Entlassung aus dem Mietverhältnis

Entlassung aus dem Mietverhältnis; Aufhebungsanspruch; berechtigtes Interesse; Kautionsrückzahlungsanspruch; Darlegungslast; Aufrechnungsverbot; Vollkomfortwohnung; Modernisierung; Zinseszinsverbot

1. Ein Mieter kann nur dann eine vorzeitige Entlassung aus einem befristeten Mietverhältnis verlangen, wenn er gegenüber dem Vermieter die berechtigenden Beweggründe offenlegt. Die Form seiner Erklärung ist am Maßstab der §§ 564 a Abs. 1 Satz 2, 564 b Abs. 3 BGB zu messen.

2. Erhebt der Vermieter unter Verstoß gegen § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB eine überhöhte Kaution, besteht gegen den daraus resultierenden Rückzahlungsanspruch des Mieters ein Aufrechnungsverbot.

3. Für Vollkomfortwohnungen der Baualtersklasse bis 1918 ist die Eigenschaft, modernisiert worden zu sein, nicht notwendig atypisch.

Die klagenden Mieter schlossen mit den beklagten Vermietern einen über den 31. Dezember 1993 hinaus befristeten Wohnungsmietvertrag. Sie verlangten dessen vorzeitige Aufhebung und gaben die Räume im August 1993 zurück. Gegen die auf Rückzahlung der Kaution gerichtete Klage verteidigten sich die Bekl. überwiegend erfolgreich durch Aufrechnung mit den Mietzinsansprüchen für August bis Dezember 1993.

Der vom Amtsgericht - von beiden Seiten unangegriffen - in Höhe von 3.362,04 zuzüglich bis einschließlich Juni 1993 in Höhe von 353,01 DM aufgelaufener Zinsen festgestellte Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. aus der Kautionsabrede ist in Höhe von 1.168,77 DM nebst anteiliger aufgelaufener Zinsen in Höhe von 122,72 nicht durch Aufrechnung erloschen, weil die Bekl. gemäß § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB eine über 2.193,27 DM hinausgehende Kaution nicht verlangen konnten. Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß wegen § 550 b Abs. 3 BGB eine Überschreitung des nach § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB zulässigen Betrages ein Aufrechnungsverbot nach sich zieht. Denn das Verbot der Erhebung der Kaution hat erst recht das Verbot zur Folge, sich aus der verbotswidrig erhobenen Kaution zu befriedigen. ... Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich zutreffend wiedergibt. Es kann keinen Unterschied machen, ob diese Feststellung für ein Mieterhöhungsverlangen oder eine unzulässige Überschreitung gilt. Der Mietspiegel begründet darüber hinaus nicht nur eine Umkehr der Beweislast, sondern ggf. auch eine Umkehr der Darlegungslast. Wer - wie die Bekl. - geltend machen will, daß die ortsübliche Vergleichsmiete sich von der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Miete unterscheide, muß nachvollziehbare Gründe für diese Behauptung angeben. Dazu gehört insbesondere die substantiierte Darstellung, daß und warum die Streitwohnung für das entsprechende Mietspiegelfeld atypisch sei. Dieser Darlegungslast genügen die Bekl. nicht, wenn sie trotz ausführlicher Erörterung der Sichtweise der Kammer völlig pauschal und ohne jegliche Angaben der Höhe ihrer auf einen Quadratmeter Wohnfläche bezogenen Aufwendungen lediglich behaupten, daß sie die Wohnung "aufwendig" modernisiert und instand gesetzt hätten. Aus eigener Anschauung weiß die Kammer, daß wenn nicht sogar die Mehrzahl, so doch zumindest ein so gewichtiger Anteil der Vollkomfort Wohnungen der Baualtersklasse 1918 und älter modernisiert und instand gesetzt worden sind, daß diese Eigenschaft nicht notwendig atypisch sein muß. Im Rahmen der dem Mietspiegel zu Grunde liegenden empirischen Untersuchung müssen diese Wohnungen notwendig in das entsprechende Mietspiegelfeld eingeflossen sein. Daß die Streitwohnung über eine zeitangemessene Modernisierung hinaus noch weitergehend atypisch verändert worden sei, haben die Bekl. nicht dargelegt. Der zurückzuzahlende Teilbetrag der Kaution einschließlich der bis Dezember 1992 aufgelaufenen Zinsen ist noch für die zweite Hälfte des Jahres 1993 zu verzinsen. Dabei setzt die Kammer mangels gegenteiliger Darlegung gemäß § 287 ZPO als Spareckzins einen Mindestzins in Höhe von 2 % an, was zu einem Betrag in Höhe von 12,74 DM führt. Der Gesamtbetrag ist gemäß §§ 291, 288 BGB ab Januar 1994 mit 4 % zu verzinsen, da zu diesem Zeitpunkt die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden ist. Die Verzinsung von Wohnraummietkautionen ist ausweislich § 550 b Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB vom Zinseszinsverbot des § 248 Abs. 1 BGB ausgenommen, da § 550 b Abs. 2 BGB inhaltlich auf eine Verzinsung verweist, die der Regelung in § 248 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfällt. Der sich im übrigen einschließlich Zinsen noch auf 2.487,04 DM belaufende Kautionsrückzahlungsanspruch ist gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung der Bekl. erloschen. ... Die Bekl. können gemäß § 535 BGB Mietzins bis einschließlich Dezember 1993

. 2 BGB inhaltlich auf eine Verzinsung verweist, die der Regelung in § 248 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfällt. Der sich im übrigen einschließlich Zinsen noch auf 2.487,04 DM belaufende Kautionsrückzahlungsanspruch ist gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung der Bekl. erloschen. ... Die Bekl. können gemäß § 535 BGB Mietzins bis einschließlich Dezember 1993 verlangen. Das bis zum 31. Dezember 1995 befristete Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigung der Kl. beendet worden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. nunmehr hinreichend dargelegt haben, einen tragfähigen Grund zu haben, kraft dessen sie die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konnten. Nach Ansicht der Kammer setzt die Verpflichtung des Vermieters zur vorzeitigen Entlassung voraus, daß er vom Mieter über den Grund des Entlassungswunsches so vollständig informiert wird, daß er sich dazu eine Meinung bilden kann. D. h., daß im Prinzip Beendigungsgründe des Mieters am Maßstab der §§ 564 a Abs. 1 Satz 2, 564 b Abs. 3 BGB gemessen werden müssen. Die in dem Schreiben vom 19. Juli 1993 mitgeteilten Tatsachen reichen nicht aus, die Bekl. zu einer vorzeitigen Entlassung der Kl. aus dem Mietvertrag zu verpflichten. Es kann nicht festgestellt werden, daß der Erfüllungsanspruch der Bekl. mit der Begründung entfallen sein könnte, sich nicht hinreichend um eine Weitervermietung bemüht zu haben. (wird ausgeführt)

Nach § 550 b BGB darf der Vermieter eine Mietkaution von drei Monatsmieten verlangen. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter mehr zu zahlen habe, ist insoweit unwirksam, und der Mieter kann Rückzahlung verlangen.

Mit Urteil vom 8. Juni 1995 bestätigte das Landgericht seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen unzulässig ist. Anderenfalls würde der gesetzestreue Vermieter benachteiligt.

Das Urteil enthält ferner interessante Ausführungen zu Mieterwünschen auf vorfristige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Entgegen landläufiger Meinung reicht dazu ja nicht das bloße Stellen von mehreren solventen Nachmietern. Das Landgericht wendet die Kündigungsvorschriften für den Vermieter sozusagen reziprok an und meint, auch der Mieter müsse in solchen Fällen die Gründe nachvollziehbar und plausibel darlegen.