Entlastung

Entlastung; Verwalter; Instandhaltungsrücklage; Sonderumlage

1. Hat der Verwalter auch keinen Anspruch darauf, daß ihm für seine Arbeit Entlastung erteilt wird, so liegt ein derartiger Beschluß dennoch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Pflichtverletzungen des Verwalters ersichtlich sind.

2. Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen, oder ob insoweit sogleich eine Sonderumlage durchgeführt wird, um eine Erschöpfung der Rücklage zu vermeiden, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen.

Die Ast., Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hat sich gegen eine Reihe von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 16.6.1995 gewandt und beantragt, diese für ungültig zu erklären. Das LG hat lediglich dem Antrag, die Entlastung des Verwalters im Hinblick auf die Jahresabrechnung 1994 (Top 3) für ungültig zu erklären, stattgegeben. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. führte zur Abänderung des Beschlusses des LG hinsichtlich der Entlastung des Verwalters und zur Zurückweisung des Antrags der Ast. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. hatte keinen Erfolg.

Das LG hat hierzu sinngemäß ausgeführt, dem Verwalter stehe ein Anspruch auf Entlastung nicht zu, da sein Vertrag dies ebensowenig wie die Teilungserklärung vorsehe. Im übrigen ergäbe sich auch aus weiteren Erwägungen kein solcher Rechtsanspruch: Sei ihm kein Fehlverhalten vorzuwerfen, so bedürfe es keiner Entlastung. Läge ein noch nicht bekanntes Fehlverhalten vor, so sei das Verlangen nach Entlastung treuwidrig. Schließlich könne - als weitere Alternative - ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwaige Rückgriffsansprüche allenfalls einstimmig erfolgen. Diese Meinung ist nicht rechtsfehlerfrei. Zwar geht das BeschwGer. zu Recht davon aus, daß dem Verwalter ein Rechtsanspruch auf Entlastung nicht zusteht, wenn die vertraglichen Regelungen einen solchen nicht ausdrücklich vorsehen. Das LG übersieht jedoch bei seinen Überlegungen, daß daraus nicht der Umkehrschluß zu ziehen ist, eine Entlastung dürfe ihm dann auch durch Mehrheitsbeschluß nicht erteilt werden. Eine solche Entlastung ist vielmehr immer zulässig, wenn sie sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. des § 21 Abs. 3 WEG hält (vgl. Senat, NZM 1998, 877; Beschl. v. 13.9.1996 - 16 Wx 190/96). Das ist hier der Fall. Für eine Unrichtigkeit in der Jahresabrechnung 1994 bestehen keine Anhaltspunkte. Die Angriffe der Ast. gegen die bisherige Abrechnungspraxis der Verwaltung, so auch bezüglich des Jahres 1994, gehen ins Leere. Denn - wie das LG zu Recht ausgeführt hat -, basiert diese auf den Vorgaben der Teilungserklärung, die bislang mangels anderweitiger Regelungen für die Verteilung der Lasten verbindlich ist, § 16 WEG. Dem Verwalter ist es deshalb verwehrt, einen anderen Verteilungsschlüssel zugrunde zulegen.

Die von der Ast. behauptete Veränderung in der Aufteilung der Wohnflächen, die eine Änderung der anteiligen Kostentragungspflicht zur Folge haben könnte, müßte ggf. in einem gesonderten Verfahren auf Änderung des Verteilungsschlüssels geltend gemacht werden, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Hierzu bedurfte es gegenüber der anwaltlich vertretenen Bet. keines ausdrücklichen Hinweises mehr, § 12 FGG.

Schließlich ist nicht ersichtlich, daß der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft bisher ein entsprechendes Begehren der Ast. in rechtsmißbräuchlicher Weise abgelehnt hätten. Eine Beschlußfassung zu diesem Punkt in der Eigentümerversammlung vom 16.6.1995, wie es die Ast. mit ihrem Schreiben vom 6.6.1995 beantragt hat, kam schon deshalb nicht in Betracht, weil die Aufnahme dieses - beantragten - TOP in der Einladung vom 31.5.1995 fehlte, § 23 Abs. 2 WEG. Spätere Anträge aus dem Jahre 1996 sowie diesbezügliche Reaktionen des Verwalters sind hier ohne Belang, da die 1995 beschlossene Entlastung für die Abrechnung 1994 Gegenstand des Anfechtungsverfahrens ist.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das LG die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 für unbegründet erachtet. Bezüglich der Verbindlichkeit des Verteilungsschlüssels wird auf die obigen Ausführungen zu TOP 3 verwiesen. Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich der Ast. gegen die Nichterhöhung der Instandhaltungsrücklage. Die hier von der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene Regelung, zu erwartende Reparaturkosten durch eine einmalige Sonderumlage und nicht durch eine Erhöhung der Instandsetzungsrücklage auszugleichen, ist nicht zu beanstanden. Dieser Beschluß hält sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rdnr. 35, § 16 Rdnr. 47). Daß aufgrund andauernder und wiederholt erforderlicher Instandsetzungsarbeiten die 1995 geltende Instandsetzungsumlage vorhersehbar dauerhaft nicht ausreichend sein wird, ist nicht erkennbar. Soweit die Ast. auf finanzielle Engpässe der Gemeinschaft im Jahre 1996 hinweist, sind dies einmalige Gegebenheiten, die im übrigen zeitlich nach der angegriffenen Beschlußfassung liegen. Hieraus ergibt sich bereits, daß die Anfechtung der Beschlußfassung zu TOP 9 ohne Erfolg bleibt. Im übrigen wird auch die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der Eigentümer wegen der Reparaturmaßnahmen von der Ast. nicht bestritten.

Die Berechnung der Höhe der Sonderumlage erschließt sich nach Auslegung der Beschlußfassung am 16.6.1995, nämlich in Höhe eines Jahresbetrags der auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Instandhaltungsrücklage.