Entgangener Gewinn durch Nichtvermietbarkeit einer Ferienwohnung wegen Bauschäden

Zur Schätzung der Höhe des Ausfallschadens bei Nichtvermietbarkeit von Ferienwohnungen einer Pension, wenn der Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns des Pensionsinhabers dem Grunde nach unstreitig ist (§ 252 BGB, § 287 ZPO).

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Der Kl. begehrt von dem Bekl. den Ersatz des ihm aufgrund mangelhaft erbrachter Werkleistung entstandenen Schadens hinsichtlich des Nutzungsausfalls/entgangenen Gewinns bezüglich der nicht erfolgten Vermietung von zwei Appartements seiner gewerbsmäßig betriebenen Pension für die Zeitdauer der Fehler- und Leckagesuche, den Zeitraum der Trocknung der feuchten und mit Schimmel befallenen Wand und die Zeitdauer der hiernach erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten nebst jeweiligen Reinigungskosten.

Infolge des Auftretens von Schimmel nach den vom Bekl. in der Pension des Kl. Ende 2014/Anfang 2015 ausgeführten Fliesenverlegungs- und Abflussrinnenarbeiten konnte das Appartement 1 der Pension des Kl. aufgrund von einer anschließend durchgeführten Fehler- und Leckagesuche in der Zeit vom 31.8.2015 bis zum 11.9.2015 und das Appartement 2 in der Zeit vom 31.8.2015 bis 1.9.2015 unstreitig nicht durch den Kl. an Gäste vermietet werden, so dass diese beiden Appartements in diesen jeweiligen Zeiträumen nicht benutzt werden konnten.

Auch während der Zeit der Trocknung der Wand und der Reparatur konnte das Appartement 1 dann in der Zeit vom 12.10.2015 bis zum 31.10.2015 und das Appartement 2 in der Zeit vom 19.10.2015 bis 30.10.2015 nicht durch den Kl. an Gäste vermietet werden. Hiernach konnten die beiden Appartements zudem - aufgrund der dann noch erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten - dann im Zeitraum vom 1.11.2015 bis zum 10.11.2015 nicht durch den Kl. an Gäste vermietet werden.

Die grundsätzliche Verpflichtung des Bekl. zum Ersatz der dem Kl. hierdurch entstandenen materiellen Schäden ist unstreitig. Streitig zwischen den Prozessparteien ist jedoch die Höhe des dem Kl. tatsächlich entstandenen Nutzungsausfalls/entgangenen Gewinns.

Vorprozessual zahlte der Haftpflichtversicherer des Bekl. an den Kl. bereits einen Betrag in Höhe von 3.280,14 €, so dass nunmehr zwischen den Prozessparteien noch der vom Kl. insoweit darüber hinaus geltend gemachte Differenzbetrag hier streitig ist. […]

Da er - der Bekl. - somit hier für alle Zeiträume, in denen realistisch eine Vermietbarkeit der beiden Ferienwohnungen gegeben war, den Kl. vorgerichtlich entschädigt habe, sei die Klage nunmehr abzuweisen. Für weitergehende Zeiträume würde nämlich ein Anspruch hier nicht bestehen.

Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 25.4.2017 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung der Zeugin D. W. wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 25.4.2017 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Darüber hinaus wird auch auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird zudem auf die Sitzungsniederschrift vom 25.4.2017 Bezug genommen.

[…] Die zulässige Klage ist noch im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. hier noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von weiteren 798,15 € nebst Zinsen zu.

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine mangelhafte erbrachte Werkleistung für sich allein zwar noch keine Eigentumsverletzung. Ein Unternehmer, der eine mangelhafte Werkleistung erbringt, haftet aber dann dem Auftraggeber bzw. Gebäudeeigentümer gegenüber wegen Verletzung des Eigentums an dem Haus (§ 823 Abs. 1 BGB), wenn durch seine Arbeiten vorher unversehrte Teile des Hauses beschädigt wurden.

Anspruchsvoraussetzung hinsichtlich dieser Schadensersatzansprüche ist zwar die anspruchsbegründende Kausalität; weshalb es im Streitfall dem Kl. als Anspruchsteller oblegen hätte, den Nachweis dafür zu erbringen, dass der Wasserschaden und die dadurch wiederum verursachte Schimmelbildung innerhalb der beiden Ferienwohnungen auf die Arbeiten des Bekl. in diesem Haus Ende 2014/Anfang 2015 bezüglich der Fliesenverlegungen und der Abflussrinne zurückzuführen sind.

Dies wird vorliegend aber von der Bekl.seite dem Grunde nach nicht bestritten, da hier insbesondere nur die Höhe des vom Kl. geltend gemachten Schadens - insbesondere hinsichtlich der entgangenen Einkünfte für ansonsten bei ihm erfolgten Übernachtungen durch Pensionsgäste - streitig ist. […]

Unstreitig konnte infolge des Auftretens des Schimmels und der Fehler- und Leckagesuche das Appartement 1 jedoch in der Zeit vom (einschließlich) 31.8.2015 bis zum (einschließlich) 11.9.2015 (mithin an 12 Tagen und nicht - wie von der Bekl.seite vorgetragen - nur an 11 Tagen) und das Appartement 2 in der Zeit vom 31.8.2015 bis 1.9.2015 (mithin an 2 Tagen) nicht an Gäste vermietet werden, so dass diese beiden Appartements in diesen Zeiträumen (entgegen dem Vortrag der Bekl.seite nicht allenfalls 11 Beleg-Tage) insgesamt 14 Belegungstage (12 Tage + 2 Tage) leergestanden haben.

Auch während der Zeit der Trocknung der Wand und der Reparatur hat das Appartement 1 dann ebenso unstreitig in der Zeit vom (einschließlich) 12.10.2015 bis zum (einschließlich) 31.10.2015 (mithin 20 Tage) und das Appartement 2 in der Zeit vom 19.10.2015 bis 30.10.2015 (mithin 12 Tage) nicht an Gäste vermietet werden können, so dass diese beiden Appartements in diesen Zeiträumen (entgegen dem Vortrag der Bekl.seite auch nicht nur 19 Belegungstage) insgesamt wiederum 32 Belegungstage (20 Tage + 12 Tage) leergestanden haben.

Schließlich konnten die beiden Ferienwohnungen/Appartements aufgrund der erforderlichen Maler- und Reparaturarbeiten dann auch unstreitig im Zeitraum vom (einschließlich) 1.11.2015 bis zum (einschließlich) 10.11.2015 nicht durch den Kl. an Gäste vermietet werden, mithin (entgegen dem Vortrag der Bekl.seite nicht nur 9 Tage) jeweils 10 Tage, d. h. also insgesamt 20 Belegungstage (2 Appartements x 10 Tage/Appartement).

Geht man von diesen Zahlen aus, dann bestand hier aber für insgesamt 66 Tage (14 Belegungstage im August/September + 32 Belegungstage im Oktober + 20 Belegungstage im November 2015) und nicht nur - wie von der Bekl.seite behauptet - für maximal 60 Tage (39 entgangene Übernachtungen im Appartement 1 und weitere 21 entgangene Übernachtungen im Appartement 2) ein Leerstand dieser beiden Appartements.

Da der Kl. hier jedoch einen Gewinnausfall von 100 %, mithin für alle 66 Belegungstage gegenüber dem Bekl. geltend macht, musste die Kl.seite grundsätzlich auch im Einzelnen darlegen, wie die konkrete Belegungssituation bzw. Zimmerauslastung zum damaligen Zeitpunkt war, selbst wenn sich hier gemäß § 252 Satz 2 BGB aus dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt.

Die herrschende Rechtsprechung lässt in diesem Sinne aber eine „gewisse“ Wahrscheinlichkeit ausreichen. […]

Ein Geschädigter kann sich deshalb auch grundsätzlich auf die Behauptung und den Nachweis der Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 Satz 2 BGB geregelte Vermutung bereits eingreift.

Erforderlich - jedoch auch ausreichend - ist es dessen ungeachtet aber, dass der Geschädigte dem Gericht zumindest Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine Schadensschätzung vorträgt. […]

Die vom Geschädigten eingereichten Unterlagen sollten somit zwar in der Regel einen Zeitraum vor dem Schadensereignis von mindestens einem bis zu drei Jahren abdecken (BGH, Beschluss vom 27.10.2010, XII ZR 128/09, GE 2010, 1741 f.), jedoch wird die Beweisführung bei Existenzgründern - wie hier dem Kl. - insofern schwieriger, da dann die Vergleichszahlen für den Zeitraum davor fehlen. Insoweit konnte die Kl.seite hier auch keine vorherigen Vergleichszahlen der letzten 12 bis 36 Monate vorlegen, da der Kl. unstreitig seine Pension erst zum 1. Mai 2015 eröffnet hatte.

Zwar hätte der Kl. hier als Nachweisunterlagen ggf. Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide und -erklärungen sowie Umsatzsteuervoranmeldungen und -bescheide für das Jahr 2016 - und nicht nur seinen „Buchungskalender 2016“ - vorlegen können, jedoch war das Jahr 2015 in der Stadt Brandenburg an der Havel bei den Hotel- und Pensionsübernachtungen ein Ausnahme-Jahr, da in dem Jahr 2015 in der Stadt Brandenburg an der Havel die Bundesgartenschau - BUGA - stattfand und insoweit eine erheblich größere Anzahl an Gästen hier in der Stadt übernachten wollte als in den Jahren davor und danach. […]

Der Kl. hat u. a. verschiedene Buchungsanfragen der Tourismusinformation der Stadt Brandenburg an der Havel hinsichtlich der streitigen Zeiträume vorgelegt, in denen es um entsprechende Zimmeranfragen geht, so dass der Kl. hier zumindest für die Zeiträume vom 31.8. bis zum 2.9.2015, vom 1.9. bis zum 4.9.2015, vom 4.9. bis zum 6.9.2015, vom 6.9. bis zum 9.9.2015 und vom 6.11. bis zum 8.11.2015 konkrete Buchungsanfragen hinsichtlich der hier streitbefangenen Ferienwohnungen/Appartements belegen konnte (vgl. analog: BGH, Urteil vom 19.10.2005, VIII ZR 392/03, NJW-RR 2006, 243 f.).

Ausweislich des Tourismuskonzepts der Stadt B. in der Fassung vom 25.10.2016 lag die durchschnittliche Bettenauslastung der erfassten Betriebe (Hotels, Pensionen etc. p. p.) mit mindestens 10 Betten in der Stadt B. gemäß dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg im Jahre 2015 - d. h. im Jahr der hier streitbefangenen Bundesgartenschau - aber bei 40,87 %, so dass diese Zahl als hinreichender Anhaltspunkt für eine Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO mit herangezogen werden kann.

Dies ergibt dann aber bei einer grundsätzlich hier mindestens anzusetzenden Auslastung von 40,87 % während der hier streitigen Zeiträume, dass das Gericht vorliegend von einem Mindest-Schaden in Höhe von 27 Belegungstagen (40,87 % von 66 Belegungstagen) ausgehen kann, da derartige Ferienwohnungen in der Regel günstiger sind als Hotelzimmer, so dass das Gericht in der hiesigen Sache davon ausgeht, dass die Auslastung bei Hotelzimmern in dieser Zeit geringer war als bei den günstigeren Ferienwohnungen/Appartements.

Die Zeugin D. W. hat im Übrigen ausgesagt, dass bis zum Ausfall der beiden Ferienwohnungen diese im Jahre 2015 - d. h. zum Zeitpunkt der Bundesgartenschau - sehr stark ausgebucht gewesen seien. Vielleicht sei mal eine Nacht nicht gebucht worden bei einem Zimmer, ansonsten sei aber die Ausbuchung sehr stark in dieser Zeit gewesen. Auch seien schon Zimmer vorgebucht worden für den Zeitraum, als diese Zimmer dann ausgefallen seien. Die Auslastung habe bis zum Zeitpunkt des Ausfalls der Ferienwohnungen bei ca. 80 % bis 95 % gelegen, zumal in diesen Apartments eine komplette Küchenzeile mit Geschirrspüler installiert sei und insbesondere auch gewerbliche Mieter - d. h. Firmen - nach diesen Apartments für ihre Mitarbeiter nachgefragt hätten. Die meisten Anfragen seien per Telefon erfolgt; insbesondere auch in diesem Zeitraum. Auch über die Touristikinformation seien damals viele Anfragen über die Homepage des Kl. angekommen. Jedoch konnte die Zeugin auf Vorhalt der Bekl.seite keine konkreten Namen von Interessenten für den hier streitbefangenen Zeitraum benennen, da sie sich diese Namen nicht aufgeschrieben habe, weil sie damals noch nicht gewusst hätte, dass sie dies später mal benötigen würde. […]

Selbst wenn somit die von dem Kl. behauptete Auslastung der beiden Ferienwohnungen von 100 % im Jahre 2015 und die von der Zeugin D. W. bekundete Auslastung der Ferienwohnungen von ca. 80 % bis 95 % im Jahre 2015 nicht in diesem Umfang zutreffen sollten, so rechtfertigen doch die Darlegungen der Kl.seite, die Aussage der Zeugin, der „Buchungskalender 2016“ und die o. g. durchschnittliche Bettenauslastung im Jahre 2015 von 40,87 % eine Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO) so dass von einer Vermietbarkeit dieser Ferienwohnungen von ca. 76 % (228,37 % 100 % laut Angabe des Kl. + 87,5% Mittelwert laut Angabe der Zeugin [zwischen 80 % bis 95%] + 40,87 % durchschnittliche Bettenauslastung : 3) ausgegangen werden kann.

Dies wiederum ergibt dann, dass von einem Schaden in Höhe von ca. 50 Belegungstagen (76 % von 66 Belegungstagen) ausgegangen werden kann. […]

Dies ergibt dann bei einem Mietausfall von insgesamt 50 Belegungstagen und einem Mietpreis von 84,11 € netto (§ 249 Abs. 2 BGB) pro Belegungstag einen anrechenbaren Mietausfall von insgesamt 4.205,50 € netto (55 Belegungstage x 84,11 € netto/Belegungstag).

Daraus ergibt sich dann - unter Berücksichtigung der unstreitig angefallenen Zimmer-Reinigungskosten in Höhe von 45 € netto und der der Höhe nach ebenso unstreitigen ersparten Aufwendungen für die Reinigung der Bettwäsche und des Trinkwasserverbrauchs in Höhe von insgesamt 116,80 € (96,80 € + 20,00 €) - die nachfolgende Schadensberechnung:

Mietausfall: + 4.205,50 €,

zuzüglich 5 x Reinigungskosten à 45 € netto: + 225,00 €,

abzüglich ersparte Aufwendungen: - 116,80 €,

abzüglich gezahlter: - 3.280,14 €,

abzüglich darüber hinaus gezahlter: - 235,41 €,

noch offener Schadensbetrag: = 798,15 €.

In dieser Höhe von 798,15 € ist der Klage noch stattzugeben.

Nach § 252 BGB kann als Teil eines Schadensersatzanspruchs auch der entgangene Gewinn geltend gemacht werden, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel hatte sich mit den Folgen eines Wasserschadens zu beschäftigen, der die Vermietung von zwei Apartments des Klägers für die Bundesgartenschau verhinderte.

Der Kläger hatte die Beklagte mit Bauarbeiten (Fliesenverlegung und Arbeiten an der Abflussrinne) in seiner Pension beauftragt; danach wurden erhebliche Wasser- und Schimmelschäden festgestellt, die dazu führten, dass zwei Ferienwohnungen des Klägers für einige Zeit nicht vermietbar waren. Die Haftpflichtversicherung der Beklagten beglich einen Teil der Schäden; der entgangene Gewinn für die nicht vermieteten Ferienwohnungen war jedoch streitig.

Das Amtsgericht verwies darauf, dass eine gewisse Wahrscheinlichkeit für eine Schadensschätzung ausreiche. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kläger seine Pension erst kurz vorher eröffnet habe und deshalb für die Vergangenheit keine Nachweisunterlagen einreichen könne. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Kläger Buchungsanfragen der Stadt Brandenburg vorgelegt habe und nach dem Tourismuskonzept für die Zeit der Bundesgartenschau eine durchschnittliche Bettenauslastung von 40,87 % angenommen wurde. Auszugehen sei von einer Vermietbarkeit von 50 Belegungstagen, so dass abzüglich der ersparten Aufwendungen für die Reinigung von Bettwäsche und Trinkwasserverbrauch ein noch offener Schadensbetrag von knapp 800 € zu begleichen sei.