Entgelt

Entgelt; Nutzungsentgelt; Schuppen; Durcherhöhung; Bodenwertmethode; Kröll

Für die Zeit vor der Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997 darf eine Entgelterhöhung für die Nutzung von Bodenflächen in Form der Nachholung von vorher versäumten Erhöhungen in einem Schritt durchgeführt werden.

Zur Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts anhand der Bodenwertmethode.

Die Parteien streiten um Nutzungsentgelte für einen dem Bekl. seit dem 1.1.1984 aufgrund eines Nutzungsvertrages zur Nutzung überlassenen Schuppen. Als jährliches Nutzungsentgelt waren 78 Mark der DDR vereinbart worden, fällig jeweils zum 30.6. eines jeden Jahres. Das Grundstück wurde der klagenden Erbengemeinschaft rückübertragen.

Die Parteien streiten sich insbesondere um die Rechtsfrage, ob das Nutzungsentgelt stufenweise erhöht werden muß oder gewissermaßen "durcherhöht" werden kann und ob das von den Kl. ermittelte Nutzungsentgelt ortsüblich ist.

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet. Den Kl. steht das gemäß der Erhöhungserklärung vom 25.7.1995 verlangte Nutzungsentgelt lediglich in zuerkannter Höhe gemäß §§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG, 535 BGB, 3 Abs. 1 NutzEV zu.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist eine Durcherhöhung des Nutzungsentgeltes nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 NutzEV i. d. F. v. 22.7.1993 zulässig, d. h. die Kl. waren zu der Nachholung der vorher versäumten Erhöhungen in einem Schritt berechtigt. Erst die mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24.7.1997 in Satz 1 und dem neuen Satz 2 vorgenommenen Änderungen stellen klar, daß die Erhöhung in einem Schritt, auch in Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig ist.

In Höhe von 624 DM ist die Klage nicht schlüssig. Eine weitere Erhöhung auf jeweils 936 DM für die Jahre 1996 und 1997 steht den Kl. nicht zu. Nach der Erhöhung auf 624 DM zum 1.11.1995 waren nach § 3 Abs. 1 Ziff. 4 NutzEV vor dem 1.11.1997 keine weiteren Erhöhungen zulässig. Eine schriftliche Erhöhung zum 1.11.1997 haben die Kl. auch nicht dargetan.

Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, daß die Kl. für den vom Bekl. genutzten Schuppen ab 1.10.1995 jährlich lediglich 156,75 DM Nutzungsentgelt verlangen können.

Obergrenze der Erhöhungen ist gemäß dem Einleitungssatz des § 3 Abs. 1 NutzEV das ortsübliche Entgelt, das in § 3 Abs. 2 NutzEV näher definiert wird. Das Gericht schätzt das ortsübliche Nutzungsentgelt gemäß § 287 ZPO auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen im Termin am 11.8.2000 auf 156,75 DM/Jahr.

Der Sachverständige hat sich bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgeltes mangels anderer Anhaltspunkte zulässigerweise gem. § 3 Abs. 3 NutzEV aus der Bodenwertmethode bedient.

Die Ermittlung des Bodenwertes von 125 DM/qm begegnet keinen Bedenken. Soweit der Sachverständige die für die Ermittlung des Bodenwertes benötigte Geschoßflächenzahl mit 0,62 errechnet hat, ist dies nachvollziehbar. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der zulässigen Geschoßfläche zur anrechenbaren Gesamtfläche des Baugrundstücks. Entgegen der Auffassung des Bekl. entspricht die Geschoßfläche nicht der Wohnfläche; sie bemißt sich vielmehr gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude.

Bei der Ermittlung des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes war nach dem Willen des Gesetzgebers dem Umstand Rechnung zu tragen, daß die durch das Nutzungsverhältnis dem Nutzer eingeräumte Rechtsposition hinter der Position eines Erbbauberechtigten zurückbleibt, weshalb auch die Verzinsung des Bodenwertes hinter dem Zinssatz nach § 3 des Erholungsnutzungsrechtsgesetzes vom 21.9.1994 zurückzubleiben hat (BR-Drs. 381/97). Eine Bezugnahme auf § 5 Erholungsnutzungsrechtsgesetz fehlt, weshalb die ermäßigten Zinssätze bei der Ermittlung nicht zugrunde zu legen sind.

Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen, wonach dieser den Schuppen in die erste Gruppe mit Liegenschaftszinssätzen zwischen 2 und 3,5 % einordnen würde. Zwar ist in dieser Gruppe ausdrücklich von 1- bis 2-Familienhäusern die Rede. Das Gericht hält eine entsprechende Einordnung des Grundstückes aufgrund des geringen Risikos und der individuellen Nutzung für zulässig. Der Sachverständige hat den genauen Zinssatz nicht ermittelt, sondern ausgeführt, daß er den Schuppen anhand seines Baujahres in die entsprechende Baujahresgruppe einordnen und den Mittelwert innerhalb dieser Baujahresgruppe bilden würde. Mangels entsprechender Angaben der Parteien kann das Gericht das genaue Baujahr des Schuppens nicht feststellen. Anhand der in der Gerichtsakte befindlichen Fotos des Sachverständigen geht das Gericht davon aus, daß der streitgegenständliche Schuppen nach 1949 errichtet wurde. Unter Berücksichtigung der dann vorliegenden Zinssatzspanne von 2,5 bis 3,5 % hat das Gericht den Zinssatz von 3 % als Mittelwert zur Berechnungsgrundlage genommen. Für eine weitere Reduzierung diese Zinssatzes aufgrund der Tatsache, daß das Grundstück in den neuen Bundesländern liegt, bestand kein Anlaß. Die Tabelle von Kröll enthält Feststellungen von Gutachterausschüssen aus den alten und neuen Bundesländern ohne ausdrückliche Differenzierung. Ein pauschaler Abzug ist deshalb gerade nicht vorzunehmen. (...)