Entgelt

Entgelt; Bearbeitungsgebühr; Vertragsbeendigung

Die formularvertragliche Vereinbarung "Bei einer etwaigen vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag wird für die Vertragsumschreibung auf jeden Fall eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von DM 100 verlangt" ist unwirksam.

Die Kl. waren laut Mietvertrag vom 15.11.1993 Mieter einer Wohnung. Die Bekl. zu 1.), 3.) und 4.) waren Vermieter.

Ziff. 13 der Anlage zum Mietvertrag enthält folgende Bestimmung: "Bei einer etwaigen vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag wird für die Vertragsumschreibung auf jeden Fall eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 100 DM verlangt."

Mit Schreiben vom 30.4.1996 kündigten die Kl. das Mietverhältnis zum 31.7.1996. Die Wohnung wurde bereits ab dem 1.6.1996 an einen von den Kl. angebotenen Nachmieter weiter vermietet.

Die Bekl. erklären gegenüber dem Kautionsguthaben in Höhe des einbehaltenen Betrags von 1.757,17 DM die Aufrechnung. Dabei stützten sie sich u. a. auf das Bearbeitungsentgelt für die vorzeitige Neuvermietung in Höhe von 100 DM.

Ein Gegenanspruch der Bekl. auf Zahlung eines Bearbeitungsentgelts für die vorzeitige Neuvermietung in Höhe von 100 DM scheidet aus, weil eine entsprechende Rechtsgrundlage fehlt. Die Bekl. können sich insbesondere nicht auf Ziff. 13 der Anlage zum Mietvertrag stützen, weil diese Klausel gegen §§ 11 Nr. 5 b, 9 Abs. 1 AGBG verstößt und deshalb unwirksam ist. Dem Mieter wird nach dem Wortlaut der Klausel ausdrücklich der Nachweis abgeschnitten, daß niedrigere Kosten als die verlangte Pauschale entstanden sind ("wird auf jeden Fall verlangt"; vgl. BGH NJW 1982, 2316, 2317). Darüber hinaus liegt eine gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung der Mieter darin, daß die Bearbeitungsgebühr für jeden Fall der auf Wunsch des Mieters herbeigeführten vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses anfallen soll. Damit schließt die Formularklausel den Fall ein, daß der Mieter gemäß § 242 BGB einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn 347). Auf die Frage, ob eine derartige Klausel wirksam wäre, wenn sie nicht im ursprünglichen Mietvertrag, sondern in einem nachfolgenden Mietaufhebungsvertrag getroffen worden wäre, braucht nicht eingegangen zu werden (vgl. OLG Hamburg WM 1990, 233; LG Frankfurt WM 1994, 605).

Anmerkung: Das LG Köln hat die Berufung des Bekl. mit Urteil vom 30.9.1999 - 1 S 92/99 - zurückgewiesen.