die gegenteilige Auffassung des Kl. würde dazu führen, dass in jedem Fall, in dem die Gemeinschaft in einen Rechtsstreit involviert ist, jeweils eine Sonderumlage beschlossen und eingefordert werden müsse, damit etwaige Vorschüsse überhaupt finanziert werden können.

Träfe die Rechtsauffassung des Kl. zu, dass die Verwaltung Mittel aus der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zum Bedienen von Vorschussanforderungen in gerichtlichen Verfahren verwenden dürfte, weil dies darauf hinauslaufen könnte, dass ein Beteiligter, der gegen die Gemeinschaft vorgeht, letztlich über seine Beteiligung an den gemeinschaftlich vorgeschossenen Kosten beide Seiten des Verfahrens finanzieren muss und damit doppelt in Anspruch genommen wird, könnte nicht einmal eine generelle Rücklage für etwaige Prozesskosten gebildet werden, weil sich in jedem Verfahren wieder neue Beteiligungsverhältnisse und insbesondere neue Personenzusammenstellungen auf der Antragsteller- und Antragsgegnerseite ergeben können.

Eine solche Handhabung wäre völlig unpraktikabel. Dass ein Mitglied der Gemeinschaft, hier der Kl., deswegen über seine wirtschaftliche Beteiligung am Verband, wenn er selbst gegen ihn oder die übrigen Miteigentümer gerichtlich vorgeht, unter Umständen mittelbar auch zur Finanzierung von verfahrensbezogenen Vorschüssen der Gegenseite herangezogen wird, ist deswegen hinzunehmen. Dies ist nach diesseitiger Auffassung schon deswegen nicht als gravierend anzusehen, weil für die letztgültige Kostenverteilung stets die Gerichtsentscheidung heranzuziehen ist und es ohnehin in diesem Zusammenhang immer nur um Vorschüsse gehen kann, die zum Schluss des Verfahrens ohnehin nach Maßgabe der gerichtlichen Kostenentscheidung auszugleichen sind. [...]

Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschüsse für Rechtsanwälte, das Gericht oder Sachverständige vorläufig aus den laufenden Mitteln der Verwaltung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindliche Kostenentscheidung des Gerichts später unter den Wohnungseigentümern umgesetzt wird.

Ein Wohnungseigentümer will dem WEG-Verwalter gerichtlich verbieten lassen, für Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft Prozesskostenvorschüsse aus der Gemeinschaftskasse zu entnehmen. Er beruft sich darauf, dass nach § 16 Abs. 8 WEG n. F. Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 WEG nur dann zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören, wenn es sich um die Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die zusätzliche Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6 WEG n. F.) handelt. Das AG verneint einen Unterlassungsanspruch. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Ohne Erfolg! Die Entnahme von Prozesskosten aus der Gemeinschaftskasse für Gerichts- und Anwaltskostenvorschüsse ist nicht materiell rechtswidrig. Sofern bereits eine gerichtliche Kostenentscheidung vorliegt, sind die angefallenen Kosten unter den Wohnungseigentümern zwingend nach dem dort ausgeworfenen Schlüssel zu verteilen. Soweit aber Kosten für einen noch laufenden Rechtsstreit anfallen, ist der WEG-Verwalter grundsätzlich dazu berechtigt, die Kosten vorläufig aus laufenden Mitteln der Verwaltung aufzuwenden, zumal dies aus Gründen der Praktikabilität nicht anders möglich ist.

Zutreffend verweist das LG darauf, dass § 16 Abs. 8 WEG n. F. (ebenso wie § 16 Abs. 5 WEG a. F.) dahin auszulegen ist, dass die Wohnungseigentümer Prozesskosten für gemeinschaftsbezogene Rechtsstreitigkeiten nach Beendigung des Prozesses untereinander nach der gerichtlichen Kostenentscheidung auszugleichen haben, Vorschüsse für die Prozessführung jedoch vom WEG-Verwalter aus der Gemeinschaftskasse entnommen werden dürfen.

• 1. Prozessführung für den Verband

Das Recht des Verwalters, zur Prozessführung für den rechtsfähigen Verband (Wohnungseigentümergemeinschaft) Vorschüsse aus der Gemeinschaftskasse zu entnehmen, folgt aus seinem Recht zur Prozessvertretung des Verbandes, das er für Passivprozesse nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG besitzt, für Aktivprozesse darüber hinaus, wenn ihm hierzu eine Ermächtigung (§ 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG) erteilt worden ist, was üblicherweise durch Teilungserklärung, im Verwaltervertrag oder auch generell durch Eigentümerbeschluss, insbesondere zur Verfolgung von Wohngeldansprüchen, geschieht. Die Einziehung der Wohngelder gehört darüber hinaus nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu den Verwalteraufgaben gegenüber den Wohnungseigentümern. Bei den Streitigkeiten des Verbands mit den einzelnen Wohnungseigentümern, aber auch bei der Prozessverteidigung in Passivprozessen seitens Dritter gegen die Wohnungseigentümer wird in § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG dem Verwalter sogar das Recht verliehen, mit dem vertretenden Rechtsanwalt eine Vereinbarung über zusätzliche Gebühren zu schließen, die niemals erstattungsfähig sind und immer von allen Wohnungseigentümern aus der Gemeinschaftskasse zu begleichen sind. Auch hierfür sind Vorschüsse üblich, die der Verwalter mangels anderer Geldquellen nur der Gemeinschaftskasse entnehmen kann.

• 2. Prozessführung nur für einen Teil

Problematisch könnte es nur sein, wenn der Verwalter nicht alle Wohnungseigentümer in einem Prozess vertritt, z. B. in einem Beschlussanfechtungsprozess gegen den oder die Anfechtungskläger. Die Anfechtungsklage richtet sich nicht etwa gegen den Verband, sondern nach § 46 Abs. 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Auch zur Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer hat der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG die gesetzliche Befugnis und übrigens auch das Recht zum Abschluss einer besonderen Gebührenvereinbarung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). In der Gesetzesbegründung zur WEG-Reform wird ausdrücklich klargestellt, dass die einleitende Formulierung des § 27 Abs. 2 WEG (im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie) es nicht ausschließt, dass der Verwalter auch für die Wohnungseigentümer vertretungsberechtigt ist, wenn dies nicht alle, sondern nur die übrigen betrifft.

• 3. Vorrang der Praktikabilität

Zutreffend verweist das vorliegende Berufungsurteil darauf, dass eine andere Verfahrensweise praktisch überhaupt nicht durchführbar ist. Selbst bei Anlegung eines besonderen Unterkontos der Gemeinschaftskasse zur Prozessführung dürften die Gelder nur für alle Wohnungseigentümer oder den Verband eingesetzt werden. Da Vorschüsse aber zumeist kurzfristig (regelmäßig innerhalb von zwei Wochen) an Anwälte und Gerichte gezahlt werden müssen, kommt eine gesonderte Beschlussfassung über eine Prozesskostenumlage jeweils nur unter den vom Verwalter vertretenen Wohnungseigentümern nicht in Frage, zumal die Beschlussfassung noch keineswegs den tatsächlichen Eingang der erforderten Umlage sichert.

Wie vom LG Berlin hier ausgeführt wird, muss es gewährleistet sein, dass nach der rechtskräftigen gerichtlichen Kostenentscheidung ein interner Ausgleich zwischen den betroffenen Wohnungseigentümern geschaffen wird, soweit sich die Vorschusszahlungen nicht mit den endgültigen anteilig geschuldeten Kostenbeträgen decken. Nach der WEG-Reform sind ausdrücklich Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer auch zu einer asymmetrischen Kostenbelastung einzelner von ihnen geschaffen worden. Nach § 16 Abs. 3 WEG können Verwaltungskosten nach Verursachung verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Daneben erlaubt auch § 21 Abs. 7, die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit einfacher Stimmenmehrheit zu beschließen, was auch für die Jahresabrechnungen gilt.

Gerade im Zivilprozess werden an die Nichtzahlung erforderter Vorschüsse teilweise gravierende prozessuale Folgen geknüpft. Ebenso machen üblicherweise die Rechtsanwälte ihr Tätigwerden im Prozess (zu Recht) von der Leistung ausreichender Vorschüsse abhängig. Ein Verbot für den Verwalter, die erforderlichen Vorschüsse der Gemeinschaftskasse zu entnehmen, würde die sachgerechte Ausübung seiner Vertretungsbefugnisse unmöglich machen und kann deshalb nicht akzeptiert werden. Bei einer anderen rechtlichen Beurteilung wäre der Verwalter sogar dem Vorwurf der strafrechtlichen Untreue ausgesetzt. Zugleich könnten die Wohnungseigentümer von ihm nicht ordnungsgemäß vertreten werden.