Entgeltzahlungen als Entschädigung für Duldung des Überbaus umsatzsteuerfrei

1. Ein Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis besteht nur unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 UStG.

2. Das ist nicht erfüllt bei steuerfreien Umsätzen nach § 4 UStG, wozu Zahlungen aus einer nachbarschaftlichen Vereinbarung für die Duldung eines Überbaus (Vermietung i.S.d. § 4 Nr. 12 Satz 1a UStG) gehören.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. einerseits und die Kl. zu 1) und 2) andererseits sind Eigentümer der benachbarten Grundstücke P.straße 11 und 12 in Berlin. Der Kl. zu 3 ist von den Kl. zu 1) und 2) ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück P.straße 12 eingerichtet worden.

Unter dem 23.8.2021 schlossen die Parteien die vorgelegte „Nachbarschaftliche Vereinbarung für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken an dem Objekt P.straße 11 in Berlin“, in der die Kl. der Bekl. u. a. die Überbauung der Grundstücksgrenze durch die Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Brandwand mit einer Stärke von ca. 14 cm sowie die Stellung einer Rüstung und das Betreten des klägerischen Grundstücks zur Ausführung der Arbeiten genehmigt. Ferner ist in Ziffer 6 der Vereinbarung für die Stellung der Rüstung auf dem Grundstück der Kl. sowie die Nutzung des Zugangs zur Baustelle eine Nutzungsgebühr gemäß § 18 Abs. 1 NachbGBIn i.H.v. 1.440 € und für die Überbauung des klägerischen Grundstücks durch das WDVS-System eine einmalige Abfindung i.H.v. 25.000 € vereinbart, zahlbar jeweils einen Monat vor Baubeginn auf ein näher bezeichnetes Konto der Kl.

Nachdem die Bauarbeiten jedenfalls am 1.8.2022 begonnen hatten, forderten die Kl. die Bekl. mehrfach telefonisch und schriftlich zur Leistung der vereinbarten Zahlungen i.H.v. insgesamt 26.440 € auf.

Für die vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit stellten die Prozessbevollmächtigten den Kl. einen Betrag i.H.v. 1.046,60 € in Rechnung. […]

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die Entschädigungszahlungen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig seien und die Kl. zu 3) die Leistungen auch als Unternehmerin gegen Entgelt im Rahmen ihres Unternehmens erbracht habe.

I. 1. Den Kl. steht aus der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ ein Zahlungsanspruch gegen die Bekl. in Höhe der eingeklagten Summe von 26.440 € zu. […]

d) Der Bekl. stand und steht auch kein Zurückbehaltungsrecht aufgrund fehlender Rechnung zu (§ 273 BGB).

Unabhängig von der Frage, ob die Kl. als Unternehmer i.S.d. § 2 Abs. 1 UStG anzusehen sind, besteht die in § 14 Abs. 1 Satz 1 UStG geregelte Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung seit dem 1.1.2009 (vgl. BT-Drs. vom 2.9. 2008, 16/10188, 14) gemäß § 14 Abs. 2 Satz 3 UStG nicht (mehr), wenn der Umsatz als unechte Befreiung nach § 4 Nr. 8-28 UStG steuerfrei ist (vgl. BeckOK UStG/Weymüller, 37. Ed. 18.6.2023, UStG § 14 Rn. 175).

Die hier streitgegenständlichen Zahlungen aus der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ sind als grundstücksbezogene Umsätze gemäß § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei.

Die vereinbarten Zahlungen sind die Gegenleistung für die Duldung des Überbaus des klägerischen Grundstücks bzw. der Ausführung der dafür erforderlichen Baumaßnahmen auf dem klägerischen Grundstück; die ausgeführte Leistung ist damit von der Überlassung von Grundstücksteilen geprägt und fällt unter die Befreiung der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG. Daneben kommt auch noch eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe c UStG in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken steuerfrei (vgl. BFH, Urt. v. 11.11.2004 - V R 30/04, BeckRS 2004, 24001955, beck-online).

Ob eine Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks i.S.d. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG vorliegt, ist nicht ausschließlich nach bürgerlichem Recht zu beurteilen. Denn das Umsatzsteuerrecht knüpft insoweit als harmonisiertes Recht an die MwStSystRL 2006/112/EG (ABI. EU 2006 Nr. L 347 S. 1) an, die in Art. 135 Abs. 1 MwStSystRL Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer befreit. Vor dem Hintergrund dieser Bestimmung sind die Begriffe gemeinschaftsrechtskonform auszulegen (vgl. Brandis/Heuermann/Schallmoser, 168. EL August 2023, EStG § 21 Rn. 36). Danach liegt eine Vermietung i.S.d. Mehrwertsteuerrechts vor, wenn einem Mieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück oder einen Grundstücksteil so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen (vgl. Guhling/Günter/Grünwald, 2. Aufl. 2019, UStG § 4 Abs. 12 Rn. 4 m.w.N.). Maßgebend ist insoweit der objektive Inhalt des Vorgangs, unabhängig von der Bezeichnung, die die Parteien ihm gegeben haben.

Nach diesem Maßstab liegt hier eine Vermietung i.S.d. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG vor. Entgegen der Ansicht der Bekl. handelt es sich nicht um eine dauerhafte Überlassung eines Grundstücksteils i.S.d. beklagtenseits zitierten Entscheidung des BFH vom 21.2.2013, V R 10/12. Zwar ist der „Nachbarschaftlichen Vereinbarung“ nicht zu entnehmen, dass die Überlassung nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgt. Allerdings bezieht sich die Duldungspflicht und damit die „Überlassung“ des entsprechenden Grundstücksteils lediglich auf den Zeitraum, in dem der Überbau durch die Wärmedämmung erfolgt. Sollte das den Überbau verursachende Gebäude abgerissen oder die Wärmedämmung entfernt werden, soll der überbaute Grundstücksteil nicht weiterhin im Herrschaftsbereich der Bekl. verbleiben. Dass es sich bei der Duldung eines Überbaus um eine zeitlich beschränkte Überlassung handelt, ergibt sich auch aus der Regelung in § 912 BGB, wonach das für den Überbau geschuldete Entgelt in einer jährlich zu zahlenden Geldrente besteht. Allein die Tatsache, dass die Parteien hier einen einmaligen Pauschalbetrag vereinbart haben, vermag den rechtlichen Charakter der lediglich zeitweiligen, auf die Dauer des Überbaus begrenzten Überlassung nicht zu beeinflussen.

Die Einräumung einer Berechtigung an einem Grundstück ist zwar auch dann keine als Vermietung und Verpachtung zu beurteilende Nutzungsüberlassung, wenn damit der endgültige und vollständige Verlust der wirtschaftlichen Herrschaftsmacht verbunden ist. Bei Grundstücken führt aber die Überlassung einer verhältnismäßig geringfügigen Grundfläche für einen Überbau von wenigen Zentimetern für eine Wärmedämmung nicht zu einem endgültigen und vollständigen Verlust der Herrschaftsmacht an dem Grundstück (vgl. BFH Urt. v. 11.11.2004 - V R 30/04, BeckRS 2004, 24001955, beck-online; worauf auch die Entscheidung vom 21.2.2013 ausdrücklich Bezug nimmt).

Schließlich ist Art. 135 Abs. 1 Buchst. I MwStSystRL nach dem EuGH (EuGH 4.10.2001 - C-326/99, DStRE 2001, 1309 - Stichting Goed Wonen; im Urteil Bezugnahme auf die Vorgängerregelung in Art. 13 Teil B Buchst. b und Teil C Buchst. a der 6. RL) weit auszulegen, so dass bei der Mehrwertsteuerbefreiung auch die Begründung dinglicher Rechte, die ein Nutzungsrecht an einem Grundstück beinhalten, der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gleichgestellt werden (BeckOK UStG/Spilker, 38. Ed. 17.9.2023, UStG § 4 Nr. 12 Rn. 11.1).

Dementsprechend sind gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. c UStG die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken umsatzsteuerfrei, womit auch der Nießbrauch (§ 1030 BGB), die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) sowie das Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG) unter die Steuerbefreiung fallen (BeckOK UStG/Spilker, 38. Ed. 17.9.2023, UStG § 4 Nr. 12 Rn. 55, 56; Guhling/Günter/Grünwald, 2. Aufl. 2019, UStG § 4 Abs. 12 Rn. 19). Auch die in § 912 BGB geregelte Überbaurente ist reallastähnlich ausgestaltet und nach § 96 BGB Bestandteil des überbauten Grundstücks (vgl. MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl. 2023, BGB § 912 Rn. 25). Dementsprechend wird auch in aller Regel die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die die Duldung des Überbaus zum Inhalt hat (§ 1018 Alt. 1 BGB), für zulässig erachtet (vgl. BGH Urt. v. 15.11.2013 - V ZR 24/13, GE 2014, 116, BeckRS 2013, 21447 Rn. 9, beck-online; MüKoBGB/Brückner, 9. Aufl. 2023, BGB § 912 Rn. 36).

Nicht zuletzt gehören die gemäß § 912 BGB als Entschädigung für eine aus einem Überbau resultierende Duldungspflicht geleisteten Rentenzahlungen auch im Einkommenssteuerrecht zu den Mieteinnahmen (vgl. Brandis/Heuermann/Schallmoser, Ertragssteuerrecht, 168. EL August 2023, EStG § 21, Rn. 109, beck-online).

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie einer Rechnung zur Klarstellung bedürfe, dass die Kl. nicht gemäß § 9 UStG für die Steuerpflicht optiert hätten. Denn gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 UStG ist der Hinweis auf die Steuerbefreiung nur in Rechnungen gemäß § 14a UStG erforderlich (Bunjes/Korn, 22. Aufl. 2023, UStG § 14 Rn. 177).

2. Der Anspruch auf die Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB; der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB.

Ein Unternehmer kann nach § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG) zur Ausstellung einer Rechnung mit gesonderter Umsatzsteuer verpflichtet sein; anderenfalls hat die Gegenseite ein Zurückbehaltungsrecht. Für Zahlungen als Entgelt für die Duldung eines Überbaus gilt das nicht.

Die Kläger schlossen eine Vereinbarung, wonach der Beklagten als Grundstücksnachbarin eine Überbauung der Grundstücksgrenze durch die Anbringung

eines Wärmeverbundsystems an der Brandwand mit einer Stärke von ca. 14 cm sowie die Stellung einer Rüstung und das Betreten des klägerischen Grundstücks zur Ausführung der Arbeiten gegen Entgelt genehmigt wurde. Die vereinbarten Zahlungen – eine Nutzungsgebühr für den Zugang der Baustelle von rund 1.050 € sowie eine einmalige Abfindungszahlung für den Überbau von 25.000 € – leistete die Beklagte nicht, die sich darauf berief, dass die Entschädigungszahlungen umsatzsteuerpflichtig seien und sie einen Anspruch auf eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer habe.

Das Landgericht Berlin verneinte ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten aufgrund einer fehlenden Rechnung. Eine solche Verpflichtung bestehe unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 Satz 3 UStG nicht mehr, wenn der Umsatz als unechte Befreiung nach § 4 Nr. 8 bis 28 UStG steuerfrei sei. Das treffe für die Entgeltzahlungen für die Duldung eines Überbaus zu, die einer Vermietung des Grundstücks nach § 4 Nr. 12 Satz 1a UStG gleichstehen. Auch wenn dafür ein Nießbrauch eingeräumt worden sei, sei die Entschädigung nach § 4 Nr. 12 Satz 1c UStG umsatzsteuerfrei.

Auch das OLG Braunschweig (Urteil vom 23. Juli 2015 - 8 U 42/13), bestätigt vom BGH (Beschluss vom 10. Mai 2016 - VIII ZR 179/15), hat einen Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis nur nach § 14 Abs. 2 UStG bejaht.